Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0866758-17.2023.8.19.0001.
AUTOR: LUIZ FERNANDO SAUBERMANN
RÉU: A G M EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONSTRUTORA AZEVEDO E COTRIK CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. PROCURADOR: CLAUDIO ALVES GARCIA, JOSE RODRIGO ROCHA PANCARDES
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Itaguaí 1ª Vara Cível da Comarca de Itaguaí Rua General Bocaiúva, 424, Centro, ITAGUAÍ - RJ - CEP: 23815-310 SENTENÇA Classe:TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134)
Trata-se de ação de indenização por danos materiais c/c danos morais ajuizada por LUIZ FERNANDO SAUBERMANN em face de AGM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONSTRUTORA AZEVEDO E COTRIK CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA., na qual a parte autora alega ter adquirido unidade imobiliária integrante do empreendimento "Mont Blanc Home & Office Itaguaí", sustentando que, embora tenha quitado os valores pactuados, o imóvel não foi entregue no prazo contratualmente previsto, estando a obra paralisada há anos. Requer a rescisão contratual, restituição dos valores pagos, lucros cessantes e compensação por danos morais. Contestação apresentada pelas rés, suscitando preliminares de ausência de relação de consumo, incompetência territorial e ilegitimidade passiva, sustentando tratar-se de empreendimento estruturado sob o regime de construção por administração, nos termos do art. 58 da Lei nº 4.591/64, atribuindo aos próprios condôminos a responsabilidade pelo custeio e andamento da obra. No mérito, alegam inexistência de falha imputável às rés, afirmando que eventual atraso decorreu da inadimplência dos adquirentes. A parte ré requereu a produção de prova consistente em depoimento pessoal. É O RELATÓRIO. DECIDO. Preliminarmente, indefiro a produção da prova consistente no depoimento pessoal da parte autora, porquanto desnecessária ao deslinde da controvérsia. A matéria discutida nos autos é eminentemente documental, encontrando-se suficientemente instruída pelos contratos, atas, comprovantes de pagamento e demais elementos constantes do processo, os quais permitem a adequada elucidação dos fatos controvertidos, sendo prescindível a dilação probatória requerida, na forma do art. 370, parágrafo único, do CPC. No mérito, a pretensão autoral merece parcial acolhimento. A controvérsia dos autos gira em torno da real natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes, especificamente quanto ao empreendimento denominado "Mont Blanc Home & Office Itaguaí". As rés sustentam tratar-se de construção sob o regime de administração, previsto nos arts. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, hipótese em que os adquirentes assumiriam integralmente os riscos e custos do empreendimento, inexistindo relação de consumo. Todavia, a análise do conjunto probatório evidencia que o modelo formalmente adotado buscou apenas conferir aparência de obra por administração a empreendimento que, na realidade, se desenvolveu como típica incorporação imobiliária. Com efeito, verifica-se que todo o empreendimento foi previamente concebido, estruturado e controlado pelas rés, as quais idealizaram o projeto, promoveram sua comercialização, estipularam unilateralmente as condições contratuais e mantiveram controle efetivo sobre a execução da obra e administração dos recursos. O denominado "Termo de Adesão a Condomínio Fechado com Obra por Administração" evidencia, desde sua própria nomenclatura, inequívoca relação de adesão, incompatível com a efetiva autonomia decisória que caracteriza o verdadeiro regime de construção por administração. Além disso, os documentos juntados demonstram que as rés atuavam de forma integrada, compartilhando endereço comercial e sócios em comum, circunstância que evidencia a formação de verdadeiro grupo econômico. A prova documental também revela que os adquirentes não possuíam efetiva ingerência sobre os rumos do empreendimento. A construtora responsável foi previamente imposta pelas rés, o custo da obra era unilateralmente estipulado e reajustado pelas demandadas, e até mesmo a circulação das unidades dependia da anuência da incorporadora. Verifica-se, ainda, que a assembleia de instituição do condomínio ocorreu no próprio stand de vendas da incorporadora, sob presidência de sócio das rés, além de haver previsão de controle direto dos gastos do empreendimento pelos próprios sócios das demandadas, circunstâncias incompatíveis com a efetiva autonomia dos adquirentes na condução do empreendimento. As rés tampouco produziram prova apta a demonstrar efetiva participação ativa dos adquirentes na administração da obra, fiscalização financeira ou tomada de decisões relevantes, circunstância indispensável à configuração do regime previsto no art. 61 da Lei nº 4.591/64. A comprovação de que o empreendimento era administrado e controlado de forma unilateral pelas rés afasta a incidência do regime jurídico da construção por administração previsto na Lei nº 4.591/64, descaracterizando a alegada obra a preço de custo e evidenciando verdadeira incorporação imobiliária submetida às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: "EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONDOMÍNIO NEXUS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. ATRASO CONSIDERÁVEL. Sentença de improcedência. Apelo autoral. O recurso da autora versa sobre a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. Ilegitimidade passiva rejeitada. Compra e venda de unidade imobiliária em regime de construção por administração ou preço de custo. Prova de que os valores destinados à construção eram administrados pela Construtora Calper. Afastamento da regra do artigo 63 da Lei 4.591/64, própria do regime de construção a preço de custo. Descaracterização do regime de obra por administração. Precedentes deste Tribunal. Comprovado atraso na entrega do imóvel por mais de 3 anos, a ensejar a rescisão por culpa exclusiva dos vendedores, com a consequente devolução integral dos valores pagos nos termos da Súmula nº 543 do STJ: 'Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'. RECURSO PROVIDO." (TJ-RJ - APL: 00277832420178190209, Rel. Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira, 17ª Câmara de Direito Privado, j. 25/04/2023, DJe 26/04/2023). Dessa forma, reputo descaracterizado o regime de construção por administração previsto na Lei nº 4.591/64, incidindo, na hipótese, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do imóvel é incontroverso. Conforme narrado na inicial e não efetivamente impugnado pelas rés, o prazo previsto para conclusão do empreendimento expirou há vários anos, permanecendo a obra inacabada e sem previsão concreta de entrega. Configura-se, assim, inequívoco inadimplemento contratual das rés, autorizando a resolução do negócio jurídico, nos termos do art. 475 do Código Civil. Consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores comprovadamente pagos pela parte autora, haja vista que o desfazimento contratual decorreu exclusivamente da falha das rés. Incide, na hipótese, o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na hipótese de resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ocorrer de forma integral e imediata. O pedido de lucros cessantes, contudo, não merece acolhimento. Embora o Superior Tribunal de Justiça possua entendimento consolidado no sentido de que o atraso na entrega do imóvel pode ensejar presunção de prejuízo locatício, tal orientação aplica-se, em regra, às hipóteses em que o adquirente opta pela manutenção do contrato e pelo recebimento da unidade. No caso em exame, a parte autora postulou a resolução do negócio jurídico, com retorno das partes ao status quo ante, hipótese em que a indenização baseada em alugueres presumidos mostra-se incompatível com a restituição integral das quantias pagas. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO. DIFERENÇAS. EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO. LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora. 2. De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso. 3. Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado. 4. No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel. Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. 5. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial." (STJ - AgInt no REsp: 1881482/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 06/02/2024, DJe 02/05/2024). Com efeito, a resolução contratual recompõe o denominado interesse contratual negativo, não sendo possível cumular a devolução integral dos valores pagos com indenização fundada em proveito econômico presumido decorrente da exploração do imóvel, sob pena de indevido enriquecimento sem causa. Além disso, a parte autora não produziu prova concreta de prejuízo material excepcional decorrente do atraso na entrega do imóvel que extrapolasse a mera presunção de renda locatícia. Dessa forma, à luz da orientação recente do Superior Tribunal de Justiça, o pedido de lucros cessantes deve ser julgado improcedente. No tocante ao dano moral, igualmente assiste razão à parte autora. É certo que o simples inadimplemento contratual, em regra, não enseja compensação por dano moral. Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite excepcionalmente o reconhecimento da lesão extrapatrimonial quando o atraso na entrega do imóvel se revela excessivo e prolongado, extrapolando os limites do mero aborrecimento cotidiano. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. OFENSA AOS ARTS. 14, (sec) 3º, E 28 DO CDC E AOS ARTS. 50 E 393 DO CÓDIGO CIVIL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ENTREGA DE OBRA. ATRASO EXCESSIVO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. (...) A iterativa jurisprudência desta eg. Corte firmou-se no sentido de que "[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (...)" (STJ - AgInt no REsp: 1897935/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20/05/2024, DJe 04/06/2024). Na hipótese dos autos, o atraso alcançou longo período de tempo, superior a vários anos, sem qualquer perspectiva concreta de conclusão do empreendimento, circunstância apta a gerar legítima angústia, frustração e insegurança ao adquirente. A situação vivenciada pela parte autora ultrapassa, portanto, o mero inadimplemento contratual, atingindo atributos da personalidade relacionados à tranquilidade, segurança e legítima confiança depositada no empreendimento. Considerando as peculiaridades do caso concreto, a extensão do dano, o caráter pedagógico da medida e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a compensação por danos morais em R$ 12.000,00 (doze mil reais). As duas rés devem responder solidariamente pelos danos suportados pela parte autora, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, (sec)1º, do CDC, diante da atuação conjunta e integrada na idealização, promoção e execução do empreendimento.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e extinto o processo, na forma do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR rescindidos os contratos firmados entre as partes relativos à aquisição do imóvel descrito na inicial; b) CONDENAR as rés AGM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONSTRUTORA AZEVEDO E COTRIK CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA., solidariamente, à restituição integral dos valores comprovadamente pagos pela parte autora vinculados à relação jurídica objeto da lide, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a contar da citação; c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), acrescido de correção monetária a contar desta sentença e juros de mora desde a citação. Condeno as rés ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, e a autora ao pagamento de 20% das custas processuais e honorários de 10% do valor pretendido a título de lucros cessantes, na forma do art. 85, (sec)2º, do CPC. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Havendo custas pendentes, remetam-se à Central de Arquivamento. P.I. ITAGUAÍ, 21 de maio de 2026. ADOLFO VLADIMIR SILVA DA ROCHA Juiz Titular