Procedimento Comum Cível 0813946-87.2022.8.19.0209 - TJRJ

Procedimento Comum Cível 0813946-87.2022.8.19.0209 - TJRJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0813946-87.2022.8.19.0209. AUTORA: AUTOR: LUSITANIA - EMPREENDIMENTOS, CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA PARTE RÉ: BANCO BRADESCO S.A. SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO RIO DE JANEIRO GRUPO DE SENTENÇAS - RESOLUÇÃO OE Nº 22/2023 PARTE Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA com PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA INAUTIDA ALTERA PARS ajuizada por LUSITANA EMPREENDIMENTOS, CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA em face de BANCO BRADESCO S.A, ambas as partes já qualificadas nos autos em epígrafe. Alega a parte autora, em suma, que é prestadora de serviços do ramo tendo adquirido, através da escritura pública de compra e venda, o imóvel constituído pelo Apartamento 207 do bloco 3 situado na Rua Daniel Barreto dos Santos, nº 50, Freguesia de Jacarepaguá; Apesar do pagamento integral do preço a vendedora LED 11 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, não procedeu com a devida baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel junto ao Banco Réu, quando da quitação de todo o saldo devedor; que a venda do imóvel está sendo impedida de se concretizar, em razão da hipoteca gravada na matrícula do imóvel. Exa., apesar de o imóvel estar livre de quaisquer obrigações por parte da empresa Autora, conforme mencionado acima, até a presente data não foi providenciada a devida baixa na hipoteca, constantes na matrícula do imóvel objeto da presente demanda. Dessa forma, pede e requer: que seja determinada a baixa da cessão fiduciária e hipoteca, prenotadas na matrícula do imóvel adquirido pela autora, n. 421123 (AV 5; AV-6), determinando a expedição do ofício ao 9ª RGI. O réu BANCO BRADESCO S/A em contestação, arguiu em preliminar a ilegitimidade passiva. No mérito, alega que não ter cometido ato ilícito; que quando restou firmada a referida aquisição, encontrava-se uma condição (hipoteca em garantia a favor do Banco Bradesco), a qual a parte autora foi devidamente cientificada; que destacar que a presente demanda deveria ter sido intentada somente em face daquele que descumpriu a avença com a parte autora, ou seja, SPE Led 11 Empreendimento Imobiliário Ltda. Ante o exposto, requer a improcedência dos pedidos. (ID 29339925). Decisão que deferiu a gratuidade de justiça. (ID 33383121) A parte autora se manifesta em réplica. (ID 78931061) As partes se manifestaram informando que não possuem provas a produzir. (ID 96240156 e 98555164). Os autos me vieram conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. ANÁLISE DE QUESTÃO PROCESSUAL Antes de adentrar o mérito da demanda convém corrigir de ofício o valor da causa já que o valor atribuído pela parte autora não condiz com o proveito econômico perseguido nem houve impugnação da parte demandada (art. 292, §3º do CPC). No caso em análise, a requerente pretende afastar a hipoteca que grava o imóvel que transacionou com terceira pessoa. Trata-se de pleito que visa desconstituir a validade do ato jurídico e, portanto, deve corresponder ao valor do imóvel hipotecado ante a incidência da norma expressa no art. 292, II do CPC, e considerando o valor pactuado pelo bem hipotecado, o correto valor da causa deve ser R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais). Anote-se onde couber. DAS PRELIMINARES Quanto às demais questões preliminares, em homenagem ao princípio da eficiência e com vistas ao melhor aproveitamento do tempo considerando a entendimento formado sobre a matéria em questão, o resultado do julgamento e a observância do princípio da primazia do julgamento do mérito deixo de analisá-la. O que faço em consonância ao art. 488 do CPC/2015, que estabelece que “desde que possível, o juiz resolverá o mérito sempre que a decisão for favorável à parte a quem aproveitaria eventual pronunciamento nos termos do art. 485”. DO MÉRITO Nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, passo ao julgamento antecipado do feito, não havendo necessidade de produção de outras provas além daquelas existentes no processo. Cabe ao magistrado, por força do artigo 371 do Código de Processo Civil, apreciar livremente os elementos de prova existente nos autos para esclarecimento dos fatos sobre os quais versa o litígio, além disso, deve-se levar em consideração a forma mais célere compatível com o princípio da razoável duração do processo previsto no artigo 5º, inciso LXXVIII da Constituição Federal e no artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil. Trata-se de ação de obrigação de fazer, através da qual a parte autora pretende o cancelamento de hipoteca do imóvel descrito na inicial. Aplicam-se ao caso dos autos as regras do Código Civil de 2002 em harmonia com as disposições da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. A relação jurídica discutida nos autos opõe de um lado uma instituição financeira e de outro uma empresa do ramo imobiliário e como objeto de discussão um direito real de garantia sobre um dos imóveis negociados pela parte autora. Com efeito, tal relação não pode ser considerada relação de consumo já que a parte autora não é destinatária final do bem por ela adquirido, pelo contrário, a compra e venda de imóveis constitui a parte mais importante de sua atividade econômica. Por seu turno, ainda que se considere a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor à luz da teoria finalista mitigada – ou aprofundada -, em momento algum a promovente demonstrou qualquer grau de vulnerabilidade técnica ou informacional capaz de colocá-la numa posição de desequilíbrio perante a vendedora do imóvel ou ao banco réu. Narra a requerente que adquiriu junto a vendedora LED 11 EMPREENDIMENTO IMO BILIÁRIO LTDA com gravame junto à parte demandada, e que, não obstante a quitação do preço, não foi realizado o cancelamento da hipoteca gravada sobre o bem. Sustenta que deve ser aplicado ao caso o entendimento sintetizado no enunciado sumular nº 308 do Superior Tribunal de Justiça que consagra o afastamento da eficácia da hipoteca em benefício do adquirente do imóvel. O réu, por sua vez, alega ter agido no exercício regular do direito e deseja manter o direito real de garantia constituído de forma legítima. O negócio jurídico entre a autora e a terceira LED 11 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA está comprovado pelos documentos dos autos, assim como a quitação do preço pela parte autora (id 78931063). É incontroversa também a legitimidade da constituição da hipoteca, já que ausente qualquer discussão a esse respeito. A questão dos autos, portanto, diz respeito a aplicação, ou não, da Súmula n.º 308, do C. STJ ao presente caso. A Súmula n.º 308 do STJ dispõe o seguinte: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.". Pois bem. Ao analisarmos a gênese do referido enunciado sumular, percebemos que ele surge no ano de 2005 de uma preocupação do Superior Tribunal de Justiça quanto ao fato de o direito real de garantia – no caso a hipoteca – do agente financiador se sobressair ao direito dos adquirentes de boa-fé que, além de pagarem regularmente os imóveis, comumente estavam em posição de vulnerabilidade perante os fornecedores e se viam numa situação de prejuízo quando as incorporadoras ou construtoras não honravam seus compromissos financeiros perante os agentes financiadores, colocando em cheque em última instância o próprio direito fundamental à moradia. Nesse contexto, fica evidente a posição delicada que os adquirentes de boa-fé se encontravam. Por oportuno, colaciono alguns excertos dos precedentes originários que antecederam a edição da súmula nº 308: “"[...] IMÓVEL. INCORPORAÇÃO. FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-FÉ. NÃO PREVALÊNCIA DO GRAVAME. [...] O entendimento pacificado no âmbito da Segunda Seção deste STJ é no sentido de que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. [...]" (REsp 557369 GO, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2004, DJ 08/11/2004, p. 241)”. "[...] PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. [...] Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. [...]" (EREsp 415667 SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159)”. Veja-se com a todo o tempo os julgados mencionam os imóveis negociados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. O SFH foi estruturado para ser aplicado em situações em que o adquirente compra um imóvel para sua própria residência, de sua família, ou de seus dependentes. Recorta-se o conceito introdutório positivado pelo artigo 9ª da Lei 4.380 de 1964: “Art. 9º- Todas as aplicações do sistema, terão por objeto, fundamentalmente a aquisição de casa para residência do adquirente, sua família e seus dependentes, vedadas quaisquer aplicações em terrenos não construídos, salvo como parte de operação financeira destinada à construção da mesma.”. Percebe-se que o entendimento sumulado, conquanto não exponha na tese aprovada como súmula, tem como fundamento a proteção dos adquirentes de imóveis residenciais, em especial consumidores pessoas físicas, cuja relação com as construtoras e agentes financeiros está amparada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Não à toa a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais pátrios têm se firmado no sentido de que a aplicação da Súmula 308 do STJ é restrita aos casos em que o adquirente se encontra em situação de vulnerabilidade e o imóvel tem destinação residencial. Quando o imóvel se destina a fins comerciais ou a parte adquirente não é considerada consumidora, como no caso de pessoas jurídicas que não são destinatárias finais do bem nem estão em posição de vulnerabilidade, inexiste fundamento para a aplicação da súmula. Nesse sentido, confira-se o entendimento da Quarta Turma do STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1702163 PR 2017/0257800-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/10/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2019). No caso em análise, em que pese as ponderações da parte autora, entendo que tal entendimento não se aplica para o caso dos autos. Isso porque, a parte autora é pessoa jurídica que tem como uma de suas atividades principais a compra e venda de bens imóveis, e decidiu de forma livre adquirir o imóvel em questão sendo sabedora de que o imóvel estava servindo de garantia ao capital emprestado à vendedora, conforme se vê das anotações no registro do imóvel e na própria escritura pública de compra e venda celebrada entre a autora e a terceira LED 11 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (id. 59980831 pág. 02). Conforme se verifica nos autos, a hipoteca foi registrada em maio de 2015, enquanto a compra e venda do imóvel foi realizada em abril de 2017. Note-se que mesmo sabedora da garantia em favor da parte ré, não houve sua anuência com a compra e venda, ou mesmo sua notificação acerca do negócio. Tal proceder acabar por fragilizar sobremaneira, ou anular os efeitos da garantia prestada ao agente financiador, lhe deixando injustamente desamparado da garantia legitimamente constituída e cuja pactuação seguramente refletiu na cobrança de juros menores em benefício da construtora. Nesse sentido, a aplicação da súmula nº 308 do STJ a todos os casos de aquisições de imóveis, sobretudo nas operações envolvendo empresas do mesmo ramo, pode fomentar um cenário de juros ainda mais altos e restrição de crédito, em prejuízo do sistema financeiro nacional, e em última instância do consumidor que suporta o aumento de preços, com favorecimento indevido aos tomadores de crédito que não honram seus compromissos. Portanto, tenho que deve se manter hígida a hipoteca tal qual celebrada e devidamente regida pelos artigos 1.473 e seguintes do Código Civil de 2002. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, o que faço na forma do artigo 487, I do CPC. Condeno a parte autora vencida ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos moldes do artigo 85, §2º do CPC, cuja exigibilidade resta suspensa face ao deferimento do benefício da gratuidade judiciária (art. 98, §3º do CPC). Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões. Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC – que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (art. 1.010 do CPC) –, sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Após, remetam-se os autos à superior instância. Transitada em julgado, nada sendo requerido no prazo de 5 (cinco) dias, dê-se baixa e arquive-se. Ficam as partes intimadas de que, após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, os autos serão baixados e remetidos à Central ou Núcleo de Arquivamento, nos termos do artigo 207 da CNCGJ. Registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se, com as cautelas de praxe. Rio de Janeiro, Sexta-feira, 24 de Janeiro de 2025. SAMUEL DE LÊMOS PEREIRA Juiz de Direito em atuação no Grupo de Sentenças

29/01/2025, 00:00

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Partes do Processo(23)

Advogados / Representantes(7)

Remetidos os Autos (outros motivos) para Central de Arquivamento do NUR 1 Comarca da Capital

Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de CARLOS EDUARDO VIEIRA FONTES em 18/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de WALBER DANTAS LOPES em 18/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de ESTER KLAJMAN em 18/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de ELENICE RIBEIRO DA CUNHA em 18/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de BRUNO HENRIQUE GONCALVES em 18/06/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/06/2025

Publicado Intimação em 11/06/2025.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de ESTER KLAJMAN em 06/02/2025 23:59.

Todas as movimentações(102)