Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO PREMIER FLAT
EXECUTADO: CARMEN LUCIA STEPHANE SOMMA SENTENÇA
Rua Otilia, 210, Sala 207, Vila do Tinguá, QUEIMADOS - RJ - CEP: 26383-290 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE QUEIMADOS PROCESSO N.º: 0803420-31.2024.8.19.0067 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de Ação de Execução fundada em título executivo extrajudicial (contribuições condominiais) ajuizada pelo Condomínio Premier Flat em face de [nome da executada], objetivando a cobrança de débitos condominiais referentes ao período de junho/2016 a abril/2024, no montante total de R$ 128.548,16 (cento e vinte e oito mil, quinhentos e quarenta e oito reais e dezesseis centavos). Devidamente citada, a parte executada apresentou Exceção de Pré-Executividade, arguindo, em síntese: a sua ilegitimidade passiva, por não ter sido imitida na posse do imóvel, apesar de haver firmado promessa de compra e venda; a prescrição da dívida; e a inexistência de título executivo válido. Instruiu a exceção com certidão de ônus reais demonstrando que a propriedade do imóvel permanece registrada em nome da construtora Zoneng Engenharia Ltda. (ID 138994301). Regularmente intimado, o exequente apresentou manifestação rebatendo os argumentos da executada, sustentando a validade do título executivo, a responsabilidade da promitente compradora independentemente da imissão na posse e a ocorrência de interrupção da prescrição pela ação anteriormente ajuizada. Eis o breve relato. Passo a decidir. Pois bem, inicialmente, cumpre observar que a exceção de pré-executividade, embora não prevista no Código de Processo Civil, é amplamente adotada como forma de reconhecer situações que deveriam ser verificadas de ofício pelo juiz, a exemplo das questões de ordem pública, bem como para reconhecer matérias que independem de dilação probatória, suscetíveis por simples prova material inicial, a exemplo da nulidade de citação. Em outras palavras, o manejo de exceção de pré-executividade é medida excepcional, razão pela qual o colendo Superior Tribunal de Justiça editou o verbete sumular n.º 393, aduzindo que a exceção de pré-executividade é admissível relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória. Por conseguinte, tal exceção demanda prova material inicial suficiente a embasar o direito alegado, sob pena de ser rejeitada "ab initio". No caso em exame, a alegação de ilegitimidade passiva comporta apreciação por meio do presente instrumento, por se tratar de matéria de ordem pública, suscetível de conhecimento a qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que amparada em prova pré-constituída, circunstância verificada no presente feito. A controvérsia central reside em saber se a promitente compradora, que não foi imitida na posse do imóvel, pode ser responsabilizada pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período anterior à imissão. É cediço que a obrigação de pagar cotas condominiais possui naturezapropter rem, ou seja, adere à coisa e acompanha quem detém a posse ou a propriedade do imóvel. Contudo, a questão nodal consiste em determinar a partir de qual momento o promitente comprador passa a ser considerado responsável por tais obrigações. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 886 (Recurso Especial 1.345.331/RS), sob o rito dos recursos repetitivos, firmou tese vinculante acerca da matéria,in verbis: Tema 886 - STJ: "A responsabilidade pelas despesas condominiais e IPTU é do adquirente (comprador) somente após a imissão na posse (entrega das chaves), e não apenas pelo registro do compromisso. A ciência inequívoca do condomínio sobre a transação é crucial para afastar a responsabilidade do vendedor." O referido precedente consolidou o entendimento de que a imissão na posse, materializada pela entrega das chaves, constitui o marco temporal a partir do qual o promitente comprador assume a responsabilidade pelos encargos condominiais. Antes desse momento, a obrigação permanece com o vendedor (construtora ou incorporadora), que detém a posse direta ou indireta do bem. Da análise detida dos autos, verifica-se que o exequente, em sua manifestação, sustenta que "a simples assinatura do contrato de promessa de compra e venda é suficiente para a incidência da responsabilidade do promitente comprador". A afirmação de que a simples assinatura da promessa de compra e venda basta para vincular o comprador é parcialmente correta, mas desatualizada, conforme a jurisprudência atualizada do STJ. O entendimento dominante (Tema 886) define que a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre quem possui a relação jurídica material com o imóvel, o que geralmente se concretiza com a imissão na posse (entrega das chaves) e a ciência do condomínio, e não apenas pela assinatura do contrato ou registro. Com efeito, a relação jurídica material com o imóvel, para fins de obrigaçõespropter rem, exige mais do que a mera promessa de compra e venda. Exige-se a efetiva disponibilidade do bem, o exercício dos poderes de uso, gozo e fruição, o que somente se concretiza com a imissão na posse. Até que isso ocorra, o vendedor (proprietário registral) é quem detém a posse direta ou indireta e, por conseguinte, a responsabilidade pelos encargos que recaem sobre a coisa. No caso do presente feito a parte executada efetuou a juntada da certidão de ônus reais do imóvel objeto da lide, acostada ao ID 138994301, que comprova que a propriedade do imóvel permanece registrada em nome da empresa Zoneng Engenharia Ltda., não havendo qualquer transferência da propriedade para seu nome. Afirmou, ainda, que nunca foi imitida na posse do imóvel, não tendo recebido as chaves nem exercido qualquer dos poderes inerentes à propriedade (uso, gozo, fruição). Por outro lado, a parte exequente não contraditou a ausência de imissão na posse, uma vez que o Condomínio não juntou aos autos nenhuma documentação idônea, hábil a comprovar a entrega das chaves à executada ou a posse efetiva por ela exercida, limitando-se a argumentar genericamente sobre a responsabilidade do promitente comprador, em tese superada pela jurisprudência vinculante do STJ. Diante de tal panorama, forçoso concluir que a executada não detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente execução, pois, além de não haver qualquer prova nos autos de que tenha sido imitida na posse do imóvel, a executada comprovou que a propriedade do referido bem permanece registrada em nome da construtora Zoneng Engenharia Ltda. (ID 138994301). Em razão do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, que por si só é suficiente para extinguir a execução, restam prejudicadas a análise da prescrição arguida e da inexistência de título executivo alegada.
DIANTE DO EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE a exceção de pré-executividade proposta pela executada, com fulcro na tese firmada no Tema 886 do STJ, para RECONHECER a ilegitimidade passiva da executada CARMEN LUCIA STEPHANE SOMMA para figurar no polo passivo da presente execução, tendo em vista a ausência de prova de imissão na posse do imóvel e a permanência da propriedade registrada em nome da construtora Zoneng Engenharia Ltda. (ID 138994301), e EXTINGUIR A EXECUÇÃO, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Condeno a parte exequente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa, devendo ser observada a gratuidade da justiça anteriormente deferida. Intimem-se. Após o trânsito em julgado da presente sentença, nada mais havendo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos, observando as normas da Corregedoria. Sentença registrada e publicada eletronicamente. Queimados/RJ, datada e assinada eletronicamente. Jeison Anders Tavares Juiz de Direito