Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Trata-se de ação, originariamente, de despejo, proposta por NEWVIEW 22 GESTÃO PATRIMONIAL E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face MADAME SURTO BAR E RESTAURANTE LTDA. A autora alegou como causa de pedir, em síntese, que a ré firmou um contrato de locação comercial de imóveis urbanos com a TGB Empreendimentos Imobiliários Ltda, em 04/10/2019, referente aos imóveis situados na Rua da Passagem, nº 131, 133 e 135, Botafogo - Rio de Janeiro/RJ, com aluguel mensal de R$ 45.000,00. Em 01/10/2020, foi realizado um aditamento ao contrato de locação, para passar a constar como locadora a ora autora. Porém, a ré deixou de adimplir os aluguéis referentes aos meses de outubro a dezembro de 2020 e janeiro de 2021, no valor histórico de R$ 188.991,83. Apesar da tentativa de conciliação extrajudicial, a ré não adimpliu com os valores devidos.
Diante do exposto, requer o despejo liminar da ré, com confirmação ao final do feito. /r/r/n/nA petição inicial (fls. 03/11) veio instruída com documentos de fls. 12/62./r/r/n/nEmenda à inicial, às fls. 75/82, para inclusão dos fiadores LUIS ANTÔNIO SILVA PEREIRA e LEANDRO PEETERS SOARES, bem como para convolar a ação de despejo em execução de título extrajudicial, para pagamento da dívida de R$ 541.376,56 (quinhentos e quarenta e um mil trezentos e setenta e seis reais e cinquenta e seis centavos)./r/r/n/nDecisão, à fl. 88, recebendo a emenda. /r/r/n/nAto ordinatório, à fl. 90, certificando que o sistema não aceitou a alteração da classe do feito para execução de título extrajudicial. /r/r/n/nDespacho, à fl. 113, intimando a autora para manifestar se pretende a emenda para ação de cobrança pelo procedimento comum. /r/r/n/nManifestação autoral, à fl. 115, insistindo na execução de título extrajudicial. /r/r/n/nCertidão, à fl. 120, ratificando a impossibilidade de alteração junto ao sistema. /r/r/n/nManifestação autoral, à fl. 135, concordando com o prosseguimento da ação como cobrança de aluguéis, pelo procedimento comum. /r/r/n/nDespacho, à fl. 139, determinando a retificação da autuação para ação de cobrança de aluguéis, pelo procedimento comum./r/r/n/nContestação conjunta dos 3 réus às fls. 183/197. Requer a gratuidade de justiça. No mérito, afirma que, devido a pandemia de COVID-19, desde o terceiro mês de operação (03/2020), o bar foi impedido de funcionar, permanecendo meses totalmente fechado, com amplas restrições posteriores. Apesar disto, cumpriu todas suas obrigações contratuais, até novembro de 2020, quando com a retomada de algumas restrições, ficou impossível a manutenção dos negócios. Afirma ter tentado diversos acordos com a autora, inclusive manifestando a intenção de rescindir o contrato, em janeiro de 2021, porém sem êxito. Informa ter realizado o encerramento das atividades e entrega do imóvel em 28/01/2022, não havendo que se falar em cobrança das multas previstas nas cláusulas 3.1.3 e 12.3, eis que a rescisão se deu por motivo de força maior causado pela pandemia. Requer a aplicação do IPCA para reajuste dos aluguéis cobrados, ao invés do IGP-M. Por fim, alega excesso de cobrança de R$ 46.861,29, sendo devido pelos aluguéis somente o montante de R$ 219.120,00./r/r/n/nRéplica às fls. 231/251./r/r/n/nDecisão, à fl. 259, indeferindo a gratuidade de justiça à ré. /r/r/n/nDecisão saneadora, à fl. 269, não havendo mais provas a produzir./r/r/n/nÉ O RELATÓRIO. DECIDO./r/r/n/nO feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil./r/r/n/nNa hipótese em comento, a causa encontra-se madura para o julgamento, havendo elementos suficientes para o exercício de uma cognição exauriente, presentes as condições da ação e os pressupostos de existência e validade do processo, razão pela qual passa-se à análise do mérito./r/r/n/nCuida-se de ação de cobrança de aluguéis e acessórios da locação referente ao imóvel localizado na Rua da Passagem, nº 131, 133 e 135, Botafogo - Rio de Janeiro/RJ./r/r/n/nAfirma a autora que a ré deixou de adimplir a parte do valor dos descontos dos alugueis concedidos nos primeiros meses de contrato, previsto na cláusula 3.1.3, no valor originário de R$ 90.000,00 e atualizado de R$ 108.838,34; o valor do IPTU dos meses de março e abril de 2021 e a taxa de incêndio de março de 2021, nos valores atualizados de R$ 9.660,82 e R$ 1.825,97; aluguéis dos meses de novembro de 2020 a maio de 2021, acrescido de multa de 10%, no valor atualizado de R$ 302.521,35; multa prevista na cláusula 12.3 do contrato, de 3 aluguéis vigentes, em caso de desocupação antecipada do imóvel, no valor de R$ 118.530,08. /r/r/n/nA defesa da ré se baseou na argumentação de que a impossibilidade de manutenção do contrato se deu devido à pandemia de COVID-19, sendo a rescisão enquadrada em motivo de força maior, não sendo cabível a aplicação das multas por desocupação antecipada. Ademais, afirma que sinalizou a intenção de rescindir o contrato por e-mail em 28/01/2021, não sendo cabível a cobrança de quaisquer valores posteriores a esta data./r/r/n/nEm relação à legitimidade para a propositura da ação, está configurada pela apresentação do aditamento ao contrato de locação entabulado em nome da autora (fls. 48/53)./r/r/n/nQuanto à data da entrega do imóvel, tem-se que, apesar do e-mail de fls. 61/62 ter sido enviado em 28/01/2021, informa o encerramento das operações do bar, porém pede o prazo de 90 dias para execução da venda do ponto. Portanto, deve-se considerar assistir razão à parte autora ao considerar que a entrega do imóvel somente ocorreu em maio de 2021, sendo os aluguéis e encargos devidos até esta data. /r/r/n/nQuanto à rescisão antecipada do contrato ter ocorrido por motivo de força maior, devido à pandemia de COVID-19, denota-se que a pandemia da Covid 19 fora um fato jurídico stricto sensu. Não há na pandemia um acontecimento que tenha sido fruto de uma conduta humana volitiva, ou seja, estamos dentro do fato jurídico stricto sensu, que é aquele que não deriva da conduta humana./r/r/n/nA noção da imprevisibilidade e da inevitabilidade define se o fato jurídico será extraordinário. A pandemia é considerada um fato jurídico em sentido estrito extraordinário, tendo em vista o seu caráter imprevisível e inevitável para as partes./r/r/n/nDestarte, o art. 478 do CC trata da possibilidade de resolução do contrato quando por fatos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis a obrigação tiver se tornado excessivamente onerosa. Nesse quadro, a pandemia da Covid 19 pode ser inserida./r/r/n/nEmbora genericamente a pandemia possa ser enquadrada como força maior, no caso concreto, pode não ter qualquer relação para o descumprimento da obrigação. Todo e qualquer fato tem a sua juridicidade avaliada a partir do contexto./r/r/n/nOrienta a jurisprudência do STJ que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva)./r/r/n/nNão há dúvidas de que a pandemia da Covid-19 gerou um desequilíbrio econômico no contrato fixado entre as partes./r/r/n/nNesse sentido, a jurisprudência do Eg. STJ:/r/r/n/nRECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA DE COWORKING. DECRETO DISTRITAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. PRETENSÃO DE REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DOS ALUGUÉIS DURANTE AS MEDIDAS DE RESTRIÇÃO. CABIMENTO. MEDIDA QUE VISA RESTABELECER O EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO. ARTS. 317 E 478 DO CC. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DIMINUIÇÃO DA RECEITA DA LOCATÁRIA COMPROVADA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO LOCADOR. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ, QUE APONTAM PARA A REVISÃO DO CONTRATO NO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. A revisão dos contratos com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, previstas no Código Civil, exige que o fato (superveniente) seja imprevisível e extraordinário e que dele, além do desequilíbrio econômico e financeiro, decorra situação de vantagem extrema para uma das partes, situação evidenciada na hipótese. 2. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes ( REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022). 3. Na hipótese, ficou demonstrada a efetiva redução do faturamento da empresa locatária em virtude das medidas de restrição impostas pela pandemia da covid-19. Por outro lado, a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato. 4. Nesse passo, embora não se contestem os efeitos negativos da pandemia nos contratos de locação para ambas as partes - as quais são efetivamente privadas do uso do imóvel ou da percepção dos rendimentos sobre ele - no caso em debate, considerando que a empresa locatária exercia a atividade de coworking e teve seu faturamento drasticamente reduzido, a revisão do contrato mediante a redução proporcional e temporária do valor dos aluguéis constitui medida necessária para assegurar o restabelecimento do equilíbrio entre as partes. 5. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1984277 DF 2021/0316878-4, Data de Julgamento: 16/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022)/r/r/n/nPortanto, deve ser considerada que a rescisão do contrato se deu por fato de força maior, conforme previsão da Cláusula 10.4 do contrato de locação, afastadas as multas oriundas da desocupação antecipada, previstas nas cláusulas 3.1.3 e 12.3./r/r/n/nSendo assim, são devidos os valores relativos ao IPTU dos meses de março e abril de 2021 e a taxa de incêndio de março de 2021, nos valores atualizados de R$ 9.660,82 e R$ 1.825,97; bem como os aluguéis dos meses de novembro de 2020 a maio de 2021, acrescido de multa de 10%, no valor atualizado de R$ 302.521,35, totalizando R$ 314.008,14./r/r/n/nPor fim, no tocante ao alegado acerca do índice de reajuste ventilado pelos réus, não verifico motivo apto a invalidar tal cláusula no contrato, eis que livremente pactuado, considerando a ausência dos requisitos legalmente estabelecidos para revisão do negócio./r/r/n/nRessalte-se que este Egrégio TJRJ já enfrentou caso semelhante e decidiu nesse mesmo sentido:/r/r/n/nAPELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Ação de revisão contratual na qual a parte autora requer a modificação do índice, de IGPM para IPCA. Defende a necessidade de redução do aluguel pago, com a alteração do índice de reajuste previsto no contrato de locação. Prolatada sentença de improcedência, insurge-se a parte autora da decisão. Pandemia que não leva a revisão automática dos contratos de locação, sendo necessária a demonstração casuística acerca da onerosidade excessiva. In casu, prevalece o princípio da intervenção mínima na liberdade de contratar. Jurisprudência no sentido de que somente se mostra possível a revisão das cláusulas do negócio jurídico em casos excepcionais, devendo ser observado o disposto nos artigos 18, 54, caput, da Lei nº 8.245/91, e 421-A, III, do CC. Parte Autora que não se desincumbiu do ônus de comprovar fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, I, do CPC, não tendo demonstrado a existência de desequilíbrio contratual. Manutenção da sentença que se impõe. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0298352-69.2021.8.19.0001 202400104884, Relator: Des(a). DENISE NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 07/05/2024, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 09/05/2024)/r/r/n/nDiante do exposto, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para condenar os réus, solidariamente, a pagar à autora o montante de R$ 314.008,14 (trezentos e quatorze mil e oito reais e quatorze centavos), relativo a aluguéis e demais encargos locatícios vendidos nos meses de novembro de 2020 a maio de 2021, IPTU dos meses de março e abril de 2021 e taxa de incêndio de março de 2021, vencidos e inadimplidos, já incluídos juros, multa e correção, conforme a planilha de fl. 84, até 18/05/2021. E, a partir de então, o montante será acrescido de correção monetária, segundo os índices oficiais da CGJ-TJRJ, e juros de 1% ao mês, até o efetivo pagamento./r/r/n/nConsiderando a sucumbência recíproca, as despesas processuais deverão ser rateadas - 50% para a parte autora e 50% para a parte ré./r/n /r/nCondeno os réus, solidariamente, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios, em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §2º, do CPC./r/n /r/nCondeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, em favor do patrono da parte ré, que fixo em 10% sobre a diferença entre o valor da causa e da condenação./r/n /r/nAdvirto, desde já, que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos no artigo 1.022 do CPC. A interposição de embargos declaratórios meramente protelatórios ensejará a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2.º, do CPC./r/n /r/nApós certificado o trânsito em julgado, nada sendo requerido e cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se os autos./r/n /r/nP. I. /r/n