Renovatória de Locação 0042874-26.2022.8.19.0001 - TJRJ

Renovatória de Locação 0042874-26.2022.8.19.0001 - TJRJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA /r/nTrata-se de ação renovatória de contrato de locação não residencial com pedido revisional de aluguel proposta por PRINCESA AUTO SERVIÇO DE COMESTÍVEIS LTDA em face de COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE TECIDOS SIMÕES LTDA./r/r/n/nNarra a autora que firmou com a ré contrato de locação do imóvel não residencial localizado na Rua Bolívar, nº 42, bairro Copacabana, nesta cidade, por prazo de 60 meses, com vigência de 01.09.2017 a 30.08.2022. Diz ser pessoa jurídica do ramo supermercadista, com reputação ilibada e notória atuação no mercado, fiel pagadora das obrigações locatícias. Relata que os pagamentos de impostos municipais e demais encargos de locação estão devidamente quitados, no entanto, em conversa com o locatário não conseguiu chegar a um interessa comum. Informa que o aluguel mensal vigente referente a fevereiro/2022 corresponde a R$ 15.582,81. Descreve que com o cenário atual após a pandemia de Covid 19, aliado à carga tributária e problemas de segurança, obteve resultado negativo em sua atividade comercial. Afirma que realizou laudo técnico extrajudicial o qual apurou como base para um novo período locatício na quantia bruta de R$ 9.000,00. Pretende a alteração do índice de reajuste contratual previsto na cláusula 4ª do contrato do IGPM/FGV para o IPCA. Invoca a teoria da imprevisão. /r/r/n/nPugna pela renovação do contrato por mais 60 (sessenta) meses, no período de 01.09.2022 a 30.08.27, com base no mesmo valor apurado extrajudicialmente, ou seja, R$ 9.000,00 (nove mil reais). Inicial instruída com documentos./r/r/n/nDespacho no id 336 determinou a citação./r/r/n/nRegularmente citada, a Ré ofereceu contestação no id 348, na qual afirma que não se opõe à renovação do contrato de locação por um prazo de 5 anos, mas discorda do novo aluguel proposto e da alteração do índice previsto no contrato. Diz que a proposta da autora corresponde a praticamente a metade do valor atual da locação, o que não se coaduna com o valor de mercado do aluguel. Assegura que nenhum imóvel no coração da zona sul do Rio de Janeiro sofreu tamanha redução nos últimos 5 anos. Entende que o método comparativo aponta como justo o valor de R$18.000,00. Menciona que um imóvel em localização bem próxima tem valor de aluguel arbitrado em R$ 20.000,00. Entende que não há motivo para alterar o índice de correção monetária do contrato, uma vez que o IGP-M/FGV é o que reflete melhor a variação de mercado dos aluguéis, sendo amplamente utilizado. Pugna pela renovação do contrato por novo período de 5 (cinco) anos, que seja fixado aluguel mensal no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) e que seja mantido o IGP-M/FGV como índice de atualização monetária do contrato. Junta documentos./r/r/n/nRéplica no id 419./r/r/n/nDecisão no id 431 deferiu a produção de prova documental./r/r/n/nDecisão no id 453 deferiu a produção de prova pericial contábil./r/r/n/nLaudo pericial no id 533, com manifestação das partes em ids 595 e 598./r/r/n/nEsclarecimentos do perito e laudo pericial revisado nos ids 621 e 628./r/r/n/nManifestação das partes nos ids 692 e 778./r/r/n/nDecisão no id 784 homologou o laudo pericial./r/r/n/nAcórdão no id 836 não conheceu do Agravo de Instrumento interposto contra a decisão que homologou o laudo pericial. /r/r/n/r/n/nÉ O RELATÓRIO. DECIDO./r/r/n/n /r/nPretende a Autora a renovação de seu contrato de locação não residencial pelo período de 05 anos, de 01.09.2022 a 30.08.2027, pelo valor de R$ 9.000,00 apurado em laudo extrajudicial pré-constituído. Pede ainda a mudança do índice de atualização monetária ajustado no contrato do IGP-M/FGV para o IPCA-E./r/r/n/nA parte Ré concorda com a renovação, no entanto, se insurge contra o valor pleiteado na inicial, entendendo devida a quantia mensal de R$ 18.000,00. Discorda ainda da mudança do índice de reajuste pactuado./r/r/n/nEm primeiro lugar, os artigos 17 e 18 da Lei 8.245/91 deixa ao arbítrio das partes convencionar o valor do aluguel e o índice de reajuste, devendo existir comum acordo. /r/r/n/nA Cláusula 4ª do contrato livremente pactuado convencionou o reajuste pelo IGP-M da FGV, conforme tabela fornecida mensalmente pela ABADI (Associação Brasileira de Administradores de Imóveis. /r/r/n/nA autora pleiteia a mudança do índice sem apresentar argumento suficiente a comprovar a suposta imprevisão ou justificar eventual desequilíbrio financeiro do contrato./r/r/n/nRessalte-se que a ré discorda da mudança do incide de reajuste, que deve ser mantido tal como pactuado no contrato originário./r/r/n/nCom relação ao pedido revisional, dada a divergência acerca do justo valor devido a título de locação, foi determinada a realização de perícia técnica no imóvel./r/r/n/nNa vistoria realizada pela expert do juízo em 17.07.2023, utilizando-se do Método Comparativo de Dados de Mercado previsto na NBR 14653, o expert arbitrou como devido o valor mensal de R$ 8.932,95 mensais retroagindo a setembro/2022 pela variação do IGP-M./r/r/n/nApós impugnação da parte ré o perito corrigiu erro material constante no primeiro laudo, consistente na dupla aplicação dos fatores de oferta e de mercado, alterando o valor locatício para R$ 13.691,63 mensais retroagindo a setembro/2022./r/r/n/nCom efeito, o valor de R$ 9.000,00 pretendido na inicial está demasiadamente inferior ao de mercado./r/r/n/nO imóvel objeto da lide está localizado em Copacabana, bairro na zona sul da cidade do Rio de Janeiro mundialmente famoso. /r/r/n/nDe acordo com o laudo pericial, trata-se de imóvel em bom estado de conservação, em rua pavimentada, de muito movimento de veículos e pessoas que abriga lojas de diversos ramos. /r/r/n/nAdemais, no que concerne à alegada desvalorização por fatores como a Pandemia de Covid-19, o perito esclarece que os efeitos da pandemia ainda persistem com mais intensidade na região central da cidade, com vários imóveis abandonados. Contudo, as regiões da zona sul já estão em plena recuperação em termos de ocupação imobiliária. /r/r/n/nPor outro lado, de fato a região na qual se localiza o imóvel apresenta um ambiente degradado pela presença de moradores de rua e a proximidade com a Comunidade do Cantagalo. /r/r/n/nAlém disso, o bairro de Copacabana apresenta quantidade bem maior de imóveis comerciais anunciados para locação, em comparação a Botafogo e Ipanema, bairros próximos./r/r/n/nTais fatores tornam a pretensão de arbitramento de R$18.000,00 formulada pela ré demasiado para o imóvel./r/r/n/nÀ conta de tais considerações, razoável o arbitramento com base no valor mensal apurado pelo expert do juízo, correspondente a R$ 13.691,63 a partir de setembro/2022, corrigido pelo IGPM/FGV, nos termos do contrato./r/r/n/nImportante registrar que o laudo pericial fora homologado pelo juízo, tendo sido interposto Agravo de Instrumento não conhecido pela segunda instância, de modo que merece ser acatado o valor arbitrado pelo expert. /r/r/n/nA sucumbência deve recair integralmente sobre a parte autora, levando-se em consideração que não comprovou a resistência extrajudicial à renovação, bem como pleiteou valor muito aquém do valor de mercado do imóvel, arbitrado pela perícia judicial./r/r/n/nIsto posto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO para determinar a renovação do contrato de locação, pelo período de (05) cinco anos, de 01.09.2022 a 30.08.2027, fixando o valor do aluguel em R$ 13.691,63 (treze mil, seiscentos e noventa e um reais e sessenta e três centavos) em setembro/2022, reajustável anualmente, com base na variação do IGP-M (FGV), mantendo-se as cláusulas contratuais./r/r/n/nDeve a empresa Autora pagar a diferença entre os valores pagos e o valor apurado pela perícia, reajustado na forma do contrato, observando-se todas as cláusulas contratuais vigentes, a ser apurado em liquidação de sentença./r/r/n/nCondeno a parte autora ao pagamento das despesas judiciais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da diferença locatícia devidamente corrigida./r/r/n/nTransitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se./r/r/n/nP.I. /r/n

28/01/2025, 00:00

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Remessa

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Proferido despacho de mero expediente

Conclusão

Ato ordinatório praticado

Juntada de petição

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Juntada de documento

Juntada de petição

Juntada de petição

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Embargos de Declaração Acolhidos

Conclusão

Ato ordinatório praticado

Todas as movimentações(96)

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