Cumprimento de sentença 0061835-28.2017.8.19.0021 - TJRJ

Cumprimento de sentença 0061835-28.2017.8.19.0021 - TJRJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA JEFERSON ANTONIO DA SILVA VIEIRA e PAULO ROBERTO CABRAL LOPES ajuizaram AÇÃO RENOVATÓRIA em face de MARLENE SARDINHA DAS NEVES e de VIVIAN SARDINHA DAS NEVES, meeira e herdeiras, respectivamente, de JAIME RUELES DAS NEVES./r/nInicial no IE 03, onde alega a parte autora, em síntese, preencher os requisitos legais necessários ao exercício do direito de renovação do contrato de locação do imóvel comercial objeto da lide./r/nRequer, ao fim, a renovação supra, por igual prazo (96 meses), propondo o pagamento de aluguel mensal no valor de R$14.000,00./r/nAcompanham a peça exordial os documentos juntados do IE 09 ao IE 166./r/nDesignada audiência de conciliação na decisão de IE 231, a qual restou infrutífera, conforme Assentada de IE 245./r/nContestação no IE 256, sustentando a ré, preliminarmente, a ilegitimidade ativa, por em tese os autores explorarem o bem por meio de sua sublocação total; alega ainda a carência da ação, por não preencher os requisitos legais previstos, deixando-se, em tese, de se fazer prova sobre o exato cumprimento do contrato e da fiel quitação dos impostos e taxas e encargos incidentes sobre o bem./r/nNo mérito, defende a ré, em síntese, i) o descumprimento de cláusulas contratuais pela parte autora, sobretudo, i.1) por em tese permitir a descontinuidade de cobertura securitária para a integralidade do imóvel, durante a vigência do contrato, i.2) por em tese ter permitido a instalação de boate no terraço do imóvel, a despeito de vedação expressa prevista na avença, bem como i.3) por não ter promovido a devida conservação da integralidade do imóvel. Aduz ainda que ii) o valor de aluguel proposto a título de renovação não corresponde ao real valor locatício do bem./r/nAo fim, requer a extinção do feito sem resolução de mérito, com fulcro nas preliminares suscitadas ou a improcedência do pleito e a consequente decretação de despejo da parte autora. Requer ainda a fixação de alugueis provisórios em valor superior ao que fora ofertado pelos demandantes./r/nAcompanham a peça de bloqueio os documentos juntados do IE 267 ao IE 301./r/nRéplica no IE 330, impugnando as teses defensivas trazidas junto à contestação./r/nNa decisão de IE 444 fora deferida a prova pericial requerida pela parte autora, bem como fora deslocada para a decisão de mérito, com base na teoria da asserção, a apreciação das preliminares suscitadas pela ré./r/nLaudo pericial juntado no IE 543, impugnado pelas partes nos IEs 667 e 673, com esclarecimentos do expert no IE 755./r/nManifestaram-se as partes nos IEs 816, 826, sobre os esclarecimentos do expert, com novas impugnações ao valor de aluguel apontado em sede pericial./r/nDecisão de IE 907, fixando aluguel provisório./r/nNovas alegações e documentos trazidos pela ré nos IEs 826 e 853, contraditados pela parte autora no IE 917. Novas alegações e documentos trazidos pela parte autora no IE 891, contraditados pela ré no IE 921./r/nExtinto o processo em apenso (0016938-07.2020.8.19.0021), conforme sentença transladada no IE 973, com trânsito em julgado certificado no IE 288 daqueles autos./r/nAs partes manifestaram não possuírem outras provas a produzir, nos IEs 1.010 e 1.014./r/nMemorias apresentados pelos litigantes nos IEs 1.027 e 1.035, onde, em síntese, as partes reiteram os fundamentos e pedidos apresentados no curso da ação./r/r/n/nÉ o relatório. Fundamento e decido./r/r/n/nAb initio, não merece prosperar a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pela parte ré. Nesse sentido, é clara a inteligência do art. 51, §1º, da Lei 8.245/91, segundo o qual, o direito de renovação será exercido exclusivamente pelo sublocatário apenas nos casos em que houver sublocação total do imóvel. Vide/r/r/n/nArt. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:/r/n(...)/r/n§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; NO CASO DE SUBLOCAÇÃO TOTAL DO IMÓVEL, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário./r/r/n/nNa hipótese dos autos, verifica-se não ter ocorrido a sublocação total do imóvel, mas apenas de frações deste, tanto é assim que, no curso da ação, a ré alega por diversas vezes a falta de manutenção de áreas que estão sob responsabilidade da parte autora. Desta feita, forçoso reconhecer que os locatários originários são legítimos propositores da ação./r/nQuanto à alegação de descumprimento contratual, por certo confunde-se com próprio mérito da ação, pelo que não merece prosperar a título de preliminar, como suscitado pela ré./r/nIsso posto, trata-se de litígio entre partes que apresentam a mesma capacidade para defenderem seus interesses em juízo, devendo-se aplicar, portanto, a regra geral de distribuição do ônus probatório, prevista no art. 373, incisos I e II, do CPC./r/nNo exame do mérito, deve-se primeiramente delinear os contornos do objeto da lide. O ponto controvertido gira em torno, mormente, da verificação do cumprimento, pela parte autora, dos requisitos legais previstos para a sua pretensão de renovação do contrato de locação. /r/nRegendo a matéria tem-se a Lei Federal 8245/91, que, ao dispor sobre as condições para a renovação contratual, estabelece que a petição inicial deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso (art. 71. II)./r/nNessa toada, a respeito da possibilidade de sublocação, a Lei em comento (Lei 8.245/91) nos diz:/r/r/n/nArt. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador./r/n§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição./r/n§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição./r/r/n/nIn casu, embora a cláusula primeira faça menção à possibilidade de sublocação, o faz somente quanto à fração do bem que seguiria sob responsabilidade das locadoras (BOX L), assim, a mera presunção de que as locadoras tinham ciência das sucessivas sublocações (IEs 155 e 166), à toda evidência, não atende aos preceitos do supracitado dispositivo (art. 13 da Lei 8.245/91), sobretudo, por também não constar nos autos notificação por escrito, dos locatários às locadoras, a esse respeito./r/r/n/nAssim se posiciona a jurisprudência pátria sobre a questão:/r/r/n/r/n/nPROCESSUAL CIVIL E CIVIL - AÇÃO DE EXECUÇÃO - LOCAÇÃO COMERCIAL - COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS - EMBARGOS DO DEVEDOR - ALEGADA CESSÃO DA LOCAÇÃO - INSUBSISTÊNCIA - ANUÊNCIA EXPRESSA DO LOCADOR - LEI N. 8.245/91 - ART. 13 - AUSÊNCIA - ATO INEFICAZ - RESPONSABILIDADE DO INQUILINO 1 A cessão, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado são modos translativos inter vivos do contrato de locação, dependentes de anuência prévia e escrita do locador. Se faltar consenso prévio e escrito do locador, a transferência estará eivada de ilicitude; nem mesmo o tempo ou a inércia do locador a convalidará; é inadmissível o consentimento tácito do senhorio; logo, a sua demora em manifestar, de modo formal, a sua oposição não é indicativa de seu consentimento, nem de sua renúncia ao exercício de se opor a esses atos (DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 112-113). 2 Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a cessão da locação ou a sublocação do imóvel a terceiro, sem a anuência expressa do proprietário, é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário (AgInt no AREsp n. 1.709.995/SP, Min. Raul Araújo). 3 Não perfectibilizada a cessão ou a sublocação do imóvel a terceiro, em razão da ausência de concordância do locador com o ato, é do inquilino originariamente contratante a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos, mesmo no período em que a coisa estava sendo utilizada, indevidamente, pelo suposto cessionário ou sublocatário. (TJSC, Apelação n. 0311384-50.2017.8.24.0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 16-05-2023)./r/r/n/r/n/nContudo, ainda que se entenda como regular a exploração do imóvel por meio de sublocatários, outras infrações ao contrato objeto da lide também se mostram evidentes./r/nNesta toada, a cláusula 7ª traz vedação contratual de exploração do imóvel com boates, não obstante, provas trazidas aos autos demonstram a clara instalação desse tipo de atividade no bem locado, destacando-se os documentos de IE 267. /r/nDefendendo-se de tal alegação, a parte autora alegou ter tomado providências cabíveis ao ter conhecimento do referido uso indevido do bem. Contudo, a ação de despejo promovida pelos autores em face do sublocatário responsável pela boate, revela que, na verdade, a irresignação dos demandantes deu-se não pela instalação de uma boate, e sim em função da instalação de um estacionamento, como se depreende da leitura da fl. 388 da peça acostada no IE 386./r/nEm síntese, resta evidenciado que os autores anuíram, ainda que tacitamente, com a destinação do bem para fins diversos do que fora expressamente avençado./r/nSe não bastasse, as provas dos autos apontam ainda para a falha dos locatários em bem conservar o imóvel, como demonstrado nos IEs 857, 867 e 882. Ademais, o próprio expert do Juízo prestou esclarecimentos sobre riscos a transeuntes, em função da má conservação do bem, como se verifica na petição de IE 756, verbis:/r/r/n/n (...) 2. Queira o Sr. Perito informar, diante das péssimas condições de conservação do 2º pavimento (infiltrações, cabos elétricos expostos, quadro de energia elétrica com apenas um disjuntor e sem proteção, etc), se existe algum risco de dano para os transeuntes da Galeria Ruelles; /r/nResposta: Admite este signatário que sim, corroborando para esta afirmativa, podemos observar a fotografia a seguir, que evidencia danos no forro (rebaixamento) confeccionado em placas de gesso da marquise existente na testada do imóvel avaliando pela Rua Genaro Lomba no 163, havendo o risco de queda de fragmentos do forro de gesso da marquise ao se passar pelo trecho do passeio público em frente à galeria. /r/r/n/r/n/nPor derradeiro, as apólices trazidas no IE 71, não demonstram a proteção securitária de todo o imóvel, mas apenas de frações deste, correspondentes à áreas sublocadas. No mais, os referidos documentos referem-se apenas aos anos de 2017 e 2018, portanto, forçoso reconhecer não ter havido a devida comprovação, pelo demandante, do efetivo cumprimento da cláusula 5ª, §3º do instrumento de contratação, que prevê o dever do locatário de manter o bem protegido por meio de seguro./r/r/n/nÉ esse o entendimento dos tribunais pátrios e do C. TJRJ sobre o tema, vide:/r/r/n/r/n/nAPELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO QUE OBSTA SUA RENOVAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. As exigências imprescindíveis ao manejo de ação renovatória de locação não se limitam aos reclamos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, mas, também, ao que preconiza o seu art. 71. O descumprimento do contrato de locação em curso constitui infração contratual e óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91. Logo, é de rigor a improcedência do pedido renovatório. (TJ-SP - AC: 01158502420088260002 SP 0115850-24.2008.8.26.0002, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021)/r/r/n/nAPELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, DECRETANDO O DESPEJO DA AUTORA. INDIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUTORA QUE NÃO COMPROVOU, APESAR DE DEVIDAMENTE INTIMADA PARA TANTO, ESTAR ADIMPLENTE COM SUAS OBRIGAÇÕES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. DESPROVIMENTO DO APELO. (TJ-RJ - APL: 00011992820148190207, Relator: Des(a). CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA, Data de Julgamento: 23/06/2021, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2021)./r/r/n/nDestarte, pela análise detida dos autos, conclui-se que houve, não uma, mas várias infrações contratuais perpetradas pela pate autora, pelo que não deve prosperar a pretensão autoral, à luz do disposto no art. 71, II da norma regente./r/r/n/nEX POSITIS, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO de renovação do contrato de locação objeto da lide, com fulcro do art. 487, I, do CPC. Por consequência, DETERMINO a expedição de mandado de despejo, contendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do bem, n/f do art. 74 da Lei 8245/91./r/r/n/nMantenho os alugueis provisórios no valor fixado, a serem pagos até a efetiva disponibilização do bem, pelos locatários./r/r/n/nCondeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa./r/r/n/nTransitada em julgado e certificadas as custas, dê-se baixa e arquivem-se./r/r/n/nP.R.I.

03/02/2025, 00:00

—

Juntada de petição

Redistribuição

Remessa

Ato ordinatório praticado

Remessa

Redistribuição

Conclusão

Proferido despacho de mero expediente

Petição

Evolução de Classe Processual

Trânsito em julgado

Conclusão

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo

Ato ordinatório praticado

Juntada de petição

Todas as movimentações(176)

Todos os documentos(35)