Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
ANA MARIA VIEIRA ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO em face de SPE RESIDENCIAL TOWNHOUSE BY LAPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRAS, alegando que celebrou com as rés, em 04/06/2013, o contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de uma unidade hoteleira no empreendimento TOWNHOUSE LAPA BY RAMADA, que lhe foi apresentado como grande investimento em razão dos eventos de grande porte a serem realizados no Rio de Janeiro, por ocasião das Olimpíadas e Paraolimpíadas de 2016. Aduziu, ainda, que a entrega da unidade estava programada para agosto/2015, porém, passados mais de dois anos do termo final, o empreendimento não ficou pronto e não possui previsão de conclusão, uma vez que a rés alegam falta de verbas, o que redundou no seu enorme prejuízo financeiro, posto que a promessa na venda era de lucro certo, tanto pela localização do imóvel como pela realização dos eventos mencionados, enquanto já efetuou o pagamento do valor total de R$192.733,93 (cento e noventa e dois mil, setecentos e trinta e três reais e noventa e três centavos). Afirmou, também, que foi ludibriada, vez que as rés utilizaram como atrativo na propaganda o nome da empresa Ramada, uma marca internacional para trazer credibilidade às vendas, mas que não fazia mais parte do empreendimento, e que a segunda ré, Cabral Garcia Empreendimentos Imobiliários Ltda., que vem realizando reuniões com o objetivo de criar uma associação entre alguns dos promitentes compradores, para assim blindar o patrimônio de seus sócios administradores em caso de recuperação judicial futura, não possuía licença da CVM para ofertar investimentos coletivos. Acrescentou que já quitou o contrato há mais de um ano e que há sério risco de perder o valor investido, além do que deixou de auferir com a locação do imóvel, vez que as rés se encontram dissipando os seus bens que poderiam ser alvo de penhora em futura execução. Requereu a tutela de urgência para que fosse determinado o arresto dos bens das rés até o limite do valor da demanda e, ao final, que fosse declarada a rescisão contratual e condenadas as rés ao pagamento da multa prevista na cláusula penal do contrato, equivalente 0,5% do valor da compra do imóvel por cada mês de atraso ou fração, bem como dos lucros cessantes, no equivalente a 2% do valor de compra do imóvel, ambos no período de 01/09/2015 até a data da rescisão contratual, como também ao pagamento de indenização pelos danos materiais, no valor de R$192.733,93 (cento e noventa e dois mil, setecentos e trinta e três reais e noventa e três centavos), e pelos danos morais no importe de R$20.000,00 (vinte mil reais). Juntou os documentos de fls. 61/207./r/r/n/nA decisão de fls. 210, que postergou a análise do pedido de tutela urgência ao contraditório, foi anulada pela decisão monocrática proferida no Agravo de Instrumento interposto pela autora (fls. 300/322 e 326/329)./r/r/n/nCitação das primeira, segunda e quarta rés às fls. 239/241./r/r/n/nAudiência de Conciliação que transcorreu de acordo com a assentada de fls. 296, sem acordo entre as partes./r/r/n/nA decisão de fls. 346 deferiu a tutela de urgência requerida na petição inicial, tendo restado negativo o bloqueio de valores em contas bancárias da primeira ré (fls. 469/470)./r/r/n/nEm sua contestação de fls. 375/398, a primeira, segunda e terceira rés suscitaram as preliminares de perda superveniente do direito de agir e de incompetência absoluta, tendo em vista estarem em Recuperação Judicial, não podendo a autora buscar a satisfação do seu crédito através de ação autônoma, pelo que também requereram a suspensão da presente ação. Arguiram, ainda, a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam das segunda e terceira rés, vez que o negócio foi firmado apenas com a primeira, bem como a existência de cláusula contratual de convenção de arbitragem. No mérito, alegaram que a tutela de urgência deve ser revogada, em respeito à decisão que deferiu a Recuperação Judicial da primeira ré e que o CDC não se aplica ao caso em questão. Aduziram, ainda, que no caso de procedência do pedido rescisório, deverá ser aplicada a disposição contratual que prevê a devolução de 80% do valor pago pela autora, diante da sua desistência ao negócio, ficando retido o percentual de 20%, e que a formulação dos pedidos de indenização por dano material cumulado com o de indenização nos termos da cláusula penal caracteriza 'bis in idem', cabendo exclusivamente a penalidade contratual na hipótese de se entender pela mora, não havendo ainda que se falar em dano moral, nos termos da Súmula 75 do TJRJ. Juntaram os documentos de fls. 400/467./r/r/n/nConforme o certificado às fls. 1268, a quarta ré foi regularmente citada e não apresentou contestação nos autos. /r/r/n/nRéplica às fls. 528/547./r/r/n/nDeterminada a suspensão do feito pela decisão de fls. 575, esse retornou ao seu andamento após o julgamento dos REsp nº 1.635.428/SC e REsp nº 1.498.484/DF (Tema Repetitivo 970) e a partir da petição da autora de fls. 602./r/r/n/nEm sua petição de fls. 610/611 as rés informaram que o Plano de Recuperação das empresas foi homologado pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Empresarial da Capital, acostando aos autos os documentos de fls. 612/974. /r/r/n/nDeterminada a regularização da representação processual pelas rés (fls. 1008), o vício foi sanado pelas mesmas conforme o certificado às fls. 1027. /r/r/n/nA decisão de fls. 1072/1074 que declinou da competência a uma das Varas Cíveis do Foro Regional da Barra da Tijuca da Comarca da Capital, foi reformada pelo acórdão de fls. 1130/1153, que manteve a competência deste Juízo ao processamento e julgamento da causa, aplicando o CDC na hipótese. /r/r/n/nRequerida pela autora, às fls. 1222/1224, uma nova tentativa de arresto on line nas contas bancárias da primeira ré, a mesma restou infrutífera (fls. 1241/1242 e 1245)./r/r/n/nEm sua petição de fls. 1264 a autora requereu o julgamento da lide./r/r/n/nInstadas as partes a apresentarem as suas alegações finais, apenas a autora se manifestou às fls. 1298/1311 (certidão de fls. 1312). /r/n /r/nÉ O RELATÓRIO./r/nDECIDO./r/r/n/nTrata-se de ação ajuizada por adquirente de unidade imobiliária, na qual objetiva a rescisão do contrato de promessa de compra e venda./r/r/n/nCabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, vez que restou incontroverso nos autos que as obras referentes ao empreendimento TOWNHOUSE LAPA BY RAMADA, não foram concluídas no prazo estabelecido no contrato./r/r/n/nPrimeiramente, diante do certificado às fls. 1268, decreto a revelia da quarta ré, não se induzindo, porém, os seus efeitos, diante da apresentação de contestação pelas demais, nos termos do art. 345, I, do CPC. /r/r/n/nEm sua contestação as rés suscitaram as preliminares de perda superveniente do direito de agir e de incompetência absoluta deste Juízo que ora rejeito, uma vez que de acordo com disposto no art. 6º, § 1º, da Lei 11.101/05, o deferimento do processamento da recuperação judicial sequer suspende o curso da ação que demandar quantia ilíquida, sendo este o caso./r/r/n/nIgualmente, tenho que não merece acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam das segunda e terceira ré, uma vez que essas, de acordo com o contrato de promessa de compra e venda de fls. 105/117 (cláusula 4.7.3.), tal como a quarta ré (revel), permaneceram como avalistas de todas as obrigações assumidas pela primeira ré (vendedora), até o término da construção e início da atividade hoteleira, em especial a de construir o edifício no prazo e modo combinados, bem como o de construir o Fundo Imobiliário, transferindo-lhe a propriedade, e incluindo a compradora como cotista do referido FII. Ademais, consta na cláusula 5 do contrato que a responsabilidade pela construção era da segunda ré, Cabral e Garcia Empreendimentos Imobiliários. /r/r/n/nSobre a cláusula contratual de convenção de arbitragem, também mencionada na contestação,
trata-se de cláusula nula de pleno direito, na forma do art. 51, VII, do CDC, cuja incidência foi reconhecida pelo acórdão fls. 1130/1153./r/r/n/nInfere-se no referido contrato que as rés se comprometeram em concluir as obras até julho de 2015 (cláusula 5.1)./r/r/n/nDesta feita, tenho que restou confirmada como causa do distrato a culpa exclusiva das próprias demandadas, e, portanto, na forma da Súmula 98 do E. Tribunal de Justiça deste Estado e da Súmula 543 do STJ, devem as mesmas devolver de forma integral as quantias pagas pela adquirente./r/r/n/nPor outro lado, o pleito de condenação das rés ao pagamento da multa contratual pelo atraso e de indenização por lucros cessantes se mostra incompatível com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, vez que com o desfazimento do negócio as partes retornam ao status quo ante e, assim, quem não chegará a ser o proprietário e nem o possuidor do imóvel não terá prejuízo patrimonial a ser indenizado. /r/r/n/nNeste sentido: /r/r/n/n0044670-66.2015.8.19.0205 - APELAÇÃO/r/n /r/nDes(a). WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - Julgamento: 15/02/2023 - DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL) /r/r/n/nDIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PARTE RÉ, DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRETENSÃO DE RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, CUMULADA COM CONDENATÓRIA À DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, LUCROS CESSANTES, MULTA PREVISTA NA LEI ESTADUAL 6.454/13 E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, DECLARANDO RESCINDIDO O CONTRATO E CONDENANDO A PARTE RÉ A DEVOLVER INTERGRALMENTE TODOS OS VALORES PAGOS PELA PARTE AUTORA. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. 1) As partes celebraram um contrato de promessa de compra e venda da unidade 401, bloco 07, do empreendimento denominado Residencial Parque dos Pássaros, a ser entregue em julho de 2012. Através do instrumento particular de fls. 19/21, as partes convencionaram a prorrogação do referido prazo para 31/12/2013. 1.1) A presente demanda foi proposta em 05/10/2015, sem que o empreendimento sequer fosse iniciado. Inexiste nos autos informação da conclusão, ou ainda, do início da obra, limitando-se a parte Ré em afirmar a inadimplência dos Autores quanto ao pagamento do integral do valor ajustado. 2) Resolução contratual que é, única e exclusivamente, atribuída à parte Ré, diante de seu inequívoco descumprimento contratual, motivo pelo qual os valores pagos pelos Autores deverão ser integralmente restituídos. Inteligência dos verbetes sumulares 543, do Superior Tribunal de Justiça, e 98, deste Tribunal de Justiça. 3) Preclusão quanto à alegação de ilegitimidade passiva do 2º Réu, diante do julgamento do recurso de Agravo de Instrumento n. 0081179-53. 2020.8.19.0000, em que se reconheceu a desconsideração da personalidade passiva, com consequente inclusão deste no polo passivo. 3.1) Ao contrário do alegado pelos Réus, a desconsideração da personalidade jurídica é compatível com a recuperação judicial. Isso porque, em princípio, o patrimônio dos sócios não se confunde com o da empresa em recuperação judicial. 4) Declarada a inconstitucionalidade da Lei Estadual n. 6454/2013, que disciplinava a aplicação de Multa às Construtoras e Incorporadoras por atraso na entrega do imóvel ao Comprador, incabível sua incidência. Precedentes. 4.1) Ademais, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado entre as partes em 22/08/2011 (fls. 251/280), portanto, antes da citada Lei. 5) Havendo a procedência do pleito de rescisão contratual, como na espécie, descabe indenização a título de lucros cessantes, por manifesta incompatibilidade dos pedidos, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora. Isso porque, a rescisão contratual importa na devolução das partes ao status quo ante, como se jamais tivesse havido a transação. Portanto, com ela, a autora retorna ao estado anterior ao contrato, como se nunca tivesse tido a possibilidade de usufruir do imóvel. Precedentes. 6) O e. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que o simples atraso na entrega de unidade imobiliária, por si só, não gera dano moral, devendo haver, para tanto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do promitente comprador. 6.1) In casu, o dano moral está bem delineado, tendo em vista que frustrou a legítima expectativa da parte autora de entrega do imóvel no prazo convencionado, ressaltando-se tratar de empreendimento que sequer se iniciou, permitindo a parte Ré que os Autores arcassem com o pagamento por quase um ano das mensalidades ajustadas, o que não pode ser considerado como mero aborrecimento ou descumprimento contratual, diante da flagrante má-fé da parte Ré diante dos Autores, transbordando os limites da razoabilidade. 6.2) Verba compensatória dos danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para ambos os Autores, adequada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem olvidar o caráter punitivo-pedagógico de que deve se revestir a condenação. 7) RECURSO DOS RÉUS NÃO PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar os Réus ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, com incidência de juros moratórios, a partir da citação, e correção monetária, a contar da presente data./r/n /r/n./r/nNo que tange ao pedido de indenização por danos morais, tenho que merece acolhida, já que a autora sofreu frustração que ultrapassa a senda do mero aborrecimento, mormente porque cumpriu com as suas obrigações na expectativa de receber o imóvel dentro do prazo contratado./r/r/n/nConsiderando-se a natureza e a extensão do dano sofrido, a condição econômica da lesada, a capacidade das ofensoras em suportar o ressarcimento e o conteúdo sancionatório da indenização, entendo que a quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais) importaria em um valor justo./r/r/n/nFace ao exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando as rés, solidariamente, a devolverem à autora todos os valores pagos, com a incidência de correção monetária a partir da data de cada de desembolso e de juros legais a contar da data da citação. JULGO PROCEDENTE O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, condenando as rés, solidariamente, a pagarem à autora o importe de R$15.000,00 (quinze mil reais), com a incidência de correção monetária a contar da data da publicação da presente sentença e de juros legais a contar da citação. JULGO IMPROCEDENTES OS DEMAIS PEDIDOS./r/r/n/nNos termos do parágrafo único do art. 86 do CPC, condeno as rés ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação./r/r/n/nP.R.I.