Procedimento Comum Cível 0042171-98.2017.8.16.0019 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0042171-98.2017.8.16.0019 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0042171-98.2017.8.16.0019. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PONTA GROSSA 3ª VARA CÍVEL DE PONTA GROSSA - PROJUDI Rua Leopoldo Guimarães da Cunha, 590 - 3ª VARA CÍVEL - Bairro Oficinas - Ponta Grossa/PR - CEP: 84.035-900 - Fone: (42) 3222-6016 - Celular: (42) 99852-4711 - E-mail: [email protected] Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$115.809,80 Autor(s): Investville Loteamentos Imob.Ltda. Réu(s): JULIA SUEK SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por INVESTVILLE LOTEAMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de JULIA SUEK. Relata que em 13/06/2001 as partes assinaram o instrumento particular de promessa de compra e venda o qual teve como objeto o Lote de terreno urbano n° 10, da quadra nº 09, do Loteamento Jardim Residencial Vila Romana, no bairro dos Periquitos, nesta cidade, matriculado sob nº 35.220, no 1º CRI local; o valor que a ré se obrigou a pagar foi de R$14.220,00 (catorze mil, duzentos e vinte reais), que seria pago em 158 parcelas de R$90,00 (noventa reais) cada, vencendo a primeira parcela no dia 20/07/2001 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes; ocorre que a ré não cumpriu com os pagamentos das referidas parcelas na forma acordada e a autora entrou em acordo com a ré, reparcelando o saldo devedor num aditivo contratual assinado em 15/10/2002; o valor atualizado fechou em R$ 18.474,42, que seriam pagos em 163 parcelas de R$ 113,34, a vencer todo dia 10 de cada mês a contar de 10/11/2002, todavia a ré, mais uma vez, deixou de cumprir com sua obrigação; a autora entrou novamente em acordo, realizando novo aditivo contratual, no qual reparcelou mais uma vez o saldo devedor, em 20/09/2004, nos seguintes termos: o saldo atualizado ficou em R$ 22.762,40 (vinte e dois mil, setecentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos), divididos em 148 parcelas de R$ 153,80 (cento e cinquenta e três reais e oitenta centavos), vencendo a primeira parcela em 20/09/2004 e pela terceira vez a ré deixou de satisfazer sua obrigação, pagando apenas três parcelas das 148 acordadas; notificou a ré em 14/03/2005 para purgar a mora; em 15/08/2017 a ré foi novamente notificada para efetuar a purgação da mora, mas restou silente. Sob tais argumentos, requereu que seja declarada a resolução do contrato firmado entre as partes por culpa da ré, com a obrigação desta em devolver o imóvel livre e desocupado à requerente; a condenação da ré ao pagamento de indenização pelas perdas e danos que causou à autora no valor de 0,8% sobre o preço contratual, por mês de ocupação, além das custas processuais e de honorários de sucumbência. Emenda à inicial em que foram quantificadas as perdas e danos (evento 22). A medida liminar foi deferida (evento 31). Citado (evento 271), a ré deixou o prazo concedido para apresentação de defesa transcorrer in albis. A autora pediu a decretação de revelia da ré (evento 278). É o relatório. Passo a decidir. II – FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, haja vista que a matéria em debate é predominantemente jurídica e seus pontos fáticos se resolvem apenas com a prova documental já produzida, não sendo necessária a realização de outras diligências. Considerando que, apesar de citada (evento 271), a ré restou silente, decreto sua revelia nos termos do art. 344 do CPC. Da rescisão contratual Inicialmente, é preciso considerar que, embora tenha sido decretada a revelia da parte Ré, cabe à parte Autora comprovar os fatos constitutivos do seu direito à rescisão contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil. Analisando a documentação juntada verifica-se que o contrato juntado no evento 1.2 comprova a existência de negócio jurídico firmado entre as partes, em 13/06/2001, consistente na compra e venda do lote de terreno nº 10, da quadra nº 09, do loteamento Vila Romana, localizado no bairro de Periquitos, nesta Comarca, com área de 360m². A Autora alega que o preço ajustado foi de R$14.220,00 (catorze mil, duzentos e vinte reais), que seria pago em 158 parcelas de R$90,00 (noventa reais) cada, vencendo a primeira parcela no dia 20/07/2001 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. Conta que, apesar disso, a parte ré torneou-se inadimplente a partir da parcela nº 03, sendo que alguns acordos de renegociação foram feitos mas não foram cumpridos. Dispõe o art. 475 do Código Civil que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. No caso dos autos, o contrato foi firmado em junho de 2001 e a ré se tornou inadimplente a partir de outubro de 2001, tendo adimplido apenas as parcelas iniciais dos valores devidos à Autora, além de ter abandonado o bem deixando, ainda, de arcar com os tributos a ele inerentes. Igualmente, é de se observar que as parcelas possuíam vencimento certo, qual seja no dia 20 (vinte) de cada mês, sendo aplicável o caput do Artigo 397 do Código Civil, que dispõe “o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”. Em casos como tais, é plenamente “possível extinguir o vínculo contratual por motivo que apareceu depois da formação. Normalmente, tal motivo consiste no inadimplemento. Está aí a ‘resolução’, considerada um instituto que leva a desconstituição da obrigação, em face de fato superveniente, ou que surge após celebrada a mesma, e acarretando a extinção da relação bilateral. Percebe-se a nota que a distingue de outras figuras: o desfazimento do negócio em virtude de causa superveniente à formação do vínculo”.[1] Para que seja possível a aplicação do instituto, como explicado, deve haver fato superveniente, em regra, consistente no inadimplemento de uma das partes no que concerne ao cumprimento de suas obrigações, tal como ocorre no presente caso. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. NULIDADE DO PROCESSO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRODUÇÃO DE PROVAS. Não há cerceamento de defesa quando a matéria de mérito é unicamente de direito ou sendo de direito e de fato há nos autos prova suficiente ao julgamento da lide com dispensa de maior dilação probatória. Aplicação do art. 330, inc. I, do CPC. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. REINTEGRAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO USO. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda autoriza a reintegração de posse e indenização pela privação da posse em valor equivalente ao aluguel. RECURSO DESPROVIDO.[2] Dessa forma, a rescisão do contrato é medida que se impõe, com a restituição das partes ao status quo ante, ante o inadimplemento e abandono do imóvel por parte da requerida, que deixou de observar os prazos estabelecidos para adimplemento das parcelas vencidas. Assim sendo, passo a analisar o eventual direito da parte autora de retenção de valores a título de cláusula penal e o direito da ré de eventual restituição dos valores já pagos, vez que a autora formulou pedido expresso de análise de in/existência de mútuas indenizações entre as partes (item “d” – evento 1.1). Da retenção de valores a título de cláusula penal e do montante a ser restituído Tendo a Requerida dado causa à rescisão contratual, é preciso analisar quais valores podem ser retidos pela Autora e qual o montante que deve ser ressarcido à Requerida, visto que nos termos da Súmula de nº 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALOR. POSSIBILIDADE. VALOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, a construtora/vendedora faz jus à retenção de parte do valor pago pelo consumidor, de acordo com o Enunciado de Súmula n. 543 do STJ. [...]. 4. Apelação cível do autor conhecida e parcialmente provida. Apelação cível do réu conhecida não provida.[3] No caso em apreço, a Autora relatou que a Ré efetuou o pagamento de apenas três parcelas no valor de R$ 153,80 (cento e cinquenta e três reais e oitenta centavos) cada (evento 1.3). O art. 418 do CC estabelece que “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”. Nos termos do art. 408 do CC “incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora”. Assim, é possível afirmar que a Requerida faz jus à retenção de uma parte dos valores pagos pelo Autor, eis que não deu causa à rescisão da avença. Entretanto, convém estabelecer que o art. 51, incisos II e IV, do CDC dispõe que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que “subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. O §1º dispõe que se presume exagerada, entre outros casos, a vantagem que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual; se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. O art. 53 do CDC dispõe que “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. Conforme art. 54, §4º, do CDC “as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão”. O art. 413 do CC, por sua vez, coloca que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. O contrato firmado entre as partes não trata de cláusula penal em caso de rescisão contratual, porém o entendimento jurisprudencial mais recente segue no sentido de que o valor devido a título de cláusula penal deve ser apurado tendo-se por base o montante efetivamente pago pelo consumidor até a rescisão. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E PERDAS E DANOS. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. CULPA DO COMPRADOR. MULTA. INCIDÊNCIA SOBRE VALOR EFETIVAMENTE PAGO. Considerando a inadimplência do comprador do imóvel, impõe-se a rescisão contratual com o pagamento da multa rescisória. Conforme orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça a multa rescisória deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo comprador.[4] APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA COMPRADORA. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. NEGOCIAÇÃO QUE NÃO RESPEITA OS LIMITES IMPOSTOS PELO JULGAMENTO DO RESP 1.599.511 (TEMA 938). [...]. Rescisão contratual e culpa do adquirente. Diante da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão da inadimplência do adquirente, é cabível a retenção de 10% do valor das parcelas pagas, a título de multa pelo inadimplemento contratual e não sobre o saldo total, como definido no contrato. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME.[5] Por tais razões, com base no princípio da proporcionalidade e razoabilidade, entendo que a Autora faz jus à retenção do percentual de 10% (dez por cento) do valor total pago pela Requerida que, sem juros e correção monetária, equivale a R$ 46,14 (quarenta e seis reais e quatorze centavos). Diante disso, a autora faz jus à retenção, apenas, da quantia de R$ 46,14 (quarenta e seis reais e quatorze centavos), que corresponde a 10% (dez por cento) do valor total pago pela requerida, até a presente data, referente às parcelas do negócio, sendo que o saldo remanescente deverá ser restituído à parte requerida a fim de que as partes sejam restituídas ao status inicial da celebração da avença. Da imissão na posse e cabimento de pagamento de aluguéis pelo uso do imóvel A fim de que as partes retornem ao status quo ante com a procedência do pedido de rescisão contratual, a Autora requer, também, a condenação da Ré ao pagamento de aluguéis por todo o período que permaneceu se utilizando do imóvel, sem o pagamento de qualquer contraprestação. O art. 1.196 do Código Civil, “considera-se possuidor todo aquele que tem o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”, ou seja, poderes de uso, gozo ou disposição. Nos termos do art. 1.200 do Código Civil “é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária”. Gonçalves explica que a posse justa, “é aquela isenta de vícios, aquela que não repugna ao direito, por ter sido adquirida por algum dos modos previstos na lei, ou a posse adquirida legitimamente, sem vício jurídico externo. Injusta, portanto, por oposição, é a posse que foi adquirida viciosamente, por violência ou clandestinidade ou por abuso do precário”.[6] No caso em apreço a posse direta do imóvel foi cedida à requerida, promissária compradora, de forma precária, possuindo como único vínculo o contrato particular firmado com a parte Autora, de modo que esta última permaneceu com a posse indireta sobre o bem, na condição de proprietária do imóvel. Constatado o inadimplemento, a parte autora tentou contato com a Requerida mas constatou que esta não residia mais no imóvel (eventos 1.4 e 1.5), caracterizando o descumprimento absoluto do contrato, ante a falta de pagamento das parcelas avençadas e abandono do bem, conforme documentação anexada à inicial. Em razão do registro imobiliário e do compromisso de compra e venda, a posse, ainda que indireta da requerente permaneceu de forma ininterrupta e jamais seria excluída antes da tradição com a transferência do título aquisitivo no Registro de Imóveis. A posse cedida de forma precária à parte requerida, por sua vez, passou a ser injusta e de má-fé, desde o inadimplemento das parcelas ocorrido em 20/10/2001, nos termos dos artigos 1.200, 1.201 e 1.202 do Código Civil, visto que deixou de ser amparada pelo contrato de compromisso de compra e venda. A perda da condição de possuidor de boa-fé emerge no momento em que o possuidor é conhecedor do fato de que possui a coisa injustamente, de maneira que o art. 1.202 do CC prevê que “a posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente”. Notoriamente, a parte requerida praticou esbulho a partir do momento em que restou inadimplente para com o pagamento das parcelas devidas, deixando de restituir a posse direta do imóvel à Autora, abusando da confiança que anteriormente lhe foi depositada através do compromisso firmado. Como dito, está suficientemente comprovado que a parte Requerida inadimpliu de forma absoluta o pacto firmado entre as partes, permanecendo no imóvel, sem pagamento das parcelas ajustadas. Assim, a permanência da parte Requerida no imóvel, desde a caracterização do inadimplemento, no ano de 2009, vem gerando prejuízos à Requerente, diante da impossibilidade de fruição da propriedade. Concomitantemente ocasionou enriquecimento sem causa à parte Requerida, visto que permaneceu sob a posse direta em propriedade alheia, sem contraprestação à Autora da forma avençada. Ainda, cabe destacar que, caso não tivesse a parte Requerida usufruído o imóvel da Autora por todo esse período, fatalmente teria desembolsado valores a título de aluguéis para possibilitar sua moradia e de sua família. Portanto, da data do inadimplemento (20/10/2001) até a efetiva desocupação, entendo que é devida a indenização, por meio do pagamento de aluguéis, os quais servem para reparar os prejuízos sofridos pela Requerente e, também, evitar o enriquecimento ilícito da Ré, nos termos do disposto no art. 395 do CC. Nesse sentido o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. I. Rescindindo o contrato por inadimplemento, o uso indevido do imóvel por considerável tempo leva a fixar-se ressarcimento pela ocupação indevida, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. Precedentes. II. Agravo improvido.[7] CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. REAJUSTE DO SALDO DEVIDOR. RESÍDUO INFLACIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. [...]. A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.[8] APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Inadimplente, o comprador deixa de ter direito à fruição do imóvel, ficando, assim, obrigado a pagar valor correspondente à locação, pena de enriquecimento ilícito.[9] Portanto, tendo sido comprovado o inadimplemento contratual operado pela Ré, no que diz respeito ao pagamento das parcelas e cuidado do imóvel, a procedência do pedido de rescisão contratual é medida que se impõe, com a restituição de parte das parcelas pagas em favor da parte Ré. No mais, a confirmação da medida liminar de imissão na posse é devida a fim de que as partes retornem ao status quo ante. A condenação da Ré ao pagamento de aluguéis pelo período de uso do imóvel, desde o inadimplemento (20/10/2001) até a efetiva, na proporção de 0,8% (zero vírgula oito por cento (tal como requerido pela autora)) ao mês sobre o valor de mercado atribuído ao imóvel, também merece procedência e deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença, mediante a demonstração do valor de mercado do terreno ao longo dos anos, considerando a precariedade da casa edificada no mesmo. Por último, ressalto que, depois de corrigidos os valores a serem restituídos pela autora e os valores devidos pela ré a título de aluguéis, as partes poderão deliberar sobre eventual compensação de valores, nos termos do que autoriza o art. 368 do CC, visto que são ambas credoras/devedoras uma da outra e as obrigações são líquidas e em dinheiro. III - DISPOSITIVO Em razão do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, confirmando os efeitos da medida liminar anteriormente deferida, para o fim de: a) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento contratual da parte ré, pelo que as partes deverão retornar ao statu quo ante; b) confirmar a decisão de evento 31, determinando a desocupação do imóvel pela parte ré no prazo de 30 (trinta) dias ou autorizando a imissão da autora na posse do imóvel objeto desta lide, caso já esteja desocupado; c) confirmar a decisão de evento 31, também, com relação à autorização para demolição dos escombros existentes no imóvel; d) condenar a parte autora a restituir a quantia de R$ 46,14 em favor da requerida; e) condenar a requerida a efetuar o pagamento de indenização pelo uso do imóvel a título gratuito, desde o inadimplemento (20/10/2006) até a data da efetiva desocupação, na proporção de 0,8 % ao mês sobre o valor de mercado atribuído ao imóvel ao longo dos anos; Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais e, também, dos honorários advocatícios devidos em favor do patrono da autora, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC/2015. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Oportunamente arquivem-se. [1] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Obrigações. 2ª Edição. Ed. Forense, ano 2006, pág. 458/459. [2] TJ-RS - AC: 70059218339 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014. [3] TJ-DF 07057021820178070001 DF 0705702-18.2017.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/11/2018, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 05/12/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada. [4] TJ-MG - AC: 10313150230883001 MG, Relator: Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 06/08/0019, Data de Publicação: 23/08/2019. [5] TJ-RS - AC: 70074960048 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 19/10/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 31/10/2017. [6] GONÇALVES, Carlos Roberto. Curso de Direito Civil – Direitos Reais. 2017. P. 88-89. [7] STJ - 4ª Turma, AgRg no REsp 887.516/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, J. 06.08.2009, DJe 08.09.2009. [8] STJ 3ª Turma, REsp nº 953907/MS, Min. Nancy Andrighi, J. 23/03/2010, DJe 09/04/2010. [9] TJPR - 11ª C. Cível - AC - 1133032-6 - São José dos Pinhais - Rel.: Vilma Régia Ramos de Rezende - Unânime - J. 01.10.2014. Ponta Grossa, 28 de janeiro de 2022. Michelle Delezuk Juíza de Direito PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PONTA GROSSA 3ª VARA CÍVEL DE PONTA GROSSA - PROJUDI Rua Leopoldo Guimarães da Cunha, 590 - 3ª VARA CÍVEL - Bairro Oficinas - Ponta Grossa/PR - CEP: 84.035-900 - Fone: (42) 3222-6016 - Celular: (42) 99852-4711 - E-mail: [email protected] Processo: 0042171-98.2017.8.16.0019 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$115.809,80 Autor(s): Investville Loteamentos Imob.Ltda. (CPF/CNPJ: 01.567.455/0001-56) Rua Eloi Cesário Leria, 460 - Vila Romana - PONTA GROSSA/PR Réu(s): JULIA SUEK (CPF/CNPJ: 626.171.849-00) Rua Silva Martins, 260 - Centro - PITANGA/PR - CEP: 85.200-000 SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por INVESTVILLE LOTEAMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de JULIA SUEK. Relata que: i) em 13/06/2001 as partes assinaram o instrumento particular de promessa de compra e venda o qual teve como objeto o Lote de terreno urbano n° 10, da quadra nº 09, do Loteamento Jardim Residencial Vila Romana, no bairro dos Periquitos, nesta cidade, matriculado sob nº 35.220, no 1º CRI local; ii) o valor que a ré se obrigou a pagar foi de R$ 14.220,00 (catorze mil, duzentos e vinte reais), que seria pago em 158 parcelas de R$ 90,00 (noventa reais) cada, vencendo a primeira parcela no dia 20/07/2001; iii) a ré não cumpriu com os pagamentos das referidas parcelas na forma acordada e houve o reparcelamento do saldo devedor por duas vezes, pagando apenas três parcelas do último aditivo; iv) notificou a ré em 14/03/2005 e 15/08/2017 para purgar a mora, mas restou silente. Sob tais argumentos, requereu que seja: a) declarada a resolução do contrato firmado entre as partes por culpa da ré, com a obrigação desta em devolver o imóvel livre e desocupado à requerente; b) a condenação da ré ao pagamento de indenização pelas perdas e danos que causou à autora no valor de 0,8% sobre o preço contratual, por mês de ocupação, além das custas processuais e de honorários de sucumbência. Emenda à inicial em que foram quantificadas as perdas e danos (evento 22). A autora informou que o imóvel foi totalmente incendiado, bem como que se encontra desocupado. Em razão disto pediu, em sede de tutela de urgência, a reintegração da posse de autorização para demolição dos escombros (ev. 31.1) A medida liminar foi deferida (evento 31). Citada (evento 277), a ré deixou o prazo concedido para apresentação de defesa transcorrer in albis. A autora pediu a decretação de revelia da ré (evento 278). É o relatório. Passo a decidir. II – FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, haja vista que a matéria em debate é predominantemente jurídica e seus pontos fáticos se resolvem apenas com a prova documental já produzida, não sendo necessária a realização de outras diligências. Considerando que, apesar de citada (evento 271), a ré restou silente, decreto sua revelia nos termos do art. 344 do CPC, de forma que os fatos alegados pela parte autora presumem-se verdadeiros. Todavia, a declaração de revelia não enseja, automaticamente, a procedência do pedido, uma vez que a presunção de veracidade é relativa. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL.1. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS NA PETIÇÃO INICIAL. ÔNUS DA PARTE AUTORA EM COMPROVAR OS FATOS CONSTITUTIVOS DE SEU DIREITO (ART. 373, INC. I, CPC). 2. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO NA ORIGEM.RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR. 9ª Câmara Cível. Relator Luis Sergio Swiech. Julgamento em 20/05/2021). Assim, os fatos alegados pela parte autora devem estar demonstrados nos autos. Da rescisão contratual Analisando a documentação juntada verifica-se que o contrato juntado no evento 1.2 comprova a existência de negócio jurídico firmado entre as partes, em 13/06/2001, consistente na compra e venda do lote de terreno nº 10, da quadra nº 09, do loteamento Vila Romana, localizado no bairro de Periquitos, nesta Comarca, com área de 360m². Através do último aditivo firmado pelas partes em 20 de setembro de 2004, restou consignado que o saldo de R$ 22.762,40 seria pago em 148 de R$153,00. A autora comprova que encaminhou duas notificações extrajudiciais para a ré, uma em 08/03/2005 e outra em 03/08/2017 (ev. 1.4 e 1.5). A ré, todavia, mesmo devidamente citada, deixou de apresentar contestação e prova do pagamento, de forma que seu inadimplemento merece ser reconhecido. Imperioso relembrar, ainda, que no âmbito do direito das obrigações e, mais especificamente, no direito contratual, vigora o princípio da autonomia da vontade, que pode ser definido como a liberdade civil outorgada aos particulares para que possam, segundo sua conveniência, contratarem e também de distratarem livremente entre si. Em outras palavras, ninguém pode ser obrigado a contratar e nem a permanecer vinculado a contrato, sendo lícito o desenlace a qualquer tempo, desde que obviamente observadas as consequências jurídicas decorrentes. Com efeito, dispõe o art. 475 do Código Civil que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. Em casos como tais, é plenamente “possível extinguir o vínculo contratual por motivo que apareceu depois da formação. Normalmente, tal motivo consiste no inadimplemento. Está aí a ‘resolução’, considerada um instituto que leva a desconstituição da obrigação, em face de fato superveniente, ou que surge após celebrada a mesma, e acarretando a extinção da relação bilateral. Percebe-se a nota que a distingue de outras figuras: o desfazimento do negócio em virtude de causa superveniente à formação do vínculo”. (RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Obrigações. 2ª Edição. Ed. Forense, ano 2006, pág. 458/459). Para que seja possível a aplicação do instituto, como explicado, deve haver fato superveniente, em regra, consistente no inadimplemento de uma das partes no que concerne ao cumprimento de suas obrigações, tal como ocorre no presente caso. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. NULIDADE DO PROCESSO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRODUÇÃO DE PROVAS. Não há cerceamento de defesa quando a matéria de mérito é unicamente de direito ou sendo de direito e de fato há nos autos prova suficiente ao julgamento da lide com dispensa de maior dilação probatória. Aplicação do art. 330, inc. I, do CPC. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. REINTEGRAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO USO. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda autoriza a reintegração de posse e indenização pela privação da posse em valor equivalente ao aluguel. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 70059218339 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 11/12/2014, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 16/12/2014). Dessa forma, a rescisão do contrato é medida que se impõe, com a restituição das partes ao status quo ante, ante o inadimplemento, que deixou de observar os prazos estabelecidos para adimplemento das parcelas vencidas. Assim, impõe-se declarar resolvido o contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa exclusiva da ré. Consequência lógica da resolução do contrato é reintegração da autora na posse do imóvel. Da taxa de ocupação Conforme dito anteriormente, o retorno das partes ao é consequência lógica da resolução dos tatus quo ante contrato, cabendo ao réu o recebimento do que lhe é de direito – o que foi pago durante a relação contratual, e, em contrapartida, efetuar o pagamento de perdas e danos desde o momento da ocupação. Entendimento em contrário, oportunizaria a parte inadimplente ao usufruto do imóvel sem qualquer contraprestação. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. VALOR ATRIBUÍDO A CAUSA. IMPORTE ADEQUADO. DE ACORDO COM O VALOR VENAL DO OBJETO CONTRATUAL. ART. 292, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE MAJORAÇÃO ABUSIVA DAS PARCELAS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE DA CADERNETA DE POUPANÇA. VALIDADE. INCIDÊNCIA AO MÊS DO PERCENTUAL ANUAL. INOCORRÊNCIA. VERIFICAÇÃO MEDIANTE SIMPLES CÁLCULO. DESNECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. FIXAÇÃO DE ALUGUERES PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS A QUO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PELO MAGISTRADO. MINORAÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO. IMPOSIÇÃO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. MANUTENÇÃO DA DATA DO INADIMPLEMENTO, SOB PENA DE REFORMATIO IN PEJUS. – (...) Diante do inadimplemento do requerido, há interesse da autora em rescindir a compra e venda, sendo o retorno das partes ao status quo consequência lógica da rescisão.- Tendo em vista a rescisão contratual e o retorno das partes ao status a quo, é devida a indenização a título de aluguéis pela fruição do imóvel.- A indenização por perdas e danos (pagamento de alugueis) é devida desde a data da ocupação do imóvel, sobretudo porque o réu receberá a devolução dos valores pagos. (TJPR. 18ª Câmara Cível. Relator: Pericles Belluci de Batista Pereira. Julgamento em 16/03/2020). In casu, está suficientemente comprovado que a parte Requerida inadimpliu o pacto firmado entre as partes, permanecendo no imóvel, sem pagamento das parcelas ajustadas. Assim, a permanência da parte Requerida no imóvel causou prejuízos à autora, diante da impossibilidade de fruição da propriedade. Concomitantemente ocasionou enriquecimento sem causa à parte Ré, visto que permaneceu sob a posse direta em propriedade alheia, sem contraprestação à Autora da forma avençada. Ainda, cabe destacar que, caso não tivesse a parte Requerida usufruído o imóvel da Autora por todo esse período, fatalmente teria desembolsado valores a título de aluguéis para possibilitar sua moradia e de sua família. Assim, deve a autora ser ressarcida pela ocupação indevida, consoante entendimento jurisprudencial CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. SITUAÇÃO PECULIAR. OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO. USO. DESGASTE. I. Rescindindo o contrato por inadimplemento, o uso indevido do imóvel por considerável tempo leva a fixar-se ressarcimento pela ocupação indevida, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. Precedentes. II. Agravo improvido.(STJ - 4ª Turma, AgRg no REsp 887.516/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, J. 06.08.2009, DJe 08.09.2009). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. REAJUSTE DO SALDO DEVIDOR. RESÍDUO INFLACIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. [...]. A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. STJ. 3ª Turma, REsp nº 953907/MS. Min. Nancy Andrigui. J. 23/03/2010). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Inadimplente, o comprador deixa de ter direito à fruição do imóvel, ficando, assim, obrigado a pagar valor correspondente à locação, pena de enriquecimento ilícito. (TJPR - 11ª C. Cível - AC - 1133032-6 - São José dos Pinhais - Rel.: Vilma Régia Ramos de Rezende - Unânime - J. 01.10.2014). No que se refere ao termo inicial, comungo do entendimento segundo o qual este deve ser desde a ocupação até a desocupação do imóvel, sobretudo porque as parcelas pagas deverão ser abatidas, conforme requerido pela autora em sua inicial. Não há que se falar em abatimento pelas benfeitorias na medida em que o imóvel foi incendiado restando apenas escombros. Frise-se que em sede de tutela de urgência foi autorizada a demolição e retirada destes pela autora. Quanto ao valor da taxa de ocupação, sugeriu a autora um percentual de 0,8% do valor do contrato. Considerando que o valor original do contrato foi de R$ 14.220,00, 0,8% resultando em R$ 113,76, mensais, o que não se mostra abusivo. Este valor é devido durante todos os meses em que a ré permaneceu ocupando o imóvel, devendo, ainda, ser corrigido monetariamente pela variação do IGPM, desde a data de cada mês inadimplemento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, tudo a ser apurado e apurado por meros cálculos. Ressalte-se que destes deverão ser abatidos os valores pagos pela ré. III - DISPOSITIVO Em razão do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, confirmando os efeitos da medida liminar anteriormente deferida, para o fim de: a) declarar definitiva a reitegração da autora na posse do imóvel, considerando que este já se encontra desocupado. b) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento contratual da parte ré. c) condenar a requerida a efetuar o pagamento de indenização pelo uso do imóvel, desde a ocupação até a data da efetiva desocupação, na proporção de 0,8 % ao mês sobre o valor do contrato original, corrigido monetariamente pela variação do INPC, desde a data de cada mês inadimplido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. O valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença por meros cálculos devendo ser, ainda, abatidos os valores pagos pela ré. Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais e, também, dos honorários advocatícios devidos em favor do patrono da autora, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, considerando a natureza, complexidade e duração da causa, assim como os trabalhos desenvolvidos pelo advogado. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Oportunamente arquivem-se. Ponta Grossa, data de inserção no sistema. MICHELLE DELEZUK Juíza de Direito

02/02/2022, 00:00

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