Cumprimento de sentença 0008101-56.2020.8.16.0017 - TJPR

Cumprimento de sentença 0008101-56.2020.8.16.0017 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0008101-56.2020.8.16.0017. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO CENTRAL DE MARINGÁ 6ª VARA CÍVEL DE MARINGÁ - PROJUDI Av. Pedro Taques, 294 - 1º andar - Torre Norte - Ed. Empresarial Átrium - Zona 7 - Maringá/PR - CEP: 87.030-008 - Fone: (44) 9976-4757 - Celular: (44) 3472-2739 - E-mail: [email protected] Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Defeito, nulidade ou anulação Valor da Causa: R$114.035,61 Autor(s): SELMA CAZANTI VALDELI CAETANO Réu(s): ELICLEIA SALETE BUENO ZIMMERMANN JOSÉ PAULO ZMMERMANN SENTENÇA I – Relatório Consta da petição inicial: a) no segundo semestre de 2015, os requeridos ofereceram aos requerentes a venda de 37,38% (ou 150,98 m²) do lote de terras nº 18, da quadra 467, com área total de 403,91 m2, do Jardim Colina Verde II, matriculado sob o nº 98.407 do 1º SRI de Maringá; b) o valor acertado pela fração do terreno foi de R$ 35.000,00 de entrada, bem como o equivalente a 37,38% do valor das prestações devidas à loteadora BMW Empreendimentos Imobiliários Ltda.; c) o contrato foi assinado pelos requerentes em 15.06.2015 e eles começaram a pagar aos requeridos o seu percentual das prestações; d) pagaram normalmente as parcelas até 06/2016, quando enfrentaram dificuldade financeira; e) em 20.02.2017, efetuaram de uma só vez o pagamento das 8 parcelas atrasadas; f) novamente tiveram problemas financeiros em janeiro de 2019, pagando o que estava atrasado em 11.06.2019; g) desempregados, tornaram-se inadimplentes em julho de 2019; h) no final de 2019, indagaram os requeridos sobre quanto deveriam pagar para regularizar a situação, quando foram informados de que o terreno já havia sido vendido para outra pessoa e que nenhum valor lhes seria restituído; i) o contrato realizado foi apenas “de gaveta”, não tendo os requerentes condições de ajuizar qualquer ação para questionar seus direitos junto à loteadora; j) se não houver entendimento pela nulidade do negócio celebrado entre as partes, porque os requeridos venderam aquilo que não lhes pertencia e sem a anuência da loteadora, alternativamente deve ser reconhecida a abusividade e violação ao princípio da boa-fé objetiva; k) uma das abusividades está na cláusula terceira, parágrafo único, do contrato, que prevê que em caso dos requerentes atrasarem o pagamento de 2 parcelas, o contrato é automaticamente rescindido, sem a necessidade de notificação, e que os requeridos não devolverão nenhum valor já pago, não podendo ser admitido que os requerentes percam os mais de 100 mil reais que já pagaram; l) também é abusiva a cláusula 10, que prevê multa de 10% em caso de inadimplemento (além da perda da totalidade paga); m) o fato ultrapassou a barreira do mero dissabor, dando ensejo à indenização por danos morais. Ao final, pedem a declaração de nulidade do contrato firmado. Alternativamente, requerem: 1) a declaração de abusividade das cláusulas terceira, parágrafo único, e décima; 2) a condenação dos requeridos a devolverem os valores pagos pelos requerentes de forma atualizada; 3) a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, estimados em R$ 5.000,00. Contestação com reconvenção apresentada no mov. 106, nos seguintes termos: a) face ao inadimplemento dos requerentes, os requeridos se obrigaram a procurar um terceiro para vender o imóvel; b) passaram a sofrer ameaças constantes do primeiro autor, mesmo estando este inadimplente; c) a cota inicialmente vendida aos autores foi repassada pelo valor de R$ 15.555,39, como forma de pagar as prestações inadimplidas por eles; d) impugnam o pleito de assistência judiciária gratuita; e) aplicação do princípio pacta sunt servanda; f) também formulam pedido reconvencional de rescisão do contrato por culpa dos requerentes, que atrasaram as prestações, sem direito à devolução ou, sucessivamente, com retenção de 40% do valor pago; g) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU no período do contrato é dos requerentes; h) não houve danos morais aos requerentes, sendo que os requeridos é quem fazem jus face às frequentes ameaças que sofreram; i) pedem a compensação dos valores e juntaram documentos. Ao final, pugnam pela improcedência dos pedidos autorais. Sucessivamente, pleiteiam: 1) o direito de reter 40% do valor pago pelos requerentes; 2) o reconhecimento da impossibilidade da devolução dos valores referentes ao IPTU; 3) a aplicação da cláusula penal de 10%, prevista na cláusula décima. Por fim, requerem a condenação dos requentes ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 30.000,00 para cada requerido. Oportunizada a impugnação, os requerentes se insurgiram em face do pedido de assistência judiciária gratuita dos requeridos. Em saneamento, foi indeferido o pedido de expedição de ofício à loteadora BMW Empreendimentos Imobiliários Ltda. para informações sobre a situação do imóvel objeto da lide (mov. 136.1). As partes requereram a produção de prova oral, mas dela desistiram na data da audiência (mov. 182). Após decurso do prazo para apresentação de alegações finais, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. II – Fundamentação Impugnação à justiça gratuita. Ambas as partes apresentaram impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte contrária (art. 100 do CPC), tendo constado no saneamento que durante a instrução seria permitido a ambas se desincumbirem do ônus da prova que lhes toca (mov. 136.1). Intimados de tal decisão, não produziram nenhuma prova da suficiência financeira da parte contrária. Veja-se que o artigo 99, § 3º, do CPC estabelece que “Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural”. Na medida em que a afirmação é dotada de presunção, à parte contrária incumbe a prova da falta de sinceridade da postulação, demonstrando, por provas hábeis, a suficiência de recursos do assistido para o custeio do processo, o que não ocorreu na presente demanda. Assim, mantenho o benefício concedido aos autores e requeridos. Nulidade do contrato. Alegam os autores que o contrato particular de cessão e transferência de direitos firmado com os requeridos é nulo de pleno direito, posto que ausente a ciência da loteadora BMW Empreendimentos Imobiliários Ltda., promitente vendedora do imóvel debatido e titular do domínio do loteamento denominado “Jardim Colina Verde II”. Todavia, não há que se falar em nulidade do contrato porque os requerentes declararam, na cláusula primeira, parágrafo único, que tinham ciência do conteúdo do contrato originário entre os requeridos e a loteadora BMW. Esse tipo de negócio, vulgarmente chamado de “contrato de gaveta”, é muito comum no Brasil e juridicamente válido. Via de regra, a loteadora costuma exigir a sua anuência na cessão dos direitos. Mas a falta de anuência apenas desobriga a loteadora a cumprir os termos ajustados entre os envolvidos na cessão, em nada alterando o liame formado entre cedente e cessionário, seja quanto a direitos, seja quanto a obrigações. Inclusive, o contrato firmado entre os requeridos e a loteadora BMW não previu a necessidade de comunicação sobre a cessão dos direitos, apenas mencionando em sua cláusula décima segunda que o promissário comprador e seu cessionário se obrigam a respeitar as restrições urbanísticas impostas aos imóveis integrantes do loteamento, que se situa em uma zona residencial unifamiliar de alta densidade, na quase totalidade de suas vias (mov. 106.9). Por fim, não comprovaram os requerentes a sua incapacidade de pactuar negócios por suposta pouca instrução e escolaridade, ou ainda eventual vício de consentimento quando da assinatura do instrumento, de maneira que a tese de nulidade contratual não merece prosperar. Rescisão do contrato. Em sendo válido o contrato pactuado entre as partes e não havendo mais interesse das duas partes em sua manutenção, a rescisão é medida que se impõe, restando decidir sobre o pedido de devolução dos valores pagos pelos requerentes. Vê-se da cláusula segunda que os requerentes se comprometeram a pagamento inicial de R$ 35.000,00 aos requeridos, sendo R$ 15.000,00 pagos antes da assinatura do contrato, que serviu como recibo, e R$ 20.000,00 com a assinatura do instrumento, através de deposito bancário ou TED, em conta do requerido. Além disso, a cláusula terceira previu o pagamento pelos requerentes de 37,38% das parcelas mensais vincendas, devidas à loteadora BMW Empreendimentos Imobiliários. Os requerentes juntaram planilha contendo os valores pagos pelos mesmos (mov. 1.10), não refutada pelos requeridos, sendo incontroversa a quantia principal, portanto. E apesar de constar no contrato o valor de entrada de R$ 35.000,00, foi elencado pelos requerentes na referida planilha o pagamento de apenas R$ 30.000,00. Ao se perquirir sobre a culpa na dissolução, torna-se evidente que foi dos requerentes, que inadimpliram repetidamente o pagamento das prestações mensais a que se comprometeram junto ao requerido. E no contrato, duas cláusulas dispõem sobre a retenção de valores pelos requeridos nessa hipótese: “CLAUSULA TERCEIRA: (...) Parágrafo Único: Enquanto o imóvel não for transferido, as devidas prestações mensais sobre ele incidentes, deverão ser pagas pelos cessionários na forma avençada e em nome dos CEDENTES, sendo que o não pagamento de 02 (duas) parcelas consecutivas em seu respectivo vencimento, ensejará de pleno direito, a rescisão do presente contrato, independentemente de qualquer interpelação ou notificação judicial ou extrajudicial, sem prejuízo algum da aplicação das penalidades legais atinentes à espécie; e, mais os cedentes assumirão o saldo devedor e os cessionários perderão a favor deles cedentes o valor pago de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), bem como o direito a restituição das parcelas já pagas.” “CLÁUSULA DÉCIMA: Ajustam os ora CONTRATANTES que o não cumprimento de quaisquer obrigações por eles aqui assumidas, ficará a parte considerada culpada, sujeita ao pagamento de uma multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor desta operação, que em caso de demanda judicial, arcará também com os respectivos honorários advocatícios e custas processuais, respondendo ainda, civil e criminalmente por outros prejuízos que vier a causar, inclusive por perdas e danos apuráveis.” A cláusula décima é confusa em sua redação, pois menciona a aplicação de multa contratual de 10% sobre o valor “desta operação”, sem mencionar se “operação” se refere às obrigações assumidas (e descumpridas) ou ao contrato em questão. Devido ao uso de “operação” no singular, será considerado que a multa é de 10% sobre o valor do contrato pactuado. Depreende-se, pois, que se trata de cláusula penal manifestada na perda do valor da entrada e do direito à restrição das parcelas, somada à multa contratual de 10% do contrato. Todavia, aludidas verbas comungam do mesmo fato gerador (inadimplemento do contrato pelos requerentes), sendo que admitir a incidência de todas as penalidades seria privilegiar o enriquecimento ilícito dos cedentes em detrimento de uma punição desproporcional e injusta aos cessionários. Portanto, ambas as penalidades não poderão ser cumuladas, sob pena de bis in idem. Nesse sentido: CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C. PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C.C. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RESCISÃO DO NEGÓCIO DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. I. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. SANÇÕES QUE TÊM A MESMA FINALIDADE DE COMPENSAR A PARTE INOCENTE PELA RESCISÃO DO CONTRATO. [...] (TJPR - 6ª C.Cível - 0009837-73.2017.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: DESEMBARGADORA LILIAN ROMERO - J. 06.10.2021) Assim, configurada a duplicidade das penalidades previstas no contrato, deve aquela estabelecida na cláusula terceira ser afastada, tendo em vista que a cláusula décima tem previsão específica de aplicação de multa de 10% sobre o valor do contrato quando do não cumprimento de quaisquer obrigações assumidas, sendo essa a penalidade que se afigura mais equânime no caso concreto. Vez que o contrato não previu seu valor certo e determinado, mencionando apenas as parcelas a serem pagas à loteadora BMW, e considerando ainda que o contrato dos autores foi repassado a terceiro a partir de 10.02.2020 (mov. 106.15), deve ser considerado como valor do contrato o montante efetivamente pago pelos autores, constante na planilha de mov. 1.10, bem ainda o valor das parcelas devidas até que efetivada a nova cessão de direitos. Com o afastamento da aplicabilidade da cláusula terceira, fica prejudicada a análise da tese de abusividade da mesma. Quanto ao pedido de nulidade da cláusula décima, tal medida não deve prosperar, já que houve um acordo de vontade entre as partes que deve ser respeitado (pacta sunt servanda), sendo possível o afastamento da cláusula terceira excepcionalmente, apenas pela previsão de sanções com igual finalidade. Por fim, não merece prosperar o pedido reconvencional de retenção de 40% do valor pago pelos requeridos, em aplicação da cláusula quarta do contrato originalmente pactuado com a BMW Empreendimentos, tendo em vista a ausência de pacto assim possibilitando no instrumento assinado entre as partes. Responsabilidade pelo pagamento dos tributos. Alegaram os requeridos que todos os recibos de quitação possuem uma cota parte referente ao IPTU do terreno, sendo que da porcentagem de restituição aos requerentes, deverá ser observar o abatimento do referido tributo, tendo os requeridos direito à retenção do mesmo. De fato, com relação a débitos lançados sobre o imóvel, inclusive de ordem fiscal, parafiscal, tributária, trabalhista e previdenciária, a cláusula sexta aponta que assumem as partes contratantes a obrigação do pagamento mensal das parcelas vincendas, seus encargos e reajustes junto à BMW Empreendimentos Imobiliários Ltda., bem como tributos municipais que porventura forem lançados, nas respectivas proporções, na forma avençada. Portanto, do valor a ser restituído, cabível a retenção da proporção dos requerentes sobre os tributos incidentes sobre o imóvel, até a data em que os requeridos revenderam a parte do lote adquirida pelos requerentes, em 10.02.2020 (mov. 106.15). Para tanto, em liquidação de sentença, deverá a parte requerida juntar os extratos de IPTU do terreno e realizar os cálculos da proporção de 37,38% de responsabilidade dos requerentes, e 62,62% de responsabilidade dos requeridos, retendo a porcentagem daqueles sobre as parcelas devidas. Danos morais. O dano moral é resultante do sofrimento humano provocado pela lesão a um direito, representado pela dor, vergonha ou outra sensação que cause constrangimento e ofensa à honra subjetiva. Assim, a indenização possui a finalidade de compensar o ofendido no sentido de, senão neutralizar, ao menos aplacar a dor sofrida. Quanto ao pleito dos requerentes, não há qualquer ato ilícito cometido pelos requeridos que fundamente sua concessão, principalmente considerando que os próprios autores deram causa à rescisão contratual, diante de seu inadimplemento das parcelas acordadas. Em relação ao pleito reconvencional dos requeridos, também não há prova do cometimento de ato ilícito pelos autores aptos a gerar danos morais indenizáveis. Veja-se que o boletim de ocorrência da suposta ameaça possui conteúdo pouco consistente, apenas mencionando que o requerente disse que “da próxima vez vai ver o que vou fazer” (mov. 106.13). Além disso, trata-se de documento unilateral, não tendo sido trazido aos autos a prova de qual foi o resultado final dessa noticia criminis. Tampouco há prova de alguma relação entre o infarto sofrido pelo requerido (mov. 106.16) e os problemas decorrentes do inadimplemento contratual pelos requerentes. Inclusive porque esse problema de saúde ocorreu em dezembro de 2020, enquanto a parte do lote que havia sido negociada com os requerentes foi revendida em fevereiro do mesmo ano (mov. 106.15), resolvendo a situação dos débitos junto à loteadora. Apesar de constar na notificação extrajudicial enviada aos requerentes no dia 10.05.2019 que o requerido “veio a enfartar por conta de tamanho nervosismo e stress nesse sentido”, não houve corresponde prova médica quanto à essa alegação. Assim, deve ser afastado o pleito indenizatório de ambas as partes. Considerações finais. Sobre o valor a ser devolvido, relembre-se que os requeridos não refutaram a planilha de mov. 1.10, que relaciona os pagamentos realizados pelos requerentes. Logo, incontroverso no principal, devendo ser realizada a retenção de 10% do valor do contrato, a ser somado com a proporção do IPTU devido pelos requerentes durante o período estabelecido na fundamentação, devolvendo-se aos autores o restante. Mostra-se cabível a compensação dos créditos e débitos, até onde se correspondam. O montante pago pelos requerentes deverá ser corrigido pelo INPC desde cada pagamento e com acréscimo de juros de 1% ao mês após o trânsito em julgado da sentença. O termo inicial dos juros moratórios assim se justifica considerando que a obrigação de restituição surgiu apenas com a sentença, que afastou a cláusula do contrato que estabelecia a perda da totalidade dos valores pagos, fazendo nascer o direito à restituição. III – Dispositivo Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente a pretensão deduzida para: a) decretar a dissolução do contrato entabulado entre as partes; b) condenar a parte requerida à restituição do montante pago pela parte requerente, deduzindo-se 10% desse, mais os débitos de tributos devidos, consoante fundamentação. Ressalte-se que o valor a ser restituído deverá ser acrescido de correção monetária pelo INPC desde cada pagamento pelos requerentes e de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Decaindo os requeridos de menor parte, condeno-os ao pagamento de 40% das custas processuais. E condeno os requerentes ao pagamento de 60% das custas processuais. Cada parte arcará com os honorários do advogado da parte adversa, arbitrados em 10% do proveito econômico obtido pelos respectivos clientes (art. 85, § 2º, do CPC), que para os requerentes é o valor que lhes será restituído, e para os requeridos, o valor que reterão. Observe-se, contudo, a condição das partes de beneficiárias da justiça gratuita. Dou a sentença por publicada com sua inserção no sistema Projudi. Intimem-se. Maringá, 24 de janeiro de 2022. Loril Leocádio Bueno Junior Juiz de Direito

04/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(7)

CONCLUSOS PARA DECISÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE REQUERIMENTO DE SUSPENSÃO DO PROCESSO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

JUNTADA DE PETIÇÃO DE SUBSTABELECIMENTO

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE SOLICITAÇÃO DE PRAZO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

OUTRAS DECISÕES

CONCLUSOS PARA DECISÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

Todas as movimentações(498)

Todos os documentos(26)