Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0803189-41.2025.8.19.0205.
EXEQUENTE: CONDOMINIO NATURALIS RESIDENCIAL
EXECUTADO: SOLANGE PEREIRA DA SILVA REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA GERAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO-DPGE
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 8ª Vara Cível da Regional de Campo Grande Rua Carlos da Silva Costa, Campo Grande, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 23050-230 DECISÃO Classe:EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial proposta por CONDOMINIO NATURALIS RESIDENCIAL em face de SOLANGE PEREIRA DA SILVA, havendo Exceção de Pré-executividade ainda não apreciada por este juízo, questão que passo a enfrentar. O executado manifestou-se no id. 216158113 propondo exceção de pré-executividade. Preliminarmente, requer a concessão da gratuidade de justiça e o reconhecimento da incompetência da justiça estadual. No mérito, sustenta a ausência das atas condominiais que fixaram o valor das quotas exigidas na presente demanda e pugna pelo reconhecimento do excesso de execução, já que na planilha de débitos anexada na inicial apresenta a rubrica "Des. Cobrança", na qual desconhece e alega não ter previsão em ata de assembleia. Por fim, apresenta proposta de acordo e requer a procedência da exceção de pré-executividade para reduzir o valor do débito. Impugnação à exceção de pré-executividade no id. 228833480, acompanhada de planilha de débito. Preliminarmente apresenta impugnação à gratuidade de justiça requerida pela excipiente e defende que a competência é da justiça estadual. No mérito, sustenta que consta nos autos todas as atas que aprovaram as taxas de condomínio, inexistência de excesso e rejeita a proposta de acordo. É O RELATÓRIO. DECIDO. Preliminarmente, acolho o pedido de gratuidade de justiça requerida pelo excipiente e rejeito a impugnação à gratuidade de justiça do excepto, tendo em vista que a documentação acostada no id. 216158115 comprova que a parte executada é hipossuficiente. Anote-se no sistema informatizado a gratuidade de justiça deferida à executada. Rejeito, também, a preliminar de incompetência da Justiça Estadual. Como se sabe, as obrigações decorrentes de contribuição condominial possuem natureza jurídica propter rem (própria da coisa), transmitindo-se ao novo proprietário. Sobre esta questão, o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento recente de se manter a responsabilidade do devedor fiduciante enquanto estiver na posse do bem e da responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais a partir da data em que vier a ser emitido na posse direto do bem. Nesse sentido: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, (sec) 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3. De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF. 5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF. 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, (sec) 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368- B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, (sec) 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/04/2023, DJe de 20/04/2023)." Portanto, a executada, na qualidade de devedora fiduciante, na posse direta do imóvel, possui responsabilidade exclusiva pelo pagamento das cotas condominiais, não sendo suficiente a mera consolidação de propriedade da empresa pública federal. Não obstante, a Caixa Econômica Federal não faz parte do polo passivo da demanda e não há comprovação nos autos de que houve a imissão da Empresa Pública Federal na posse do bem imóvel. Portanto, rejeito a preliminar. Não havendo outras preliminares, passo à análise do mérito. De acordo com o art. 784, X, do CPC, são títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Não obstante, a execução visando o recebimento das taxas condominiais deve ser instruída com cópia da convenção do condomínio e da ata de assembleia em que foi estabelecido o valor das cotas objeto da ação para conferir liquidez, certeza e exigibilidade ao crédito. No mesmo sentido o legislador dispôs que a execução é nula caso o título executivo não corresponda a obrigação certa, líquida e exigível: "Art. 803. É nula a execução se: I - o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível;" Assim sendo, os referidos requisitos devem ser inerentes ao título em observância ao princípio da suficiência do título. No que se refere à exceção de pré-executividade, esta discute hipótese excepcionais que não necessitam de dilação probatória, além de matéria de ordem pública que pode ser reconhecida de ofício pelo magistrado. Por ser um procedimento excepcional, tal medida somente é aceitável nos casos em que a impossibilidade do título exequendo é perceptível de pronto, independentemente de produção de prova complementar. Neste sentido é pacífico o entendimento sedimentado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça: "PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 7 DO STJ. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 1. A exceção de pré-executividade é cabível para discutir questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Precedentes. 2. O Tribunal de origem foi enfático ao afirmar não ser cabível a exceção de pré-executividade, tendo em vista a imprescindibilidade de dilação probatória para o exame das questões de fato arguidas na objeção, tais como a incompatibilidade entre o título (contrato) e a demanda; a implementação da condição resolutiva; a aferição de que a única obrigação exequível é a restituição da unidade vendida em vez do pagamento do preço; as condições para pagamento do preço; o inadimplemento de obrigações essenciais; o desnaturamento e desequilíbrio do contrato; e a autorização de retenção de parcelas do preço. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Acórdão recorrido que reflete o posicionamento pacífico desta Corte Superior no sentido de que mesmo a matéria cognoscível de ofício precisa estar comprovada de plano para que seja possível a sua análise em sede de exceção de pré-executividade. (...) (AgInt no REsp n. 1.960.444/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 31/8/2022 - ementa parcial, destaquei) No caso concreto, o executado afirma que os documentos anexados à petição inicial do processo de execução não possuem os requisitos necessários da certeza, liquidez e exigibilidade, sob a alegação de que as atas de Assembleia juntadas pelo excepto não fixaram o valor das cotas condominiais exigidas. É cediço que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento fixado no sentido que as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial, nos termos do artigo 784, X do CPC. Compulsando os autos, verifica-se que o excpeto instruiu a execução com a convenção do condomínio (id. 171173753) atas das assembleias (ids. 171173752; 171173751; 171172850 e 171172849), cópia dos boletos vencidos (id. 171172848) e planilha de débitos (id. 171172847). A alegação do excpeto de que as assembleias não fixaram o valor das cotas condominiais exigidas não merece prosperar. Isso porque o fato de o valor mensal devido pelos condôminos não estar expressamente apontado nas assembleias gerais ordinárias não retira a liquidez do título executivo extrajudicial, pois este é alcançado por meio de simples cálculos aritméticos, a partir dos critérios definidos na Convenção do Condomínio, qual seja, a fração ideal de cada unidade. Ademais, o requisito da certeza se encontra presente quando se infere do título a existência da obrigação, prevista na Convenção. As cotas condominiais do ano de 2020 previstas na planilha foram aprovadas em assembleia geral de id. 176270748 e posteriormente ao dos anos seguintes de 2022 e 2023 (id.176270749), bem como dos anos de 2024 e 2025 (id. 176272051). Outrossim, a cópia dos boletos vencidos e as atas de assembleia evidenciam a certeza, liquidez e exigibilidade das obrigações cobradas na execução. Nesse norte, não tendo o executado comprovado o pagamento das cotas condominiais, estando inadimplente, igualmente presente a exigibilidade do título. No que se refere ao excesso de execução referente à rubrica "Des. Cobrança" merece acolhimento. Isso porque não há nos autos o contrato firmado entre o exequente e a empresa garantidora, bem como não há tal previsão nas atas de assembleia, impossibilitando o juízo de verificar o percentual cobrado, faltando, portanto, a liquidez, certeza e exigibilidade.
Diante do exposto, nos termos do artigo 803, I do CPC, ACOLHO EM PARTE a Exceção de Pré-Executividade reconhecendo o excesso de execução e, consequentemente, determino a exclusão da rubrica "Des. Cobrança" na planilha de débitos de id. 171172847. Condeno o exequente nas custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Intimem-se as partes. Preclusas as vias impugnativas, retornem os autos conclusos para prosseguimento da execução. RIO DE JANEIRO, 29 de outubro de 2025. MONIQUE ABREU DAVID Juiz Titular