PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE GABINETE DA DESEMBARGADORA MARIA DE LOURDES AZEVÊDO Agravo de Instrumento nº 0802010-15.2024.8.20.0000 Agravante: CHB - Companhia Hipotecária Brasileira em Liquidação Extrajudicial Advogados: Diogo Pinto Negreiros (OAB/RN 6.717) e outro Agravados: Jilsen Maria Cardoso e outro Advogada: Raquel Aparecida Padovani Tesseccini (OAB/SP 149.905) Relatora: Juíza Convocada Martha Danyelle
DECISÃO
Agravo de instrumento com pedido de suspensividade interposto por Companhia Hipotecária Brasileira – CHB em face de decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Natal, que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer registrada sob o número 0845436-46.2023.8.20.5001, ajuizada por Jilsen Maria Cardoso e Antônio Marin Júnior contra a ora agravante e Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda. - ME, deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida na inicial, determinando que "seja oficiado diretamente ao Cartório do 7º Ofício de Notas desta capital/RN, para que, no prazo de 05 (cinco) dias, proceda à baixa na alienação fiduciária conferida em favor de CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA, referente a unidade imobiliária nº 704, do empreendimento ILUSION PRAIA RESIDENCE, matricula nº 68.085".
Em suas razões, a agravante, além de requerer os benefícios da justiça gratuita, trouxe os seguintes argumentos: a) o bem adquirido pelos agravados são de natureza comercial, não residencial, o que afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ; b) "autorizar a liberação do gravame de forma tão precipitada sem a devida análise documental integral da operação que o originou, acarreta a liberação da transferência para terceiros, prejudicando a garantia e em caso de improcedência da lide, inviabilizando a operação e quem sabe até trazendo terceiros estranhos ao litígio"; c) "já foi expedido pelo juízo a quo o ofício ao 7º Ofício de Registro de Imóveis de Natal para cancelamento do gravame de alienação fiduciária na matrícula individualizada do imóvel (Id. 107095073), o que comprova a urgência na determinação da revogação da decisão vergastada e a comunicação do ofício registral imediatamente para que esse se abstenha de promover qualquer ato no que se refere ao gravame de alienação fiduciária"; d) "não é juntado ao processo qualquer prova de pagamento de valores para a NAUTILUS, quiçá qualquer pagamento realizado pelos cedentes para aquela"; e) "os agravados sabiam da dívida da NAUTILUS perante o Instituição Financeira e sobre o gravame de alienação fiduciária", tendo anuído com a situação; f) "confrontando-se as datas de aquisição, quitação do contrato e valores informados pelo agravado e a data da constituição da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, prova-se que esta fora registrada bem antes da data da aquisição sem qualquer anuência da CHB".
Por fim, requereu a agravante que “seja concedido LIMINARMENTE o efeito suspensivo com a finalidade de revogar a decisão que reconheceu a ineficácia dos gravames de alienação fiduciária constituídos em favor da CHB nas matrículas 34.865 (Matrícula Mãe), e seus reflexos na matrícula individualizada 68.085 (apto 704), ambas do 7º Ofício de Notas da capital, determinando que se abstenha o tabelião de realizar qualquer ato em desfavor do gravame da alienação fiduciária na matrícula 68.085", com o provimento do recurso, ao final.
Intimada para comprovar sua hipossuficiência, a recorrente juntou documentos, porém o pedido de gratuidade judiciária restou indeferido, tendo a requerente recolhido o preparo recursal (ID 24849335/36).
É o relatório.
DECIDO. Satisfeitos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento e passo a avaliar a pretensão de sobrestamento do decisum que autorizou a baixa do gravame existente sobre a unidade imobiliária adquirida pelos agravados, mediante contrato de cessão de direitos, com a anuência expressa da Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda., que inicialmente vendeu o bem, mas com garantia fiduciária à companhia recorrente.
Pois bem. Para acolher o pedido formulado, necessário que estejam preenchidos os requisitos previstos no artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, quais sejam: risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e probabilidade de provimento do recurso. Ocorre que, após examinar o feito superficialmente, como autoriza a presente fase processual, entendo que a decisão não deve ser suspensa, pelas razões a seguir delineadas.
A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Logo, o comprador não pode ser prejudicado com a existência de possíveis pendências financeiras existentes entre a empresa Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda (vendedora do bem) e a instituição que concedeu a hipoteca para a empresa (CHB – Companhia Hipotecária Brasileira), por isso, não deve ser penalizado com a restrição hipotecária, já que cumpriu integralmente com o contrato firmado entre as partes, quitado o bem, conforme apontam os documentos acostados aos autos.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e essa Corte Potiguar já decidiram:
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.
1. Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro.
2. Ação ajuizada em 12/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ.
4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.
6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.
7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia.
8. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp 1576164/DF, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019)
EMENTA: CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. AFASTAMENTO DA LIMINAR QUE DETERMINA A BAIXA NA HIPOTECA. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO AGRAVANTE. INVIABILIDADE. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR. DEVER DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO DE ADOTAREM MEDIDAS PARA CANCELAR A HIPOTECA. REDUÇÃO DO VALOR DA ASTREINTE. INVIABILIDADE. MULTA FIXADA DE ACORDO COM OS PARÂMETROS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.
DILAÇÃO DO PRAZO ESTABELECIDO PARA O CUMPRIMENTO DA
DECISÃO
JUDICIAL. INVIABILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE QUE A BAIXA DA HIPOTECA EM QUESTÃO NÃO PODE SER FEITA NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES. - A hipoteca realizada em favor da instituição bancária que financiou a construção do empreendimento não tem eficácia perante o comprador, bem como é dever da construtora e do agente financeiro providenciar as medidas para cancelar o referido gravame. (TJRN, Agravo de Instrumento nº 0810440-92.2020.8.20.0000, Relatora: Dra.
Martha Danyelle Sant Anna Costa Barbosa – Juíza convocada, 3ª Câmara Cível, julgado em 236/02/2021, assinado em 26/02/2021) Ademais, além de estar minimamente provada a quitação da unidade, quanto à tese de que os bens são de uso comercial, e não residencial, constata-se que, na verdade, os imóveis se tratam de um flat, do que se conclui que, seja para locação ou para habitação, a finalidade em si sempre será a moradia, ainda que temporária, como evidenciado pelo próprio nome do empreendimento (Ilusion Praia Residence).
Sobre a natureza do bem (flat), confira-se o seguinte precedente: Apelação - Fornecimento de Água - Flat – Ausência de prova de que as unidades são destinadas ao exercício de atividade empresarial - Categoria residencial. Moradia é o local que se habita, quer essa habitação se faça temporária ou permanentemente - Não se faz transfigurar em outro tipo o imóvel residencial consistente de unidades condominiais denominadas flats, nos quais os habitantes, além de residirem, contam com serviços mantidos pelo condomínio para trazer facilidades à vida diária.
Recursos desprovidos. (TJSP, Apelação Cível 0018954-46.2008.8.26.0477, Relator: Lino Machado, Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 30/11/2016; Data de Registro: 01/12/2016) Tem-se, pois, que cada unidade de um condomínio de flats, ainda que alugada, continua sendo um local de moradia, ainda que provisória/temporária, diferentemente da hipótese em que a unidade é destinada à atividade empresarial, não havendo nos autos nenhum elemento nesse sentido.
Assim, ainda que considerado de natureza mista (residencial-comercial), não há prova de que o imóvel seria destinado para fins não residenciais, devendo, portanto, ser mantida a decisão agravada, conforme julgados dessa Corte de Justiça:
EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BAIXA NO GRAVAME DO IMÓVEL QUITADO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO POSSUI UTILIZAÇÃO COMERCIAL.
DECISÃO
QUE DEFERIU A RETIRADA DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE.
DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, Agravo de Instrumento 0804761-09.2023.8.20.0000, Des. Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, julgado em 25/11/2023, publicado em 27/11/2023)
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. (...) MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. GRAVAME QUE PROVOCOU IMPEDIMENTO DA ESCRITURAÇÃO DO BEM. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRESENTE DEMANDA.
QUITAÇÃO DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS ENTIDADES DEMANDADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308 DO STJ. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRN, Apelação Cível nº 0843663-10.2016.8.20.5001, Relator: Des. Cláudio Santos, 1ª Câmara Cível, Julgamento: 29.11.2018) Sendo assim, quitado o bem, a hipoteca perde a eficácia frente ao terceiro adquirente de boa-fé, sobretudo quando seu cancelamento não trará qualquer prejuízo ao credor hipotecário diante da possibilidade de substituição da garantia pela construtora devedora, o que, por sua vez, afasta o periculum in mora, requisito igualmente necessário à concessão da suspensividade vindicada.
Pelos argumentos expostos, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intimem-se os agravados para apresentar contrarrazões no prazo legal, facultando-lhes juntar cópias das peças que entenderem convenientes. Após, vista à douta Procuradoria Geral de Justiça, para emissão de parecer. Oportunamente, à conclusão.
Publique-se. Intimem-se.
Cumpra-se. Juíza Convocada Martha Danyelle Relatora
