Procedimento Comum Cível 0006540-77.2016.8.16.0165 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0006540-77.2016.8.16.0165 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO Processo: 0006540-77.2016.8.16.0165. Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE TELÊMACO BORBA VARA CÍVEL DE TELÊMACO BORBA - PROJUDI Rua Leopoldo Voigt, 75 - Centro - Telêmaco Borba/PR - CEP: 84.261-160 - Fone: (42) 32212074 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0006540-77.2016.8.16.0165 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$94.000,00 Autor(s): MCM Construções LTDA representado(a) por MARCIO VIGILATO DA PAIXAO Réu(s): RAFAEL FRANCO RAYMUNDO VERONICA ARIADNA NEVES RAYMUNDO I – RELATÓRIO Autos nº 0006540-77.2016.8.16.0165 Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c cobrança de alugueres vencidos e vincendos, e indenização por perdas e danos, ajuizada por MCM CONSTRUÇÕES LTDA. em face de RAFAEL FRANCO RAYMUNDO e de VERONICA ARIADNA NEVES RAYMUNDO, todos já qualificados nos autos. De acordo com a inicial, as partes celebraram entre si instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças, em 17/06/2015, comprometendo-se a autora à venda do imóvel descrito na matrícula nº 31.920 do Registro de Imóveis desta Comarca, e os réus ao pagamento de R$215.000,00 (duzentos e quinze mil reais), sendo 20% à vista, conforme regras do financiamento que seria realizado, mais cinco parcelas mensais de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) a título de aluguel a serem futuramente abatidos no valor do imóvel, restando o saldo de R$164.500,00 (cento e sessenta e quatro mil e quinhentos reais) a ser pago por meio de financiamento. Quando da realização do negócio, alegou a autora que os réus foram devidamente cientificados acerca da necessidade de prévia avaliação de suas rendas pelo agente financeiro para que pudessem obter o financiamento, e que para tanto seria necessário haver registros em CTPS de pelo menos quatro meses. Além disso, ficou estabelecido que se o financiamento do imóvel não fosse concluído no prazo de cinco meses (durante o qual seria pago o aluguel supramencionado), as parcelas do aluguel seriam reajustadas para o valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), que seriam igualmente abatidas do valor do imóvel, valor este que seria reajustado pelo INCC até o limite de 7% ao ano. Relatou a parte autora que, durante a negociação, os réus diziam que a questão dos alugueis não os preocupava porque poderiam utilizar o benefício dado pela KLABIN a esse título, com um “contrato de gaveta de locação” para tanto. Assim, tão logo os réus completaram quatro meses de registro em CTPS, deu-se início ao processo de financiamento, contudo, após a avaliação de crédito, o resultado foi abaixo do esperado por eles, que propuseram comprar o imóvel por um valor menor do que o ajustado (apesar do reajuste do preço dos imóveis na região já ter sido realizado). Em seguida, os réus decidiram encaminhar novamente seus documentos para nova avaliação de crédito, mas durante o processo de avaliação deixaram de realizar os pagamentos mensais, entendendo que já teriam pagado o valor devido. Já na segunda avaliação de crédito foi atingido o valor esperado pelos réus, quando a instituição financeira solicitou o pagamento de taxas para a efetivação da contratação do financiamento, sendo tudo objeto de esclarecimentos prestados pessoalmente aos réus em reunião realizada por meio da imobiliária CLICAR. Todavia, no momento em que foram informados acerca das taxas, os réus disseram que estavam insatisfeitos com o imóvel e com a infraestrutura do loteamento, não tendo mais interesse na compra. Após, expediram notificação extrajudicial à autora e à imobiliária CLICAR, formalizando a desistência do negócio. Antes de ser expedida contranotificação, a intermediária ainda tentou orientar os réus para que reconsiderassem a decisão, especialmente em razão da previsão de multa pela desistência da compra no valor de R$3.000,00 (três mil reais) por mês a partir da assinatura do contrato durante o tempo de moradia, mais 10% sobre o valor do imóvel. Visando solucionar o caso de forma pacífica, foram apresentadas diversas opções de pagamento aos réus, inclusive de prosseguir com o financiamento e pôr o imóvel à locação ou à venda, mas houve manutenção da decisão de desistência. Asseverou a autora que não era de sua competência os serviços de iluminação pública, coleta de lixo, disponibilidade de linha telefônica e o registro do CEP, tratando-se de questões sob a responsabilidade de órgãos públicos, que autorizaram todo o necessário para a construção e venda dos imóveis. De todo modo, diante da desistência manifestada pelos réus, pugnou a parte autora pela declaração da rescisão contratual, e pela condenação dos réus ao pagamento dos alugueis na forma acordada até a desocupação do imóvel, bem como da multa rescisória, descontados os valores já pagos no decorrer da relação. Apresentou documentos (evento 1). A petição inicial foi recebida (evento 10). O réu foi citado (evento 19), e posteriormente ambos se fizeram representar por meio de advogados constituídos (evento 25). Não foi possível a composição entre as partes, tendo os réus requerido a declaração de conexão entre esta ação e a dos autos nº 0000584-46.2017.8.16.0165 (evento 26). Os réus ofertaram contestação, por meio da qual asseveraram que os valores por eles pagos foram depositados em favor da pessoa jurídica CARTTUM Investimento, e a intermediação do negócio foi realizada pela Clicar Imóveis (GHT Castanho). Asseveraram que, após a realização do negócio e mudança para a residência, observaram manchas de umidade no forro de gesso, que aumentaram e se espalharam para os demais cômodos da casa depois de um período de chuvas. Diante disso, comunicaram os fatos à autora, que informou tratar-se de um problema de vedação das telhas, sendo que os reparos se estenderam por aproximadamente dois meses, mas sem solução efetiva, uma vez que as goteiras e as infiltrações continuaram. Depois de alguns meses, perceberam também uma infiltração em uma das paredes da cozinha, atrás do fogão, tendo encaminhado fotografias à autora solicitando os reparos, mas sem sucesso. Afirmaram que as telhas da residência estavam soltas e somente após a solicitação foram firmadas, mas após novo período de chuvas as goteiras e umidade no forro de gesso aumentaram ainda mais, pois alguns furos estavam sem os parafusos e os parafusos colocados estavam mal vedados. Além disso, o forro de gesso ficou pendente de reparos, demonstrando o descaso da parte autora com o imóvel e com os clientes. Não bastassem os defeitos mencionados, afirmaram que ainda foram verificadas rachaduras nos muros, no piso de concreto da garagem (do qual vertia água), maçaneta quebrada, boia da caixa d’água danificada, falta de rejunte em azulejos, falta de acabamentos das janelas de vidro, entre outros. Os réus asseveraram que sempre comunicaram à autora e a imobiliária os defeitos verificados buscando solucionar a situação, mas nunca houve resposta adequada e efetiva, apenas desculpas e promessas com o intuito de ganhar tempo até a assinatura do contrato de financiamento. Inclusive por diversas vezes eram agendadas visitas de funcionários da autora que sequer compareciam, deixando os réus esperando, sendo, em seguida, apresentadas diversas desculpas. Além dos vícios da construção, asseveraram os réus que, quando do negócio, foram informados que se tratava de um bairro novo e totalmente planejado, porém, a rua não contava com iluminação pública, CEP ou mesmo coleta regular de lixo, sendo tais fatos omitidos pela autora e pela imobiliária, que apenas se limitavam a dizer que os problemas seriam solucionados, mas nada foi feito. Depois da mudança, os réus afirmaram que obtiveram autorização para a construção de uma lavanderia, pois inexistente no imóvel, sendo os responsáveis pela execução da obra os pedreiros da autora. Frisaram que a autorização foi obtida sob a justificativa de que a parte autora já tinha fotografias do imóvel, o que, a princípio, não entenderam, mas compreenderam somente quando chamados para assinatura do processo de financiamento sem que tivesse ocorrido a vistoria do imóvel por nenhum engenheiro. Assim, surpreenderam-se com a informação de que o banco disponibilizaria o financiamento sem que houvesse nenhuma avaliação/vistoria do imóvel, tendo a autora utilizado fotografias antigas do imóvel para aprovação do contrato, evitando que houvesse o comparecimento de engenheiro perito, que verificaria as reais condições da residência, caracterizando fraude bancária em virtude de baixa qualidade do imóvel e dos defeitos verificados. Diante de todos os transtornos mencionados, asseveraram os réus que optaram por não dar continuidade ao financiamento imobiliário, razão pela qual notificaram a parte autora em agosto/16 visando resolver amigavelmente a questão, mas não obtiveram sucesso, tendo em vista as cobranças impostas pela parte autora. Quanto aos encargos cobrados, asseveraram que a cobrança mensal do valor de R$3.000,00 (três mil reais) no caso de desfazimento do negócio seria exigível somente se não conseguissem o financiamento, o que não ocorreu. Além disso, a motivação da desistência foram os vícios de construção que surgiram poucos meses após a entrega, além da inexistência de vistoria prévia do imóvel pelo agente financeiro. Os réus pugnaram pela declaração de conexão da ação com a ação por eles movida, autuada sob o nº 0000584-46.2017.8.16.0165, pelo reconhecimento da configuração da relação como de consumo, pela inversão do ônus da prova, pelo afastamento da cobrança do encargo mensal imposto quando da desistência, bem como pelo afastamento da multa pela desistência em decorrência do direito do consumidor requerer a restituição da quantia paga no caso de não serem sanados os vícios do produto no prazo de 30 dias (arts. 12 e 18, CDC), e, subsidiariamente, requereram a fixação dos alugueis a serem pagos em 0,5% do valor venal do imóvel. Apresentaram documentos (evento 27). Em impugnação à contestação, a autora rechaçou as alegações de vícios no imóvel, afirmando que, durante a construção, o engenheiro responsável realizou diversas visitas e acompanhou a obra até sua conclusão integral, emitindo o “Certificado de vistoria e conclusão da obra”, o que autorizou a expedição do “Habite-se” pelo Município, de modo que caso a construção apresente qualquer defeito ou serviço inacabado, não há possibilidade de expedição dos documentos, contudo, no caso concreto, o que houve foi a aprovação e a liberação da residência, segundo documentos anexados à petição inicial. Assim sendo, a construção foi realizada de forma regular, estando a residência em perfeitas condições de moradia, rechaçando as alegações dos réus. Asseverou ter havido o devido cumprimento da obrigação contratual pela parte autora, enquanto os réus apenas aduzem questões inexistentes visando não dar cumprimento àquilo que se obrigaram, sendo imprescindível a proteção ao contrato e à boa-fé, condenando-se os réus às prestações requeridas na petição inicial (evento 28). O pedido de declaração da conexão entre estes autos e a ação dos autos nº 0000584-46.2017.8.16.0165 foi deferido, determinando a suspensão até que a referida ação chegasse à mesma fase (evento 31). As partes especificaram as provas a serem produzidas (eventos 51 e 52). Houve saneamento conjunto das ações, afastando-se as preliminares arguidas e deferindo-se a produção de provas documental, oral e pericial, com a declaração de aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a determinação de inversão do ônus da prova (evento 54). As partes ofertaram seus quesitos (eventos 61 e 62). O profissional nomeado ofertou sua proposta de honorários (evento 66), com o que concordaram as partes (eventos 73 e 74). Os réus depositaram a parcela dos honorários periciais sob sua responsabilidade (evento 82), assim como a autora (eventos 85 e 107). Após as diligências de praxe, o perito marcou data e hora para realização da perícia (evento 111), e requereu a liberação de metade dos honorários fixados (evento 112). Os réus apresentaram termo de entrega de chaves do imóvel em 29/03/2019, firmado pela parte autora (evento 122). Houve a expedição do alvará de levantamento em favor do perito (evento 123), bem como seu cumprimento (evento 129). O laudo pericial foi apresentado (evento 131). A parte autora concordou com os termos do laudo pericial (evento 139), enquanto os réus não se manifestaram a respeito (eventos 140 e 141). O perito requereu o levantamento da outra metade dos honorários depositados (evento 154), diligência que foi prontamente cumprida (eventos 156 e 159). Em audiência foram tomados os depoimentos pessoais das partes, e ouvidas duas testemunhas arroladas pela parte autora (eventos 191 e 192). Por meio da expedição de carta precatória, foi ouvida uma testemunha arrolada pelos réus (evento 229). As partes ofertaram suas alegações finais (eventos 235 e 240). Vieram-me os autos conclusos. Autos nº 0000584-46.2017.8.16.0165 Trata-se de ação redibitória c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada por RAFAEL FRANCO RAYMUNDO e VERÔNICA ARIADNA NEVES RAYMUNDO em face de MCM CONSTRUÇÕES, CARTTUM INVESTIMENTO LTDA. e G.H.T. CASTANHO EIRELI – ME (CLICAR IMÓVEIS), todos já qualificados nos autos. De acordo com a inicial, os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda com a primeira ré, mediante intermediação da terceira ré, em 17/06/2015, comprometendo-se à compra do imóvel descrito na matrícula nº 31.920 do Registro de Imóveis desta Comarca, pelo preço de R$215.000,00 (duzentos e quinze mil reais), sendo R$ 43.000,00 (quarenta e três mil reais) pagos à vista, mais cinco parcelas mensais de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), outras três parcelas no valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), e o saldo pago por meio de financiamento junto ao Banco do Brasil S/A. A terceira ré/imobiliária teve a incumbência de formalizar o financiamento junto ao agente financeira, enquanto os valores mencionados foram pagos à segunda ré. Tão logo assinado o contrato, os autores passaram a residir no imóvel, mas logo observaram manchas de umidade no forro de gesso, que aumentaram e se espalharam para os demais cômodos da casa depois de um período de chuvas. Diante disso, comunicaram os fatos à primeira ré, que informou tratar-se de um problema de vedação das telhas, sendo que os reparos se estenderam por aproximadamente dois meses, mas sem solução efetiva, uma vez que as goteiras e as infiltrações continuaram. Depois de alguns meses, perceberam também uma infiltração em uma das paredes da cozinha, atrás do fogão, tendo encaminhado fotografias à autora solicitando os reparos, mas sem sucesso. Afirmaram que as telhas da residência estavam soltas e somente após a solicitação foram firmadas, mas após novo período de chuvas as goteiras e umidade no forro de gesso aumentaram ainda mais, pois alguns furos estavam sem os parafusos e os parafusos colocados estavam mal vedados. Além disso, o forro de gesso ficou pendente de reparos, demonstrando o descaso da parte autora com o imóvel e com os clientes. Não bastassem os defeitos mencionados, ainda foram verificadas rachaduras nos muros, no piso de concreto da garagem (do qual vertia água), maçaneta quebrada, boia da caixa d’água danificada, falta de rejunte em azulejos, falta de acabamentos das janelas de vidro, entre outros. Os autores asseveraram que sempre comunicaram às rés os defeitos verificados buscando solucionar a situação, mas nunca houve resposta adequada e efetiva, apenas desculpas e promessas com o intuito de ganhar tempo até a assinatura do contrato de financiamento. Inclusive por diversas vezes eram agendadas visitas de funcionários da ré que sequer compareciam, deixando os autores esperando, sendo, em seguida, apresentadas diversas desculpas. Além dos vícios da construção, asseveraram os autores que, quando do negócio, foram informados que se tratava de um bairro novo e totalmente planejado, porém a rua não contava com iluminação pública, CEP ou mesmo coletar regular de lixo, sendo tais fatos omitidos pelas rés, que apenas se limitavam a dizer que os problemas seriam solucionados, mas nada foi feito. Depois da mudança, afirmaram que obtiveram autorização para a construção de uma lavanderia, pois inexistente no imóvel, sendo os responsáveis pela execução da obra os pedreiros da primeira ré. Frisaram que a autorização foi obtida sob a justificativa de que a ré já tinha fotografias do imóvel, o que, a princípio, não entenderam, mas compreenderam somente quando chamados para assinatura do processo de financiamento sem que tivesse ocorrido a vistoria do imóvel por nenhum engenheiro. Assim, surpreenderam-se com a informação de que o banco disponibilizaria o financiamento sem que houvesse nenhuma avaliação/vistoria do imóvel, tendo a ré utilizado fotografias antigas do imóvel para aprovação do contrato, evitando que houvesse o comparecimento de engenheiro perito, que verificaria as reais condições da residência, caracterizando fraude bancária em virtude de baixa qualidade do imóvel e dos defeitos verificados. Diante de todos os transtornos mencionados, asseveraram que optaram por não dar continuidade ao financiamento imobiliário, razão pela qual notificaram a parte autora em agosto/16 visando resolver amigavelmente a questão, mas não obtiveram sucesso, tendo em vista as cobranças impostas pela parte ré, bem como a recusa na devolução dos valores pagos. Com relação à multa, asseveram que não pode ser aplicada porque a desistência do negócio se deu em virtude dos vícios construtivos, transtornos que experimentaram e a ausência de vistoria/avaliação do imóvel pelo agente financeiro. Já o encargo mensal do valor de R$3.000,00 (três mil reais) no caso de desfazimento do negócio seria exigível somente se não conseguissem o financiamento, o que não ocorreu. Sustentaram a caracterização da relação como de consumo, a necessidade de inversão do ônus da prova, a necessidade de rescisão contratual com o afastamento da cobrança do encargo mensal imposto quando da desistência, bem como pelo afastamento da multa pela desistência em decorrência do direito do consumidor requerer a restituição da quantia paga no caso de não serem sanados os vícios do produto no prazo de 30 dias (arts. 12 e 18, CDC), devendo ser, além de afastados os referidos encargos, determinada a devolução integral dos valores já pagos. Pugnaram também pela condenação das rés à indenização pelos danos morais por elas causados, decorrentes da frustrada expectativa da compra da casa própria, havendo no lugar a compra de um imóvel com diversos vícios, além de não ser atendido por serviços básicos necessários à moradia, fazendo com que os autores tivessem que buscar outro imóvel para locar e residir, sendo fatos difíceis de serem esquecidos, devendo a indenização ser fixada no valor equivalente a 50% das parcelas já pagas, em valor não inferior a R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Pugnaram pela condenação das rés ao pagamento da reforma realizada no imóvel, que foi previamente autorizada e executada pelos pedreiros da primeira ré, além de melhoramentos como alarme, grades, kit banheiro, armários e vidros, resultando a soma de R$14.793,00 (quatorze mil, setecentos e noventa e três reais) investida no imóvel. Quanto aos danos materiais, pugnaram, ainda, pela condenação da parte ré ao pagamento das despesas com locação, bem como despesas com transporte e mudança. Requereram a antecipação dos efeitos da tutela para determinar à parte ré o reembolso da soma de R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais), correspondente às parcelas já pagas, ou ainda em relação aos alugueis já pagos e aos vincendos até o término da ação. Pugnaram, ainda, pela concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, e manifestaram interesse na conciliação. Apresentaram documentos (evento 1). Este Juízo determinou a juntada de documentos para análise do pedido de gratuidade da justiça (evento 8), o que foi cumprido pelos autores (evento 13), culminando no indeferimento do benefício, mas com o deferimento do parcelamento do valor em quatro parcelas iguais (evento 15). Os autores a emissão das guias para pagamento (evento 20), e comprovaram o pagamento da primeira parcela das custas processuais (evento 29). Em decisão inicial, não foi concedida a antecipação dos efeitos da tutela, sendo recebida a petição inicial e determinada a designação de audiência (evento 34). As rés MCM CONSTRUÇÕES e CLICAR IMÓVEIS foram citadas (eventos 50 e 60). Em seguida, as rés compareceram aos autos, representadas pelos mesmos advogados atuantes na ação conexa (eventos 62, 63 e 64). Os autores informaram que a imobiliária ré passou a ofertar imóveis do mesmo padrão e na mesma região do imóvel objeto da ação por preços inferiores àquele pelo qual o contrato foi firmado, afirmando que o desconto no valor decorre da baixa qualidade do empreendimento, o que tem gerado dificuldade nas vendas. E ainda, tomara conhecimento de que outros clientes desistiram de seus negócios com a parte ré após seus imóveis apresentarem os mesmos vícios já mencionados (evento 65). Em audiência, não foi possível a composição entre as partes (evento 66). As rés ofertaram suas contestações, arguindo preliminarmente a ilegitimidade passiva de G.H.T. CASTANHO EIRELI – ME e de CARTTUM INVESTIMENTOS LTDA., eis que não participaram da relação contratual discutida nos autos. No mérito, sustentaram que a realidade dos fatos é completamente diversa daquela exposta na petição inicial, levando inclusive ao ajuizamento de outra ação para rescisão contratual e condenação dos autores ao pagamento dos encargos devidos. Discorreram acerca das condições contratuais, afirmando que os autores tomaram pleno conhecimento de todas elas, inclusive que, no caso de não ser realizado o negócio, o aluguel mensal pelo uso do imóvel seria de R$3.000,00 (três mil reais), e não mais os valores antes acordados. Apesar de ter havido tentativa de negociação visando à preservação do negócio, os autores mantiveram a decisão de desistir do negócio, dando ensejo à cobrança do aluguel em valor maior que o anteriormente vigente, bem como da multa contratual. As rés sustentaram não terem qualquer responsabilidade pelos serviços de iluminação pública, coleta de lixo, disponibilidade de linha telefônica ou registro do CEP, eis que tais tarefas são do poder público. Com relação à vistoria, afirmaram que como se tratava de um imóvel novo, todos os laudos foram solicitados e realizados antes da entrada dos autores no imóvel, mesmo porque nenhuma das partes gostariam de correr o risco de o imóvel ser enquadrado como usado. Inclusive, o fato de ter sido ocupado pelos autores realmente ensejou a desvalorização do bem. Quanto às alegações de que outros negócios foram desfeitos em virtude da qualidade das obras, rechaçaram o afirmado pelos autores, descrevendo como foram concluídos outros contratos ou mesmo desfeitos, nada tendo a ver com eventuais vícios. Portanto, asseveram que, em verdade, os autores não cumpriram com os princípios de probidade e de boa-fé na consecução do contrato, apesar de cumpridas as obrigações pelas rés, de modo que os pedidos por aqueles formulados devem ser julgados improcedentes, sustentando a importância da preservação do contrato e o cumprimento das obrigações pelas rés. Afirmaram a não configuração de nenhum ato ilícito capaz de sustentar os pedidos indenizatórios formulados pelos autores, inexistindo qualquer defeito oculto no imóvel, mas simplesmente a desistência dos autores quanto ao negócio. Por fim, pugnaram pela improcedência dos pedidos e apresentaram documentos (eventos 67, 68 e 69). Em impugnação à contestação, os autores rechaçaram as preliminares arguidas, bem como as teses defensivas invocadas pelas rés (evento 75). As partes especificaram as provas a serem produzidas (eventos 89 e 90). Determinaram-se a suspensão destes autos e o prosseguimento da instrução do feito nos autos nº 0006540-77.2016.8.16.0165, nos quais foi promovido o saneamento conjunto das ações (evento 92). Houve o traslado de cópia do termo da audiência de instrução para estes autos (evento 96). As rés requereram a expedição de certidão explicativa dos autos (evento 97). A certidão explicativa foi emitida (evento 99). As custas processuais pendentes foram calculadas (evento 102). Intimados, os autores deixaram decorrer o prazo concedido em relação ao cálculo das custas processuais (eventos 108 e 109). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Não há irregularidades a serem sanadas ou nulidades a serem declaradas, o que possibilita o enfrentamento do mérito das demandas. A fundamentação será promovida de forma conjunta para evitar repetições desnecessárias. II.I – Da redibição/restituição integral da quantia paga Da análise da prova pericial produzida, verifica-se que a alegação dos adquirentes do imóvel de que continha vícios construtivos capazes de tornar impróprio ou inadequado o imóvel para moradia, ou mesmo capazes de diminuir-lhe o valor, não subsiste. O Sr. Perito, em minucioso laudo juntado no evento 131, concluiu quanto às anomalias encontradas no imóvel: “10.04) Que as anomalias verificadas e transcritas neste trabalho foram determinadas e classificadas a partir dos seguintes critérios utilizados pela PERÍCIA: Nível de Inspeção: Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado. Anomalias: Originaria da própria edificação (projeto, materiais e execução). Falha: Execução Grau de Risco: Mínimo - Relativo a pequenos prejuízos à estética, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos de maior severidade, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário; recomendando programação e intervenção a médio prazo. Condições de Uso do Imóvel: Irregular” (gn). Muito embora tenha o Sr. Perito verificado anomalias no imóvel, algumas decorrentes de falha na execução, outras decorrentes de desgaste natural, é necessário pontuar que a procedência da demanda redibitória depende da efetiva verificação de que os vícios ensejem alguma das hipóteses acima mencionadas, previstas na legislação. Sobre o tema, lecionam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald em obra conjunta: “No regime do Código Civil, o contratante apenas obterá êxito na demonstração do vício redibitório se demonstrada efetiva incapacitação do objeto adquirido, ou seja, a gravidade do vício. Exemplificando: um particular que compra uma geladeira usada poderá discutir o vício decorrente do motor que não funciona. Todavia, mesmo que o produto funcione normalmente, será fadada ao fracasso a alegação, pelo adquirente, da teoria do vício redibitório para fundamentar a rescisão de contrato de compra e venda de geladeira que apresenta falha por apresentar algum excesso no tempo de congelamento. Afinal, incapacitação não se confunde com pequena perda de eficiência do bem que não o impeça de desempenhar a função para a qual foi adquirido. Em hipóteses como esta, o adquirente que deseja desconstituir o negócio jurídico terá de recorrer ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC), demonstrando, exemplificativamente, a omissão do dever anexo de informação, pelo transmitente, quanto a determinado aspecto da qualidade do objeto adquirido” (Curso de direito civil: contratos, 7ª ed. rev. e atual. – Salvador: Ed. Juspodivm, 2017, pág. 515) – gn. Estabelecida tal premissa, o fato de terem sido verificadas anomalias pelo expert, que, segundo seu conhecimento técnico, apenas constituíram prejuízos estéticos ao imóvel, e que nem sequer afetaria o valor de mercado do bem, não é possível acolher a pretensão redibitória. Os adquirentes postularam, ainda, a restituição do valor pago com fundamento no artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que os vícios não foram sanados no prazo máximo de 30 (trinta) dias. Ocorre que a pretensão fundamentada no referido diploma (e não a redibição regida pelo Código Civil), tem prazo decadencial para ser exercida, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO POR ÁREA EXCEDENTE. IMÓVEL ENTREGUE EM METRAGEM A MENOR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. DECISÃO UNIPESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. VENDA AD MENSURAM. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA MANTIDA. 1. Ação de restituição de valor pago por área excedente, em virtude da entrega de imóvel em metragem menor do que a contratada. 2. Ação ajuizada em 02/07/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 19/10/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação ao pedido do recorrente de restituição de valor pago por área excedente, decorrente da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada. 4. A comprovação da divergência jurisprudencial exige o confronto entre acórdãos, motivo pelo qual é inadmissível o uso de decisão unipessoal para essa finalidade. 5. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária. 6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 7. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 8. Para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), aplica-se o disposto no art. 501 do CC/02, que prevê o prazo decadencial de 1 (um) ano para a propositura das ações previstas no antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço). 9. Na espécie, o TJ/SP deixou expressamente consignada a natureza da ação ajuizada pelo recorrido, isto é, de abatimento proporcional do preço, afastando-se, por não se tratar de pretensão indenizatória, o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do CC/02. 10. Ao mesmo tempo em que reconhecida, pela instância de origem, que a venda do imóvel deu-se na modalidade ad mensuram, não se descura que a relação havida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que torna prudente a aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, com vistas a aplicar o prazo mais favorável ao consumidor. 11. De qualquer forma, ainda que se adote o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no CC/02, contado da data de registro do título - por ser ele maior que o de 90 (noventa) dias previsto no CDC - impossível afastar o reconhecimento da implementação da decadência na espécie, vez que o registro do título deu-se em 18/07/2016 e a ação somente foi ajuizada em 02/07/2018. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp 1890327/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe 26/04/2021) No caso concreto, verifica-se que os adquirentes notificaram a parte vendedora em 12/08/2016, bem como foram por ela contranotificados em 24/08/2016. A ação pretendendo a redibição ou a restituição dos valores pagos pela ausência do saneamento dos vícios foi ajuizada em 01/02/2017, quando já ultrapassado o prazo previsto no artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. Se não bastasse, assim como disposto no Código Civil, também no Código de Defesa do Consumidor a restituição é possível apenas no caso de vício de qualidade que tornasse o imóvel impróprio para moradia, ou que lhe diminuísse o valor. Portanto, se de um lado não ficou configurado o quadro exigido pelo Código Civil para a redibição pretendida, por outro os adquirentes decaíram do direito de pleitear a restituição do valor pago com fundamento no artigo 18, §1º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor. II.II – Do descumprimento contratual Quanto ao descumprimento do contrato celebrado entre as partes, aduz a parte vendedora que os adquirentes desistiram do negócio, razão pela qual deve incidir a multa prevista contratualmente, enquanto os adquirentes aduzem que somente desistiram por conta da má-qualidade da obra e dos vícios que apareceram ao longo do tempo. Convém ressaltar que o decidido no item II.I desta sentença em nada prejudica a análise acerca do alegado descumprimento contratual, tendo em vista que são pretensões distintas baseadas em causas de pedir distintas. O fato de não ser possível a redibição ou a restituição integral da quantia paga não prejudica a análise acerca de quem foi a primeira parte a descumprir o contrato para fins de determinação de incidência, afastamento ou direcionamento da multa. Poder-se-ia dizer que os adquirentes foram os primeiros a descumprir o contrato, na medida em que a primeira tentativa de financiamento do saldo a ser pago não foi frutífera. Contudo, é preciso sobrelevar que ocorreu de comum acordo a dilação do prazo para tanto, inclusive com plena ciência da construtora proprietária sobre a intenção dos adquirentes de aguardar o tempo de vínculo de trabalho necessário para que a renda da adquirente fosse somada para fins de análise do crédito, conforme depoimentos prestados em audiência. Assim sendo, não há dúvidas de que houve acerto verbal livre e consciente entre as partes para concessão de maior prazo aos adquirentes para a quitação do imóvel por meio de financiamento, de modo que não há que se imputar eventual descumprimento por tal motivo. Em prosseguimento, verifica-se também ser fato incontroverso que os adquirentes pagaram as parcelas na forma contratada, com aumento do valor (de R$1.500,00 para R$2.500,00) após o término dos primeiros cinco meses dentro dos quais, a princípio, o financiamento deveria ser realizado. De acordo com a notificação encaminhada pelos adquirentes e de acordo com o contrato, conclui-se que promoveram o pagamento das parcelas somente até a prestação vencida em 05/02/2016. Ou seja, quitaram todo o valor da entrada, e ainda promoveram o pagamento de mais três parcelas de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Já conforme os arquivos “histórico conversas whatsapp” apresentados pelos adquirentes, da análise da conversa mantida entre o adquirente e o construtor, verifica-se que as reclamações sobre as avarias foram parcialmente atendidas, conforme disponibilidade dos prestadores de serviço, bem como dos adquirentes em recebê-los, sendo que no dia 30/03/2016 o adquirente disse ter ido até o Banco do Brasil para buscar informações sobre o financiamento, tendo verificado que a entrada necessária seria maior do que a inicialmente acordada, mas expôs que já teria pago valor maior do que o necessário, sendo combinada uma conversa pessoal entre as partes. Em seguida, o adquirente informou que, como a soma já paga (entrada e parcelas) era maior do que a entrada estabelecida pelo banco, haveria a necessidade de resolverem a situação do valor maior já pago, tendo o construtor dito que devolveria o valor a maior, como já fez em outras oportunidades, mas que para isso era necessário ser analisado o contrato. O adquirente disse, então, que suspenderia o pagamento dos “alugueis” a partir daquele mês (março/16 ou abril/16, não ficou claro), e o construtor alertou que era necessário analisar o contrato, tendo o adquirente dito que o pagamento do “aluguel” tratava-se de uma opção e não de um dever. Posteriormente, houve cobrança acerca do “aluguel” vencido em abril/16, tendo o adquirente solicitado a realização de reparos em relação aos vazamentos e infiltrações no gesso, sendo o último requerimento realizado em 20/05/2016. Com relação às tratativas junto à imobiliária verifica-se que o adquirente, em 04/04/2016, questionou a atendente acerca do andamento do processo de financiamento, e no dia 05/07/2016 disse que iria assinar o contrato no dia seguinte, tendo tomado conhecimento da aprovação do crédito, perguntando sobre a taxa de juros aplicada. Comunicou que em razão de um problema em seu veículo disse que não poderia se deslocar, então pediu que a atendente da imobiliária se seria possível irem até seu local de trabalho para que pudesse assinar o instrumento. No dia 14/07/2016, a imobiliária solicitou o comparecimento do adquirente para conversarem sobre uma planilha para acerto de valores, tendo o adquirente dito que tal acerto somente ocorreria após a liberação do financiamento. Então a atendente explica que como já havia sido estabelecido o valor a ser financiado (crédito concedido), bem como já haviam calculado o valor que o adquirente já havia pago, precisavam conversar sobre uma diferença apurada. Posteriormente, em 22/07/2016, a imobiliária informa acerca da necessidade de depósito do valor das taxas do contrato para que fosse dado andamento, tendo o adquirente concordado. Somente em 25/07/2016 o adquirente afirmou ter havido um equívoco no cálculo de atualização do valor do imóvel, requerendo uma conversa pessoal com a atendente da imobiliária. Nos dias subsequentes as partes continuaram em tratativas sobre o dito acerto, sobre os cálculos necessários para tanto, não havendo nenhuma aparente objeção do adquirente, agendando-se a reunião para informação sobre o valor a ser complementado (em vista da atualização do valor do imóvel, já que o contrato foi celebrado em 17/06/2015 e havia cláusula expressa de que haveria tal recomposição pelo INCC com limite de 7% ao ano). Somente no dia 03/08/2016 o adquirente iniciou o envio de reclamações à imobiliária, relativas à periodicidade da coleta do lixo naquela rua, sobre a ausência de CEP, impossibilidade de instalação de linha telefônica, tendo a imobiliária se comprometido a tentar solucionar as questões pela via política, junto ao Município. Já em mensagens trocadas ainda em novembro/15, mas já depois de encaminhadas inclusive fotografias das avarias reclamadas pelos adquirentes, o construtor comunicou a necessidade de desocupação do imóvel por conta da não aprovação do financiamento, apontando ter havido quebra de contrato, tendo o adquirente solicitado uma reunião com o construtor na imobiliária intermediadora. Aparentemente as pendências foram resolvidas, resultando no já mencionado acerto verbal para realização de nova tentativa de financiar o saldo devedor do imóvel, tanto que dias depois o adquirente comunicou que aguardava a nova proposta do banco para dar prosseguimento ao processo, bem como se comprometeu, alguns dias ainda após, a comparecer na imobiliária para assinar um documento. Ou seja, passados mais de 6 meses da celebração do contrato, tempo mais do que suficiente para que os adquirentes verificassem a situação do imóvel, ainda assim atuaram de forma a manter o contrato mesmo com o atraso na realização do financiamento, o que demonstra ter havido efetivo interesse na consolidação do compromisso. Não bastasse, como já exposto a partir da análise das mensagens, um ano após a celebração do contrato e de moradia dos adquirentes no bem, ainda assim atuaram promovendo todas as diligências pertinentes ao andamento do processo do financiamento, não sendo crível a versão de que a desistência se deu única e exclusivamente por conta das avarias não resolvidas. Tanto é que, não por coincidência, a comunicação acerca da necessidade de acerto do valor de venda do bem em razão do tempo decorrido desde a celebração do contrato, considerados o descumprimento do prazo para realização do financiamento e da cláusula prevendo a atualização, se deu entre os dias 21/07/2016 e 28/07/2016, realizando-se uma reunião. Em 02/08/2016 a imobiliária comunicou a necessidade de haver uma resposta, vindo os adquirentes somente no dia 03/08/2016 a promover diversas reclamações em relação a fatores que já tinham conhecimento desde mudança que, frise-se, havia ocorrido há mais de um ano. Denota-se, portanto, das provas produzidas pelos próprios adquirentes, que mesmo presentes os defeitos no imóvel, e mesmo considerada certa demora em resolvê-los, a causa da desistência foi o que se verificou após já aprovado o financiamento acerca da necessidade de novo acerto do valor a ser pago em virtude da demora na quitação total do bem. Isso porque, como visto, mesmo após o último contato comprovado do adquirente com o construtor visando à resolução de alguns problemas remanescentes, ainda assim ele deu prosseguimento ao processo de financiamento, tratando normalmente com a imobiliária sobre as questões a ele relacionadas, inclusive comprometendo-se a assiná-lo, perguntando se poderiam ir até ele, solicitando e marcando reuniões. Portanto, ao contrário do alegado pelos adquirentes, não vislumbro haver prova de que a motivação da desistência tenha decorrido dos defeitos no imóvel, eis que ficou bastante claro a partir da análise das conversas acostadas aos autos que a objeção quanto ao prosseguimento do processo de financiamento se deu apenas no momento em que foi comunicada a necessidade de acerto do valor corrigido do bem. Assim sendo, reputo descumprido o contrato pelos adquirentes. II.III – Da multa Acerca da multa, as partes estipularam: A multa pela desistência do negócio é devida, eis que, a despeito das anomalias verificadas no imóvel, ainda assim os adquirentes prosseguiram normalmente com as tratativas para a aquisição do bem via financiamento, inclusive atuando após a primeira negativa de crédito para buscar a manutenção do contrato, tendo manifestado desinteresse somente após a reunião para verificação e acerto do valor atualização do bem. Porém, segundo firme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é nula a cláusula que impõe multa com base no valor do imóvel: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018) No caso concreto, há uma especificidade do contrato. As partes entabularam que a entrada seria de R$50.500,00 (cinquenta mil e quinhentos reais), a ser paga em uma parcela de R$43.000,00 (quarenta e três mil reais) e em mais cinco parcelas de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais). Quanto às demais parcelas, que foram nominadas como “aluguel”, mas, em verdade, tratavam-se de adiantamentos opcionais por meio dos quais os adquirentes poderiam amortizar mensalmente o preço do bem, visando eliminar os encargos fixados contratualmente para atualização do preço sobre as parcelas pagas, diminuindo a onerosidade contratual. Em se tratando de uma possibilidade de adiantamento, e em tendo sido exercida a faculdade pelos adquirentes por meio do pagamento de três parcelas no valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), conforme consta na notificação extrajudicial por eles encaminhada, tenho que devem compor a base de cálculo da multa, já que compuseram a quantia já paga e reforçaram na parte vendedora a expectativa de consolidação do negócio. Assim, deve incidir a multa de 10% sobre R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais), valor este que deverá ser atualizado com base no mesmo índice adotado para atualização do contrato. II.IV – Da contraprestação pela posse do imóvel As partes estipularam em caso de insucesso do financiamento imobiliário o seguinte: Os adquirentes asseveram que o aluguel no valor superior às parcelas antes contratadas somente seria devido especificamente no caso de insucesso do financiamento imobiliário e não no caso de desistência, quanto mais considerando que a desistência foi motivada por problemas no imóvel. Já a parte vendedora assevera que os alugueis são devidos porque aplicável a qualquer espécie de descumprimento contratual, além de serem devidos em decorrência da utilização do imóvel, o que inclusive o tornou um imóvel usado, dificultando o acesso a um financiamento menos oneroso ao comprador subsequente, além de ensejar a necessidade de reparos. Pois bem. Prevê o artigo 416, parágrafo único, do Código Civil, que “Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente”. Conforme acima já exposto, a retenção de percentual a título de multa no caso de desfazimento de contrato de compromisso de compra e venda já tem por finalidade o ressarcimento do vendedor por eventuais danos sofridos, a não ser que indenização específica tenha sido contratada. Além disso, o valor do aluguel estipulado, superior aos valores mensais antes previstos para composição da entrada, evidentemente teve por objeto punir os adquirentes no caso de eventual rescisão do contrato, mesmo porque constou na cláusula que a quantia seria paga a título de multa. É certo que qualquer cláusula penal deve ser interpretada de forma restritiva, razão pela qual não é possível considerar, a partir da leitura da cláusula e a partir de todo o contexto específico do contrato, a possibilidade de extensão da hipótese de incidência da multa travestida de aluguel, nem tampouco desconsiderar que carregou caráter punitivo. Por outro lado, não há confusão entre a multa e a indenização pela ocupação do imóvel no caso de rescisão de contratos da espécie. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem. 2. A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1179783/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 26/04/2016) Portanto, é devida alguma contraprestação à parte vendedora, ainda que não seja no valor previamente fixado contratualmente a título de multa/aluguel. Mas para isso é necessário, novamente, atenção às peculiaridades do contrato. Vejamos que, segundo as cláusulas contratuais, era devido o pagamento do valor da entrada, no importe de R$50.500,00 (cinquenta mil e quinhentos reais), e possível o adiantamento de parcelas mensais de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). De acordo com a cláusula abaixo, desde a assinatura do contrato até a efetiva realização do financiamento, o preço seria reajustado sempre pelo remanescente: Assim, em circunstâncias normais, se o primeiro financiamento tivesse sido aprovado, os adquirentes pagariam R$43.000,00 (quarenta e três mil reais) à vista, mais cinco parcelas de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), todas estas prestações a título de entrada, sendo o valor nominal remanescente pago por meio de financiamento bancário (R$164.500,00), sem prejuízo da necessidade de pagamento do valor correspondente à correção sobre o valor remanescente conforme necessário desconto dos pagamentos sucessivos mensalmente realizados. Isso porque, de fato, era uma opção dos adquirentes o adiantamento de parcelas mensais de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Dito isso, se não houvesse havido a desistência, a parte vendedora receberia a entrada, eventualmente receberia as parcelas opcionais, e certamente faria jus à correção contratual até a liberação do financiamento (acerto este que, inclusive, motivou a desistência). Nesse contexto, considerando que a exigibilidade de contraprestação específica pelo uso do imóvel se dá a partir do descumprimento contratual e sobrelevadas as questões peculiares do contrato, tenho por justo condenar os adquirentes ao pagamento da correção monetária do contrato devida até a rescisão e, a partir desta data, condená-los ao pagamento de aluguel mensal pelo uso do imóvel até a devolução das chaves. II.IV – Das benfeitorias Pretendem os adquirentes indenização por conta das benfeitorias realizadas no imóvel, consistentes na construção de uma lavanderia, instalação de grades e de alarme. Nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”. As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem (art. 96, §2º, CC). É certo que a construção de uma lavanderia em um imóvel residencial trata-se de benfeitoria útil, assim como a instalação de alarme e de grades, que, atualmente, não pode ser considerada como mero capricho do possuidor, até mesmo porque os adquirentes sofreram um furto no imóvel. Portanto, considerando que, até a citação da demanda promovida pela parte vendedora, os adquirentes exerciam a posse do imóvel de boa-fé, merecem ser indenizados pelas benfeitorias promovidas e cujas despesas foram devidamente comprovadas nos autos, que totalizaram R$11.330,39 (onze mil, trezentos e trinta reais e trinta e nove centavos) conforme notas fiscais e recibos apresentados pelos adquirentes. II.V – Das despesas com mudança, transporte e locação de outro imóvel De acordo com o apurado na prova pericial, o imóvel não estava inabitável, de modo que os adquirentes poderiam ali permanecer pelo tempo que julgassem necessário até a resolução do imbróglio. Assim sendo, não há nenhum ato ou nenhuma omissão da parte vendedora capaz de subsidiar a pretensão dos adquirentes de condenação ao pagamento das sobreditas despesas. Além disso, de forma consistente ficou demonstrado nos autos que o aluguel mensal dos adquirentes era pago por meio de benefício do empregador, razão pela qual, aparentemente, sequer houve desembolso de aluguel por eles durante o período. II.VII – Dos danos morais Asseveraram os adquirentes que sofreram danos de ordem extrapatrimonial em virtude da frustração da “expectativa em adquirir uma casa própria, sendo garantido pelos reclamados que o imóvel objeto da lide era novo, de boa qualidade, em um bairro planejado”, tendo em vista que encontraram o oposto, pois o imóvel contava “com diversos problemas de infiltração nas paredes e forro de gesso, rachaduras, falta de rejunte nas cerâmicas, falta de iluminação pública, falta de coleta de lixo”. Assim, sofreram angústia e humilhação porque tiveram que deixar a sonhada casa própria e procurar outro imóvel para locação. Contudo, é certo que somente há prova das reclamações acerca da ausência de iluminação pública, falta de coleta de lixo, de CEP, entre outras questões alheias ao imóvel propriamente dito, dias antes da manifestação de desistência, não havendo prova de que tais questões causaram perturbação anormal até aquele momento. No que diz respeito às anomalias observadas no imóvel em perícia realizada mais de três anos após os fatos, não se verificou, naquele momento, que seriam suficientes para tornar o imóvel impróprio ao uso que se destina, razão pela qual entendo não haver prova de que eventuais incorreções ou necessidade de consertos tenham trazido abalo moral aos adquirentes, tratando-se de meros aborrecimentos. Desse modo, não merece acolhimento o pedido. III – DISPOSITIVO Autos nº 0006540-77.2016.8.16.0165 Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados, resolvendo o mérito (art. 487, I, CPC), para: a) declarar rescindindo o contrato celebrado pelas partes, por culpa dos réus/adquirentes; b) declarar a parcial nulidade da cláusula penal, substituindo o valor do imóvel como base de cálculo pela quantia efetivamente paga (R$58.000,00), corrigida pelo INCC com limite de 7% ao ano até a desistência (12/08/2016); c) condenar os réus/adquirentes ao pagamento de multa de 10% sobre o valor obtido conforme item “b”, corrigida pelo IPCA-E a partir da desistência, bem como acrescida de juros de mora desde a citação; d) condenar os réus/adquirentes ao pagamento da correção do valor do contrato (pelo INCC com limite de 7% ao ano) calculada até a desistência (12/08/2016), a título de remuneração pelo uso do imóvel no período como seria feito caso não houvesse a desistência, valor que deverá ser corrigido pelo IPCA-E desde a notificação extrajudicial (12/08/2016) e acrescido de juros de mora desde a citação; e) condenar os réus/adquirentes ao pagamento de aluguel mensal, a ser apurado por meio de liquidação, da data da rescisão contratual (12/08/2016) até a entrega das chaves (29/03/2019), corrigido pelo IPCA-E e com juros de mora a partir de cada vencimento. Condeno os réus/adquirentes ao pagamento de 70% das despesas processuais, e de honorários advocatícios em favor dos procuradores da autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, §2º, do CPC. Via de consequência, condeno a autora ao pagamento de 30% das despesas processuais, e honorários advocatícios em favor dos procuradores dos réus/adquirentes, que fico em 10% sobre a diferença entre o valor atualizado da causa e o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, §2º, do CPC. Autos nº 0000584-46.2017.8.16.0165 Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados, resolvendo o mérito (art. 487, I, CPC), para: a) condenar as rés MCM CONSTRUÇÕES e CARTTUM INVESTIMENTO LTDA., solidariamente, à restituição da quantia paga, observada a retenção de 10% da multa na forma já determinada nos autos conexos, atualizada pelo IPCA-E desde a desistência (12/08/2016), e com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, de acordo com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça; b) condenar a ré MCM CONSTRUÇÕES a indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel pelos autores, no valor comprovado de R$11.330,39 (onze mil, trezentos e trinta reais e trinta e nove centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde a desistência (12/08/2016), e com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, de acordo com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Condeno as rés MCM CONSTRUÇÕES e CARTTUM INVESTIMENTO LTDA. ao pagamento de 30% das custas processuais, e honorários advocatícios em favor dos procuradores dos autores, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no artigo 85, §2º, do CPC. Condeno os autores ao pagamento de 70% das custas processuais, e honorários advocatícios em favor dos procuradores das rés, que fixo em 10% sobre a diferença entre o valor atualizado da causa e o valor atualizado da condenação, com fundamento no artigo 85, §2º, do CPC. Publicação e registros já formalizados. Intimem-se. Fica autorizada, desde logo, a compensação entre créditos e débitos recíprocos após a devida liquidação, exceto no que tange aos honorários advocatícios de sucumbência. Cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral aplicáveis à espécie. Publicação e registrado já formalizados. Intimem-se. Oportunamente arquivem-se. Telêmaco Borba, data da assinatura digital. Elessandro Demetrio da Silva Magistrado

16/02/2022, 00:00

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ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

PROCESSO REATIVADO

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

EXPEDIÇÃO DE COMPROVANTE DE DEPÓSITO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

HOMOLOGADO O ACORDO EM EXECUÇÃO OU EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

CONCLUSOS PARA SENTENÇA - HOMOLOGAÇÃO

JUNTADA DE PETIÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE ACORDO

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

Todas as movimentações(279)