Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0803653-73.2023.8.19.0031.
EXECUTADO: FERTATHI IMOBILIARIA E AGROPECUARIA LTDA EPP Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO PARCIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. ACOLHIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1.Exceção de pré-executividade apresentada por Fertathi Imobiliária e Agropecuária Ltda. EPP., com alegação de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que alienaram o imóvel objeto da cobrança, e reconhecimento de prescrição parcial de cotas condominiais, considerando o prazo quinquenal disposto no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) definir se a excipiente possui legitimidade passiva para a execução de cotas condominiais, considerando a natureza "propter rem" da obrigação; e (ii) determinar se as cotas condominiais vencidas antes de 23/03/2018 estão prescritas, à luz do prazo prescricional quinquenal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A exceção de pré-executividade é cabível por tratar de matérias conhecíveis de ofício que não demandam dilação probatória. 4.A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza "propter rem" e, conforme jurisprudência do STJ (Tema 886, REsp nº 1.345.331/RS), a legitimidade passiva recai sobre o proprietário ou o promitente-comprador que tenha sido imitido na posse do imóvel, independentemente do registro da promessa de compra e venda. 5.Para a exoneração do alienante, é necessária a comprovação inequívoca da ciência do condomínio credor e da transferência da posse direta ao adquirente. No caso, não há espaço para a análise da posse no âmbito da exceção de pré-executividade, sendo matéria própria de embargos à execução, considerando especialmente a alegação de que as obras do imóvel sequer foram iniciadas. 6.No tocante à prescrição, aplica-se o prazo quinquenal para a cobrança de cotas condominiais, conforme tese firmada no Tema Repetitivo 949 do STJ. Assim, as cotas vencidas até 22/03/2018 encontram-se prescritas, considerando que a ação foi proposta em 23/03/2023. IV. DISPOSITIVO E TESE 7.Exceção de pré-executividade acolhida parcialmente. Tese de julgamento: 1.A legitimidade passiva para a cobrança de cotas condominiais, dada sua natureza "propter rem", recai sobre o proprietário ou o promitente-comprador que tenha sido imitido na posse do imóvel, sendo necessária a ciência inequívoca do condomínio para a exoneração do alienante. 2.Aplica-se o prazo prescricional quinquenal para a cobrança de cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias, contado a partir do dia seguinte ao vencimento da obrigação. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 206, § 5º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08.02.2017 (Tema 886); STJ, REsp nº 1.799.343/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 11.11.2020 (Tema 949)
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Maricá 2ª Vara Cível da Comarca de Maricá Rua Jovino Duarte de Oliveira, S/N, Centro, MARICÁ - RJ - CEP: 24901-130 DECISÃO Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO PEDRA GRANDE I
Trata-se de exceção de pré-executividademanejada por FERTATHI IMOBILIARIA E AGROPECUARIA LTDA EPP., na qual alegam sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que alienaram o imóvel. Alega, ainda, que a pretensão autoral se encontra parcialmente fulminada pela prescrição, isto porque, ação foi deflagrada em 23/03/2023, portanto, as cotas condominiais vencidas até 23/03/2018 se encontram prescritas, por força do disposto no artigo 206, § 5º, I, do CC. Fundamento e Decido. A exceção deve ser conhecida porque traz matéria que é passível de arguição nesta via processual, que se destina às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. No caso dos autos, verifico que o débito cobrado por esta execução tem natureza "propter rem", aderindo à coisa, e devem ser suportadas por quem possui a qualidade de condômino, podendo ser o legítimo proprietário ou o promitente-comprador. Já se consolidou o entendimento no E. STJ de que, ainda que a promessa de compra e venda não seja levada a registro, o adquirente ou promitente-comprador, desde que tenha sido imitido na posse do imóvel, é parte legítima para responder em relação às obrigações propter remincidentes sobre o imóvel. Para que o alienante seja exonerado de seu dever de pagar, é necessária a ciência inequívoca do condomínio credor e o exercício da posse direta do bem pelo terceiro. Neste sentido, a jurisprudência do STJ (TEMA 886), esposada no REsp Nº 1.345.331/RS. Ocorre que a discussão sobre a imissão na posse ou não é matéria relativa a embargos à execução, não havendo espaço para este debate no âmbito delimitado da ação executiva, inclusive porque, conforme alegado pelo exequente, as obras decorrentes da incorporação imobiliária nem sequer se iniciaram. No que toca à prescrição, segundo a tese firmada no Tema Repetitivo 949, do STJ, aplica-se o prazo quinquenal: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público, ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação”. Considerando-se que, no caso em apreço, a pretensão envolve cobrança de cotas vencidas desde junho a novembro 2017; fevereiro e março de 2018; maio a julho de 2018; outubro de 2018; novembro e dezembro de 2022 e janeiro a março de 2023 e a demanda foi proposta em 23/03/2023, deve ser reconhecida a prescrição das parcelas vencidas até 22/03/2018 Neste cenário, é de se concluir que deve ser a exceção acolhida parcialmente, apenas para reconhecer a prescrição de parte da dívida. Por esta razão, ACOLHO PARCIALMENTE a exceção de pré-executividade manejada por FERTATHI IMOBILIARIA E AGROPECUARIA LTDA EPP Ao exequente para dizer como pretende prosseguir, apresentando planilha atualizada de débito, observada a prescrição ora reconhecida, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de extinção. MARICÁ, 9 de janeiro de 2025. FABIO RIBEIRO PORTO Juiz Titular