WILSON SALES BELCHIOR, LUCAS DUARTE DE MEDEIROS, TASSIUS MARCIUS TSANGAROPULOS SOUZA, GILMARA DA SILVA COSTA
Advogados
WILSON SALES BELCHIOR (OAB 768/RN), LUCAS DUARTE DE MEDEIROS (OAB 11232/RN), TASSIUS MARCIUS TSANGAROPULOS SOUZA (OAB 15532/RN), GILMARA DA SILVA COSTA (OAB 15458/RN)
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Extremoz Rua Almirante Ernesto de Melo Júnior, 135, Conj. Estrela do Mar, EXTREMOZ - RN - CEP: 59575-000 Processo: 0801280-14.2019.8.20.5162 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JOSE HUMBERTO PEREIRA DA CRUZ REU: BANCO DO BRASIL S/A, SFS STAR NEGOCIOS IMOBILIARIOS EIRELI - EPP, MARCO SOFFIATI Grupo de Apoio às Metas do CNJ
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO
Trata-se de uma ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais ajuizada por José Humberto Pereira da Cruz em desfavor de Banco do Brasil S/A, SFS Star Negócios Imobiliários EIRELI - EPP e Marco Soffiati, alegando, em síntese, que: a) adquiriu um imóvel residencial em dezembro de 2018, através do Programa Minha Casa Minha Vida, pelo valor de R$ 102.000,00, o qual passou a apresentar, poucos meses após a ocupação, graves vícios construtivos, destacando-se infiltrações severas, problemas hidráulicos e uma infestação generalizada de cupins; b) sustenta a ocorrência de vício de consentimento, afirmando que o imóvel vistoriado e aprovado pelo agente financeiro para a concessão do crédito foi a unidade nº 69, mas lhe foi entregue a unidade nº 68, em estado precário e com defeitos que comprometem a habitabilidade.
No mérito, pugnou pela rescisão do contrato com a devolução integral das parcelas pagas e da entrada, ou, subsidiariamente, a reparação dos danos, além de indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00. O pedido de tutela de urgência foi indeferido quanto ao pleito de suspensão imediata dos pagamentos e rescisão liminar, por demandar dilação probatória, embora tenha sido determinada a exibição de documentos (Id 49831927).
Citados, os réus apresentaram contestação. O Banco do Brasil (Id 55411651) arguiu sua ilegitimidade passiva, sustentando ser apenas o agente financeiro. No mérito, alegou ausência de responsabilidade pelos vícios de construção. A construtora e o sócio (Id 56007900) alegaram que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, conforme termo de recebimento assinado, atribuindo os problemas à falta de manutenção por parte do autor e ao desgaste natural.
Arguiram prejudiciais de prescrição e decadência. Audiência de conciliação infrutífera (Id 149506271). Instadas a produzir provas, as partes não manifestaram interesse na produção de laudo pericial técnico, pugnando pelo julgamento antecipado da lide.
É o relatório.
Decido.
II. FUNDAMENTAÇÃO A causa comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. A matéria controvertida é de direito e de fato, mas o acervo documental constante nos autos é suficiente para o convencimento deste juízo, sendo desnecessária a produção de outras provas. – Das questões preliminares No tocante à alegada decadência, esta não se aplica à pretensão indenizatória e resolutória decorrente de vícios construtivos graves que comprometem a segurança e solidez (cupins e infiltrações), a qual se submete a prazos prescricionais mais dilatados, restando a tese afastada.
A tese de prescrição também não prospera. O imóvel foi entregue no final de 2018 e a ação proposta em 2019, logo após a ciência dos vícios ocultos, respeitando o prazo decenal do art. 205 do CC e o quinquenal do art. 27 do CDC. Neste sentido: Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Vícios construtivos. Responsabilidade do construtor. Impugnação à gratuidade judiciária. Cerceamento de defesa. descabimento.
Inovação recursal. Dever de reparar. Recurso desprovido.I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta pela parte demandada contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando-a a reparar vícios construtivos apontados em laudo técnico, no prazo de 90 dias, sob pena de conversão em perdas e danos. A sentença também impôs à ré o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da obrigação de fazer, correspondente a R$ 24.047,06.II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. HÁ quatro questões em discussão: (i) impugnação à concessão do benefício da gratuidade judiciária à parte autora; (ii) alegação de cerceamento de defesa pela ausência de apresentação de memoriais; (iii) nulidade da sentença por ausência de formação de litisconsórcio ativo necessário; e (iv) no mérito, reconhecimento da decadência do direito de reparação e exoneração da responsabilidade pelos vícios construtivos.III.
RAZÕES DE DECIDIR3. Presume-se verdadeira a insuficiência econômica alegada para a concessão da gratuidade judiciária, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, sendo mantida a decisão que deferiu o benefício, diante da comprovação da hipossuficiência econômica da parte autora.4. Não há cerceamento de defesa pela ausência de apresentação de memoriais, uma vez que o julgamento antecipado da lide foi baseado na suficiência das provas constantes nos autos, em observância ao devido processo legal e à ampla defesa.5.
A alegação de nulidade por ausência de litisconsórcio ativo necessário configura inovação recursal, já que a matéria não foi suscitada em primeira instância, violando o princípio da preclusão.6. No mérito, a tese de decadência é afastada, pois o construtor responde pelos vícios construtivos com base no art. 618 do Código Civil, sendo o prazo de garantia de cinco anos e o prazo de prescrição decenal, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 194 do STJ, atual interpretação).7.
A responsabilidade pelo vício construtivo não foi elidida, pois a perícia comprovou que os defeitos decorrem de falhas na construção, não havendo prova de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Restam configurados os elementos da responsabilidade civil: conduta ilícita, dano e nexo de causalidade.8. A sentença que condenou a parte ré à reparação dos vícios construtivos deve ser mantida, dada a evidência dos prejuízos materiais sofridos pela parte autora, conforme perícia técnica.IV.
DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido.Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 618 e 206, § 3º, V; Código de Processo Civil, arts. 99, § 3º, e 1.026, § 2º; Código de Defesa do Consumidor, art. 26, II.ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em rejeitar as preliminares de impugnação à justiça gratuita, cerceamento de defesa e de litisconsórcio ativo necessário e, no mérito, desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. (APELAÇÃO CÍVEL, 0835365-53.2021.8.20.5001, Mag.
ERIKA DE PAIVA DUARTE TINOCO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 06/02/2025, PUBLICADO em 07/02/2025) Quanto à ilegitimidade passiva do Banco do Brasil, esta também não merece acolhimento. No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o agente financeiro não atua apenas como credor fiduciário, mas como organizador e fiscalizador do empreendimento, respondendo solidariamente por danos decorrentes de vícios de construção.
Neste sentido: DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO BRASIL. REJEIÇÃO. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE ATUOU COMO REPRESENTANTE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICAS FEDERAIS PARA A PROMOÇÃO DE MORADIA PARA PESSOAS DE BAIXA RENDA. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. MÉRITO.
PLEITO DE REFORMA DO JULGADO. NÃO ACOLHIMENTO. CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO (FISSURAS) EM IMÓVEL NOVO ADQUIRIDO PARA CONSTITUIÇÃO DE MORADIA. DEMANDANTE QUE APRESENTOU ELEMENTOS DE CONVICÇÃO SUFICIENTES PARA RESPALDAR AS ARGUMENTAÇÕES. PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE COMPROVAR FATO EXTINTIVO, MODIFICATIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR, A TEOR DO QUE DISPÕE O ART. 373, II, DO CPC.
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RÉ QUE NÃO ATUA COMO MERO AGENTE FINANCEIRO E SIM COMO REPRESENTANTE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. ABALO PSICOLÓGICO SUSCETÍVEL DE REPARAÇÃO. DANO MATERIAL E MORAL (IN RE IPSA) CONFIGURADO. DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE. PLEITO DE MINORAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO. NÃO ACOLHIMENTO. MONTANTE FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.
SENTENÇA
MANTIDA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RN. APELAÇÃO CÍVEL, 0801150-79.2020.8.20.5100, Desª. Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 26/03/2024, PUBLICADO em 31/03/2024) Ademais, tenha-se em mente que, no presente caso, o banco réu tornou-se particularmente responsável por supostamente vistoriar imóvel distinto daquele pactuado entre as partes. – Do mérito O cerne da questão de mérito consiste em verificar a existência dos alegados vícios construtivos e a responsabilidade solidária dos réus, bem como a ocorrência de erro sobre o objeto (entrega de casa distinta da vistoriada).
A relação é de consumo, enquadrando-se a construtora no papel de prestadora de serviços, e a ré no papel de consumidora, atraindo a responsabilidade objetiva prevista nos arts. 12 e 14 do CDC, bem como a inversão do ônus probatório. No caso em tela, o acervo fotográfico (Id 49430137) é contundente ao demonstrar infiltrações generalizadas severas, descolamento de pias e, principalmente, uma infestação de cupins destruindo móveis e estruturas de madeira.
Tais vícios surgiram pouco tempo após a entrega, o que afasta a tese de "desgaste natural" ou "falta de manutenção". A tese defensiva de que o autor aceitou o imóvel conforme termo de entrega não subsiste perante vícios ocultos desse porte. A infestação de cupins e a má execução hidráulica/impermeabilização não são detectáveis por leigo em vistoria perfunctória. Ademais, há indícios de vício de consentimento, uma vez que o autor aponta disparidade entre a unidade vistoriada pelo banco (nº
69) e a efetivamente entregue (nº 68). Tal fato foi comprovado tanto pela juntada do autor (Id 49430135), quanto, posteriormente, pela juntada do banco réu (Id 54446066), que realizou a vistoria na “casa do muro rosa”, conforme fotos no Id citado, e não na casa do autor. Os réus, embora oportunizados, não requereram perícia para refutar as imagens e documentos apresentados com uma avaliação contemporânea.
Pelo princípio da inversão do ônus da prova, caberia à construtora demonstrar a inexistência dos defeitos ou a culpa exclusiva do consumidor, o que não ocorreu. Desta feita, entendo pela procedência do pedido de rescisão contratual em razão do inadimplemento dos réus, que entregaram produto impróprio ao uso, com o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, os réus pagarão ao autor o valor por ele já despendido e este irá desocupar o imóvel objeto da inicial. – Dos danos morais No que tange ao pedido de danos morais, entendo que este merece prosperar.
A situação vivenciada pelo autor transborda o mero aborrecimento. Trata-se de moradia popular onde o cidadão investe suas economias e se depara com um imóvel infestado e insalubre em poucos meses. A frustração da legítima expectativa de moradia digna e a angústia de ver seu patrimônio deteriorado por cupins e umidade configuram dano moral indenizável. Neste sentido: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO BRASIL COMO AGENTE EXECUTOR E REPRESENTANTE DO FAR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que condenou os demandados solidariamente ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. HÁ três questões em discussão: a) definir se o Banco do Brasil S.A. possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida; b) estabelecer se a construtora é parte legítima e solidariamente responsável pelos defeitos do imóvel; e c) verificar a configuração dos danos materiais e morais e a adequação do quantum indenizatório fixado.III.
RAZÕES DE DECIDIR3. O agente financeiro possui legitimidade passiva quando, além do financiamento, atua como agente executor de políticas públicas habitacionais, representante do Fundo de Arrendamento Residencial, assumindo deveres de acompanhamento e garantia da obra.4. O contrato firmado no âmbito do PMCMV demonstra que o Banco do Brasil atua como representante do FAR, não se limitando à condição de mero agente financeiro, atraindo sua responsabilidade pelos vícios construtivos.5.
A construtora que integra o empreendimento responde solidariamente pelos defeitos da obra, nos termos do art. 25, §1º, do CDC e da legislação específica sobre incorporações imobiliárias.6. A solidariedade entre os integrantes da cadeia de consumo autoriza o consumidor a demandar qualquer deles, sendo desnecessária a formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal.7. A entrega do imóvel não exaure a responsabilidade do construtor ou financiador quanto à segurança e solidez da edificação, especialmente diante de vícios ocultos.8.
O laudo pericial judicial, elaborado por perito imparcial e com detalhamento técnico, comprova a existência de graves vícios construtivos decorrentes de má execução da obra.9. Não houve comprovação de mau uso ou falta de manutenção pelos adquirentes, não se desincumbindo os réus do ônus probatório que lhes competia.10. Os vícios construtivos ultrapassam o mero aborrecimento, causando frustração da legítima expectativa da casa própria e justificando a condenação por danos morais.11.
O valor fixado a título de danos morais observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não sendo ínfimo nem excessivo.IV. DISPOSITIVO12. Recursos conhecidos e desprovidos._______Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109; CDC, arts. 18 e 25, §1º; CPC, arts. 156, 373, II, e 85, §§2º e 11; CC/2002, art. 618; Lei nº 11.977/2009, art. 6º-A, III; Lei nº 4.591/1964, arts. 31 e 43.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1.522.725/PR, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 16.02.2016; STJ, AgInt no AREsp 1.041.406/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 12.06.2018; STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 30.08.2018; STJ, REsp 884.367/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 06.03.2012; STJ, REsp 590.385/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05.10.2004; STJ, REsp 1.374.284/MG, Rel.
Min. Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 27.08.2014; STF, Súmula 508.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 0801314-78.2020.8.20.5121, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 12/02/2026, PUBLICADO em 13/02/2026) Considerando a extensão do dano e o caráter punitivo-pedagógico, fixo a indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor condizente com a gravidade dos defeitos relatados.
D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Declarar a rescisão do contrato realizado entre as partes (Id 49430134), determinando que os réus, solidariamente, restituam ao autor todos os valores pagos (entrada e parcelas). Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC), a partir do trânsito em julgado desta sentença; b) tão logo, pago o valor devido, deverá o autor desocupar o imóvel objeto da inicial e será oficiado ao cartório competente para retirar o imóvel em nome dos autores, deixando-o em nome da construtora, mantida a garantia hipotecária em nome do Banco do Brasil; c) Condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, acrescida de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC), a contar da citação (art. 405 do CC), bem como correção monetária pelo IPCA, a contar da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ); Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
P.R.I. Extremoz/RN, data do sistema. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito (Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
