Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0954279-63.2024.8.19.0001.
EMBARGANTE: MARCO AURELIO COLACO LEITE BARBOSA
EMBARGADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO GARAGEM WADIH KABARITE I-DO RELATÓRIO:
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 37ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Classe:EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos à execução opostos porMARCO AURELIO COLACO LEITE BARBOSAcontraCONDOMINIO DO EDIFICIO GARAGEM WADIH KABARITE, pois, consoante petição inicial de id156593819, afirma a parte embargante, inicialmente, suailegitimidade passivano que se refere à obrigação de pagamento de encargos condominiais, consoante requerido pela parte embargada, do período demaio de 2020 a abril de 2024no valor total de R$43.864,44 (quarenta e três mil oitocentos e sessenta e quatro reais e quarenta e quatro centavos), sob alegação de ser a parte embargante a proprietária dasunidades 107 e 108do condomínio, o que não corresponde mais à realidade, já que informa que firmou contrato de promessa de compra e venda das garagens a terceiro em 2020, não obstante não tenha havido o registro, pontuando ainda que nunca recebeu notificação pessoal da parte embargada sobre o suposto débito, destacando-se ainda a decisão proferida em assembleia geral em 2023, a qual determina que apenas as unidades residenciais com débitos em patamar superior 60 (sessenta) meses suas dívidas executadas, pretendendo, dessa forma, a atribuição de efeito suspensivo aos embargos, por entender que é a única forma eficaz de evitar prejuízos irreversíveis à parte embargante, declarando a inexigibilidade da cobrança e a extinção da execução, considerando o título inexequível, juntando documentos de id156593826ess. Manifestação da parte embargada de id199303680,recusando os bens oferecidos em garantia pela parte embargante. Decisão de id229428702, deferindo produção de prova oral. AIJ de id260054344. É O RELATÓRIO PASSO A DECIDIR. II-DA FUNDAMENTAÇÃO O ponto controvertido do presente feito repousa na verificação da pertinência da cobrança, em face da parte embargante, dos encargos condominiais em atraso e a devida responsabilidade ou não da parte embargante. Da análise dos autos, vê-se que não merece acolhimento a pretensão da parte embargante, revelando os elementos e as provas constantes nos autos a inviabilidade da sua pretensão, valoradas em seu conjunto. A parte embargante não arcou com seu ônus probatório de produzir nos autos a prova firme e segura apta a comprovadamente demonstrar a impropriedade da execução ou a ausência de algum requisito. Destaca-se o teor da prova oral produzida em AIJ, em que, aos18seg de gravação, pontua-se a questão central da discussão, que é a situação da notícia de alienação (compra e venda) das vagas de garagem consoante suscitado pela parte embargante. A parte embargada afirma, de 0min40seg a 1min12seg da gravação, que a prova documental apresentada pela parte embargante se trata de documento particular, não entregue ao Condomínio, sem ciência, portanto, ao sr Síndico, de qualquer alienação ocorrida, produzindo somente efeitosinter partes, não sabendo inclusive precisar se realizado em data anterior ou posterior à execução do débito. Fato é que a parte embargante afirma aos 2min41seg da gravação que o negócio jurídico de alienação das vagas da garagemNÃO FOI LEVADO A REGISTRO. Dessa forma, configura-se dotado o referido título da certeza, liquidez e exigibilidade apto a produzir os seus regulares efeitos, tendo razão a parte embargada ao afirmar o inequívoco inadimplemento da parte embargante. Cita-se inclusive a manifestação jurisprudencial que se segue: | 0800108-06.2024.8.19.0210- APELAÇÃO | | | Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA - Julgamento: 02/03/2026 - SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL) | | | | APELAÇÃO CÍVEL.EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. SENTENÇA DE REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. MANUTENÇÃO. 1.
Trata-se de embargos à execução de cotas condominiais, sob alegação do devedor de que, diante das dificuldades em arcar com os pagamentos mensais do imóvel, nunca teria obtido a posse do bem. A sentença julgou improcedente o pedido, ensejando a interposição do presente recurso. 2. Imóvel adquirido com pacto de alienação fiduciária devidamente registrada, ato jurídico perfeito. Desistência da compra manifestada após o registro. Ação de rescisão do contrato que foi julgada improcedente, com fundamento nesta circunstância. Assim,considerando ser o executado o proprietário registral, deve responder pela dívida condominial, cuja natureza é propter rem. 3. Alegação de que jamais teria recebido as chaves do imóvel que, além de não ter restado devidamente esclarecida, não afasta a legitimidade do ora apelante. Os elementos dos autos indicam que não houve mora da construtora ou do credor fiduciário no caso, de modo que o mutuário tinha o uso e fruição "potencial" do bem. 4. Ademais, o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça, invocado pelo devedor, vem sofrendo modificação ao longo dos últimos anos, tendo sido inclusive proposta sua revisão exatamente para considerar anatureza propter rem das obrigações condominiais, conforme art. 1345 do CódigoCivil. 5. Derradeiro, a constatação de que houve a consolidação da propriedade em nome da CEF, posterior ao ajuizamento da execução e destes embargos, não afasta por si só a legitimidade do executado, especialmente diante da ausência de notícias sobre a realização de leilão do bem ou de eventual imissão na posse. Situação que, hipoteticamente, pode limitar o termo ad quem das cotas que dever ser solvidas por este recorrente, matéria que deve ser objeto da execução. DESPROVIMENTO DO RECURSO. | | INTEIRO TEOR | Íntegra do Acórdão- Data de Julgamento: 02/03/2026 - Data de Publicação: 06/03/2026 (*) | | | | | | Salienta-seanaturezapropter remda cobrança das cotas condominiais. Cita-se inclusive a manifestação jurisprudencial que se segue acerca do tema: 0065232-44.2017.8.19.0038- APELAÇÃO | | | Des(a). CLEBER GHELFENSTEIN - Julgamento: 15/06/2023 - DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL | | | | APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECOBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS DESDE NOVEMBRO DE 2016. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DE AMBAS AS PARTES. AUTOR QUE REQUER QUE SEJA O RÉU CONDENADO A PAGAR ASCOTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS DURANTE O CURSO DO PROCESSO, BEM COMO AS VINCENDAS ATÉ A DATA DO EFETIVO PAGAMENTO, TENDO COMO TERMO INICIAL PARA A INCIDÊNCIA DOS JUROS E CORREÇÃO OVENCIMENTO DE CADA COTA. APELO DA PARTE RÉ ARGUINDO EM PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA EM RAZÃO DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL EM ABRIL DE 2015. ANATUREZA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR COTAS CONDOMINIAIS, TEM CARÁTER PROPTER REM, MISTO DE DIREITO REAL E PESSOAL, RECAINDO AS CONSEQUÊNCIAS PELO NÃO PAGAMENTO SOBRE O PROPRIETÁRIO OU SOBRE A PRÓPRIA COISA, SENDO DEVEDOR DESSA OBRIGAÇÃO QUEM SE ENCONTRAR, EM CERTAS CIRCUNSTÂNCIAS, EM RELAÇÃO DE DOMÍNIO OU POSSE SOBRE A COISA. IN CASU, O RÉU FIGURA COMO O LEGÍTIMO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL NO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS, SENDO QUE O CONTRATO NÃO FOI LEVADA A REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. O IMÓVEL FOI ALIENADO EM ABRIL DE 2015 E O INADIMPLEMENTO SOMENTE OCORREU EM NOVEMBRO DE 2016. CONTUDO, NÃO HÁ NOS AUTOS QUALQUER PROVA DE QUE O CONDOMÍNIO-AUTOR TINHA CONHECIMENTO DA REFERIDA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, NO MOMENTO DA PROPOSITURA DA AÇÃO. NESTA TOADA, CONSTATA-SE QUE O RÉU É O LEGITIMO DEVEDOR DAS COTAS CONDOMINIAIS ATÉ A DATA DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO IMÓVEL, PASSANDO A RESPONSABILIDADE PARA O NOVO PROPRIETÁRIO APÓS A ALUDIDA CIÊNCIA. O COLENDO STJ, NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS, SOB REGIME DO ART. 543-C DO CPC/1973, FIRMOU ENTENDIMENTO DE QUE, "(...) C) SE FICAR COMPROVADO: (I) QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR SE IMITIRA NA POSSE; E (II) O CONDOMÍNIO TEVE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO, AFASTA-SE A LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR PARA RESPONDER POR DESPESAS CONDOMINIAIS RELATIVAS A PERÍODO EM QUE A POSSE FOI EXERCIDA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. (...)". REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DA PARTE RÉ PARA REFORMAR PARCIALMENTE A SENTENÇA, ESTABELECENDO COMO LIMITE PARA PAGAMENTO A DATA EM QUE O CONDOMÌNIO PASSOU A TER CIÊNCIA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL EM 15/12/2017 COM A JUNTADA DA CONTESTAÇÃO, COM INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA VENCIMENTO. NÃO PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA. | | INTEIRO TEOR | Íntegra do Acórdão- Data de Julgamento: 15/06/2023 - Data de Publicação: 16/06/2023 (*) | | INTEIRO TEOR | Íntegra do Acórdão- Data de Julgamento: 09/11/2023 - Data de Publicação: 10/11/2023 | Por conseguinte, não resta outro caminho salvo o do afastamento da pretensão da parte embargante. III - DO DISPOSITIVO ISTO POSTO, JULGO IMPROCEDENTEo pedido, consoante o inciso I do artigo 487 do CPC, veiculado em sede de Embargos à Execução. Prossiga-se a execução nos seus regulares efeitos. Condeno a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no percentual de 10% sobre o valor da causa. P.I. RIO DE JANEIRO, 24 de março de 2026. MARCO ANTONIO AZEVEDO JUNIOR Juiz Substituto