Procedimento Comum Cível 0804233-36.2023.8.19.0021 - TJRJ

Procedimento Comum Cível 0804233-36.2023.8.19.0021 - TJRJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0804233-36.2023.8.19.0021. AUTOR: ROBERTA CRIVANO REIS RODRIGUES, LEONARDO CRIVANO REIS RODRIGUES RÉU: EDECIO NOGUEIRA CORDEIRO, EDECIO NOGUEIRA CORDEIRO FILHO, EDSON NOGUEIRA CORDEIRO SOBRINHO, RAFAEL MACHADO CORDEIRO, CORDEIRO ADMINISTRACAO DE BENS LTDA - ME 1. Relatório (art. 489, I do CPC/2015). Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Duque de Caxias 6ª Vara Cível da Comarca de Duque de Caxias Rua General Dionísio, 764, 3º Andar, Jardim Vinte e Cinco de Agosto, DUQUE DE CAXIAS - RJ - CEP: 25075-095 SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de processo instaurado por ROBERTA CRIVANO REIS RODRIGUES e LEONARDO CRIVANO REIS RODRIGUES em face de EDECIO NOGUEIRA CORDEIRO, EDECIO NOGUEIRA CORDEIRO FILHO, EDSON NOGUEIRA CORDEIRO SOBRINHO, RAFAEL MACHADO CORDEIRO e CORDEIRO ADMINISTRACAO DE BENS LTDA - ME com o objetivo de que réus sejam condenados a (i) promoverem o remembramento dos lotes onde se encontra a construção do Residencial Ana Luiza Cordeiro; a (ii) registrarem a respectiva incorporação imobiliária, na forma da lei; e a (iii) celebrarem com os autores o instrumento público de alienação de fração ideal referente à unidade 804 do Residencial Ana Luiza Cordeiro; pagamento de multa no valor de R$ 149.317,31 (i.e., 50% de todos os valores desembolsados pelos autores), ressarcimento de cobrança irregular no valor de R$ 58,80, pagamento de todos os valores que os autores vierem dispender a maior em razão de diferenças entre a tributação originalmente devida para a incorporação da unidade imobiliária, na forma da lei e do contrato, e os eventuais tributos decorrentes do registro tardio da incorporação imobiliária, além de recebimento de indenização por danos morais e materiais em razão dos fatos narrados a seguir. Como causa de pedir, as partes autoras relatam, em síntese, que em 09/08/2011 celebraram, na qualidade de contratantes, o Contrato de Construção por Obra por Administração do Projeto de Construção do Condomínio Residencial Ana Luiza Cordeiro – Convenção de Condomínio Específica para Construção e Outros Pactos. Diz que sempre cumpriram com suas obrigações, tendo recebido as chaves do imóvel em 2014, contudo o prédio não estava em condições de ser ocupado e sequer possuía o “habite-se”. Diz que em 25/03/2015 os réus informaram que as Escrituras de Fração Ideal das unidades do residencial Ana Luzia Cordeiro seriam celebradas. Porém, as escrituras definitivas jamais foram assinadas. Além disso, Mesmo que o prédio já fosse habitado por diversas famílias, mas a concessão de habite-se continuava pendente, tendo sido regularizado somente em 25/01/2017. Em 09 de maio de 2018, os réus informaram aos compradores do empreendimento imobiliário que, enfim, seriam celebradas as Escrituras de Fração Ideal das unidades do residencial Ana Luzia Cordeiro. Para tanto, solicitaram novamente o preenchimento de dados e o envio de cópias dos documentos pessoais para qualificação dos “proprietários” do empreendimento perante os notários. Porém, em 2022, os autores tomaram ciência de rumores no sentido de que a 5ª Ré e seus sócios estariam tendo problemas perante autoridades registrais. Dentre estes problemas estaria uma série de empecilhos burocráticos que estariam de fato inviabilizando a regularização imobiliária das unidades do empreendimento Residencial Ana Luiza Cordeiro. Ao diligenciarem, perceberam que de acordo com o registro imobiliário, não somente não há condomínio constituído como o próprio prédio não existe. Do endereço onde encontra-se o Residencial Ana Luiza Cordeiro constam duas matrículas: uma para o lote 12 e outra para o lote 13. Não há qualquer registro de averbação de remembramento dos lotes, de memorial de incorporação, de contratos de alienação da fração ideal, de licença de obra, de conclusão de obra, de habite-se. Do ponto de vista registral, não há nada no local, somente dois terrenos em nome dos três primeiros réus desta ação. Por fim, afirma que os réus conduziram o licenciamento da construção de forma precária perante a autoridade municipal e conduziram a incorporação de forma totalmente irregular perante o registro de imóveis competente. A inicial consta em id. 44149756 e foi instruída com os documentos anexos. Decisão de id. 45413485, indeferindo a tutela antecipada. Contestação em id. 54090481, sustentando, em preliminar, a prescrição do direito e inépcia da inicial e, no mérito, aduz que os autores tentam gerar confusão jurídica entre incorporação e obra por administração quando falam de irregularidades quanto a habite-se, remembramento entre outras licenças que são indispensáveis a habitabilidade do edifício. Assim, cumpre dizer que a Cordeiro Administração de Bens, é empresa imobiliária, contratada para realizar a administração financeira sob o regime simples denominada “obra a preço de custo ou por administração” pelo período estabelecido no contrato. Afirma que a empresa Ré, tanto era dotada de boa-fé para com seus administrados, que realizava a administração de condomínio edilício, mesmo já havendo como rescindida sua prestação de serviços de administração financeira a preço de custo da obra. O contrato de prestação de serviços cobrados pelo autor, se refere ao da época da construção, qual seja, a partir de 2011, encerrando destarte, qualquer dúvida sobre a exaurida prestação do serviço contratado e, dando azo a sua prescrição. Aduz a inexistência de danos a indenizar. Assim, requer a improcedência total da ação. Réplica em id. 91013329. Saneamento em id. 127578754. Determinada a remessa ao grupo de sentença, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. 2. Fundamentação (art. 93, IX da CRFB/88 e art. 489, II do CPC/2015). Passo a fundamentar e decidir. 2.1. Passo à análise das questões prévias (preliminares e prejudiciais). Não há questões prévias, preliminares ou prejudiciais de mérito. 2.2. Passo ao exame do mérito Trata-se de hipótese de julgamento antecipado da lide ante a desnecessidade de outras provas, nos termos do art. 355, I do CPC/2015. A hipótese é de ação de obrigação de fazer com indenizatória, ajuizada pelos Condôminos, alegando os autores que firmaram Contrato de Construção e Administração junto aos réus para construção de unidade imobiliária, assinando contrato de construção por preço certo, onde seria construído sob a administração dos réus um empreendimento. Disseram que houve atraso na entrega, que deveria ocorrer em 36 meses, mas somente foi entregue após 66 meses, sem, contudo, a regularidade da construção junto ao RGI e licenciamentos para obtenção do “habite-se” junto à municipalidade. A relação jurídica estabelecida entre as partes não se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, não comportando inversão do ônus da prova. Isso porque, as partes firmaram instrumento particular (id. 44149761), onde estabeleceram que a construção ocorreria pelo regime de obra por administração ou a preço de custo, onde a responsabilidade do custo integral da obra seria dos adquirentes e a responsabilidade pela administração e fiscalização do empreendimento seria da parte ré. No regime de construção denominado preço de custo, ou por administração, a relação jurídica é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), não sendo considerada de consumo, pois a construtora, nesses casos, elabora o projeto do empreendimento e os adquirentes fazem a sua adesão. Todas as pessoas que fizeram a sua respectiva adesão ficarão responsáveis por todos os custos da obra até a entrega formal aos compradores. Portanto, no regime de construção por administração, a obra é um empreendimento coletivo dos adquirentes, controlado por uma comissão de representantes, a quem cabe, dentre outras atribuições, o recebimento de valores em conta aberta em nome do Condomínio. Inaplicável o Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: “AgRg no Ag 1261490 / RS AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2009/0243082-4 Relator (a) Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 -QUARTA TURMA Data do Julgamento 26/05/2015 Data da Publicação/Fonte DJe 24/06/2015 Ementa AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO DENEGATÓRIA DE RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. SÚMULA 7/STJ. RELAÇÃO REGIDA PELA LEI 4.591/64. VIOLAÇÃO AO ART. 23 DA LEI 8.906/94. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STJ. 1. Responsabilidade dos proprietários ou adquirentes de pagar o custo integral da obra. 2. Tendo o Tribunal local concluído que os condôminos aprovaram as contas e procedimentos da administradora, bem como consignado não haver indício que leve a descrédito da escritura contábil, é inviável esta Corte Superior ignorar tais informações e concluir pela responsabilidade da administradora. Concluir nesse sentido demandaria reexame do acervo fático-probatório. Súmula 7/STJ.3. Não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). 4. Constatada a ausência de congruência entre a argumentação desenvolvida e o comando do art. 20 da Lei 8.906/94, incide, no ponto, a Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 5. Agravo regimental não provido.” Em contestação, os réus alegaram que os autores tentam gerar confusão jurídica entre incorporação e obra por administração quando falam de irregularidades quanto a habite-se, remembramento entre outras licenças que são indispensáveis a habitabilidade do edifício. Assim, cumpre dizer que a Cordeiro Administração de Bens, é empresa imobiliária, contratada para realizar a administração financeira sob o regime simples denominada “obra a preço de custo ou por administração” pelo período estabelecido no contrato. O contrato menciona a incidência da Lei nº 4.591/64, e não restaram comprovadas as alegações autorais (id. 44149761). Confira-se: “CLÁUSULA PRIMEIRA: OS Permutantes se obrigam a entregar o terreno acima mencionado, conforme especificação contratual, de acordo com a minuta de “Instituição de Condomínio” e Memorial Descritivo” anexo a presente, correndo por conta dos Condôminos/Incorporadores os projetos arquitetônicos e de instalações, cálculo estrutural e a elaboração e registro cartorial deste Condomínio. CLÁUSULA SEGUNDA: O Condomínio/Incorporador, se obriga a comprar dos Permutantes, fração ideal do terreno acima mencionado onde se erguerá a obra, de acordo com o projeto de arquitetura, um Edifício Residencial, conforme consulta prévia emitida em pela Prefeitura Municipal de Duque Caxias / Secretaria Municipal de Obras e Urbanismo.” A cláusula décima primeira consigna que fica por conta dos condôminos as despesas referentes a documentação da unidade em razão de sua proporção ideal correspondente: “CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Por conta dos Condôminos/Incorporadores correrão, a partir da assinatura deste contrato, a lavratura da escritura de Promessa de Compra e Venda, escritura de compra e venda, impostos, taxas e tributos, despesas condominiais, emolumentos de cartório e despachantes, ITBI, laudêmio, instituição e convenções de Condomínio, registro, despesas com concessionárias públicas ou privadas, etc. Na proporção da fração ideal correspondente, acrescido do dispositivo da Cláusula Quinta, encargos estes não abrangidos no preço aqui contratado.” Portanto, caberia à Comissão dos Representantes dos Condôminos a atribuição de fiscalizar e promover toda a regulamentação dos imóveis junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como junto ao município para obtenção do “Habite-se”. Outrossim, não cabe à administradora da obra toda a incumbência documental, sendo certo que o contrato firmado entre as partes não diz respeito à incorporação. Repisa-se o custeio da construção, bem como de sua regulamentação documental incumbe aos condôminos, pois a modalidade contratada diz respeito de obra a preço de custo. Nesse diapasão, sabe-se que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme previsão contida no art. 373, do CPC/2015, e uma vez não tendo o autor se desincumbindo do ônus de comprovar os fatos alegados a seu favor, a improcedência da ação é medida que se põe. Conforme exposto pelo professor e doutor FLÁVIO TARTUCE, aplicável também na dinâmica do Código de Processo Civil de 2015, "O ônus da prova carreado ao réu pelo art. 333, II, do CPC só passa a ser exigido no caso concreto na hipótese de o autor ter se desincumbido de seu ônus probatório, porque só passa a ter interesse na decisão do juiz a existência ou não de um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do autor, após se convencer da existência do fato constitutivo do autor. Significa dizer que, se nenhuma das partes se desincumbir de seus ônus no caso concreto e o juiz tiver que decidir com fundamento na regra do ônus da prova, o pedido do autor será julgado improcedente". (in, Manual de Direito do Consumidor, 2014, pág. 562). Portanto, não há como acolher os pedidos autorais. No que tange ao dano moral, como regra geral, decorre de situações que transcendem o grau aceitável de frustrações no âmbito das relações privadas, à luz da boa-fé objetiva e outros princípios que impõem um parâmetro de comportamento aos envolvidos no ambiente contratual. Em algumas situações – frise-se, algumas situações – o dano moral é presumido, a exemplo das seguintes situações pacificadas e/ou sumuladas pelo Superior Tribunal de Justiça: (i) inscrição indevida em cadastros de restrição ao crédito; (ii) devolução indevida de cheque; (iii) protesto indevido; (iv) agressões físicas; (v) envio de cartão de crédito não solicitado ao consumidor, etc. Em outras situações, faz-se necessário identificar e fundamentar de forma concreta a ocorrência de fatos que transcendam ao prejuízo estritamente patrimonial e sejam capazes de configurar dano moral. Houve perda de tempo útil do consumidor na solução do problema? Os descontos comprometeram o sustento da parte autora de forma significativa? O consumidor foi humilhado ou constrangido em tentativas de solução extrajudicial do problema? O consumidor tornou-se insolvente com outros credores? Houve violação da boa-fé objetiva? Dessa forma, a pretensão autoral deve ser julgada totalmente improcedente por ausência de provas. 3. Dispositivo (art. 489, III do CPC/2015). Por todo o exposto, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC/2015 e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, conforme dispõe o art. 85, §2º, do CPC, observada a gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3º, CPC/2015. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Caso sejam opostos embargos de declaração em face da presente sentença, dê-se vista à parte contrária para manifestação em 05 (cinco) dias úteis, fazendo os autos conclusos para sentença. Caso seja interposto recurso de apelação em face da sentença, determino desde logo: a) Intime-se o(s) apelado(s) para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.010, § 1º do CPC/2015); b) Caso o(s) apelado(s) apresentem apelações adesivas, intime-se o apelante para apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º do CPC/2015); c) Decorrido o prazo legal, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça para julgamento do recurso, independentemente de nova conclusão ou juízo de admissibilidade em primeiro grau (art. 1.010, § 3º do CPC/2015). Após o trânsito em julgado, em não havendo pedido de cumprimento de sentença, dê-se baixa e arquivem-se os autos. DUQUE DE CAXIAS, 31 de janeiro de 2025. ERIC BARACHO DORE FERNANDES Juiz de Direito

06/02/2025, 00:00

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Partes do Processo(7)

Juntada de Petição de embargos de declaração

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/04/2026

Publicado Intimação em 07/04/2026.

Expedição de Outros documentos.

Embargos de Declaração Acolhidos

Conclusos ao Juiz

Expedição de Certidão.

Decorrido prazo de LEONARDO CRIVANO REIS RODRIGUES em 27/11/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/11/2025

Publicado Intimação em 18/11/2025.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Publicado Intimação em 29/07/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/07/2025

Expedição de Outros documentos.

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