Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2083073/PR (2022/0063418-3)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: THÁ PRONTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A
ADVOGADO: HÉLIO YAZBEK - SP168204
AGRAVADO: MIREMA BARRETO RANGEL
ADVOGADO: LUCAS RANGEL HELLER - PR083657
INTERESSADO: HESTIA INCORPORACOES IMOBILIARIAS S/A
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos por LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A., DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA. e SPE – EMPEENDIMENTO MOGI 33 LTDA., todos fundamentados no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal. Os recursos visam reformar o acórdão proferido pelo egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 337): "Compra e venda de imóvel em construção. Comissão de corretagem. Devolução que é devida. Não se ignora que a questão foi decidida pelo C. STJ com o julgamento do REsp 1599511/ SP pelo rito do recurso repetitivo. Validade, em tese, da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem. Caso concreto, no entanto, que a devolução é devida, não por falta de informação, mas porque não pode o comprador responder por tal verba, se a negociação restou frustrada por culpa da vendedora, que sequer obteve financiamento para dar início às construções. Restituição que é de rigor. Rescisão de compra e venda. Caso excepcional em que, conquanto não tenha transcorrido o prazo para a entrega da unidade no momento do ajuizamento da ação, reconhece-se a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio. Provas de que, ao menos desde o final de 2014, tinha a vendedora, conhecimento de que não lhe seria concedido o financiamento bancário para o início das obras. Imóvel que se encontra totalmente abandonado. Rescisão do compromisso de compra e venda por culpa da vendedora. Rescisão que implica retorno das partes ao estado em que se encontravam. Devolução das parcelas pagas, integralmente e de um a só vez, que é de rigor. Correção monetária que incide a partir de cada desem bolso. Juros de m ora contados a partir da citação, conforme art. 405, CC. Danos m orais configurados. Hipótese que ultrapassa o m ero descumprimento contratual. Indenização bem arbitrada. Recursos improvidos." Não houve oposição de embargos de declaração. O recurso especial interposto por LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A., intermediadora imobiliária, alegou violação aos arts. 278, 280 e 281 do Código de Processo Civil, sustentando nulidade absoluta por ausência de intimação em segundo grau, e ao art. 932, inciso III, do Código de Processo Civil, por suposto não conhecimento indevido de agravo interno. Essas preliminares processuais, contudo, visam a reabrir a discussão sobre o mérito de sua responsabilidade na cadeia de consumo, particularmente quanto à devolução da comissão de corretagem, aspecto diretamente ligado à sua atuação como intermediadora no negócio jurídico ora rescindido. Por sua vez, as recorrentes DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA. e SPE – EMPEENDIMENTO MOGI 33 LTDA., construtoras do empreendimento, apontaram violação aos arts. 422, 722, 724 e 725 do Código Civil e ao art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/1981, além de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Os questionamentos recaem sobre a não aplicação das cláusulas de retenção contratual, a devolução da comissão de corretagem, a configuração de danos morais e o termo inicial da correção monetária. A discussão acerca da devolução da comissão de corretagem, em particular, entrelaça-se com a questão da responsabilidade da intermediadora, ainda que sob a perspectiva da culpa da vendedora. Os recursos especiais foram inadmitidos na origem, dando ensejo à interposição dos presentes agravos, que preenchem os requisitos de admissibilidade, impugnando especificamente os fundamentos das decisões de inadmissibilidade dos recursos especiais. Extrai-se dos autos que, na origem, Daniel Fernandes ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais em face das ora agravantes. O autor alegou ter firmado, em 18 de março de 2013, instrumento particular de compromisso de compra e venda para aquisição de unidade autônoma em empreendimento que, conforme narrou, foi completamente abandonado pelas rés, sem sequer o início das obras. Diante do inadimplemento absoluto das vendedoras, pleiteou a rescisão do contrato, a devolução integral das quantias pagas, incluindo a comissão de corretagem, e a reparação por danos morais. O juízo de primeiro grau proferiu sentença de parcial procedência, que rescindiu os contratos por culpa das construtoras, determinando a restituição integral dos valores e a indenização por danos morais. O pedido relativo à comissão de corretagem teve seu julgamento suspenso à época. O Tribunal de Justiça, ao analisar as apelações, manteve a determinação de devolução integral, incluiu na condenação a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, e manteve a condenação por danos morais e o termo inicial da correção monetária a partir de cada desembolso, fundamentando-se na culpa exclusiva das vendedoras e na frustração total do negócio. É o relatório necessário para a compreensão do presente julgamento monocrático. Inicialmente, cumpre registrar que o presente feito comporta julgamento monocrático nos termos do Regimento Interno desta Corte e da legislação processual civil pertinente, em face da matéria afetada ao rito dos recursos repetitivos. Conforme exposto no relatório, os presentes agravos em recursos especiais foram interpostos por LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A., DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA. e SPE – EMPEENDIMENTO MOGI 33 LTDA., desafiando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. A controvérsia central, sob diversos ângulos, permeia a responsabilidade pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a restituição de valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, e a indenização por danos morais, tendo como pano de fundo o abandono do empreendimento pela construtora. Ainda que os recursos especiais apresentem fundamentos processuais e de mérito distintos, observa-se que um dos pontos cruciais da lide, notadamente a responsabilidade da intermediadora imobiliária (LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A.) pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, encontra-se diretamente abarcado por questão federal afetada ao rito dos recursos repetitivos por esta Corte Superior. Especificamente, a questão federal relativa à definição dos limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda, foi submetida a julgamento sob o Tema 1.173/STJ. O escopo do Tema 1.173/STJ é precisamente: "Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda." Com efeito, a deliberação sobre o mencionado Tema 1.173/STJ possui um impacto direto e substantivo na resolução das controvérsias apresentadas nos presentes recursos especiais. Embora o recurso de LPS EDUARDO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A. tenha enfocado preliminares processuais, o cerne de sua participação na lide e o motivo pelo qual foi acionada judicialmente residem na sua condição de intermediadora e na imputação de responsabilidade, ainda que subsidiária ou solidária, pelos danos decorrentes da frustração do negócio. A tese a ser firmada por esta Corte no referido Tema certamente balizará o alcance de sua responsabilidade e, por conseguinte, as condições para a manutenção ou exclusão de condenações a ela impostas, incluindo a devolução de comissão de corretagem. De igual modo, a discussão levantada pelas construtoras acerca da devolução da comissão de corretagem, embora fundamentada na culpa exclusiva das vendedoras pelo inadimplemento, também se interliga à temática do Tema 1.173/STJ. A responsabilidade pela restituição da comissão de corretagem, em um cenário de cadeia de consumo e inadimplemento da construtora, pode ser influenciada pela delimitação da responsabilidade da intermediadora, tornando prudente que todos os pontos que se conectam a essa discussão aguardem a uniformização do entendimento desta Corte. Considerando, portanto, a afetação de questão federal central ao rito dos recursos repetitivos e a necessidade de se aguardar a fixação da tese jurídica aplicável aos casos idênticos por esta Corte Superior, mostra-se imperiosa a devolução dos autos ao Tribunal de origem. Essa providência é imposta pelo ordenamento jurídico para que, após o julgamento definitivo do Tema 1.173/STJ, seja promovido o juízo de conformidade, nos termos do art. 1.037, inciso II, do Código de Processo Civil. Tal medida visa garantir a aplicação uniforme do direito, coadunando-se com a finalidade precípua do sistema de precedentes vinculantes, evitando decisões díspares sobre a mesma controvérsia e prestigiando a segurança jurídica e a isonomia. A postergação do julgamento do mérito recursal, neste momento, é medida necessária para assegurar a coerência e a estabilidade da jurisprudência nacional. Ante o exposto, nos termos do art. 1.037, inciso II, do Código de Processo Civil, determino a devolução dos autos ao Tribunal de origem, com a devida baixa, para que, após o julgamento do Tema 1.173/STJ, seja o caso analisado conforme a tese firmada por esta Corte Superior. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO