1ª VARA DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE
Processo nº. 0801771-47.2024.8.20.5129
(PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL)
HELIO DE ASSIS BASILIO vs. HBX ED 3 URBANISMO LTDA
SENTENÇA
Vistos etc.
HELIO DE ASSIS BASILIO ajuizou a presente ação contra HBX ED 3
URBANISMO LTDA.
Na petição inicial, a parte autora afirmou que celebrou compromisso
de compra e venda com a ré em 18 de agosto de 2022, referente ao Lote 16
da Quadra 33 do Loteamento Smart City Natal II, no valor de R$ 53.210,00,
acrescido de comissão de corretagem de R$ 3.192,60.
Narrou que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes,
solicitou administrativamente o distrato em 24/01/2024, após ter
adimplido o montante atualizado de R$ 9.830,00 (valor histórico de R$
9.621,80).
Pugnou, em sede liminar, pela suspensão da exigibilidade das parcelas
vencidas e vincendas, bem como pela abstenção/baixa de negativação em
cadastros de inadimplentes. No mérito, requereu a confirmação da tutela,
a rescisão do contrato com a devolução de 90% (ou, subsidiariamente,
80%) dos valores pagos em parcela única, com juros desde a citação e
correção desde cada desembolso, além de indenização por danos morais e
desvio produtivo no valor de R$ 8.000,00 (id. 118924872).
Instada pelo juízo (ids. 120342089 e 123679015), a parte autora
emendou a inicial comprovando a regularidade de sua representação e
hipossuficiência econômica (ids. 122423917 e 126122794).
A decisão de id. 136846139 deferiu a gratuidade da justiça e indeferiu a
tutela de urgência.
Interposto agravo de instrumento pela parte autora (nº 0817921-
67.2024.8.20.0000), o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte
deferiu a tutela recursal (id. 139171916) e, no mérito, deu provimento ao
recurso em acórdão transitado em julgado (id. 153900477).
Realizada audiência de conciliação no CEJUSC, as partes não chegaram
a um acordo (id. 143305018).
Citada, a parte ré apresentou contestação sustentando que a rescisão
se opera por culpa exclusiva do adquirente e que o contrato foi firmado
sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo plenamente
lícita a incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 com os descontos da
cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, comissão de
corretagem, encargos e tributos, além da restituição parcelada em até 12
vezes. Defendeu a ausência de conduta ilícita a ensejar indenização por
danos morais e pleiteou a incidência dos juros de mora a partir do
trânsito em julgado (id. 144650543).
A parte autora apresentou réplica impugnando os termos da
contestação e reiterando os pedidos da inicial (id. 146991459).
É o relatório.
O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art.
355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria
controvertida é essencialmente de direito e os aspectos fáticos
encontram-se devidamente comprovados pela documentação acostada
aos autos.
Inexistindo preliminares pendentes de exame, passa-se ao mérito.
A relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se aos ditames
da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), porquanto a
demandada enquadra-se no conceito de fornecedora de produtos e
serviços imobiliários e a parte autora como adquirente e destinatária final
do bem (arts. 2º e 3º do CDC).
No plano do direito intertemporal, impende assentar que o negócio
jurídico sub examine foi celebrado em 18 de agosto de 2022 (id.
118926934), atraindo a incidência das disposições materiais introduzidas
pela Lei nº 13.786/2018 na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº
6.766/1979).
É direito potestativo do promitente comprador pleitear a resolução do
compromisso de compra e venda do imóvel diante da impossibilidade de
manter os pagamentos avençados, fazendo jus à restituição parcial das
quantias desembolsadas, nos moldes da Súmula nº 543 do Superior
Tribunal de Justiça.
Com efeito, a rescisão da avença é incontroversa e decorre da
desistência voluntária do autor.
Da cláusula penal e do percentual de retenção:
O art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, com a redação conferida
pela Lei nº 13.786/2018, prevê que, em caso de resolução contratual por
fato imputado ao adquirente, poderá ser descontado dos valores pagos o
montante devido por cláusula penal e despesas administrativas "limitado a
um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato".
Contudo, a literalidade do dispositivo legal estabelece um teto máximo
e deve ser interpretada de modo harmônico com os princípios
fundamentais que regem o sistema consumerista (arts. 51, incisos II e IV, e
53 do CDC) e a cláusula geral de equilíbrio contratual e vedação ao
enriquecimento sem causa prevista no art. 413 do Código Civil.
No caso dos autos, o cálculo apresentado pela vendedora (id.
118926937) aplicou a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato
(R$ 5.477,70) cumulada com a integralidade da corretagem e despesas
tributárias, o que absorveu praticamente todo o montante adimplido pelo
comprador (R$ 9.830,00), restando-lhe a quantia irrisória de R$ 78,71.
A perda quase integral das parcelas pagas configura penalidade
manifestamente excessiva e desproporcional, especialmente
considerando que o lote retornará à disponibilidade patrimonial da
demandada para nova comercialização.
Assim, impõe-se a intervenção judicial para redução equitativa da
penalidade, adequando-a ao percentual de 20% (vinte por cento) a incidir
sobre a totalidade dos valores efetivamente desembolsados pelo autor a
título de parcelas e sinal, patamar proporcional e suficiente para ressarcir
os custos administrativos e operacionais suportados pela empreendedora.
Da comissão de corretagem:
Consoante tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento
do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP (Tema 938) e o disposto no
art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, é válida a transferência da
comissão de corretagem ao adquirente, desde que expressamente
informada com o devido destaque no instrumento contratual.
No contrato juntado aos autos, o valor da comissão de corretagem (R$
3.192,60) foi expressamente destacado no Quadro Resumo (Item VI.b – id.
118926936) e discriminado em separado do preço base do imóvel.
Tendo a rescisão ocorrido por culpa exclusiva do adquirente após a
conclusão e intermediação do negócio, é legítima a retenção da verba de
corretagem, não havendo que se falar em sua restituição.
Da taxa de fruição e débitos fiscais:
Não se aplica a taxa de fruição pretendida em sede de defesa, haja
vista tratar-se de lote de terreno não edificado (terra nua), inexistindo
prova de ocupação efetiva ou edificação no bem que justifique
remuneração pelo uso.
Ademais, autoriza-se o abatimento de eventuais débitos de IPTU ou
taxas associativas comprovadamente vencidos e não adimplidos pelo
comprador até a data da suspensão da exigibilidade contratual decorrente
da medida liminar.
Da forma de restituição, correção monetária e juros de mora:
A despeito da regra de parcelamento prevista no § 1º do art. 32-A da
Lei nº 6.766/1979, prevalece a orientação consolidada na Súmula nº 543 do
STJ e na Súmula nº 2 do TJSP quanto à necessidade de restituição imediata
e em parcela única do saldo remanescente, sob pena de impor
onerosidade excessiva ao consumidor.
O valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente desde a
data de cada desembolso, aplicando-se o índice estabelecido no contrato
(IGP-M/FGV).
No tocante aos juros moratórios, tratando-se de rescisão imobiliária
por iniciativa e culpa do comprador, o Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento no REsp nº 1.740.911/DF (Tema 1.002) de que os juros de
mora incidem unicamente a partir da data do trânsito em julgado da
sentença condenatória, haja vista a inexistência de mora anterior do
promitente vendedor.
Dos danos morais:
O pleito indenizatório por danos morais não comporta acolhimento.
A controvérsia quanto aos valores e cláusulas de retenção decorrentes
do desfazimento da avença consubstancia mero desacordo comercial e
inadimplemento contratual ordinário. Não restou demonstrada nenhuma
afronta extraordinária aos direitos da personalidade ou violação
relevante ao tempo existencial da parte autora apta a justificar a
aplicação da teoria do desvio produtivo.
Diante do exposto, confirmando a tutela recursal anteriormente
deferida, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na
petição inicial, para:
i) declarar a rescisão do Contrato Particular de Compra e Venda de
Imóvel nº 0154, celebrado entre as partes, referente ao Lote 16 da Quadra
33 do Loteamento Smart City Natal II;
ii) condenar a ré Planet HBX ED 3 Urbanismo Ltda. a restituir ao autor
Hélio de Assis Basílio, em parcela única e imediata, o montante
correspondente a 80% (oitenta por cento) da totalidade das quantias
comprovadamente pagas a título de parcelas contratuais e sinal (excluída
a comissão de corretagem de R$ 3.192,60 e admitida a retenção de 20% em
favor da ré);
iii) determinar que a quantia a ser restituída seja atualizada
monetariamente pelo IGP-M a contar de cada desembolso e acrescida de
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a incidir a partir do
trânsito em julgado desta sentença (Tema 1.002/STJ);
iv) autorizar a ré a abater do montante restitutório os débitos fiscais
de IPTU ou taxas do imóvel vencidos até a data da concessão da tutela
provisória, mediante comprovação de quitação ou pendência cadastrada
perante o Fisco municipal.
Em razão da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), condeno a
parte autora ao pagamento de 30% e a parte ré ao pagamento de 70% das
custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios
sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da
condenação a ser apurado em liquidação (art. 85, § 2º, do CPC), observada
a mesma proporção de 30% devidos ao patrono da ré e 70% devidos ao
patrono do autor, ficando suspensa a exigibilidade das verbas em relação
à parte autora por força do art. 98, § 3º, do CPC.
Com o trânsito em julgado e inexistindo requerimentos adicionais,
arquivem-se os autos com as devidas cautelas de praxe.
Publique-se. Registre-se. Intime-se.
São Gonçalo do Amarante, na data do sistema.
Juiz Odinei Draeger
