Procedimento Comum Cível 0023037-37.2017.8.16.0035 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0023037-37.2017.8.16.0035 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO Processo: 0023037-37.2017.8.16.0035. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO REGIONAL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS 2ª VARA CÍVEL DE SÃO JOSÉ DOS PINHAIS - PROJUDI Rua João Ângelo Cordeiro, s/n - Edifício do Fórum - Centro - São José dos Pinhais/PR - CEP: 83.005-570 - Fone: (41) 3434-8403 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0023037-37.2017.8.16.0035 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Esbulho / Turbação / Ameaça Valor da Causa: R$100.000,00 Autor(s): Rogério Deon Réu(s): LUIZ OSNI HALUCH Autos n. 23037-37.2017.8.16.0174 ROGÉRIO DEON ajuizou ação de manutenção de posse c/c perdas e danos em face de LUIZ OSNI HALUCH, ambos qualificados. Narrou como causa de pedir: a) o Requerente exerce a posse do imóvel situado na Rua Pedro Fogiatto, 1.200, Aristocrata, São José dos Pinhais/PR há aproximadamente 10 (dez) anos quando firmou tratativas verbais com o Requerido; b) O acordo existente entre as partes era no sentido de que o Requerente zelaria pelo imóvel e em contrapartida teria o direito de preferência de compra quando o Requerido optasse por vendê-lo e caso não o adquirisse, o requerido indenizaria todas as benfeitorias e o trabalho do requerente com imóvel; c) o Requerente residiu no imóvel por alguns meses em meados de 2007 e, posteriormente, continuou cuidando do imóvel exercendo todos os direitos inerentes a propriedade; d) ampliou a construção existente no local, construiu uma nova casa de 60 metros quadrados, canil e muros de alvenaria, tendo em vista que, até então, o imóvel possuía apenas uma cerca de arame e constantemente sofria ameaça de esbulho, cuidou da manutenção do imóvel realizando limpezas periódicas no terreno. Inclusive, nesse período sempre foi o Requerente quem adimpliu as contas de água e energia elétrica (comprovantes em anexo) e arcou com a contratação de caseiros a fim de evitar que o imóvel fosse invadido e virasse um ponto de drogas, fato que acontecia antes de o autor exercer a posse; e) em total desacordo com o que haviam pactuado verbalmente, no dia 02/10/2017 o Requerido adentrou no imóvel e derrubou uma das casas existentes (fotos em anexo), além de oferecer dinheiro ao um dos moradores que estava residindo no local. Ao final pediu a manutenção na posse do bem e indenização por perdas e danos. Recebida a inicial e realizada audiência de justificação foi deferida a medida liminar, garantindo a manutenção do autor na posse do imóvel. O réu contestou (seq. 33). Afirmou, em síntese, que as partes celebraram contrato verbal de locação do imóvel, sendo que o réu ficou por um breve período morando na residência e posteriormente o locou para terceiros. Sustentou que as benfeitorias realizadas no imóvel foram sem consentimento do demandante e que desde o ano de 2017 o autora se encontra inadimplente no pagamento dos alugueres. O réu firmou contrato de permuta com a construtora AVR Construções LTDA e assim chegou ao imóvel e lá indenizou os sublocatários que consentiram em se retirar do local. Afirma portanto ter sido legítima a desocupação do imóvel, bem como a ausência de danos a serem indenizados. Sobreveio decisão de saneamento conjunta à presente ação e aos autos de n. 5924-36.2018 e 24488-97.2017. À seq. 140 foi realizada a produção de prova oral também de forma conjunta. As partes apresentaram alegações finais. Autos n. 24488-97.2017.8.16.0035 LUIZ OSNI HALUCH ajuizou ação de despejo em face de ROGÉRIO DEON. Narrou ser proprietário do imóvel descrito nos autos de n. 23037-37.2017.8.16.0174. Relatou os fatos controvertidos relativos à posse do imóvel, bem como que o contrato verbal de locação se encontra inadimplido desde o ano de 2017. Além disso aponta infração contratual em face da sublocação do imóvel para terceiros sem consentimento do locador. Pediu ao fim a ordem de desocupação do imóvel, bem como a condenação do réu pelo pagamento dos alugueis em atraso, na cifra de R$ 3.157,67. O juízo concedeu a liminar de despejo, fixando prazo de 15 dias para desocupação do imóvel caso não haja a purgação da mora. O autor recorreu, postulando a impossibilidade de prazo para purgação da mora. O réu contestou (seq. 59). Sustentou preliminarmente a inépcia da inicial. Afirmou ainda estar ausente sua notificação extrajudicial de denúncia do contrato. No mérito, defendeu a validade das sublocações bem como a necessidade de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Veio réplica (145). Sobreveio decisão de saneamento conjunta à presente ação e aos autos de n. 5924-36.2018 e 24488-97.2017. À seq. 202 foi realizada a produção de prova oral também de forma conjunta. As partes apresentaram alegações finais. Autos n. 5924-36.2018.8.16.0035 Rogério Deon ajuizou AÇÃO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVELc/c PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO E DECLARATORIA DE ANULAÇÃO DE NEGOCIO JURIDICO e ALTERNATIVAMENTE PEDIDO DE PERDAS E DANOS em face de Luiz Osni Haluch. Narrou ser locatário do imóvel sob discussão nas três demandas. Afirma ter ajuizado a demanda com o objetivo de obter a ordem judicial transferindo para o autor a posse e a propriedade do imóvel mediante as mesmas condições que foi ofertado a empresa AVR, pois o requerente tinha um contrato verbal, há mais de dez anos com o requerido, e pagava a quantia R$ 300,00 (trezentos reais) mensais, no entanto, em um ato unilateral, o réu fecha negócio com a Construtora AVR Construções, firmando um contrato de promessa de permuta de terreno urbano por áreas construídas de bem imóvel e outras avenças, passando por cima do direito de preferência do autor.. Invoca, para tanto, o disposto no art. 27 da Lei n. 8245/91 Requer a restituição da posse do imóvel pelo desrespeito ao direito de preferência, bem como a anulação do contrato firmado entre o autor e a construtora AVR, bem como indenização por perdas e danos referentes às benfeitorias levantadas no imóvel. O juízo deferiu liminar de manutenção de posse (seq. 18). A parte ré contestou. Afirmou a inexistência do direito de preferência por se tratar de contrato de permuta. Existência de litisconsórcio necessário com a VAR Construtora frente ao pedido de anulação do negócio jurídico. Ausência de danos a serem indenizados ao demandante. A liminar foi suspensa por determinação do TJPR. À seq. 115 determinou-se a inclusão no polo passivo da empresa AVR Construções Ltda. Ela apresentou contestação sustentando a inexistência do direito de preferência face a existência de contrato de permuta. Decisão de saneamento à seq. 153. Audiência de instrução conjunta aos três processos. As partes apresentaram alegações finais. Autos conclusos. RELATADOS, DECIDO. 1. Cuida-se de três ações conexas, todas envolvendo um imóvel de propriedade de Luiz Osni Haluch, que fora locado, por ajuste verbal, para Rogério Deon. Ao que está incontroverso, tal contrato de locação verbal foi firmado por volta do ano de 2007, comprometendo-se o locatário a zelar pelo imóvel e pagar um aluguel de aproximadamente R$ 300,00. Ocorre que, no ano de 2017, o proprietário firmou contrato de permuta com a construtora AVR Cosntruções Ltda e tentou retomar a posse do imóvel, indenizando terceiros que lá estavam sob consentimento do locatário. Iniciou-se inclusive o início de obras no local, com a derrubada das edificações lá existentes. Diante disso, o locatário ajuizou ação de manutenção de posse, o locador deflagrou ação de despejo e, posteriormente, o locatário também ajuizou ação para garantir sua preferência na aquisição do imóvel. Os fatos todos são conexos e tem origem todos eles no contrato de locação verbal, o que autoriza o julgamento conjunto das ações. Salientado que as questões, embora de certa complexidade fática, são meramente de direito, não demandando maior tautologia na fundamentação. Começo analisando a ação de preferência, após faço o exame da ação de despejo, culminando com a demanda de manutenção de posse. 2. Do direito de preferência de aquisição do imóvel – autos n. 5924-36.2018 O locatário afirma ter sido preterido seu direito de preferência, entabulado no artigo 27 da Lei n. 8245/1991. Tal preceito determina em suma que tendo o locador a intenção de vender, realizar cessão de direitos ou ainda dação em pagamento do imóvel, deverá notificar o locatário a fim de que este concorra em igualdade de condições. No caso dos autos, todavia, este direito não assiste ao locatário, Rogerio Deon. Com efeito, a lei é bastante clara ao excetuar a existência deste direito nos casos de permuta do imóvel, verbis: Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. No caso dos autos, como está demonstrado pela ré VAR, e pelo contrato de seq. 49.15, a construtora e o locador Luiz Osni celebraram um contrato de permuta, sendo que o pagamento do imóvel se daria mediante futura cessão de duas unidades residenciais. Outrossim, o acerto entre as partes para pagamento de sinal de R$ 50.000,00 não diz respeito ao preço do negócio, mas sim de arras confirmatórias, o que afasta a hipótese de se cuidar de ajuste de compra e venda. Logo, o direito invocado pelo locatário, Rogerio Deon, não encontra amparo na legislação do inquilinato, impondo-se o reconhecimento imediato da improcedência do pedido formulado, pois não há falar em desrespeito a seu direito de preferência. Sobre o tema, colho julgado do STJ: - LOCAÇÃO. IMOVEL. ALIENAÇÃO POR PERMUTA. AÇÃO DE DESPEJO. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE PARA PROPOR. - O ADQUIRENTE DE IMOVEL, POR PERMUTA, TEM LEGITIMIDADE PARA, CUMPRIDAS AS CONDIÇÕES PREVIAS, PROPOR A AÇÃO DE DESPEJO, SUJEITA AO REGIME DA DENUNCIA VAZIA. - RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (REsp 39.087/SP, Rel. Ministro WILLIAM PATTERSON, SEXTA TURMA, julgado em 18/09/1995, DJ 20/11/1995, p. 39641) Assim, de rigor a rejeição do pedido formulado na ação. Inexistindo direito de preferência, não há cogitar em indenização de prejuízos decorrentes da frustração da expectativa do locatário de realizar um empreendimento do local. Em relação ao pedido de indenização pelos cuidados realizados pelo locatário no imóvel, trata-se de mera obrigação contratual decorrente do artigo 23, II, da Lei n. 8.245/1991. Por fim, acerca das benfeitorias, verifico que o locatário não as elencou na petição inicial, daí por que inviável acolher o pedido de indenização por perdas e danos. Não há como cogitar da remessa da apuração destas benfeitorias para fase de liquidação de sentença, visto que a existência delas já era de conhecimento da parte autora previamente ao ajuizamento da demanda. 3. Ação de despejo – autos n. 24488-97.2017.8.16.0174 O pedido formulado nesta ação merece procedência. De plano cumpre afastar a tese de falta de interesse de agir, suscitada na contestação e ainda não examinada pelo juízo. Com efeito, estando a ação de despejo fundada na alegação de falta de pagamento é desnecessária notificação prévia do locatário, bastando a citação para a perfeita constituição em mora. Nesse sentido: 4. Para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é despicienda a prévia notificação do locatário. 5. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 834.482/RN, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 06/09/2007, DJ 22/10/2007, p. 356) Afastada a preliminar, tem-se que a parte autora afirma que após inadimplência do locatário quanto ao pagamento dos alugueres, os contratantes convencionaram que o locatário construiria um muro para quitar todas as parcelas do ano de 2016, o que acabou ocorrendo. Todavia, a partir do ano de 2017, o inquilino deixou de pagar qualquer valor de aluguel. Por seu turno, o locatário sustentou que isso se deu porque, frente ao valor do muro, ainda haveria crédito a seu favor. Sem embargo, sabe-se que a quitação é prova cujo ônus é do devedor, no caso, o inquilino. E esta quitação deve ser por escrito, a fim de demonstrar a extinção da obrigação. Todavia, o locatário deixou de apresentar prova do pagamento, presumindo-se verdadeira a alegação de falta de pagamento. Uma vez demonstrada a ausência de pagamento dos alugueis, mesmo após o prazo concedido pelo juízo para purga da mora, mostra-se de rigor a procedência da ação de despejo, garantindo-se a posse do imóvel em mãos do locador. Sobre o tema: 5. Tratando-se de ação de cobrança de encargos locatícios vencidos e não pagos, o ônus da prova incumbe ao locatário quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC. 6. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 868.688/MG, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 27/09/2007, DJ 22/10/2007, p. 361). De outra ponta, deverá o locatário ainda arcar com o valor dos alugueis conforme exigido na petição inicial, no importe de R$ 3.157,67, além daqueles que se venceram durante o curso da ação até a data de desocupação voluntária, abatidos os montantes depositados pelo locatário em juízo. Firmado o despejo por falta de pagamento, inócua a incursão acerca das provas e fundamentos pertinentes à suposta infração contratual por sublocação do imóvel. 4. Ação de manutenção de posse. Acerca da posse do imóvel, ainda que assistisse razão ao locatário ao afirmar a ilegalidade da invasão do imóvel durante a vigência do contrato de locação, tenho que, com a desocupação voluntária do bem e da procedência da ação de despejo, perde-se o objeto da ação possessória. Basta notar que não há mais utilidade no pronunciamento jurisdicional sobre a posse daquele que não mais detém justo título para exercê-la. De qualquer sorte, pelos fundamentos invocados quando da concessão da liminar de manutenção, entendo que o ônus sucumbencial desta ação deve ser imputado à parte ré, ou seja ao locador, que no exercício de suas próprias razões tentou reaver o imóvel sem a anuência do locatário e sem ordem judicial. 5. Dispositivo. Do exposto: a) julgo improcedentes os pedidos formulados (art. 487, I, do CPC) na ação de n. 5924-36.2018.8.16.0035, ajuizada por Rogério Deon em face de Luiz Osni Haluch e de AVR Construções LTDA, porque inexistente direito à preferência na aquisição do imóvel locado, nos termos acima. Condeno o autor sucumbente no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, para o procurador de cada um dos réus desta ação, arbitrados para cada qual em 10% do valor da causa. b) julgo procedentes os pedidos formulados na ação de despejo (Art. 487, I, do CPC) – autos n. 23037-37.2017.8.16.0035, para o fim de confirmar a liminar e consolidar o autor Luiz Osni Hauch na posse do imóvel, além de condenar o réu Rogerio Deon no pagamento dos alugueis em atraso, no importe de R$ 3.157,67, além daqueles que se venceram durante o curso da ação até a data de desocupação voluntária, abatidos os montantes depositados pelo locatário em juízo. Sobre o montante incidirão juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e correção monetária pela variação INPC/IGPM desde cada vencimento. Condeno o réu Rogerio Deon no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da condenação. c) por fim, declaro a perda de objeto da ação de manutenção de posse n. 23037-37.2017.8.16.0035, nos moldes do art. 485, VI, do CPC. Pelo princípio da causalidade, condeno o réu Luiz Osni Hauch no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa. P.R.I., com oportuno arquivamento. __________________________________________________________________________ São José dos Pinhais, 15 de fevereiro de 2022. Morian Nowitschenko Linke, Juiz de Direito (assinado digitalmente)

16/02/2022, 00:00

—

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

JUNTADA DE CERTIDÃO

PROCESSO REATIVADO

ATO ORDINATÓRIO PRATICADO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE CUMPRIMENTO DE INTIMAÇÃO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

DETERMINADO O ARQUIVAMENTO

CONCLUSOS PARA DECISÃO - ARQUIVAMENTO

Todas as movimentações(204)