Procedimento Comum Cível 0039133-88.2020.8.16.0014 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0039133-88.2020.8.16.0014 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Autora: O. A. Cavallari ME. Réu: Fernando Blanco Venegas. SENTENÇA I – RELATÓRIO O. A. Cavallari ME, já qualificada nos autos em epígrafe, apresentou a presente ação em face de Fernando Blanco Venegas, também já qualificado. Em autos tramitados originariamente na 4ª Vara Cível de Londrina, alegou a autora, em síntese, que, em 21/02/2018, firmou com o réu contrato de locação residencial, cujo adimplemento dos encargos ocorreu regularmente até o advento de crise financeira provocada pela situação pandêmica da covid-19, acarretada pela disseminação do coronavírus SARS- CoV-2, a qual teria ensejado a promulgação de decretos determinando o fechamento de diversos estabelecimentos de comércio e de prestação de serviços não essenciais, entre eles a autora, que teve sua atividade comercial abruptamente interrompida, o que culminou em expressiva queda em seu faturamento, inviabilizando o pagamento das despesas da locação nos moldes PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ determinados no contrato. Assim, por defender que houve alteração da base do negócio, a autora diligenciou, na via administrativa, junto ao réu, tentativas de negociação e composição amigável, com o intuito de flexibilizar, de forma consensual, o pagamento dos encargos da locação, as quais, todavia, quedaram- se infrutíferas pela negativa do réu. Portanto, diante da postura irredutível do locador, a autora pretende, com ajuizamento da presente, a imediata concessão de tutela antecipada para redução, em percentual de 50%, dos valores referentes aos aluguéis e taxas condominiais contratados, enquanto vigorar a medida governamental de quarentena e fechamento do comércio, a ser confirmada em sentença, com a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência. O pedido liminar foi indeferido pelo juízo da 4ª Vara Cível de Londrina (seq. 19) e a decisão foi objeto de agravo de instrumento interposto pela autora (seq. 27). Na sequência, a autora ofereceu emenda à inicial (seq. 33), pretendendo, agora baseada na Lei do Inquilinato, a redução do aluguel e taxa de condomínio para o correspondente à 80% do valor do contrato, requerendo a medida em caráter de tutela antecipada, que foi, novamente, indeferida (seq. 36), cuja decisão foi também objeto de agravo de instrumento (seq. 41). A tutela antecipada recursal, contudo, foi deferida (seq. 46.2), para o fim de acolher o pedido de redução de 20% no valor da locação. PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ Foram realizadas diversas diligências para a citação do réu, todas infrutíferas, quando o autor noticiou a tramitação dos autos nº 0011810- 11.2020.8.16.0014 neste Juízo (seq. 100), para o qual os autos foram redistribuídos para julgamento simultâneo das demandas (seq. 137). O réu (autor nos apensos) compareceu espontaneamente nos presentes autos, oferecendo contestação (seq. 155). Arguiu, em preliminar, a inépcia da inicial, isso porque a autora não teria preenchido os requisitos legais mínimos para o ajuizamento da revisional de aluguel, bem como não teria exposto os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, omitindo-se quando à indicação do valor do aluguel que entendia adequado. Aventou, também, sua ilegitimidade para responder quanto a revisão do valor das cotas condominiais, pelas quais responderiam o Condomínio e seu síndico, exclusivamente. No mérito, o réu aduziu que a pretensão revisional seria improcedente de plano, uma vez que as alegações da inicial quanto aos prejuízos sofridos seriam genéricas e baseadas no panorama geral da economia com a pandemia de covid- 19, não havendo fundamento especificado para situação fática particular da autora, que não teria comprovado como o seu negócio teria sido atingido, salientando que, da documentação por ela colacionada, havia evidência de inadimplência anterior ao ano de 2020. Citados (seq. 16), os réus apresentaram contestação e documentos (seq. 18), impugnando o benefício da gratuidade da justiça concedido à autora, salientando inexistirem motivos, também, para inversão do PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ ônus probatório em seu favor. No mérito, alegou a validade e legalidade das cláusulas e termos contratuais, o que afastaria a pretensão da autora à repetição de indébito, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais. Oportunizado o contraditório, a autora não se manifestou (seq. 160). As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (seq. 162), momento em que o réu requereu o julgamento antecipado do feito (seq. 168). Realizado o saneamento conjunto das ações (seq. 171), foram superadas as preliminares aventadas nas contestações e delimitadas as questões relevantes para o deslinde dos feitos, anunciando-se o julgamento antecipado e simultâneo. Vieram-me, então, conclusos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O cerne da questão sub judice das demandas apensas, como disposto na decisão saneadora (seq. 171), está em aferir: (i) a existência de eventual débito de encargos locatícios (aluguel, condomínio, multa) do locatário PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ perante o locador, e respectivo valor, bem como débitos relacionados a honorários advocatícios e custas processuais; (ii) se o locatário tem direito à redução do valor do aluguel e do condomínio; (iii) se houve alteração das bases do negócio jurídico, de forma a permitir a modificação da contraprestação (redução da locação); (iv) presença de motivos imprevisíveis ou extraordinários (caso fortuito ou força maior) posteriores ao contrato, de forma a causar desproporção no valor da locação (onerosidade excessiva para uma das partes); (v) apurar se o locatário sofreu redução no faturamento da empresa, com reflexo em sua capacidade para adimplir o contrato locatício residencial. Como relativos à pretensão da autora, nestes autos serão abordados os itens (ii), (iii), (iv) e (v), nos quais se discute, especificamente, a existência das circunstâncias autorizadoras da revisão contratual por onerosidade excessiva, diante de motivo imprevisível (pandemia), nos termos do art. 478 do Código Civil: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ Esclareça-se, desde logo e suscintamente, por desnecessária digressão elaborada sobre o tema, que o réu é de todo ilegítimo para responder quanto à pretensão da autora direcionada à revisão do valor das taxas condominiais. Isso porque, notoriamente, o réu não é o responsável pelo cálculo e cobrança dos encargos condominiais, por figurar, ao que se evidencia, tão somente como proprietário e locador do imóvel (seq. 1.5), sendo inexistente sua influência ou poder de modificá-los segundo as necessidades da autora, que, se ainda diante de insurgência quanto ao montante, deve acionar judicialmente os legitimados para responder pelas referidas taxas, em ação própria para este fim. À vista disto, o processo, quanto aos pedidos relacionados aos valores dos encargos condominiais deve ser extinto, sem resolução do mérito, por configurada a ilegitimidade passiva do locador réu. Pois bem. Na análise dos demais pedidos autorais, observa-se que, em sua narrativa inicial, a autora sustenta que o pedido de revisão do valor do aluguel do contrato de locação residencial firmado entre as partes possui fundamento na imprevisibilidade e onerosidade excessiva provenientes dos reflexos socioeconômicos causados pela pandemia de covid-19, salientando que não poderiam ser ignorados os decretos municipais de fechamento dos estabelecimentos que teriam acarretado queda brusca em seu faturamento, o que inviabilizaria o pagamento dos encargos locatícios conforme pactuado PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ contratualmente, enquadrando-se em hipótese de caso fortuito e força maior que teria alterado a base do negócio jurídico, por imprevisível. Neste aspecto, não se pode desconsiderar que a Codex civil, em seus artigos 478, 479 e 480, consagrou o que se chama de teoria da imprevisão, que viabiliza a flexibilização da força obrigatória contratual (pacta sunt servanda). Por ser assim, em se tratando de contratos de execução continuada (como os de locação), sobrevindo acontecimento extraordinário e imprevisível que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa em face da prestação de outra, o contratante prejudicado poderá requerer a sua rescisão ou revisão. 1 Observemos, sobre a teoria da imprevisão, a lição de PEREIRA: "Admitindo-se que os contratantes, ao celebrarem a avença, tiveram em vista o ambiente econômico contemporâneo, e previram razoavelmente para o futuro, o contrato tem de ser cumprido, ainda que não proporcione às partes o benefício esperado. Mas, se tiver ocorrido modificação profunda nas condições objetivas coetâneas da execução, em relação às envolventes da celebração, imprevistas e imprevisíveis em tal momento, e geradoras de onerosidade excessiva para um dos contratantes, ao mesmo passo que para o outro proporciona lucro desarrazoado, cabe ao prejudicado insurgir-se e recusar a 1 PEREIRA, CAIO MÁRIO DA SILVA, "Instituições de Direito Civil". v. III, 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004, pp. 165/166. PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ prestação. Não o justifica uma apreciação subjetiva do desequilíbrio das prestações, porém a ocorrência de um acontecimento extraordinário, que tenha operado a uma mutação do ambiente objetivo, em tais termos que o cumprimento do contrato implique em si mesmo e por si só o enriquecimento de um e empobrecimento do outro. Para que se possa invocar a resolução por onerosidade excessiva é necessário ocorrem requisitos de apuração certa, explicitados no art. 478 do Código Civil: a) vigência de um contrato de execução diferida ou continuada; b) alteração radical das condições econômicas objetivas no momento da execução, em confronto com o ambiente objetivo no da celebração; c) onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para o outro; d) imprevisibilidade daquela modificação." Por ser assim, o acolhimento da teoria da imprevisão imprescinde da demonstração, pelo requerente, dos seguintes requisitos: (i) que o contrato que se pretende revisar seja de execução diferida ou continuada; (ii) que houve alteração radical das condições econômicas objetivas do momento da execução, quando comparada com o ambiente objetivo do momento da celebração; (iii) a existência de onerosidade excessiva para um dos contratantes e benefício exagerado para outro; e, ainda, (iv) o caráter imprevisível dessa modificação. PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ Poderemos que a pandemia de covid-19, a depender da particularidade da situação concreta que envolva a obrigação de pagar, configura motivo imprevisível a ensejar a alteração da base objetiva do contrato, o que, conforme o caso, possibilita a revisão judicial da avença, para que se reajustem as vontades ao novo momento em que se encontram as partes. Ocorre que, para tal reformatação das obrigações contratuais, inexiste fórmula pré- concebida, não sendo opção, contudo, desconsiderar as peculiaridades fáticas de cada litígio, tampouco ignorar a estrutura de institutos jurídicos consolidados. Consequentemente, qualquer pretensão de revisão de cláusulas negociais deve ser analisada pelo Poder Judiciário a partir do cenário fático narrado pelas partes, uma vez que a existência, per si, da pandemia (e seus reflexos) não retira da parte interessada o ônus de comprovar satisfação de todos os requisitos legais à obtenção do pronunciamento jurisdicional, até porque, mesmo na conjuntura atual, a intervenção jurisdicional sobre a atividade econômica reveste-se de caráter subsidiário e excepcional, uma vez que a liberdade contratual é prestigiada no ordenamento jurídico nacional (Lei nº 13.874/2019, art. 2º, I e III): Art. 2º São princípios que norteiam o disposto nesta Lei: I - a liberdade como uma garantia no exercício de atividades econômicas; (...) PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ III - a intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas. Assentada a premissa, passo à análise dos aspectos fáticos da controvérsia nos autos, em que tenho que a autora não logrou produzir prova a embasar a pretensão revisional por ela veiculada. Em verdade, o arrazoado apresentado constitui-se em amontoado genéricos de comentários sobre situação vivida por parcela da sociedade, que em nada contribuem para o esclarecimento dos efetivos impactos gerados pela pandemia em seu desfavor, uma vez que não há evidências robustas, nos autos, a indicar, precisamente, qual sua repercussão nas finanças da autora, haja vista que desacompanhadas de balanços financeiros e relações de clientes comparativos entre os períodos pré e pós- pandêmicos. É de se ver que a genericidade da narrativa inicial implica no desconhecimento, deste juízo, até mesmo da atividade exercida pela autora locatária, que se limitou a classificá-la como não-essencial, sendo possível apurar, tão somente, que esta se perfaz de serviços combinados de escritório e apoio administrativo, pelo menos do que consta no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (seq. 1.4). Note-se que, ainda que no bojo da decisão saneadora tenha sido fixado, como ponto controvertido, o questionamento da existência de “redução PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ no faturamento da empresa, com reflexo em sua capacidade para adimplir o contrato locatício residencial”, a autora sequer colacionou aos autos documentação que evidenciassem sua dificuldade financeira, limitando-se a juntar provas de execução fiscal e inscrição nos cadastros de proteção ao crédito em seu desfavor, as quais, contudo, datam de 2019, ou seja, anteriores à pandemia. Além disso, inexiste indicação de qual seria o faturamento da autora antes e durante a pandemia, de modo que é impossível verificar qualquer impacto que esta tenha causado, em específico, na sua atividade comercial. Fica claro, do ensejo, que a autora não satisfez o ônus probatório que lhe incumbia, notadamente porque, além de não haver comprovação da deficiência causada pela pandemia em seu orçamento, os genéricos elementos de informação por ela trazidos em sua inicial são de todo insuficientes para justificar a revisão contratual. Ademais, como infere corretamente o réu, o imóvel residencial objeto de contrato é luxuoso, possuindo 450m² de área construída em condomínio de alto padrão, o que implica em inúmeras opções, que não a revisão contratual, de locação à autora, que lhe seja compatível financeiramente, uma vez que, pelo que se evidenciou nos autos, não há desajuste do valor do aluguel contratado em relação ao cobrado no mercado imobiliário. Evidencia-se, portanto, estarem descumpridos os requisitos autorizadores da aplicação da teoria da imprevisão, porquanto a autora não tenha comprovado a alteração radical das condições econômicas objetivas do momento PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ da execução, quando comparada com o ambiente objetivo do momento da celebração, tampouco a existência de onerosidade excessiva em seu desfavor. Em casos análogos, o entendimento da jurisprudência nacional (grifos meus): Locação. Imóvel residencial. Ação revisional fundada na teoria da imprevisão c.c. indenização por danos morais. Sentença de improcedência. Alegação dos locatários de ajuste verbal com o locador para abatimento do valor dos aluguéis. Eventual liberalidade do locador que não caracteriza novação. Queda de faturamento e dificuldade financeira em razão da crise decorrente da pandemia de COVID-19. Fatos que, por si sós, não têm o condão de eximir os locatários do cumprimento das obrigações contratuais. Pretensão à isenção ou redução do valor do locativo. Teoria da imprevisão. Inaplicabilidade ao caso vertente. Ausência de situação de extrema vantagem para o locador, que também foi afetado pela pandemia. (...) Eventual alteração na forma de quitação do valor do locativo ocorreu apenas por mera liberalidade do locador, diante dos efeitos da crise decorrente da pandemia de COVID-19. No entanto, não é possível afirmar ter havido novação ou substituição do contrato escrito existente entre as partes por uma nova relação estipulada em acordo verbal. Não tem aplicação a teoria da imprevisão ao caso, conforme pretendido pelos apelantes para afastar ou reduzir o aluguel no período da pandemia. A crise PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ pandêmica atingiu todos, inclusive o réu que contava receber o valor do locativo por todo o período contratual, o que não se verificou, existindo informação de ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Os subsídios existentes permitem concluir que não houve vantagem exagerada a qualquer das partes, ambas atingidas pelo evento pandêmico, ficando repelida alegação de desequilíbrio contratual entre as partes, razão pela qual não há que se cogitar de intervenção judicial para revisão do contrato locatício. (...) (TJ-SP – AC: 10084301620208260068 SP 1008430- 16.2020.8.26.0068, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 17/01/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/01/2022) CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRETENSÃO DE REVISÃO CONTRATUAL PARA REDUÇÃO DO ALUGUEL EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19. INADMISSIBILIDADE. PERDA DE FONTE DE RENDA PELO LOCATÁRIO EM FUNÇÃO DAS RESTRIÇÕES POLÍTICO-ADMINISTRATIVAS EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA QUE NÃO ENSEJA A APLICAÇÃO DOS ARTS. 317 E 478 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE DESPROPORÇÃO ENTRE O VALOR DA PRESTAÇÃO DEVIDA PELO LOCATÁRIO E O DO MOMENTO DA SUA EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA DE QUALQUER VANTAGEM AO LOCADOR. ONEROSIDADE EXCESSIVA INEXISTENTE. INAPLICÁVEL A TEORIA DA PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ IMPREVISÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A situação vivenciada pelas sociedades em todo o mundo, em razão da pandemia da Covid-19, não cuida de força maior ou caso fortuito, pois o fundamento do pedido do ora apelante no bojo da presente ação de revisão de contrato de aluguel não é a disseminação do novo Coronavírus, mas sim o conjunto de decisões político-administrativas de governantes, que, em maior ou menor extensão, adotaram medidas restritivas das atividades econômicas. Tanto é que, nas últimas pandemias enfrentadas pelo país, não foram adotadas medidas semelhantes de "quarentena", de "lockdown", de "isolamento horizontal", dentre outras. 2. Não se verifica a aplicabilidade dos arts. 317, 478 e 479 à situação dos autos, em que o autor pleiteia a revisão do contrato de locação residencial por ter perdido sua fonte de renda em função da pandemia da Covid- 19, uma vez que a perda da fonte de renda não é evento extraordinário e imprevisível, e, ademais, não se verifica a existência de desproporção entre o valor da prestação devida pelo locatário e o do momento da sua execução, e muito menos se verifica a ocorrência de qualquer vantagem ao locador, o que afasta a existência de onerosidade excessiva ou a aplicabilidade da teoria da imprevisão. 3. Recurso improvido. (TJ-SP – AC: 10050332420208260625 SP 1005033-24.2020.8.26.0625, Relator: Artur Marques, Data de Julgamento: 02/03/2021, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2021) PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ Avente-se, para mais, que o pedido de revisão baseado na legislação do inquilinato (Lei nº 8.245/91), elencado na emenda à inicial de seq. 33, da mesma feita, não comporta acolhimento, porque inobservado, pela autora, o comando do art. 19: Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Portanto, como o ajuizamento da ação revisional foi anterior ao interregno de três anos de vigência do contrato, reputa-se afastada a viabilidade de revisão do aluguel convencionado entre as partes. Diante do conjunto probatório percebido em cognição exauriente, não há se falar em manutenção da redução de 20% no valor do aluguel, concedida em grau de tutela antecipada. Deverá, assim, o contrato de locação retornar ao status quo ante, com a possibilidade de cobrança, pelo réu, do valor integral do aluguel contratado, por inexistir comprovação dos requisitos autorizadores da aplicação da teoria da imprevisão. Nessas circunstâncias, impõe-se a improcedência dos pedidos, nos termos do dispositivo. PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ III – DISPOSITIVO Em face do exposto: a) JULGO EXTINTO o processo, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, quanto ao pedido relacionado à redução do valor das taxas condominiais, em relação ao réu, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, por acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva. b) JULGO IMPROCEDENTES, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, os demais pedidos contidos na inicial, nos termos da fundamentação. Considerando a sucumbência havida, condeno a autora ao pagamento da totalidade das custas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono do réu. Sopesados os critérios legais (artigo 85, § 2º, I a IV, do CPC/15), fixo a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. A apuração dos valores devidos depende apenas de cálculo aritmético, nos termos do § 2º do art. 509 do CPC. Cumpram-se, no mais, as prescrições contidas no Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná, no que este for aplicável. PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Londrina, 17 de fevereiro de 2022. Matheus Orlandi Mendes Juiz de Direito Conclusão - PODER JUDICIÁRIO Comarca de Londrina Oitava Vara Cível ESTADO DO PARANÁ Processo 0039133-88.2020.8.16.0014

18/02/2022, 00:00

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DECORRIDO PRAZO DE O A CAVALARI - ME

ATO CUMPRIDO PELA PARTE OU INTERESSADO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

ARQUIVADO DEFINITIVAMENTE

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

JUNTADA DE ANOTAÇÃO DE BAIXA DEFINITIVA

RECEBIDOS OS AUTOS

REMETIDOS OS AUTOS PARA DISTRIBUIDOR

DECORRIDO PRAZO DE O A CAVALARI - ME

JUNTADA DE PETIÇÃO DE REQUERIMENTO DE ARQUIVAMENTO

CONFIRMADA A INTIMAÇÃO ELETRÔNICA

EXPEDIÇÃO DE INTIMAÇÃO

EXPEDIÇÃO DE ATO ORDINATÓRIO

APENSADO AO PROCESSO 0014851-78.2023.8.16.0014

TRANSITADO EM JULGADO EM 13/09/2024

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