Cumprimento de sentença 0023876-72.2014.8.16.0001 - TJPR

Cumprimento de sentença 0023876-72.2014.8.16.0001 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0023876-72.2014.8.16.0001. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 6ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 6º Andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-906 - Fone: 3023-5824 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0023876-72.2014.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Compra e Venda Valor da Causa: R$45.000,00 Autor(s): NIVARLEI COAN (RG: 45386970 SSP/PR e CPF/CNPJ: 503.712.159-00) Rodovia BR-376, 4722 KM 13 - Campina - SÃO JOSÉ DOS PINHAIS/PR - CEP: 83.015-000 Réu(s): BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES S.A. (CPF/CNPJ: 08.613.550/0001-98) Avenida Cândido de Abreu, 381 - Centro Cívico - CURITIBA/PR - CEP: 80.530-000 FIT 12 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (CPF/CNPJ: 09.358.690/0001-20) Rua Comendador Araújo, 143 SALA 54 5 ANDAR EDIFÍFIO EVEREST - Centro - CURITIBA/PR - CEP: 80.420-000 TENDA CONSTRUTORA S/A (CPF/CNPJ: 71.476.527/0009-92) Rua Comendador Araújo, 143 SALA 54 5 ANDAR EDIFÍFIO EVEREST - Centro - CURITIBA/PR - CEP: 80.420-000 SENTENÇA 1. RELATÓRIO NIRVALEI COAN propôs a presente Ação Indenizatória de Danos Morais e Materiais em face de CONSTRUTORA TENDA S.A., BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES LTDA. e FIT 12 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., todos devidamente qualificados na inicial. Relata o Autor, em síntese, que em 23 de junho de 2010 firmou com os Réus um contrato de compra e venda de imóvel, por meio do qual o Autor adquiriu a unidade autônoma 71, Bloco 06, no Condomínio FIT Marumbi, localizado na Avenida Presidente Wenceslau Braz, 1300, Guaíra, Curitiba, pelo valor total de R$ 195.257,77. Contudo, o imóvel não foi entregue dentro da data estipulada, de maneira que não restou alternativa ao Autor senão ajuizar a presente ação, por meio da qual pretende: (i) o reconhecimento da mora e do inadimplemento contratual do Réu; (ii) que sejam declaradas nulas as cláusulas contratuais abusivas; (iii) a inversão da multa contratual estipulada apenas em favor do Réu; (iv) a condenação do Réu ao ressarcimento das perdas e danos causados; (v) e a condenação do Réu ao pagamento de indenização a título de danos morais (mov. 1.1). Citado, o Réu Brasil Brokers Ltda. e a sociedade empresária Galvão Venda de Imóveis Ltda. apresentaram contestação nos mov. 44.1 e 50.1, oportunidade na qual arguiram, preliminarmente, que o Autor se equivoca ao atribuir sucessão empresarial entre o Réu e a Galvão, mas que, nada obstante, ambos não possuiriam legitimidade passiva para figurar no feito, além de que houve prescrição da pretensão do Requerente na restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. No mérito, sustentam não ter ocorrido qualquer ato ilícito capaz de ter causado prejuízos de ordem material ou moral ao Requerente. Por sua vez, as Rés Fit 12 e Tenda S.A. apresentaram contestação conjunta no mov. 69.1, arguindo questões preliminares relativas à ilegitimidade passiva, prescrição e suspensão do processo por conta de julgamentos de recursos repetitivos que afetariam as matérias discutidas na demanda. Quanto ao mérito, destacaram que os pedidos do Autor devem ser rechaçados integralmente, uma vez que o imóvel lhe foi entregue dentro do prazo contratual, não há cláusula penal a ser invertida, bem como inexistem provas relativas aos supostos lucros cessantes e danos morais suportados pelo Autor. Impugnação às contestações presentes no mov. 77.1. Proferida decisão saneadora (mov. 116.1), foi reconhecida a ilegitimidade passiva de Brasil Brokers e Galvão Ltda., declarando-se a extinção o feito com relação a elas. Também restou reconhecida a prescrição da pretensão do Autor quanto à repetição dos valores que pagou a título de comissão de corretagem. Ademais, foi declarado o julgamento antecipado de mérito, haja vista que a discussão persistente entre as partes é eminentemente de direito. Não obstante, na decisão de mov. 132.1 foi reconhecida a necessidade de sobrestamento do feito em razão do julgamento do Recurso Especial nº 1.614.721/DF, cuja matéria - inversão de cláusula penal - afeta a presente demanda. Ato contínuo, a suspensão do feito foi levantada pela decisão de mov. 179.1. Após, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO De antemão, é importante deixar assentado que entre as partes há uma inequívoca relação de consumo, pois de um lado temos sociedades empresárias do setor imobiliário, logo, prestadora de serviços, e, de outro, o Autor, seu destinatário final, de modo que as partes se ajustam ao conceito de consumidor e fornecedor prescritos nos art. 2º e 3º do CDC, razão pela qual as regras desse diploma incidem plenamente no presente caso. Estabelecido essa premissa, passa-se à análise de mérito. Do contrato de adesão e abusividade das cláusulas Sustenta o Autor que a avença celebrada com as Rés caracteriza contrato de adesão e está contaminado com diversas cláusulas claramente abusivas, em especial a cláusula de tolerância que permitia à construtora Ré postergar a entrega do imóvel para além da data inicialmente estabelecida. Diante disso, pleiteiam o Autor que tais cláusulas abusivas sejam declaradas nulas. De fato, o contrato firmado entre as partes é tipicamente de adesão, no qual todas as suas cláusulas foram estabelecidas de forma unilateral pelas Rés e, em razão disso, não houve a possibilidade de sua discussão ou modificação pela vontade do Autor. Todavia, é cediço que o fato de o contrato ser de adesão, por si só, não o torna nulo ou abusivo, nem afasta a vontade do contratante, já que pôde ele escolher entre pactuar ou não o negócio, manifestação inerente ao princípio da autonomia. Tanto é assim que tal espécie de contrato possui regência própria no Código Civil, de acordo com os arts. 423 e 424. Assim, se fosse nulo por sua própria natureza, não teria sido chancelado pelo ordenamento jurídico brasileiro, o que não significa que não seja passível de revisão, conforme já decidido em outras oportunidades por instâncias superiores. Quanto à cláusula de tolerância, prevista na Cláusula Décima, § 1º, do contrato (mov. 1.4, fl. 6), o Autor sustenta que seria abusiva, isso porque no restante do pacto não há qualquer previsão análoga que conceda ao vendedor faculdade tão benéfica, o que torna a avença desequilibrada e desproporcional, já que favorece apenas as Rés. Requer, então, que seja declarada a nulidade de tal cláusula, na forma do art. 51, do CDC, haja vista a flagrante abusividade. A mencionada cláusula de tolerância estipulada no contrato garantia às Rés 180 (cento e oitenta) dias a mais para entrega da obra, caso não finalizada no prazo inicialmente previsto, e nisso não há qualquer nulidade, tendo em vista que o art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964 expressamente autoriza essa prática, relegando ao contrato a função de regular as condições e formas em que se dará essa prorrogação. Assim o é porque as atividades relacionadas aos empreendimentos imobiliários estão, invariavelmente, sujeitas a inúmeras circunstâncias que fogem à previsibilidade normal durante o período de sua execução. É notório que empreendimentos da presente estatura, desenvolvidos por diversos meses, sujeitam-se a inúmeros contratempos ao longo da sua execução e, bem por isso, é prescindível que eles sejam efetivamente demonstrados para fazer valer a cláusula de prorrogação. De fato, as regras da experiência comum indicam ser difícil, senão impossível, a previsão exata da conclusão da obra em decorrência das variadas circunstâncias ocorridas durante a sua execução, inclusive decorrentes de fatores até mesmo previsíveis da própria natureza, de modo que esse prazo de tolerância se funda em mera precaução das construtoras, a fim de não inadimplir suas obrigações contratuais. Dessa forma, a cláusula que estabelece período de prorrogação de 180 dias para entrega do imóvel, além do prazo fixado no contrato, não é abusiva, pois a atividade de construção está sujeita a intercorrências imprevisíveis, servindo tal disposição para superá-las. Destaca-se, entretanto, que isso não significa que no caso não tenha havido atraso na entrega do imóvel, tema que será tratado adiante. Por ora, é imperativo reconhecer a validade da cláusula de tolerância. Do atraso na entrega do imóvel Sobre isso, destaca o Autor que, à época da celebração do contrato, lhe foi informado que o imóvel seria concluído e entregue até a data de 31 de maio de 2012. Entretanto, teriam as Rés atrasado a entrega do imóvel por quase um ano, isso porque disponibilizaram o bem ao Autor apenas em 19 de março de 2013. Diante disso, é necessário verificar qual seria o prazo correto para entrega do imóvel ao Autor, para daí então determinar se as Rés descumpriram ou não suas obrigações contratuais. De início, cumpre verificar que o Item 5 do Quadro Resumo do contrato (mov. 1.6, fl. 2), estabelecia que a data prevista para conclusão das obras e entrega da unidade seria “31 DE MAIO DE 2012 observando-se o dispositivo na Cláusula 9 e seguintes”, ao passo que a já mencionada Cláusula 10ª, § 1ª, do contrato de compra e venda previa “que a entrega da unidade ficará sujeita a uma tolerância de 180 (cento e oitenta( dias contados a partir do dia de vencimento do prazo de entrega previsto no QUADRO RESUMO”, o que significa dizer que a data limite para entrega do imóvel adquirido pelo Autor era 27 de novembro de 2012. Com isso em mente, no caso em tela se verifica que o imóvel foi adquirido ainda na planta pelo Autor, em 22 de junho de 2010 (mov. 69.11, fl. 3). A par disso, na sua contestação as Rés apresentaram o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) expedido pela Prefeitura Municipal de Curitiba do imóvel, que faz as vezes de Habite-se, datado de 28 de novembro de 2012, contido no mov. 69.10. Por outro lado, conforme se observa no Termo de Recebimento do Imóvel presente nos movs. 1.7 e 69.13 a unidade autônoma foi entregue de fato ao Autor somente em 19 de março de 2013. Sobre isso, destacam as Rés que o lapso temporal entre a expedição do Habite-se e a efetiva entrega do imóvel ao Autor se deu por culpa exclusiva desse último, que se encontrava inadimplente para com suas obrigações contratuais, em especial a quitação do preço do imóvel. É bem verdade que na cessão VI do pacto firmado entre as partes, “Da entrega do imóvel”, não foi imposta ao Autor o cumprimento de qualquer obrigação específica para que o bem lhe fosse disponibilizado. Pelo contrário, a Cláusula 10ª, § 3º da avença definia que a entrega do bem se daria “com o encaminhamento de carta de convocação para vistoria ou emissão do Auto de Conclusão de Obra (‘Habite-se’), o que 1º (primeiro) ocorrer, não ficando condicionada à conclusão das demais unidades de outros blocos ou quadras integrantes do empreendimento (...)” (mov. 69.10, fl. 10). Por outro lado, no Item 4 do Quadro Geral do contrato (mov. 69.10, fl. 3) foi definido a forma de pagamento do valor do imóvel, com sinal de negócio de R$ 2.054,14, vinte vezes de R$ 553,81, com vencimento inicial em 25 de outubro de 2010, além de cinco “balões” de valores diversos distribuídos entre setembro de 2010 e maio de 2012, e, ademais, uma parcela única de R$ 120.000,00 que poderia ser paga à vista, por financiamento privado. Sobre tal parcela única, a avença definia que teria ela “(...) vencimento para a data de entrega da unidade (...)”. De se ver, portanto, que a entrega do imóvel estava condicionada ao pagamento de seu preço. Com isso em mente, deveria o Autor demonstrar que havia adimplido integralmente o preço da unidade autônoma até 27 de novembro de 2012 para ter direito à posse do bem, o que deixou de fazer, como reclama o art. 373, I, do CPC. É que, nos movs. 1.17 se encontra a planilha de débito do Autor, observando-se que em julho de 2012 o Requerente possuía sete prestações em aberto, o que afasta sua pretensão de que o imóvel deveria ser entregue em maio de 2012, pois nesse período estava ele em mora. Nessa esteira, no mov. 69.12 também consta uma planilha de débito, apresentada pelas Rés, na qual se verifica que as últimas parcelas do preço do imóvel foram pagas pelo Autor em fevereiro e março de 2013, mês no qual o bem lhe foi entregue. O que se vê, então, é que até março de 2013 o Autor não havia pago integralmente o preço do imóvel adquirido, de modo que não poderia exigir sua entrega antes disso independentemente de não haver cláusula condicionante no contrato firmado entre as partes, já que o adimplemento obrigacional é questão principiológica, decorrendo diretamente do caráter sinalagmático da avença. Nesses termos, o art. 476, do CC, é claro em definir que “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Diante, então, de tais fatos, resta plenamente esclarecido e definido que até a data limite para entrega do imóvel, em 27 de novembro de 2012, o Autor não havia pago o preço total do bem, razão pela qual não poderia exigir a entrega do bem, que, ademais, foi-lhe disponibilizado em 19 de março de 2013, assim que adimplido integralmente o valor do imóvel. Da inversão da multa contratual O Autor almeja a condenação das Rés ao pagamento da cláusula penal, diante do atraso na entrega de seu apartamento, cuja incidência está expressamente prevista no contrato firmado entre as partes, em sua Cláusula Vigésima Primeira, c. Como sabido, a multa compensatória (cláusula penal) tem como função, tão somente, o ressarcimento das perdas e danos sofridos pela outra parte, diante do inadimplemento de alguma obrigação contratual ou da mora, o que jamais pode se converter em enriquecimento indevido. Essa penalidade encontra respaldo no art. 409, do Código Civil, segundo o qual “a cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora”. Assim, a sua incidência está condicionada à infração contratual. É dizer, será devida a cláusula penal na hipótese de o devedor, culposamente, deixar de cumprir sua obrigação - seja total ou de apenas determinada cláusula - ou incorrer em mora, à luz do que estatui o art. 408, do CC. Partindo dessas considerações, observa-se que a multa mensal de 2% sobre o valor do contrato está prevista na mencionada Vigésima Primeira, c, da avença (mov. 69.11, fl. 20), que dispõe o seguinte: “Cláusula 21ª – Se o COMPRADOR deixar de efetuar, nos respectivos vencimentos, o pagamento de qualquer das parcelas mencionadas no QUADRO RESUMO anexo, o mesmo será notificado pela FIT 1 SPE, judicial ou extrajudicialmente, sempre no endereço indicado no preâmbulo desde contrato, para, no prazo de 5 (cinco) dias, liquidas o débito acrescido dos seguintes encargos: (...) (c) multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor da dívida reajustada monetariamente;” Considerando que a multa aplicável em caso de inadimplemento pelo Autor seria cobrada no importe de 2%, é possível reverter tal previsão para a hipótese de inadimplemento de obrigação contratual pelo vendedor, de maneira a assegurar o equilíbrio contratual e igualdade entre as partes. Nesse sentido é o entendimento do STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." (Tema 971).” Entretanto, na esteira do que foi expendido anteriormente, quando se assentou que as Rés não incorrem em mora na entrega do bem ao Autor, cai por terra suas alegações de que seria imperativa a inversão da cláusula penal definida na avença e, consequentemente, a condenação das Requeridas ao seu pagamento. Dos danos emergentes e lucros cessantes Relata o Autor que, ante o atraso na entrega do bem adquirido, teve frustrada a possibilidade de auferir renda a partir da locação do imóvel, dano esse que o credencia ao recebimento de indenização por lucros cessantes, que representam reparação do impedimento do proveito econômico do imóvel. Ocorre que, como já visto, as Rés não incorreram em mora na entrega do imóvel, que foi disponibilizado o Autor no mesmo mês em que ele deu adimplemento total ao preço do imóvel, razão pela qual seu pleito pelo ressarcimento de lucros cessantes se esvazia, já que antes de março de 2013 o Requerente não fazia jus à posse do bem. Afasta-se, assim, a pretensão pelo recebimento de lucros cessantes. Em relação aos danos emergentes que alega ter sofrido, o Autor pleiteia a repetição em dobro dos valores que pagou a título de comissão de corretagem, taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI), e do sinal do negócio pago no momento da assinatura do contrato, pois não amortizado do seu saldo devedor. Primeiramente no que se refere à restituição de comissão de corretagem e SATI, importa relembrar que a pretensão da Autora quando ao ressarcimento de tais valores se encontra prescrita, conforme esclarecido da decisão saneadora de mov. 116.1 Não fosse suficiente a prescrição da pretensão do Autor, de se ver que tais valores foram pagos à Brasil Brokers e Galvão Ltda., sociedades empresárias cuja ilegitimidade passiva foi reconhecida também na decisão saneadora. Esclarecidos tais pontos, a cobrança do sinal do negócio, no valor de R$ 2.054,14, estava condicionada no Item 4.1 do Quadro Resumo da avença (mov. 1.4), ao passo que o comprovante de pagamento está evidenciado no mov. 1.14. Nessa esteira, em análise aos termos e cláusulas do contrato firmado entre as partes não se encontra nenhuma previsão de que o valor do sinal do negócio seria amortizado pelas Rés do preço do imóvel. Entretanto, em sua contestação as Rés foram claras em afirmar que o montante foi devidamente abatido, tal como definido entre as partes, de modo que seu dever de amortiza-lo é fato incontroverso, na forma do art. 341, caput, do CPC. Por outro lado, as Requeridas não lograram êxito em produzir provas de que efetivamente promoveram a amortização do sinal do negócio sobre o saldo devedor do Autor, limitando-se a indicar a planilha de débito de mov. 69.12, na qual se verificam todos os pagamentos efetuados pelo Requerente - inclusive o sinal dado no ato da venda - sem, todavia, indicar o devido abatimento ou explicar a forma como se deu. À vista disso, tem-se que as Rés admitiram o dever de promover o abatimento do sinal do negócio pago pelo Autor, mas, a despeito do art. 373, II, do CPC, não se desincumbiram de provar que o fizeram, fica evidente seu dever restituir o respectivo valor ao Requerente. Entretanto, diferentemente do que sustenta o Autor, a repetição do valor deverá se dar de forma simples. A matéria a esse respeito vem regulada no art. 42, parágrafo único, CDC que assim dispõe: Art. 42. (..) Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem o direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária Assim, como pressuposto para a devolução em dobro, basta que a cobrança e pagamento tenham ocorrido em quantia indevida e que não se verifique a ocorrência de engano justificável. Sobre o tema, retira-se da doutrina a seguinte lição: (...) Isto é, para ter direito a repetir o dobro, é preciso que a cobrança seja indevida e que tenha havido pagamento pelo consumidor. (Nunes, Luiz Antônio Rizzato. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. 5ª ed. rev. atual. e ampl., - São Paulo: Saraiva, 2010, p. 600). De posse disso, tem-se que a falta de amortização do valor do sinal do negócio sobre o saldo devedor do Autor não significa necessariamente que houve engano injustificável das Rés, porquanto a má-fé deve ser sempre provada, não presumida. Dessa forma, impõe-se a repetição simples do indébito quanto ao valor de R$ 2.054,14 pago pelo Autor a título de sinal do negócio, porém, não amortizado pelas Rés do seu saldo devedor. Dos danos morais Por fim, o Autor pleiteia indenização pelos danos morais que sofreram em razão do atraso na entrega da obra. Ocorre que, novamente, a pretensão do Autor esbarra no fato de que as Rés não incorreram em mora, já que, repita-se, disponibilizaram o imóvel ao Requerente assim que este deu adimplemento total ao preço do bem. Não havendo, assim, atraso na entrega do imóvel, não há que se falar em ocorrência de danos morais. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo o mérito da fase de conhecimento e, com base no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES para tão somente CONDENAR as Rés solidariamente à restituição simples do valor de R$ 2.054,14 pago pelo Autor a título de sinal do negócio. Sobre tal valor deverá incidir atualização monetária por meio dos índices INPC/IGP-DI, contada desde a data do desembolso (29/06/2010, mov. 69.12), bem como deverá ser acrescido juros de mora de 1% a.m., desde a citação, conforme art. 405, do CC. Ante ao fato de que o Autor decaiu da maior parte de seus pedidos, condeno-o ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º, CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se no que for aplicável o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça e arquivem-se ao final. Com o trânsito em julgado, intimem-se as partes para se manifestarem e, nada sendo requerido em 15 dias, arquivem-se. Curitiba/PR, datado eletronicamente. (VAP) Victor Schmidt Figueira dos Santos Juiz de Direito Substituto [1] ALVIM, Agostinho. Da inexecução das obrigações e suas consequências. 3. ed. Ed. Jurídica e Universitária. p. 189-190.

09/02/2022, 00:00

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DECORRIDO PRAZO DE NIVARLEI COAN

DECORRIDO PRAZO DE NEXPE PARTICIPACOES S.A.

JUNTADA DE PETIÇÃO DE INFORMAÇÃO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

EXPEDIÇÃO DE BUSCA INFOJUD

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

EXPEDIÇÃO DE BUSCA RENAJUD

JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ATO ORDINATÓRIO PRATICADO

Todas as movimentações(421)

Todos os documentos(18)