Procedimento Comum Cível 0011470-96.2020.8.16.0069 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0011470-96.2020.8.16.0069 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Processo: 0011470-96.2020.8.16.0069. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CIANORTE 1ª VARA CÍVEL DE CIANORTE - PROJUDI 0 Travessa Itororó, 300 - Zona 01 - Cianorte/PR - CEP: 87.200-153 - Fone: 44-3619 0513 - Celular: (44) 99123-1940 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0011470-96.2020.8.16.0069 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$79.661,25 Autor(s): FAGNER FERRARI DE OLIVEIRA Réu(s): C.M. A Loteadora e Incorporadora Ltda - EPP Vistos etc. 01. Trata-se de ação declaratória de resilição contratual c/c pedido de restituição de quantias pagas e pedido de tutela de urgência ajuizada por FAGNER FERRARI DE OLIVEIRA em face de C.M.A. LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. Aduziu a parte autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a requerida. Informou que por não possuir condições financeiras para continuar a honrar as prestações do contrato, tentou notificar extrajudicialmente a requerida. Pleiteou em sede de tutela de urgência que a requerida se abstenha de realizar cobranças, bem como de incluir o nome do autor nos órgãos de proteção de crédito e, ainda, a averbação da ação na matricula do imóvel. No mérito, pleiteou (a) a declaração de nulidade das cláusulas quarta e quinta do contrato e, em consequência, (b) condenar a requerida a restituir os valores despendidos à título de IPTU e benfeitorias necessárias, (c) gastos administrativos advindos com a avaliação, (d) a declaração de rescisão do contrato, bem como (e) a condenação da requerida a restituir os requerentes na monta de 90% dos valores pagos a título de prestações. Pleiteou, ainda, a inversão do ônus da prova. 02. A liminar foi parcialmente deferida em seq. 16, sendo determinado pelo juízo que a requerida não inclua o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito. 03. O réu foi citado e apresentou contestação na seq. 49.1. Em sua defesa sustentou a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova, defendeu o princípio da irretratabilidade. Alegou, ainda, que a rescisão opera efeito ex tunc, se tornando indevida a ocupação do imóvel, devendo o autor compensar a requerida pela ocupação do bem. Aduziu sobre a inexistência de benfeitorias necessárias indenizáveis. Mencionou que é obrigação da parte autora liquidar os impostos incidentes sobre o imóvel. Pleiteou que seja retido 25% dos valores pagos pelo autor no caso da rescisão do contrato e que sejam declaradas válidas as cláusulas quarta e quinta. Por fim, pugnou pela improcedência da demanda. 04. Pedido de julgamento antecipado da lide pelo autor (seq. 58). 05. Pedido de produção de prova oral e avaliação judicial pela requerida (seq. 59). É o relatório. DECIDO. 06. Impõe-se a parcial procedência dos pedidos. 06.1 Da resilição contratual O Código Civil dispõe que: Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. A Lei n. 6.766/79, por sua vez, define que: Art. 2. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou o desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. § 1 Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com o abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2 Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a o edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; Parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento, desmembramento e fracionamento, sempre mediante aprovação municipal. Incorporação imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador que planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas e, antes mesmo de iniciar/concluir as obras, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos obtidos, vai executando o projeto. Assim, por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e entrega, no futuro, das unidades habitacionais. O parcelamento do solo urbano é tratado pela Lei n. 6.766/79. Referida Lei sofreu consideráveis alterações com o advento da Lei n. 13.786/18. No caso, alegou a parte autora que, em razão das dificuldades econômicas, não conseguiu honrar com o pagamento das parcelas relacionadas ao instrumento particular de promessa de compra e venda de lote urbano. Estando em situação de inadimplência, pretendeu a rescisão contratual e o recebimento dos valores pagos, devidamente corrigidos, descontados a multa rescisória na ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor pago. Conquanto alegue a parte ré que o instrumento possui o caráter irrevogável e irretratável, motivo pelo qual não pode ser desfeito, não se trata de mera hipótese de resilição, mas sim de resolução contratual acarretada pelo descumprimento contratual (inadimplemento) do adquirente. Existem algumas espécies (formas) de extinção do contrato, sendo necessário explanar, para o julgamento do presente feito, as hipóteses de resilição e resolução. A resilição ocorre quando o contrato é rescindido por vontade das partes. Pode ser unilateral (quando só uma das partes quis a resolução) ou bilateral (quando ambas as partes optaram por essa solução). A resilição bilateral é chamada de distrato. Já a resolução do contrato ocorre quando é extinto em razão do descumprimento daquilo que havia sido combinado. Referido descumprimento pode ter sido voluntário, quando o descumprimento ocorreu por dolo ou culpa do devedor, ou involuntário, quando se deu por uma circunstância alheia à vontade do devedor. Como podemos verificar a legislação aplicável ao tipo de negócio existente entre as partes, o legislador permite a ocorrência da resolução contratual. Outrossim, o próprio instrumento particular das partes prevê a hipótese de resolução em caso de inadimplemento. Não pode a cláusula ser interpretada apenas em favor de um dos sujeitos, ou seja, dando a faculdade de rescindir o contrato apenas ao vendedor, mas sim a ambos os contratantes, desde que devidamente ocorrido o inadimplemento contratual pelo adquirente. Deste modo, não há se discutir pela possibilidade ou não da rescisão do negócio, pois devidamente garantido por lei e pelo próprio instrumento particular na cláusula quinta (seq. 1.5 – pág. 06). Deve-se discutir se a resolução contratual, caso ocasionada pelo adquirente, implica na restituição da integralidade dos valores pagos ou não. Por este motivo, considerando que a situação de inadimplemento contratual da parte autora é questão fática incontroversa, a procedência do pedido declaratório de rescisão contratual é medida de rigor. 06.2 Da devolução dos valores pagos Superada a questão, passo a enfrentar o pedido de restituição de valores com a incidência de multa de 10% (dez por cento). Pretendeu a parte autora a restituição de toda a quantia paga, atualizada, descontado apenas a fração de 10% (dez por cento), à título de multa rescisória por conta da resolução ocasionada por seu próprio inadimplemento. Sobre o tema, define a Lei n. 6.766/79: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; Parcialmente procedente, portanto, o pedido da ré de retenção de valores da forma como pugnada. Isso porque, os descontos de valores sobre o montante pagos devem observar os limites legalmente permitidos pela legislação específica. Explico. Conforme documento de mov. 1.6, a quantia efetivamente paga é de R$ 60.696,62. Isso porque não foram considerados eventuais valores pagos referentes aos juros de mora e multas de cada parcela paga em atraso durante o contrato, na forma do inciso III do art. 32-A, da Lei n. 6.766/79. Deve ser utilizado, portanto, o valor de R$ 60.696,62 para fins de atualização monetária e, posteriormente, descontadas apenas a fração de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) do valor atualizado do imóvel à título de fruição do imóvel, a multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, bem como eventuais débitos tributários em aberto. Referida quantia devida deverá ser devolvida com correção monetária pelo índice previsto no instrumento contratual, IGPM, na forma do caput do art. 32-A da Lei 6.766/79, a partir de cada desembolso, em eventual fase de cumprimento de sentença por meio de meros cálculos aritméticos. 06.3 Da indenização pelas benfeitorias Quanto a indenização de benfeitorias realizadas, assim dispõe o art. 34 da lei nº 6.766/1979: Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. §1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. No caso em concreto, não se verifica dos autos qualquer alegação ou comprovação de que as benfeitorias estão em desconformidade com a lei, portanto, devida a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Ademais, insta ressaltar que as acessões ou construções levantadas sobre um terreno, conforme entendimento do STJ, equiparam-se às benfeitorias úteis. Portanto, estando a cláusula quinta do contrato contrária a lei, importante declarar a nulidade desta, bem como determinar a devolução dos valores pagos a título de benfeitorias úteis realizadas no imóvel, no valor R$ R$ 3.049,37. 06.4 Da indenização pelo pagamento de laudo pericial de engenharia extrajudicial Indefiro o pedido de condenação da requerida pelos custos com a avaliação do imóvel. A contratação de engenheiro para a elaboração do laudo de seq. 1.9 com vistas à avaliação das benfeitorias efetuadas no imóvel ocorreu por mera liberalidade da parte autora. A realização de laudo pericial é prescindível para o ajuizamento desta ação, de tal sorte que não se pode atribuir à ré os custos para a sua elaboração. 06.5 Das custas processuais Em relação às custas processuais e aos honorários advocatícios, a ação foi julgada parcialmente procedente, devendo ser aplicado o caput do art. 85 do CPC, que dispõe expressamente: “A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor”. Considerando a sucumbência mínima, condeno o réu, portanto, ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios que, em razão da simplicidade da causa, fixo no percentual mínimo de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico da lide, na forma do art. 85 do CPC. Ante o exposto, a parcial procedência dos pedidos da parte autora para o fim de declarar a rescisão contratual e condenar a ré à restituição dos valores pagos com atualização monetária, descontados 0,75% à título de fruição do bem, 10% à título de multa e débitos tributários, é medida de rigor. DISPOSITIVO. 07. Diante do exposto, RESOLVO O MÉRITO, com fundamento no artigo 487, inciso I, do NCPC JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na petição inicial, diante das argumentações acima expendidas, para o fim de: - DECLARAR a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento da parte autora. - CONDENAR a parte ré no pagamento de indenização por danos materiais à requerente no valor de R$ 60.696,62, com correção monetária pelo índice contratual IGPM, a partir de cada desembolso, descontados encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente/autor e, ao final, descontados ainda 0,75% do valor atualizado do imóvel à título de fruição, multa de 10% do valor atualizado do contrato, e débitos tributários, conforme fundamentação. - CONDENAR a parte ré a indenização pelas benfeitorias úteis realizadas, no valor de R$ R$ 3.049,37, com juros e correção monetária a partir da citação. 08. Despesas processuais e honorários advocatícios por conta do réu, na forma da fundamentação. 09. Publique-se. Registre-se. Intime-se. 10. Oportunamente, cumpridas as disposições pertinentes do Código de Normas da egrégia Corregedoria-Geral da Justiça, arquivem-se, com as baixas e anotações necessárias. Diligências necessárias. Cianorte, datado eletronicamente. Thiago Cavicchioli Dias Juiz de Direito Substituto

04/02/2022, 00:00

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ATO ORDINATÓRIO PRATICADO

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

EXPEDIDO ALVARÁ DE LEVANTAMENTO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

DETERMINADO O ARQUIVAMENTO

CONCLUSOS PARA DECISÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE REQUERIMENTO DE ARQUIVAMENTO

Todas as movimentações(199)