Procedimento Comum Cível 0024538-75.2020.8.16.0017 - TJPR

Procedimento Comum Cível 0024538-75.2020.8.16.0017 - TJPR | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Autor: Santa Alice Loteadora Ltda. Réu: Franks Aparecido Sávio; Rosiney Candida Bueno Sávio; Tailine Nunes Menarbini dos Santos I – Relatório 1- Na petição inicial da presente ação pelo procedimento comum (f. 1.1), em que são partes as acima indicadas, foi alegado, em síntese, que: - Em 22-5-2013 a autora firmou com Sthefany Caroline F. Gonçalves Almeida e Sidney Ferreira de Souza um contrato de compromisso de compra e venda pelo qual venderam a estes a data 26 da quadra 83 do Loteamento Jardim Oriental, nesta cidade, pelo valor de R$ 232.760,40, contendo a previsão do pagamento de uma entrada no valor de R$ 1.939,67 e o restante dividido em 119 prestações mensais e sucessivas no mesmo valor, com vencimento da primeira em 15-6-2013; - Em 11-7-2013 foi firmado contrato em que Sthefany Caroline F. Gonçalves Almeida e Sidney Ferreira de Souza transferiram os direitos e obrigações decorrentes da compra e venda do aludido lote aos réus Franks Aparecido Savio, Rosiney Candida Bueno Savio e Tailine Nunes Menarbini dos Santos, tendo estes assumido 118 prestações no valor de R$ 1.939,67, com vencimento a partir de 15-7-2013, restando estipulado que 50% do lote ficaria para o réu Franks Aparecido Savio e 50% para a ré Tailine Nunes Menarbini dos Santos; - Após a assinatura do contrato de cessão os réus foram imitidos na posse precária do imóvel, ficando ajustado que a posse definitiva seria transmitida com o pagamento integral do preço e consequente outorga da escritura; - Os réus encontram-se inadimplentes em relação às parcelas referentes ao contrato, totalizando um débito no valor de R$ 80.910,11; - Os réus foram devidamente constituídos em mora por intermédio de notificação extrajudicial, mas, entretanto, mantiveram-se inertes; - De acordo com a Cláusula Sétima do contrato (f. 1.5), a falta de pagamento das parcelas permite a rescisão do contrato após terem sido os compromissários compradores constituídos em mora; - Devem ser aplicadas as penalidades contratuais e legais previstas, consistentes na multa de 10% sobre o valor do contrato, podendo ser retidos 20% a título de cláusula penal; - Os réus devem ser condenados ao pagamento de 1% do valor do imóvel por cada mês em que este foi ocupado, a título de aluguel e ressarcimento pela utilização do bem; - Os réus devem arcar com eventuais impostos e taxas que estejam em aberto; - Pleiteia que seja declarada a rescisão contratual, que sejam os réus condenados a pagarem multa contratual, indenização pela utilização do bem e a reintegração da autora na posse do imóvel. 2- Foi deferida a tutela provisória de urgência (f. 15.1) para que a autora fosse reintegrada na posse do imóvel. 3- A ré Tailine Nunes Menarbini dos Santos apresentou contestação (f. 108.1), tendo nela alegado, em sede preliminar, que a autora é carecedora de ação dianta da ausência de interesse processual e, quanto ao mérito, alegou, em síntese, que: - Por ter adquirido a parte ideal de 50% do imóvel não há o que se falar em solidariedade entre os réus; - Tentou, por diversas vezes, promover o pagamento das prestações devidas, porém a autora se recusou em receber os valores; - Houve mora do credor; - São aplicáveis à relação jurídica contratual estabelecida entre as partes os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor; - A multa contratual de 10% deve ser aplicada sobre o valor pago e não o valor integral do contrato; - É indevida a fixação de valor a título de aluguel do imóvel; - Pleiteia que a autora seja condenada a restituir os valores pagos a título de benfeitorias. 4- O réu Franks Aparecido Sávio apresentou contestação (f. 134.1) e nela alegou, em síntese, que: - Não há o que se falar em multa contratual de 10% nem em fixação de valor a título de aluguel do imóvel, uma vez que tais cobranças não foram estipuladas em contrato; - Também é indevida a fixação de valor a título de aluguel do imóvel pois não há qualquer edificação no bem. 5- Juntamente com a contestação (f. 135.1) o réu Franks Aparecido Sávio apresentou reconvenção, tendo apresentado os mesmos argumentos formulados na contestação para pleitear a condenação da autora a restituir integralmente os valores já pagos pelo réu. 6- A autora apresentou impugnação à contestação (f. 116.1) e contestação à reconvenção (f. 166.1) e nela rebateu, item por item, os argumentos expendidos pelos réus. II – Fundamentação 7- Conclusão - Processo 0024538-75.2020.8.16.0017 Ação pelo Procedimento Comum Trata-se de ação através da qual a autora Santa Alice Loteadora Ltda. pleiteia que seja declarada a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado com os réus Franks Aparecido Sávio, Rosiney Candida Bueno Sávio e Tailine Nunes Menarbini dos Santos e sua reintegração na posse do imóvel. 8- O julgamento antecipado da lide se impõe, por não haver necessidade da produção de provas em audiência, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. 9- Na relação jurídica em tela os réus figuraram como consumidores finais dos serviços prestados pela autora, de forma que são aplicáveis ao contrato em questão os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor. Logo, é o caso de inversão do ônus da prova em favor dos réus para informar o julgamento da ação. No entanto, como o feito está a receber julgamento antecipado, a inversão do ônus da prova em favor dos réus não apresenta efeitos práticos e nesse contexto não exige que seja analisada em sede de saneamento do feito para não violar o princípio da não-surpresa. 10- Em relação à ré Rosiney Candida Bueno Sávio, nos termos do art. 345, I, do CPC, a revelia não necessariamente leva ao reconhecimento da veracidade das alegações de fato da autora caso haja pluralidade de réus e algum deles contestar a ação. 11- Os réus adquiriram da autora a data 26 da quadra 83 do Loteamento Jardim Oriental, localizado nesta cidade, através de contrato de cessão de direitos firmado entre as partes (f. 1.5). Os réus deixaram de promover o pagamento das prestações mensais, o que segundo reza o contrato consiste em causa para a rescisão. Ocorre que os réus Franks Aparecido Sávio e Tailine Nunes Menarbini dos Santos adquiriram 50% da parte ideal do imóvel cada um, figurando como coproprietários. Dessa forma rejeito a alegação da ré Tailine Nunes Bernabini (f. 108.1) de que a autora teria se recusado a receber as prestações, uma vez que a solidariedade impede o pagamento parcial, ou seja, a autora pode promover a cobrança da dívida integralmente contra qualquer um dos proprietários. No mais, a referida ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar que a autora teria se recusado a receber tais valores. Conforme se observa do contido nos termos do contrato firmado entre as partes, os réus se comprometeram ao pagamento de 118 parcelas no valor de R$ 1.939,67 cada uma, e mesmo após notificados extrajudicialmente e judicialmente, se mantiveram inertes. A autora comprovou que notificou os réus acerca de seu inadimplemento, constituindo-os em mora e concedendo-lhes o prazo de trinta dias para a quitação dos valores em atraso sob pena de serem adotadas as medidas cabíveis para a resolução judicial do contrato (fs. 1.6 e 1.7). Sendo assim, por todo o exposto, conclui-se que não há alternativa senão a de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes. 12- Com a rescisão do contrato em razão do descumprimento das obrigações pactuadas, nasceu para os réus o direito à restituição da soma dos valores por eles pagos. Contudo, como os réus deram causa ao desfazimento do negócio jurídico, a promitente vendedora tem o direito de reter parte do valor pago, havendo previsão contratual para tanto, como é o caso. Como o contrato foi firmado antes da entrada em vigor da Lei n. 13.786, de 27-12-2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei 6.766, de 19-12-1979, instituindo as obrigações recíprocas decorrentes da resilição contratual por culpa do promitente comprador, o dispositivo legal em questão não é aplicável ao caso presente. A cláusula sétima prevê para o caso de rescisão do contrato por falta de pagamento das obrigações a cargo do promitente comprador o direito da autora de promover a retenção do valor equivalente a 10% do valor total do contrato. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema da multa rescisória no sentido de ser razoável a retenção, pelo promitente vendedor, do percentual entre 10% e 25% do total pago pelo comprador, a ser fixado casuisticamente, de forma a atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Nesse sentido: “A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga” AgRg no AREsp Nº 600.887 - PE (2014/0225154-0), Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015). Desse modo, parece razoável a fixação da multa contratual no patamar de 20% sobre os valores pagos. Ressalta-se, ainda, que tal valor abarca eventuais despesas administrativas e constitui meio de liquidar antecipadamente o valor das perdas e danos, sendo descabido, portanto, o acúmulo da retenção dos valores referentes à cláusula penal com os despendidos a título de sinal ou arras confirmatórias, o que configuraria evidente abusividade. 13- Quanto a impostos e taxas, a cláusula décima primeira do contrato dispõe que caberá ao promissário comprador o pagamento de impostos e taxas que venham a recair sobre o imóvel. A súmula 399 do STJ dispõe que cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU. A Lei Municipal n. 677 de 28-9-2007, por sua vez, prevê em seu artigo 28, § 5º, que no caso de imóvel prometido à venda a obrigação pelo pagamento do imposto é solidária, podendo ser lançada em nome do compromitente vendedor, do compromitente comprador ou no de ambos. Todavia, certo é que as partes livremente pactuaram que o pagamento dos valores decorrentes de impostos seria realizado pelos réus. Assim, considerando que tanto a autora como os réus poderiam ser obrigados a adimplir os valores referentes ao IPTU, em conformidade ao disposto na Lei Municipal n. 677, de 28-9-2007, não se verifica nenhuma abusividade capaz de afastar o previamente pactuado entre as partes na Cláusula Décima Primeira do compromisso de compra e venda, razão pela qual recai sobre os réus a responsabilidade pelo pagamento de dívidas decorrentes da propriedade geradas até a data do decreto de resilição contratual, não sendo devida restituição, por parte da autora, de quaisquer valores eventualmente já pagos a este título, tampouco sua responsabilização pelo pagamento dos débitos em aberto. 14- A partir da data da instalação da inadimplência e até a data em que houve a restituição da posse do imóvel pela autora é devida indenização a título de aluguéis de 1% ao mês em decorrência da fruição do bem, independentemente de haver ou não benfeitorias habitáveis no imóvel e independentemente ou não da obtenção de renda com o imóvel. 15- Quanto à reconvenção, o pedido formulado pelo réu Franks Aparecido Sávio não tem objeto, pois as regras para a restituição do valor pago pelos réus já se encontram disciplinadas no julgamento da ação principal. No item do pedido formulado na contestação de f. 108.1, alega a ré Tailine Nunes Menarbini dos Santos, que benfeitorias foram implantadas no imóvel e por isso pleiteia que seja indenizada. O art. 1.219 do Código Civil estabelece que “o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhes forem pagas, a levantá-las, quando puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”. Já o contrato de compra e venda prevê na cláusula sétima, parágrafo quarto (pág. 4 de f. 1.5), que, caso seja do compromissário comprador a iniciativa de rescindir o contrato sem que a compromitente vendedora tenha dado causa, não serão indenizadas as benfeitorias voluptuárias ou úteis. No presente caso, por mais que esteja comprovada a inadimplência dos réus, o que em tese os tornariam possuidores destituídos de boa-fé, não indenizar as benfeitorias também resultaria em enriquecimento ilícito da autora, já que a construção existente no local verte em seu benefício. Conforme indicado pelos documentos juntados (fs. 108.5 a 108.46) o imóvel encontra-se pronto para uso e devidamente finalizado. Assim, respeitadas as condições acima expostas, a ré Tailine Nunes Menarbini dos Santos deverá ser indenizada pelos valores pagos a título de benfeitorias necessárias, que deverão ser descritas e calculadas em sede de liquidação de sentença. 16- Assim sendo, aguarda como desfecho da presente ação a procedência parcial dos pedidos para que seja declarada a rescisão do contrato firmado entre as partes, para que a autora seja reintegrada na posse do imóvel descrito na inicial, condicionada à restituição do montante pago pelos réus, com retenção de 20% dos valores pagos e a procedência do pedido formulado pela ré Tailine Nunes Menarbini dos Santos, condenando a autora ao pagamento de indenização a título de benfeitorias necessárias. Em relação ao réu Franks Aparecido Sávio a improcedência do pedido formulado na reconvenção. III – Dispositivo 17- Julgo extinto o processo com resolução de mérito em face do acolhimento parcial do pedido (art. 487, I, do Código de Processo Civil) para: a) declarar a rescisão do contrato de compromisso de promessa de compra e venda firmado entre a autora Santa Alice Loteadora Ltda. e os réus Franks Aparecido Sávio, Rosiney Candida Bueno Sávio e Tailine Nunes Menarbini dos Santos, declarando-se ainda que a rescisão se dá por culpa destes; b) reintegrar a autora na posse do imóvel, mas condicionada a obrigação da autora de restituir ao réu a soma dos valores por este pagos corrigida pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescidos juros de 12% ao ano contados da data da citação, mas subtraindo-se do valor a ser restituído aos réus o valor devido a título de cláusula penal de 20% do montante pago pelos réus e o valor devido a autora para a indenização por aluguéis, de 1% do valor do contrato por mês cumulativo, desde a instalação da inadimplência até a data de restituição da posse do imóvel. c) condenar a autora Santa Alice Loteadora Ltda. a pagar à ré Tailine Nunes Menarbini dos Santos indenização a título de benfeitorias necessárias, que deverão ser calculadas em sede de liquidação de sentença por arbitramento. 17.1- Condeno a autora ao pagamento de 20% das despesas processuais e os réus ao pagamento de 80% das despesas processuais. Em relação ao réu Franks Aparecido Sávio suspendo eventual execução (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil). Condeno a autora ao pagamento dos honorários devidos aos advogados dos réus. Fixo essa última verba em 20% de 10% do valor da causa atualizado pelo INPC para cada advogado (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil) e acrescido de juros de 12% ao ano a partir da data do trânsito em julgado (§ 16). Condeno os réus ao pagamento dos honorários devidos ao advogado da autora. Fixo essa última verba em 80% de 10% do valor da causa atualizado pelo INPC (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil), ficando suspensa eventual execução quanto ao réu Franks Aparecido Sávio (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil). 18- Na reconvenção, julgo extinto o processo com resolução de mérito em face da rejeição do pedido (art. 487, I, do Código de Processo Civil). 18.1- Condeno o réu reconvinte Franks Aparecido Sávio ao pagamento dos honorários devidos ao advogado da autora reconvinda, verba esta que arbitro em 10% do valor da causa atualizado pelo INPC (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil) e acrescido de juros de 12% ao ano, contados da data do trânsito em julgado (§ 16), ficando suspensa eventual execução (art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Maringá, 4 de março de 2022 Airton Vargas da Silva, Juiz de Direito

14/03/2022, 00:00

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Advogados / Representantes(10)

Definitivo

Documento (Informações)

Remessa (em diligência)

Trânsito em julgado

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Confirmada

Expedição de documento (Outros documentos)

Extinção da execução ou do cumprimento da sentença

Conclusão (para julgamento)

Cumprimento de Levantamento da Suspensão

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