Cumprimento de sentença 0006383-17.2017.8.16.0021 - TJPR

Cumprimento de sentença 0006383-17.2017.8.16.0021 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0006383-17.2017.8.16.0021. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CASCAVEL 3ª VARA CÍVEL DE CASCAVEL - PROJUDI Avenida Tancredo Neves, 2320 - Edificio Forum - Andar 2 - Alto Alegre - Cascavel/PR - CEP: 85.805-000 - Fone: (45) 32260270 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0006383-17.2017.8.16.0021 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$58.333,30 Autor(s): MOHAMAD OMAR ISMAIL MATAR Réu(s): MARINA DAHIANA RIBEIRO KOTECHESKI FERREIRA Paulo Eduardo Ferreira SENTENÇA 1. RELATÓRIO MOHAMAD OMAR ISMAIL MATAR move a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais em face de PAULO EDUARDO FERREIRA e MARINA DAHIANA RIBEIRO KOTECHESKI FERREIRA, todos qualificados nos autos, no qual, sustenta, em síntese que: a) é proprietário de uma fração ideal de 336.101,63 m², do Lote nº. 27-C-1 (vinte e sete cê um) com área total de 1.367.826,81 m² (um milhão trezentos e sessenta e sete mil oitocentos e vinte seis metros e oitenta e um centímetros quadrados) ou 136,782681ha, da Gleba Rio Cascavel, 2ª Parte, constante da matrícula nº. 51.500 do 3º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca; b) em 09.09.2015, uma área de 2.352,00 m² (dois mil trezentos e cinquenta e dois metros quadrados) foi vendida aos requeridos, pela quantia de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), a ser pago: R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em espécie, no ato da assinatura do instrumento particular de compromisso de compra e venda; R$ 10.000,00 (dez mil reais) em 06 (seis) cheques de igual valor (R$ 1.666,66 cada) e; por fim, R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em 120 (cento e vinte) parcelas mensais e consecutivas de R$ 1.666,66 (hum mil seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), com vencimento aos dias 20 de cada mês, sendo a primeira, em 20.04.2016; c) a parcela com vencimento para 20.04.2016, foi adimplida, em 12.05.2016, 22 (vinte e dois) dias após o vencimento; a parcela de 20.05.2016, foi adimplida em atraso, em 29.05.2016; e as parcelas com vencimento em 20.06.2016, 20.07.2016 e 20.08.2016, foram pagas em mãos ao requerente. Contudo, os requeridos restaram inadimplidos quanto aos boletos com vencimento para 20.09.2016 e 20.10.2016, tendo sido protestado junto ao 1º Ofício de Protesto de Títulos da Comarca de Cascavel, ocasião em que, intimados para pagamento, negaram-se a dar ciente no anverso do instrumento de protesto; d) o boleto com vencimento para 20.11.2016, também estaria inadimplida, qual também seria objeto de instrumento de protesto; e) em contato com os requeridos, foi formulado um termo de acordo para rescisão do contrato, sendo, porém, negado pelos requeridos, restando, assim, infrutífera a composição; f) as parcelas inadimplidas perfazem a quantia de R$ 6.288,45 (seis mil duzentos e oitenta e oito reais e quarenta e cinco centavos). Diante de tais circunstâncias, pugna pela rescisão do contrato, tornando as partes ao status quo ante, a retenção da quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) - pagos pelos requeridos a título de arras/sinal, bem como a condenação destes ao pagamento de indenização por danos morais, a serem arbitrados pelo Juízo). Recebida a inicial, determinou-se a realização de audiência de conciliação e a citação da parte ré (mov. 21.1). Devidamente citados (mov. 114.1/115.1), realizou-se a audiência de conciliação, restando, porém, infrutífera no tocante a constituição de acordo (mov. 118.1), oportunidade em que, em sede de contestação, impugnaram, preliminarmente, o valor da causa, impossibilidade jurídica do pedido (nulidade do contrato), inexistência da constituição em mora. No mérito, sustentou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade da retenção do pagamento de arras/sinal no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), bem como a improcedência ao pedido de danos morais. Além disso, formulou, na oportunidade, pedido reconvencional para o fim de declarar a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda e, consequentemente, a devolução dos valores pagos, pleiteando, preliminarmente, a concessão de antecipação de tutela de urgência para o fim de: determinar a averbação da reconvenção à margem da matrícula do imóvel de matricula 51.500, do 3º Oficio de Registro de Imóveis de Cascavel; que o autor/reconvindo acostasse aos autos todos os contratos de compromisso de compra e venda sobre os imóveis de matrícula nº. 37.215 e 51.500, junto ao 3º Ofício de Registro de Imóveis; assim como determinar a abstenção do autor/reconvindo de promover a comercializar de qualquer novo lote oriundo da subdivisão dos imóveis descritos nas matrículas retro mencionadas, até a regularização do loteamento. Ao final, pugnou pela improcedência da ação principal e a procedência da reconvenção, bem como a concessão dos benefícios da justiça gratuita (mov. 121.1). Instada a comprovar a hipossuficiência de recursos financeiros (123.1), a parte ré acostou documentação pertinente (mov. 128.1/128.7), ocasião em que concedido os benefícios da justiça gratuita (mov. 130.1). Posteriormente, o autor/reconvindo apresentou impugnação à contestação, bem como contestação à reconvenção (mov. 137.1), e, na sequência, a parte ré/reconvinte, impugnação à contestação à reconvenção (mov. 142.1). Instadas a se manifestarem sobre a dilação probatória (mov. 143.1), o autor/reconvindo pleiteou a produção de prova oral, mormente inquirição de testemunhas e depoimento pessoal dos requeridos (mov. 150.1), conquanto a parte ré/reconvinte pugnou pelo julgamento antecipado da lide (mov. 151.1). Ocasionalmente, os réus/reconvintes pleitearam a concessão de tutela para baixar os protestos (mov. 156.1). Conclusos os autos, além do pedido de tutela retro formulado, o Juízo analisou os requerimentos de tutela de urgência expostos em sede de contestação/reconvenção (mov. 121.1), oportunidade em que restou deferido somente sustação dos títulos levados à protesto – mov. 156.1 (mov. 157.1). Em seguida, saneado e organizado o feito, indeferiu-se a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da parte ré/reconvinte, intimando-se as partes a apresentarem alegações finais (mov. 189.1), sendo-a devidamente apresentada pela ré/reconvinte (mov. 209.1). Convertido o feito em diligência, determinou-se, primeiramente, expedição de ofício ao Município de Cascavel e o INCRA, para informar sobre a regularidade do loteamento “Canto das Araucárias” (mov. 211.1), qual foi respondido pelos terceiros mov. 221.1/221.2 e 236.1/236.4, e, oportunamente, manifestado pelos réus/reconvintes (mov. 244.1), advindo os autos conclusos para sentença. É o relatório. Segue a decisão. 2. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais promovida por Mohamad Omar Ismail Matar, em face de Paulo Eduardo Ferreira E Marina Dahiana Ribeiro Kotecheski Ferreira, a qual, após regular instrução, comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. O exame dos autos revela que a parte ré, em sede de contestação, alegou, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido do autor, sob o argumento de que o instrumento particular de promessa de compra e venda seria ilícito, uma vez que nos termos do art. 37, da Lei n. 6.766/79, é vedado a venda ou a promessa de venda sobre parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, de modo que, não havendo registro de parcelamento do imóvel, o contrato firmado entre as partes seria nulo, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil. Além disso, com o mesmo fundamento supracitado (art. 37, da Lei n. 6.766/79), formula o pedido reconvencional, sustentando a nulidade do contrato sub judice, pugnando pelo retorno das partes ao status quo ante e, consequentemente, determinar que o autor/reconvindo devolva todos os valores pagos. Neste contexto, vislumbra-se que o fundamento suscitado pelos réus/reconvintes, trata-se de matéria de prejudicial de mérito, motivo pelo qual, a fim de evitar qualquer contradição na presente sentença, consigno que o pedido reconvencional será analisado anteriormente à pretensão principal formulado pelo autor/reconvindo. 2.1. Reconvenção Conforme acima versado, a parte ré, em sede de contestação, alega, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido de rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda formulada pelo autor, vez que o parcelamento da fração comprada não teria sido devidamente registrado pelo autor/reconvindo, de modo que, contrário ao disposto no artigo 37, da Lei n. 6.766/79, seria ilícito o contrato firmado pelas partes e, consequentemente, nulo, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil. Com o mesmo fundamento, formula seu pedido reconvencional, pleiteando a declaração de nulidade do contrato sub judice, com o retorno das partes ao status quo ante e, consequentemente, seja determinado a devolução de todos os valores pagos ao autor/reconvindo (mov. 121.1). Em contrapartida, o autor/reconvindo, defende que “o imóvel objeto da presente demanda está devidamente georreferenciado e devidamente matriculado em nome do autor, estando o imóvel abastecido por energia elétrica, água, além da rede de esgoto”. Bem assim, argumenta a tentativa dos réus/reconvintes induzirem o Juízo em erro, sob o argumento de que o imóvel objeto da presente demanda não seria de titularidade do autor, e sim de terceiro, o que não merecia acolhimento nas alegações da parte ré (mov. 137.1). Pois bem. Conforme acima transcrito, as alegações levantadas pelo réu/reconvinte não versam sobre a nulidade do contrato em virtude de que o autor/reconvindo não teria a titularidade do imóvel vendido, mas sim de que o parcelamento ou desmembramento de seu imóvel não foi devidamente registrado, conforme preceitua o artigo 37, da Lei n. 6.766/79. Além disso, no que diz respeito sobre o imóvel já estar devidamente georreferenciado pelo INCRA e devidamente matriculado em nome do autor, não significa, necessariamente, de que o parcelamento/desmembramento do imóvel foi devidamente registrado, motivo pelo qual, as alegações do autor/reconvindo não merecem guarida. Por outro lado, conforme suscitado na decisão de evento 211.1, para analisar a legalidade do contrato, pela suposta ausência de regularidade no loteamento, fez-se necessário identificar a categorização do imóvel, para então identificar a legislação aplicável: imóvel rural (Lei n 5.868/72) e urbano (Lei 6.766/79) e, consequentemente, se o loteamento está regular. Expedido ofício ao Município de Cascavel, este informou que (mov. 221.1): “Quanto à caracterização, verifica-se que a referida Gleba está situada em “Macrozona de Transição”, fora do perímetro urbano do Município de Cascavel ou de quaisquer zonas de urbanização específica. Quanto à regularidade, informamos que não houve aprovação de loteamento com a denominação de “Canto das Araucárias”, uma vez que não há processo administrativo desse loteamento tramitando no setor de parcelamento do Solo do Instituto de Planejamento de Cascavel – IPC ”. Outrossim, conforme as informações trazidas pelo INCRA (mov. 236.1/236.4): “[...] observa-se que o imóvel está ativo, sem ocorrência de inibição. As alterações constatadas no imóvel foram apenas de inclusão ou alteração nos Dados sobre Estrutura, Uso, Pessoas e Relacionamentos. Portanto, não consta a existência de cancelamento do código do imóvel de interesse para fins de parcelamento, situação em que se perde sua capacidade produtiva e, por consequência, não se identificou alteração de sua caracterização para sítios/chácaras de recreio ou loteamento dentro do SNCR. Lembramos que tais alterações obrigatoriamente mudam a destinação do imóvel, de modo que o mesmo perde sua condição de imóvel rural”. Diante disso, tem-se que a fração do imóvel vendido pelo autor/reconvindo, trata-se de um imóvel rural, de modo que aplicável ao presente caso a Lei n. 5.868/72. De acordo com o artigo 8º, do diploma legal supracitado, estabelece que: Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. Neste ponto, importante trazer à baila o exposto no artigo 65, da Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra): Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. Frise-se que, para a subdivisão de imóvel rural em parcela inferior ao módulo rural, as únicas exceções cabíveis pelo ordenamento jurídico brasileiro, são aquelas expressamente previstas no art. 65, §5º, do Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64) e no § 4º, art. 8º, da Lei n. 5.868/72 - programas de apoio à agricultura familiar (reforma agrária), de regularização fundiária de interesse social e às situações de anexação de prédio rústico a outro imóvel lindeiro, desde que somada, ao final, metragem superior ao módulo rural mínimo. Assim, em contrariedade ao disposto no artigo 8º, da Lei n. 5.868/72, o § 3º, do respectivo diploma legal, prevê que: § 3º - São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos. A esse respeito, preleciona o doutrinador Benedito Ferreira Marques: Não se pode conceber que pequenas áreas de terras, que mal produzem para a subsistência da família que as cultiva, continuem a embaraçar o desenvolvimento rural. É por isso que se combate o minifúndio. A propósito, sabe-se que a legislação civil (arts. 87 e 88 do Código Civil de 2002) oferece substrato à indivisibilidade, proclamada enfaticamente pela legislação agrária. Primeiro, ao considerar indivisíveis os bens em que, apesar de fracionáveis, a sua divisão importe na alteração da sua substância, na diminuição considerável de valor, ou em prejuízo do uso a que se destinam. Em segundo lugar, consideram-se também indivisíveis os bens que, embora naturalmente divisíveis, não podem sê-lo por expressa vedação legal – como é o caso do art. 65 do Estatuto da Terra e legislação complementar – ou por também expressa manifestação de vontade nesse sentido. No caso, a indivisibilidade do imóvel rural no Brasil é determinada tanto por lei expressa (art. 65, E.T), como pela redução que se verifica na substância do imóvel, na “substância da coisa”, como diz a lei civil, exatamente porque lhe retira o fator de produção”. (MARQUES, Benedito Ferreira. Direito Agrário Brasileiro. 11.Ed. São Paulo: Atlas, 2015. Pág. 54). In casu, compulsando o instrumento particular de promessa de compra e venda, verifica-se na Cláusula Segunda que o autor/reconvindo (vendedor) se comprometeu a transmitir por venda uma área de 2.352,00 m² (dois mil trezentos e cinquenta e dois metros quadrados (mov. 1.4 e 121.6). Veja-se: Neste contexto, tem-se que a respectiva área é inferior ao módulo fiscal da cidade de Cascavel/PR, qual, 01 (um) módulo corresponde a 18 hectares (180.000m²), o que contraria a legislação vigente. Nesse sentido, segue, analogicamente, o entendimento do E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA RECURSAL DO APELANTE – ALEGAÇÃO QUE HÁ POSSIBILIDADE DE REGISTRO DE PARTE IDEAL CONFORME OEXPOSTO NO § 2º DO ART. 689 DO PROVIMENTO N.º 249/2013, DA CGJ – NÃOACOLHIMENTO – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE ÁREA PERTENCENTE A IMÓVEL RURAL – ALIENAÇÃO DE PARTE INFERIOR A UM MÓDULO RURAL – IMPOSSIBILIDADE DE FRACIONAMENTO NO PRESENTE CASO – EXEGESE DO ARTIGO 65 DO ESTATUTO DA TERRA E DO ARTIGO 8º DA LEI Nº 5.868/72 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EDESPROVIDO. (TJPR – 17ª C. Cível – 0003939-61.2020.8.16.0035 – São José dos Pinhais – Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RUY ALVES HENRIQUE FILHO – J. 19.08.2021). Com efeito, na medida em que a transmissão da fração ideal de 2.352,00 m² (dois mil trezentos e cinquenta e dois metros quadrados) é inferior a um módulo rural, infringindo o disposto no art. 8º, da Lei n 5.868/72, revela-se que o instrumento contratual firmado entre as partes é nulo, nos termos do §3º, do art. 8º, do referido diploma legal, assim como, nos moldes do art. 166, incisos II e VII, do Código Civil. Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. Posto isto, considerando a existência de vedação legal à alienação de imóvel rural com área inferior ao módulo rural (art. 65, da Lei n. 4.504/64 - Estatuto da Terra e art. 8º, caput, da Lei n. 5.868/72), sendo certo de que futuramente tornaria impossível a concretização do objeto do instrumento particular de promessa de compra e venda (Cláusula Décima), impõe-se a rigor reconhecer e declarar a nulidade do contrato sub judice (mov. 1.4 e.121.6), nos termos do § 3º, do art. 8º, da Lei 5.868/72 c/c art. 166, incisos II e VII, do Código Civil, com a restituição das partes ao status quo ante, ou seja, retornar ao estado de direito que detinham antes da realização do negócio jurídico. Para corroborar nesse entendimento, segue a jurisprudência. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Bem imóvel rural- Área inferior ao módulo rural- Inviabilidade da transferência da propriedade, ante a existência de expressa vedação legal (art. 65, caput, da lei n. 4.504/64; art. 8º, caput, da lei 5.868/72) - Impossibilidade do objeto que induz à nulidade do negócio jurídico (art. 166, II, do CC) - Restituição das partes ao estado anterior - Devolução integral dos valores pagos pelos autores, sem qualquer imposição de multa ou lucros cessantes - Danos morais inocorrentes - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP – AC: 10018999720208260201 SP 1001899-97.2020.8.26.0201, Relator: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 12/05/2021, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2021). Assim, restituindo-se as partes ao status quo ante, determino ao autor/reconvindo a devolução integral dos valores pagos pelos réus/reconvintes, atualizada pela média dos índices INPC/IGP-DI, desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, calculados de forma simples, a partir da citação (art. 405, do CC). 2.2. Pedido Principal Destarte, diante do reconhecimento da nulidade do instrumento particular de promessa de compra e venda (mov. 1.4 e 121.6), por expressa previsão legal, bem como pela ilicitude do seu objeto, sendo restituído às partes ao status quo ante, ou seja, ao estado de direito que detinham antes da realização do negócio jurídico, conforme anteriormente fundamentado, resta prejudicado o pedido inicialmente formulado pelo autor. Sendo assim, ocorreu a perda do objeto. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a pretensão reconvencional, apresentada pelos réus/reconvintes Paulo Eduardo Ferreira e Marina Dahiana Ribeiro Kotecheski, em face do autor/reconvindo Mohamad Omar Ismail Matar, para o fim de: a) reconhecer e declarar a nulidade do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de mov. 1.4 e 121.6, tornando as partes ao status quo ante, nos termos da fundamentação; b) determinar ao autor/reconvindo a devolução integral da importância paga pelos réus/reconvindos, atualizados pela média dos índices INPC/IGP-DI, desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, calculados de forma simples, a partir da citação (art. 405, do CC); Em razão da sucumbência, condeno o autor/reconvindo ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor do(s) procurador(es) da parte contrária, os quais fixo em 10% sobre o valor econômico obtido, observados na fixação, a expressão econômica da controvérsia, o grau de zelo profissional, o tempo de duração do processo e o número de atos produzidos, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Por outro lado, considerando a superveniente perda do objeto, JULGO EXTINTO a pretensão inicial formulada pelo autor Mohamad Omar Ismail Matar em face de Paulo Eduardo Ferreira e Marina Dahiana Ribeiro Kotecheski, SEM RESOLUÇAO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil. Em razão do princípio da causalidade, condeno o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios em favor do(s) procurador(es) da parte contrária, quais fixo em 10% do valor atualizado da causa, observados na fixação, a expressão econômica da controvérsia, o grau de zelo profissional, o tempo de duração do processo e o número de atos produzidos (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Cumpra-se o Código de Normas da Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça do Paraná. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se. Cascavel/PR, datado eletronicamente - lgb. (assinado digitalmente) Anatália Isabel Lima Santos Guedes Juíza de Direito

03/02/2022, 00:00

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ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

JUNTADA DE INTIMAÇÃO EXPEDIDA

EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO

ATO ORDINATÓRIO PRATICADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

JUNTADA DE INTIMAÇÃO - CUSTAS PROCESSUAIS

PROCESSO DESARQUIVADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

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