Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Vistos e etc./r/r/n/nCuida-se de execução por título extrajudicial proposta pelo Condomínio do Edifício Nossa Senhora da Conceição em face de Ursulina Tridente Freitas, qualificada na inicial, tendo por objeto as cotas condominiais vencidas a partir de abril de 2026. A inicial veio instruída da documentação de fls. 10/166./r/r/n/nÉ sabido que, para a caracterização do título executivo, se faz imprescindível a presença dos requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade. No caso do presente feito, o objeto da execução vem a ser cotas condominiais. Não há dúvida a respeito da obrigação do condômino em contribuir para o custeio das despesas comuns, na forma do que dispõem o art. 12 da Lei 4.591/64, bem como o art. 1336, I, do Código Civil. /r/r/n/nPorém, em contrapartida, se faz imprescindível a efetiva demonstração da prestação do serviço, sem o que não se caracteriza a exigibilidade e, por consequência, inexiste o título executivo./r/r/n/nO feito sob exame versa sobre o Condomínio do Edifício Nossa Senhora da Conceição, situado nesta cidade de Niterói, o qual, em razão da situação precária em que se encontrava, justamente em razão da não prestação dos serviços de conservação e manutenção do prédio no qual se constituiu, foi objeto da ação civil pública nº 0075994-72.2013.8.19.0002), proposta pelo Ministério Público. No processo em questão, restou devidamente comprovada a ausência de fornecimento de energia elétrica, infiltrações, risco de incêndio, etc./r/r/n/nEm decorrência da situação precária, então, foi, no bojo daquele processo, em 19 de abril de 2019, prolatada decisão, pela ora signatária, através da qual foi decretada a interdição do prédio e determinada a sua evacuação, a qual se consolidou. A situação de desocupação se manteve até que, através do Decreto nº 13.796/2020, o edifício foi declarado de utilidade pública para fim de desapropriação./r/r/n/nA situação fática demonstra, portanto, que não há comprovação de que o condomínio autor, de fato, prestasse os serviços necessários à sua manutenção, ou, mesmo, demonstração de que, efetivamente, tenha suportado despesas comuns, muito ao contrário. Portanto, não há que se falar em exigibilidade do cumprimento da obrigação de contribuição por parte dos condôminos./r/r/n/nConsiderando-se que o prédio em questão é composto por mais de quatrocentas unidades, o Condomínio autor ajuizou elevadíssimo número de execuções, simultaneamente, tendo por base o mesmo período de suposto débito. Todavia, grande parte dos feitos já foram extintos por sentenças confirmadas pelo Eg. Tribunal de Justiça deste Estado, como se verifica dos julgados abaixo:/r/r/n/n APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. REJEIÇÃO DA INICIAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DO EDÍFICIO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO. INTERDIÇÃO, DESOCUPAÇÃO E DESAPROPRIAÇÃO DO PRÉDIO QUE SE ENCONTRA DESABITADO. AUSÊNCIA DE EXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, POR FALTA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS POR PARTE DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA. 1. Execução de título extrajudicial que objetiva o recebimento de cotas condominiais. 2. Prédio interditado diante das condições precárias de habitabilidade, riscos de desabamento, ausência de fornecimento de água, energia elétrica e segurança, objeto da ação civil pública (processo nº. 0075994-72.2013.8.19.0002) proposta pelo Ministério Público estadual em 2013. 3. Desapropriação do prédio decretada pelo Poder Público Municipal. Decreto nº 13.796/2020. 4. Título executivo que não apresenta os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade exigidos no artigo 783 do CPC. Precedentes deste Eg.TJ/RJ. 5. Manutenção da R. Sentença. 6. Negativa de provimento ao recurso. /r/n(Décima Terceira Câmara de Direito Privado - Apelação 007774-41.2021.8.19.0002 - julg. 28/11/2024 - Rel. Des. Gilberto Clóvis Farias Matos)/r/r/n/n APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTA A EXECUÇÃO POR AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE. MANUTENÇÃO. Ação de execução de título extrajudicial, relativa a cotas condominiais (CONDOMÍNIO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO), compreendendo o período de 10/01/2016 a 10/12/2020. Sentença de extinção do feito, por ausência dos pressupostos de certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo. Apelo do condomínio autor, mas que improcede. Preliminares. Prevenção da 2ª ou 16ª Câmara de Direito Privado, mas que não colhe. Inexistência de decisões conflitantes, em se tratando de cotas condominiais de unidades distintas. Pedido de suspensão do feito até o julgamento do IRDR n.º 0015171- 55.2024.8.19.0000, mas que restou inadmitido. Nulidade da sentença. inocorrência. Requisitos para o exercício da ação executiva, que devem ser verificados de ofício pelo julgador (art. 803, parágrafo único, do CPC) Mérito. Desocupação de todo o edifício determinada em 07/06/2019, em razão de medida cautelar deferida na Ação Civil Pública n.º 0075994-72.2013.8.19.0002, sendo ainda instaurado processo de desapropriação do prédio em 08/09/2020, pelo Município de Niterói, nos termos do Decreto n.º 13.796/2020. Precariedade das instalações do imóvel, em especial pela ausência de fornecimento de serviços essenciais, com risco de incêndio e o comprometimento da estrutura do prédio. Ilegitimidade da cobrança. Recurso desprovido. Condenação do recorrente em honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), ressalvada a gratuidade de justiça deferida. /r/n(Décima Quinta Câmara de Direito Privado - Apelação 0058743-94.2020.8.19.0002 - julg. 06/11/2024 - Rel. Desa. Marilia de Castro Neves Vieira)/r/r/n/n APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO./r/n1. Preliminar de nulidade da sentença afastada. A nulidade tratada no artigo 803 do CPC pode ser pronunciada de ofício pelo juiz, não estando, pois, condicionada à oitiva das partes. 2. A ação de execução requer um título executivo válido, com a comprovação da inadimplência do devedor e a indicação clara dos valores a serem cobrados. A cobraça do crédito deve ser fundada em título de obrigação certa, líquida e exigível. 3. A presente execução comporta uma peculiaridade, o prédio onde o condomínio foi instalado é alvo de Ação Civil Pública ajuizada em 2013 - ACP 0075994-72.2013.8.19.002 - em razão do estado precário em que se encontrava a construção e a total falta de habitabilidade do imóvel, gerando insegurança aos moradores, com risco, inclusive de desabamento. Prédio interditado e com determinação de desocupação imediata. Tais fatos retiram do título a sua certeza e exigibilidade, por não se poder dar com o certa a prestação de serviço. 4. Qualquer valor cobrado pelo condomínio demanda uma maior dilação probatória, o que não é compatível com o rito da execução. 5. Manutenção da sentença. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. /r/n(Décima Terceira Câmara de Direito Privado - Apelação (0050995-11.2020.8.19.0002 - julg. 24/10/2024 - Rel. Des. Benedicto Ultra Abicair ) /r/r/n/n APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DO EDIFICIO NOSSA SENHORA DA CONCEIÇÃO. INTERDIÇÃO E DESAPROPRIAÇÃO DO PRÉDIO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO./r/n1.
Cuida-se de execução de título extrajudicial em que se persegue o pagamento de taxas condominiais ordinárias relacionas a unidade imobiliária, no período de 10/04/2016 a 10/03/2021. 2. A sentença declarou, de ofício, a extinção do feito executivo, ao fundamento de impossibilidade de sua continuidade, ante a ausência de pressupostos de certeza, liquidez e exigibilidade que devem integrar o título extrajudicial, já que desde 2013 o local não se encontra em condições de habitabilidade, motivo pelo qual não há prestação de serviços pelo condomínio para manutenção da área comum, diante da existência de risco de desabamento, ausência de segurança e de fornecimento de água e energia elétrica, dentre vários outros graves problemas relatados em ação civil pública, tendo sido o prédio interditado e esvaziado no anos de 2019. 3. Preliminar de nulidade do julgado afastada. 4. Não há dúvidas de que a execução de título extrajudicial deve corresponder a obrigação certa, líquida e exigível, podendo o juízo a quo, albergado no art. 803, parágrafo único, do C.P.C., independente da prévia oitiva das partes, declarar a nulidade da execução. 5. Nesse contexto, como bem pontuado no julgado, não há que se falar em surpresa ao condomínio exequente, na medida em que a matéria é objeto de mais de 300 (trezentas) execuções, lastreadas em idêntica causa de pedir (inadimplemento de cotas condominiais), cujas sentenças reiteradas veem reconhecendo a inexistência de título executivo hábil a embasar a pretensão e a consequente nulidade da execução, todas fundamentadas em fato notório (interdição do local). 6. Quanto ao fundo de direito, prescreve o art. 784, X, do CPC/15 que: São títulos executivos extrajudiciais, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. O requisito da certeza se encontra presente quando se infere do título a existência da obrigação. 7. No caso, a execução tem como fundamento a ausência de pagamento das cotas condominiais referentes ao apartamento n.º 1.119 do Edifício Nossa Senhora da Conceição, situado na Avenida Visconde do Rio Branco, nº 327, Centro, Niterói/RJ, no período de 10/04/2016 a 10/03/2021. 8. Como bem registrou a sentença recorrida, é notório que no ano de 2013, o Ministério Público ajuizou ação civil pública (processo nº 0075994- 72.2013.8.19.0002) em virtude das precárias condições de segurança e da falta de habitabilidade do prédio em que foi instituído o Condomínio exequente. 9. Em abril de 2019, o MM Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Niterói, na citada demanda, concedeu tutela de urgência, acolhendo o pleito ministerial para determinar a imediata desocupação do imóvel, a qual foi efetivada em 07.06.2019, resultando na interdição total do prédio. 10. Posteriormente, foi editado o Decreto Municipal nº 13.796/2020, publicado em 29.10.2020, que trata da desapropriação do imóvel em tela, o qual se encontra em sua fase declaratória, em que o Poder Público Municipal apenas manifesta o interesse público na aquisição da propriedade do bem a fim de atender a sua função social. 11. Nesse contexto, inafastável as conclusões do julgado recorrido, no sentido de que, mesmo antes do débito condominial ora perseguido, o prédio já apresentava condições inapropriadas de segurança e habitabilidade, diante da existência de risco de desabamento, ausência de segurança e de fornecimento de água, energia elétrica, dentre vários outros graves problemas relatados na aludida ação civil pública, não havendo certeza quanto à correspondente prestação dos serviços pelo condomínio, a fim de legitimar o recebimento das cotas condominiais no período pretendido na inicial, o que implica a nulidade da execução. 12. Portanto, forçoso concluir que a cobrança não se encontra legitimada, não sendo possível inferir do contexto dos autos que tenham os condôminos se beneficiado dos alegados serviços prestados pelo condomínio, não havendo como se reconhecer a certeza e exigibilidade da dívida. Reiterados precedentes do TJRJ no mesmo sentido. 13. Desprovimento do recurso. /r/n(Primeira Câmara de Direito Privado - Apelação (0011759-18.2021.8.19.0002 - julg. 01/10/2024 - Rel. Des. Mônica Maria Costa di Piero)/r/r/n/nAssim, se conclui no sentido de que, ausente o requisito da exigibilidade, inexiste título a embasar a execução, razão pela qual indefiro a inicial, o que faço com apoio no art. 330, I, e, em consequência, declaro extinta a execução, com base no art. 924, I, ambos do Código de Processo Civil./r/r/n/nCustas pelo exequente./r/r/n/nPublique-se e intimem-se./r/r/n/nTransitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.