Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Dispensado o relatório nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Faço breve resumo dos fatos.
Cuida-se de Embargos à Execução opostos porNOEMI PAZ DE MAGALHÃES(id.264741811). Alega, em síntese, a impenhorabilidade do imóvel por ser bem de família e que, na condição de fiadora, não anuiu para continuidade do contrato. Pugna pelo acolhimento dos embargos e, após,seja levantada a constrição. As contrarrazões forem apresentadas (id.271472905) sustentandoa legalidade da penhora. Requer, portanto, a rejeição dos embargos com os seguintes atos de expropriação. Os embargos são tempestivos e o juízo encontra-se garantido pelo termo de penhora realizado em id.257606868. Passo ao mérito. Inicialmente, cumpre destacar que, embora o contrato tenha sido celebrado sob a égide da redação anterior da Lei do Inquilinato, a interpretação da extensão da garantia fidejussória não pode ser realizada de forma isolada e descontextualizada da evolução legislativa e jurisprudencial, tampouco ignorando a natureza da obrigação assumida. Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça(STJ)evoluiu no sentido de reconhecer que,havendo previsão contratual de responsabilidade até a efetiva entrega das chaves, a obrigação do fiador se estende ao período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Nesse sentido, a interpretação restritiva da fiança não impede a eficácia de cláusulas claras que indiquem a intenção das partes de vincular o fiador até a extinção material da relação locatícia, ainda que o contrato tenha sido celebrado anteriormente à consolidação desse entendimento jurisprudencial. No caso concreto, verifica-se que a obrigação locatícia perdurou após o término do prazo inicialmente estipulado, sem oposição das partes, configurando prorrogação por prazo indeterminado, conformeprevisto nascláusulas "Segunda - 10º e Sétima - 3ª" do instrumento contratual (Id. 134986656). Ademais, não se verifica nos autos qualquer prova de que a fiadora tenha promovido sua exoneração na forma legalmente prevista, tampouco que tenha havido alteração substancial do contrato apta a descaracterizar a obrigação originalmente assumida. Ressalta-se que a cláusula "Sétima - 3ª" foi expressa ao determinar a extensão da fiança até a total desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves, o que afasta a aplicação da súmula 214 do STJ, uma vez que não houve aditamento no contrato. No que se refere à impenhorabilidade do bem imóvel de família, nos termos do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990, a regra de impenhorabilidade do bem de famílianão se aplica às obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação. Tal exceção foi expressamente reconhecida como constitucional pelo Supremo Tribunal Federal, que firmou entendimento no sentido de que a proteção ao bem de família não pode ser oposta pelo fiador que voluntariamente assumiu o risco da garantia locatícia. Confira-se: Ementa: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 - que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a "Locação não residencial". 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário - inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel - contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador -, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. Dessa forma, ainda que se trate do único imóvel residencial da executada, a constrição judicial mostra-se legítima, por decorrer de hipótese legal expressa de afastamento da impenhorabilidade. No tocante à alegação de violação ao princípio da menor onerosidade, previsto no art. 805 do CPC, cumpre esclarecer que tal princípio não possui caráter absoluto, devendo ser interpretado em conjunto com a efetividade da execução. No caso concreto, verifica-se queforam realizadas tentativas de satisfação do crédito por outros meios executórios, as quais restaram infrutíferas, não tendo sido localizados bens passíveis de constrição suficientes à garantia do juízo. Assim, a penhora do imóvel mostra-se medida adequada, necessária e proporcional, não havendo falar em excesso ou ilegalidade. A mera alegação genérica de existência de outros bens, desacompanhada de prova ou indicação específica, não é suficiente para afastar a constrição regularmente efetivada.Por isso não há como acolher a tese dos embargos. Portanto, ante a fundamentação expostas,não assiste razãoàembargante, motivo pelo qual JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução. Defiro o prosseguimento da execução. Custas pela embargante. Intime-se.