Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Conclusão - PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 1 SENTENÇA Vistos e examinados estes autos de Ação de Obrigação de Fazer e Reparação por Perdas e Danos n. 0004002-19.2005.8.16.0001 em que é autor JORGE RIBEIRO CHAGAS e requerida CINI CONSTRUÇÕES LTDA. JORGE RIBEIRO CHAGAS ajuizou Ação de Obrigação de Fazer e Reparação por Perdas e Danos em face de CINI CONSTRUÇÕES LTDA. Narrou o autor ter firmado Escritura Pública de Compra e Venda em 13/03/2003, mediante a qual adquiriu da requerida o apartamento n. 605, tipo D, do Edifício Ouro Verde, integrante do Residencial Eldorado, situado na Rua Samuel César, Bairro Água Verde, Curitiba, pelo preço de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), o qual foi integralmente quitado. Expôs que a requerida se obrigou a entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus até 11/05/2004, transferindo a posse e a propriedade plena. Sustentou que, embora tenha sido lavrada a escritura e efetuado o registro, a requerida não promoveu a efetiva entrega da posse, tampouco removeu os gravames existentes, permanecendo o autor privado do uso, gozo e disposição do bem. Asseverou que a requerida incidiu em inadimplemento contratual, caracterizando mora, ensejando responsabilidade por perdas e danos. Frisou que a omissão da requerida gerou dano moral indenizável, tendo em vista a frustração do direito do adquirente e os transtornos experimentados. Acrescentou que a requerida, mesmo instada, não sanou o descumprimento, mantendo falsas promessas de entrega. Argumentou que, em razão do risco inerente à atividade econômica da incorporadora, incide a teoria do risco do empreendimento, impondo-se a responsabilização objetiva da requerida. Ressaltou que a responsabilidade civil da requerida decorre do inadimplemento contratual. Liminarmente, pleiteou que aPODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 2 requerida proceda ao cancelamento da averbação junto ao respectivo registro imobiliário da incorporação havida no imóvel em que consta hipoteca onerando o imóvel e proceda a entrega da posse do imóvel livre e desembaraçado de ônus. Requereu a procedência dos pedidos para que a requerida fosse compelida em definitivo a proceder o cancelamento da averbação de hipoteca e proceder a entrega da posse ao autor, fosse condenada ao pagamento de indenização por danos materiais consistentes nos alugueis mensais de imóvel equivalente, a serem apurados em liquidação, devidos desde 11/05/2004 até a efetiva entrega da posse do imóvel, e ao pagamento de indenização por danos morais em valor a ser arbitrado pelo Juízo. Juntou documentos (seq. 1.3/1.4). Deliberação de seq. 1.6 determinou ao autor esclarecimento sobre o imóvel se encontrar em condições de ser ocupado. À seq. 1.8 o autor informou que o imóvel foi edificado, porém, não foi concluído. Deliberação de seq. 1.9 postergou a análise do pedido liminar após contestação. O autor pleiteou à expedição de ofícios para Copel, Vivo, Tim/Telepar Celular S/A, Gvt, Banco Itaú, Bradesco, Hsbc, bem como à Receita Federal, a fim de diligenciar sobre o endereço da parte requerida à vista das tentativas frustradas de citação (seq. 1.69), o que foi deferido (seq. 1.70). Foram juntados os resultados de buscas realizadas nos sistemas Bacenjud e Infojud (seq. 1.100/1.103), a respeito dos quais o autor informou tratar-se dos mesmos endereços já diligenciados (seq. 1.105). Houve juntada de novos resultados dos sistemas Bacenjud, Infojud e Siel (seq. 1.106/1.110). Frustradas as tentativas de citação pessoal, deliberação de seq. 1.113 deferiu o pedido de citação por edital.PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 3 Citada por edital (seq. 1.118), a requerida não se manifestou, sendo os autos encaminhados à Defensoria Pública do Estado do Paraná que, exercendo a função de curadora especial, ofereceu contestação por negativa geral e pediu a gratuidade da justiça à parte requerida (seq. 13.1). Foi indeferido o pedido de gratuidade da justiça à parte requerida (seq. 17.1). Houve réplica à contestação (seq. 19.1). Intimadas as partes para especificarem as provas (seq. 26.1), o autor pediu o julgamento antecipado do feito (seq. 31.1) e a requerida renunciou ao prazo (seq. 25). Deliberação de seq. 34.1 determinou a expedição de mandado de verificação para apurar quanto à possível ocupação do imóvel por terceiro e determinou ao autor se manifestar quanto à inclusão no feito do credor hipotecário em função do pedido de cancelamento de hipoteca. Diante da inércia, foi determinada a intimação pessoal da parte autora para se manifestar no prazo de 05 dias, sob pena de extinção por abandono (seq. 45.1). Mantendo-se silente, o processo foi julgado extinto, sem resolução do mérito (seq. 55.1). O autor opôs embargos de declaração (seq. 60.1), tendo a Defensoria Pública se manifestado à seq. 66.1. Decisão de seq. 68.1 rejeitou os embargos. A Defensoria Pública (seq. 73.1) e o autor (seq. 76.1), interpuseram recurso de apelação. Contrarrazões à seq. 78.1 e seq. 86.1. Acórdão de seq. 89.1 deu provimento ao recurso interposto pelo autor para o fim de cassar a sentença, restando prejudicado o recurso interposto pela requerida.PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 4 Intimado para dar andamento ao feito (seq. 107.1), o autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide (seq. 110.1). Deliberação de seq. 112.1 determinou a expedição de mandado de verificação. Cumprido o mandado (seq. 118.1), o Oficial de Justiça certificou que o imóvel está desocupado e, por informações prestadas pelo Síndico, o autor da ação estaria na posse do apartamento e o estava anunciando para locação via imobiliária. O causídico se manifestou declarando que desconhecia o fato quanto à posse certificado à seq. 118.1, uma vez que não tinha mais contato com o autor. Reiterou o pedido de julgamento antecipado da lide (seq. 122.1). À seq. 133.1 consignou-se que em razão do cumprimento do mandado de verificação e em razão de não ter o autor pleiteado a inclusão do credor hipotecário como litisconsorte, determinou-se à conclusão do feito para sentença. RELATEI. DECIDO. Cinge-se a controvérsia a apurar a obrigação da incorporadora de providenciar o cancelamento da hipoteca que onera o imóvel adquirido pelo autor, bem assim a existência de dever de indenizar o autor por danos materiais e morais. Ao caso é aplicável o Código Civil. Observa-se que se tratou, na origem, de contrato de compra e venda de imóvel, vinculado à hipoteca. O autor postula que seja a requerida compelida ao cumprimento de obrigação de fazer, consistente na determinação para que ela proceda ao cancelamento da averbação de hipoteca que onera o imóvel objeto da compra e venda, conforme pactuado na Escritura Pública de Compra e Venda celebrada em 13 de março de 2003 (seq. 1.4), com prazo de cumprimento fixado para 11 de maio de 2004.PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 5 Observa-se que a requerida CINI CONSTRUÇÕES LTDA declarou na escritura (seq. 1.4) ser “senhora e legítima possuidora” da fração ideal de solo que corresponderia ao apartamento n. 605, comprometendo-se a transferir a propriedade plena, com a posse e todos os direitos e ações, obrigando-se, por si e por seus sucessores, à entrega do bem ao comprador, tendo inclusive assumido a obrigação de baixar a hipoteca junto ao Cartório de Registro de Imóveis, até a data de entrega do imóvel concluído, ou seja, até a data de 11/05/2004. Ainda que, na matrícula, o gravame conste como hipoteca em favor da empresa Esdon Dantinati & Cia. Ltda (AV- 1/53.861 e R-2/37.811), a incorporadora assumiu contratualmente o ônus de providenciar a baixa do gravame para entregar o imóvel livre e desembaraçado, obrigação esta que integra a contraprestação pela qual recebeu integralmente o preço de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), configurando-se, portanto, prestação determinada e com prazo certo (11/05/2004) como condição para a entrega do imóvel. Em relação ao pagamento, especificamente, extrai-se da escritura (seq. 1.4, fl. 02) o seguinte excerto: [...] pela presente escritura e na melhor forma de direito, faz venda, como de fato e na verdade vendido tem ao Outorgado Comprador - JORGE RIBEIRO CHAGAS, pelo preço certo, justo e total de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), importância essa que ela outorgante vendedora, disse haver recebido integralmente do outorgado comprador, em moeda corrente e legal do País, do que dá plena, geral e irrevogável quitação, de paga e satisfeita para nada mais reclamar ou exigir em tempo algum, transmitindo-lhe toda a posse, jús, domínio, direitos e ações que exercia sobre dito imóvel, para que dele, ele outorgado comprador use, goze e livremente disponha como dele que fica sendo, obrigando-se ela outorgante vendedora por si, seus herdeiros ou sucessores a fazer a presente venda[...] (Destaquei). Constata-se, portanto, que o autor realizou o pagamento total à incorporadora, a qual lhe deu “plena, geral e irrevogável quitação”. Assim, a responsabilidade pelo pagamento à credora hipotecária pertence à incorporadora que assumiu a obrigação de baixar a hipoteca junto ao Cartório de Registro de Imóveis, até a data de entrega do imóvel concluído. O Código Civil, em seu artigo 421, estabelece que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato,PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 6 consagrando o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). Complementarmente, o artigo 422 do mesmo diploma legal determina que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. A incorporadora assumiu obrigação de fazer, consistente em providenciar o cancelamento do gravame hipotecário junto ao registro imobiliário. Tal obrigação configura-se como acessória ao contrato principal de compra e venda, sendo essencial para o cumprimento da prestação principal de entrega do bem livre e desembaraçado. O artigo 233 do Código Civil dispõe que: a obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela embora não mencionados, salvo se o contrário resultar do título ou das circunstâncias do caso. No caso em análise, a entrega do imóvel livre de ônus constitui elemento essencial do contrato, sendo a baixa do gravame obrigação acessória indispensável. Nesse passo, o inadimplemento da obrigação pela requerida restou configurado pelo decurso do prazo contratualmente estabelecido (11 de maio de 2004) sem o cumprimento da prestação devida. Aplica-se o disposto no artigo 394 do Código Civil: considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer. Tratando-se de obrigação com prazo determinado, a mora constitui-se automaticamente (dies interpellat pro homine), conforme artigo 397 do Código Civil: o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Dadas as peculiaridades do caso concreto, é fundamental delimitar que o provimento judicial ora pleiteado tem como destinatária, no polo passivo, exclusivamente a requerida incorporadora, CINI CONSTRUÇÕES LTDA, objetivando compeli-la ao cumprimento de sua obrigação contratual de providenciar o cancelamentoPODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 7 do gravame hipotecário junto ao registro imobiliário competente. Neste ponto, pelo princípio da adstrição, o provimento judicial limita-se à obrigação de fazer inequivocamente descumprida pela incorporadora requerida, sem adentrar diretamente na esfera do credor hipotecário, posto que não foi incluído no polo passivo. Dessa forma, é de se compelir à requerida, CINI CONSTRUÇÕES LTDA, que, em conformidade com a obrigação contratualmente assumida (seq. 1.4, fl. 02), proceda ao cancelamento da hipoteca que onera o imóvel constante na Matrícula n. 53.861 do Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição de Curitiba/PR, consistente no apartamento n. 605, localizado no 6º andar, do tipo "D", do Edifício Ouro Verde, integrante do Residencial Eldorado, situado na Rua Samuel César, Bairro Água Verde, em Curitiba/PR (seq. 1.4). Quanto ao pedido de entrega da posse do apartamento, sob pena de multa diária, conforme certificado pelo Oficial de Justiça (seq. 118.1), o autor já se imitiu na posse do bem e o anuncia para locação. Logo, a pretensão de entrega da posse perdeu o objeto, pois o resultado prático almejado já foi alcançado independentemente da sentença. O autor postula, igualmente, indenização por danos materiais consistentes nos alugueis mensais de imóvel equivalente, a serem apurados em liquidação, devidos desde 11/05/2004 até a efetiva entrega da posse do imóvel. À luz do direito obrigacional: incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exequível (artigo 247 do Código Civil). Independentemente da modalidade da obrigação, quando há inadimplência da prestação, total ou parcial, o devedor responde pelo equivalente, mais perdas e danos. No caso em tela, as obrigações assumidas entre as partes, que foram comprovadas nos autos, resumem-se ao teor contido no registro de imóveis (seq. 1.4), a saber, pagamento pela parte autora do preço ajustado e entrega pela requerida, doPODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 8 imóvel sem qualquer ônus, se responsabilizando pela baixa da hipoteca junto ao Cartório de Registro de Imóveis, até a data de entrega do imóvel concluído, ou seja, até a data de 11/05/2004. Observa-se que no teor contido no documento de seq. 1.4, não se previu sanções para o caso de eventual inadimplência. Assim, quanto ao período de 11/05/2004, início da inadimplência, até a imissão na posse (seq. 118.1), é devida a responsabilização da requerida por perdas e danos. O artigo 402 do Código Civil estabelece que, salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Complementarmente, o artigo 403 do mesmo diploma legal determina que, ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato. Posto isso, em decorrência da inadimplência da requerida, conclui-se, à luz dos fatos, que o autor sofreu dano material ante a privação do uso do imóvel. Desse modo, procede o pedido de indenização equivalente aos alugueis que teria pago por imóvel similar durante o período de inadimplemento. É dizer que a privação injusta do uso de imóvel próprio gera dano material indenizável, correspondente ao valor locativo do bem no período da privação. Registra-se que, de acordo com o artigo 944 do Código Civil: a indenização mede-se pela extensão do dano. Sendo assim, a indenização por danos materiais deve corresponder ao período em que houve privação da posse (de 11/05/2004 - termo final do prazo contratual - até a data em que o autor se imitiu na posse do imóvel. Os valores e a data da retomada do imóvel deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença. Os valores poderão ser comprovados mediante apresentação de documento elaborado por três imobiliárias, constando o valor do preço do aluguel de imóvel com característica equivalente, por exemplo. No que tange ao período, ressalta-se que, conforme certificado pelo Oficial dePODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 9 Justiça à seq. 118.1, em 26 de agosto de 2024, o autor já tinha posse do apartamento e estava anunciando-o para locação via imobiliária. Quantos aos índices de atualização, ante a ausência de previsão contratual, aplica-se o contido no artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1º, todos do Código Civil. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano de ordem moral hábil a ensejar indenização 1. Para fundamentar indenização por danos morais, é necessário que o descumprimento cause lesão extrapatrimonial que afete direitos da personalidade da parte lesada, como a dignidade, a honra, ou a imagem. Em contratos paritários, regidos pelo Código Civil, presume-se que as partes assumiram os riscos do negócio, inclusive o risco do inadimplemento da contraparte. No presente caso, os fatos se circunscrevem a mero descumprimento contratual. Improcede, portanto, o pedido de indenização a título de danos morais. Registra-se que a sucumbência será analisada conforme Código de Processo Civil/1973, uma vez que se trata de questão material e assim não tem incidência imediata o Código de Processo Civil/2015 que entrou em vigor no dia 18/03/2016.
Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JORGE RIBEIRO CHAGAS em face de CINI CONSTRUÇÕES LTDA para o fim de: a) determinar à requerida que proceda as providências necessárias para promover, junto ao registro imobiliário competente, o cancelamento da hipoteca que onera o imóvel descrito na Matrícula n. 53.861 do Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição de 1 AgRg no REsp 1408540, REsp 1129881⁄RJ, REsp 876.527⁄RJ.PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba Estado do Paraná _________________________________________________________ 10 Curitiba/PR, correspondente ao apartamento n. 605, localizado no 6º andar, do tipo “D”, do Edifício Ouro Verde, integrante do Residencial Eldorado, situado na Rua Samuel César, bairro Água Verde, devendo comprovar nos autos a efetiva baixa do gravame, pelos meios juridicamente adequados, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais); b) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais consistentes no valor de alugueis mensais de imóvel equivalente, devidos desde 11/05/2004 até a data em que o autor se imitiu na posse do bem, cujo período e valor deverão ser apurados em liquidação de sentença. O valor apurado deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada inadimplemento (iniciando-se em 11/05/2004), e acrescido de juros de mora de acordo com a Taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária IPCA (conforme artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1º, todos do Código Civil), contados a partir da citação. Condeno a requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, levando em consideração o trabalho desenvolvido e a duração da causa, nos termos do artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil/1973. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se. Curitiba/PR, 13 de dezembro de 2025. GENEVIEVE PAIM PAGANELLA Juíza de Direito