Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
1 - RELATÓRIO NARCISO PINHEIRO DE OLIVEIRA FILHO e sua esposa, ELIANE CRISTINA DA SILVA PINHEIRO, ajuizaram a presente ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos, danos morais, inexigibilidade de encargos condominiais e tutela provisória, em face de QUEIROZ GALVÃO RIO 5 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e do CONDOMÍNIO BARRA VILLAGE LAKES, alegando que adquiriram a unidade 105 do referido empreendimento, cuja entrega estava prevista contratualmente para abril de 2018. Alegam que, em razão do atraso na conclusão da obra, somente em 01/10/2019 foi emitido o habite-se, o que inviabilizou o financiamento do saldo devedor pelo autor, que havia atingido idade superior à permitida pelas instituições bancárias. Sustentam que não chegaram a receber as chaves do imóvel, mas passaram a ser cobrados por taxas condominiais, mesmo sem jamais terem usufruído do bem. Requerem a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, a declaração de inexigibilidade das cobranças condominiais, a confirmação da tutela que suspendeu tais cobranças e a inclusão em cadastros de inadimplentes, além da condenação por danos morais. Com a inicial, juntaram documentos. Indeferida a justiça gratuita aos autores (id. 173). Concedida a antecipação da tutela provisória de urgência, que determinou que as partes se abstivessem de incluir o nome dos autores nos cadastros restritivos de crédito, bem como que a 2ª ré se abstivesse de cobrar as dívidas condominiais vencidas e vincendas referentes ao imóvel objeto da lide (id. 242). Citada, a segunda ré (condomínio) apresentou contestação defendendo sua ilegitimidade para figurar no polo passivo do feito e, no mérito, afirmou que sua atuação se limitou ao exercício regular do direito de cobrança das cotas condominiais, obrigação de natureza propter rem (id. 269). Réplica à contestação da ré Condomínio Barra Village Lakes (id. 379). A primeira ré (construtora) também apresentou contestação nos autos, alegando inadimplemento anterior por parte dos autores, o que resultou no distrato unilateral do contrato, pleiteando a retenção de valores. Além de que, anteriormente ao distrato, as partes celebraram um aditivo contratual que previa a prorrogação do prazo de entrega do imóvel para janeiro de 2019 (id. 432). Réplica à contestação da ré Queiroz Galvão Rio 5 Desenvolvimento Imobiliário LTDA (id. 498). Juntamente à réplica, foi informado o falecimento do autor Narciso (id. 509), sendo determinada a suspensão do feito (id. 517) e, posteriormente, a habilitação do sucessor, Espólio de Narciso Pinheiro de Oliveira Filho, representado pelo inventariante, Narciso Pinheiro de Oliveira Neto (id. 548). Intimadas em provas (id. 566), todas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do feito (id. 581 - 1ª ré, id. 598 - 2ª ré e id. 601 - autores). Foi proferida decisão, determinando a inversão do ônus probatório e a reabertura de prazo para manifestação das requeridas (id. 605). Ambas as demandadas reiteraram o julgamento do feito no estado em que se encontrava (id. 607 - 2ª ré e id. 610 - 1ª ré). Na decisão de saneamento, foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela segunda ré e determinada a intimação das partes para apresentarem suas alegações finais (id. 627). Alegações finais da segunda ré (id. 630), alegações finais dos autores (id. 643) e alegações finais da primeira ré (id. 660). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Passo a decidir. 2 - FUNDAMENTAÇÃO Reitero, oportunamente, que a presente relação jurídica é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (CDC), sendo os autores destinatários finais do bem, e as rés, fornecedoras de serviços habitacionais. 2.1) Lide principal (RÉ QUEIROZ GALVÃO RIO 5 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA) Da análise dos documentos colacionados aos autos, consoante os termos contratuais firmados entre as partes, a entrega do imóvel objeto dos autos estava prevista para ocorrer até abril de 2018, admitindo-se, conforme cláusula 10.1 do contrato (id. 9, pág. 55), uma prorrogação de até 180 dias. Posteriormente, por força do aditivo contratual (id. 460, cláusula 2.6), o prazo foi estendido para janeiro de 2019, o que, inclusive, foi expressamente reconhecido pela própria construtora em sua contestação. Entretanto, conforme comprova o documento oficial emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo (págs. 449/450), o habite-se foi concedido apenas em 01 de outubro de 2019, ultrapassando inclusive o prazo fixado no aditivo. Ademais, segundo o e-mail de id. 121, até 12 de agosto de 2019 não havia sido sequer realizada a vistoria para entrega da unidade. Tampouco há nos autos qualquer documento que comprove a efetiva disponibilização da unidade ou a entrega das chaves aos autores antes do termo final de janeiro de 2019. Ressalte-se que a jurisprudência tem reiteradamente reconhecido que o cumprimento da obrigação de entrega do imóvel se consuma com a disponibilização da unidade e a entrega das chaves. É o que se extrai, por exemplo, do julgamento da Apelação Cível nº 1000119-68.2020.8.26.0704, do TJ/SP: APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - PARCIAL PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DA RÉ - REJEIÇÃO - Mora da construtora - O termo final da obrigação da construtora de entregar o imóvel deve ser a data da efetiva entrega das chaves e não a data da expedição do habite-se - Súmula 160, do TJSP - Cumprimento da obrigação que se dá somente quando disponibilizada a unidade com a entrega das chaves, não sendo admissível mera vistoria como prova da entrega. (TJ-SP - Apelação Cível: 10001196820208260704, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 16/02/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, publ. 18/02/2022) Com efeito, o atraso superior a um ano, como verificado no caso concreto, constitui inadimplemento contratual apto a ensejar a resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos, nos termos da SÚMULA 543 do STJ: Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, o consumidor tem direito à restituição integral das parcelas pagas, devidamente atualizadas. Não se pode desconsiderar, ainda, que a mora da construtora resultou também na superveniência de fato impeditivo ao cumprimento da obrigação pelos autores, pois o primeiro autor, que contava com idade inferior a 70 anos à época do vencimento contratual, ultrapassou tal limite em razão exclusiva do atraso da ré, o que inviabilizou a contratação do financiamento bancário originalmente previsto para quitação do saldo devedor. No que se refere à mora dos autores, a alegação da ré de inadimplemento anterior não se sustenta, pois a notificação extrajudicial juntada aos autos (págs. 454/456), datada de 2020, ao que tudo indica, não foi recebida pelos autores, tendo permanecido nos Correios sem retirada. Assim, nos termos do art. 397, parágrafo único, do Código Civil, a mora do devedor depende de interpelação válida, o que não se verifica na espécie. Ademais, ainda que se admitisse alguma mora parcial, esta não afastaria a conclusão de que o inadimplemento principal e determinante da rescisão contratual partiu da ré, sendo, portanto, indevida qualquer retenção de valores pagos pelos autores. Consoante o disposto no art. 389 do Código Civil, o inadimplemento contratual gera obrigação de reparação integral dos prejuízos causados, abrangendo perdas e danos, juros e correção monetária, de modo que a restituição do montante de R$ 368.166,59, devidamente atualizado desde os respectivos desembolsos e acrescido de juros de mora desde a citação, é medida que se impõe. Por fim, a frustração da legítima expectativa dos autores de obter a posse do imóvel financiado, aliada à impossibilidade de contratar o financiamento bancário por fator alheio à sua vontade e às cobranças indevidas por parte do condomínio com ameaça de negativação, caracterizam abalo moral indenizável. Soma-se a isso o fato de que o primeiro autor veio a falecer sem jamais ter usufruído do bem, fato que acentua o sofrimento da família e intensifica os efeitos lesivos do inadimplemento contratual. Nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil e do art. 6º, VI, do Código de Defesa do Consumidor, o dano moral, nesse contexto, prescinde de prova do prejuízo concreto, sendo presumido pela própria natureza da violação contratual e da frustração de um projeto de vida. Assim, com fundamento nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, em observância também ao caráter pedagógico da medida. 2.2) Lide secundária (RÉ CONDOMÍNIO BARRA VILLAGE LAKES) Em relação a segunda ré, entendo que o condomínio é parte legítima exclusivamente quanto às cobranças condominiais, devendo ser excluído da obrigação consistente na restituição de valores pagos à construtora, diante da ausência de vínculo contratual direto. Todavia, como expresso anteriormente, inexiste nos autos qualquer termo de recebimento de chaves, vistoria formal ou outro ato que demonstre a posse pelos autores, o que afasta a exigibilidade de encargos condominiais no período posterior ao habite-se, mas anterior à efetiva disponibilização da unidade. De acordo com precedentes, como o da jurisprudência que segue abaixo, tais encargos somente são devidos a partir da efetiva imissão na posse do imóvel pelo adquirente: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. É entendimento assente da jurisprudência de que as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05/12/2017, DJe 15/12/2017), mostrando-se abusiva e ilegal qualquer tipo de previsão contratual em sentido contrário. (TJ-MG - AC: 10000230139461001 MG, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 28/02/2023, 10ª Câmara Cível, publ. 03/03/2023) Assim, revela-se ilegítima a cobrança de cotas condominiais neste intervalo, bem como a inscrição dos autores em cadastros restritivos de crédito. Por tais razões, deve ser mantida a medida liminar de id. 242, com a consequente declaração de inexistência de tais débitos em relação aos autores, restando facultada a cobrança à construtora. É como decido. 3 - DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: 3.1) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, bem como o aditivo dele decorrente, firmados entre os autores e a primeira ré; 3.2) Condenar a ré QUEIROZ GALVÃO RIO 5 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA a devolver integralmente aos autores o valor de R$ 368.166,59 (trezentos e sessenta e oito mil, cento e sessenta e seis reais e cinquenta e nove centavos), com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; 3.3) Condenar a referida ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, a título de danos morais; 3.4) Declarar a inexigibilidade das cotas condominiais relativas a períodos anteriores à efetiva entrega das chaves aos autores; 3.5) Confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida, que determinou a suspensão da cobrança das cotas condominiais e da inscrição dos autores em cadastros de inadimplência; Condeno a ré construtora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º do CPC); Deixo de condenar o condomínio ao pagamento de custas e honorários, por ausência de sucumbência relevante. Interposto o respectivo recurso, nos termos do art. 255, XXII, do Código de Normas da CJG-TJRJ, deverá o cartório, independentemente de nova conclusão e por ato ordinário, CERTIFICAR a tempestividade e o devido recolhimento das custas, intimando o apelante para providenciar a regularização destas, em caso de insuficiência ou falta de recolhimento, na forma do artigo 1007, §§ 2º e 4º, do Código de Processo Civil, ou a parte apelada para apresentar contrarrazões, em caso de correção ou de desnecessidade de recolhimento. Decorrido o prazo para apresentação de contrarrazões à apelação interposta, deverá o cartório, independentemente de nova conclusão e por ato ordinário, CERTIFICAR a tempestividade, remetendo-se de imediato o respectivo processo ao Tribunal de Justiça para julgamento de apelação interposta nos autos (art. 255, XXIII, do Código de Normas da CJG-TJRJ). Transitada em julgado, nada sendo requerido, dê-se baixa e remetam-se à Central de Arquivamento. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.