PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 0802991-73.2026.8.20.0000 AGRAVANTE: HUGO DELEON FREITAS DE LIMA ADVOGADO: HUGO DELEON FREITAS DE LIMA AGRAVADO: MURILO DE MORAIS TORRES OTERO RELATOR: JUIZ CONVOCADO ROBERTO GUEDES
DECISÃO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por HUGO DELEON FREITAS DE LIMA contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, nos autos da execução de título extrajudicial n. 0913243-15.2025.8.20.5001 ajuizada em desfavor de MURILO DE MORAIS TORRES OTERO, indeferiu os pedidos de tutela de urgência formulados pelo exequente. Na origem, o agravante alegou que celebrou, em 28.02.2024, instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com o agravado, tendo ajustado a alienação do bem matrícula n. 29.442 pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), quantia que afirmou ter sido integralmente paga à vista, inclusive por transferência bancária realizada pelo pai do comprador, que atuava como seu procurador à época.
Aduziu que, nos termos do contrato, a posse do imóvel foi transmitida ao comprador na mesma data da celebração do ajuste, assim como lhe foram atribuídas as obrigações relativas à lavratura da escritura pública, ao registro da transferência dominial e ao pagamento das despesas correlatas, inclusive aquelas relacionadas ao imóvel perante os órgãos competentes. Afirmou que, embora o agravado tivesse iniciado procedimento administrativo perante a Secretaria Municipal de Tributação de Natal para transferência da responsabilidade tributária do imóvel, a regularização não foi concluída, motivo pelo qual o Imposto Predial e Territorial Urbano e as taxas incidentes sobre o bem relativas ao exercício de 2025 e seguintes continuaram lançados em nome do agravante.
Asseverou que, ao buscar esclarecimentos junto à Secretaria Municipal de Tributação, foi informado de que o procedimento administrativo teria sido arquivado porque a transferência da propriedade não havia sido realizada no cartório competente, o que impediria a alteração definitiva do cadastro fiscal do imóvel. Sustentou, ainda, que forneceu toda a documentação necessária para a formalização da escritura pública e para a regularização da transferência, inclusive após contato com corretora indicada pelo próprio comprador, tendo recebido confirmação de que não haveria pendência documental imputável ao vendedor.
Relatou que, posteriormente, após insistentes cobranças, recebeu minuta de escritura pública elaborada unilateralmente pela parte compradora, a qual continha cláusulas que, a seu ver, restringiam indevidamente seus direitos, especialmente porque consignava quitação ampla e irrevogável para nada mais exigir em juízo ou fora dele acerca da avença, razão pela qual se recusou a assiná-la. Defendeu que tal recusa não decorreu de resistência injustificada à conclusão do negócio, mas da tentativa de inserção de cláusulas incompatíveis com o ajuste originário, afirmando que o agravado permaneceu inadimplente quanto às obrigações contratuais de promover a transferência do imóvel e de providenciar a alteração da titularidade tributária perante o Fisco municipal.
No tocante à decisão agravada, consignou que o Juízo a quo indeferiu a tutela de urgência ao fundamento de que a convenção particular firmada entre as partes não poderia ser oposta à Fazenda Pública para modificar o sujeito passivo da obrigação tributária, nos termos do art. 123 do Código Tributário Nacional, bem como de que a ausência de escritura pública lavrada e assinada impediria, naquele momento processual, a imposição judicial de obrigação de fazer consistente no registro da propriedade e na regularização do cadastro imobiliário.
Insurgindo-se contra esse entendimento, o agravante alegou que a probabilidade do direito restou evidenciada pela própria documentação contratual e pelo reconhecimento, na decisão agravada, de que a obrigação assumida pelo agravado possuía amparo no campo civil e contratual. Afirmou que a demanda originária tramitava como execução de título extrajudicial e que, por isso, a tutela requerida poderia ser deferida desde logo, com a intimação do executado para cumprir as obrigações avençadas.
Acrescentou que a ausência de assinatura da escritura pública não constituiria obstáculo suficiente ao deferimento da medida, pois a atuação jurisdicional pretendida visaria exatamente compelir a parte devedora a outorgar o título definitivo sem a inserção de cláusulas abusivas ou restritivas de direitos não previstas no contrato originário. Também alegou estar caracterizado o perigo de dano, diante do risco de continuar figurando como responsável tributário por imóvel já alienado e quitado, com possibilidade de vir a sofrer cobranças fiscais e outros prejuízos decorrentes da manutenção do cadastro imobiliário em seu nome.
Ao final, requereu a concessão da gratuidade da justiça. No mérito recursal, pleiteou o deferimento da tutela de urgência para determinar que o agravado, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, promovesse a outorga da escritura pública sem cláusulas restritivas de direitos, realizasse o registro do imóvel no 7º Cartório de Imóveis de Natal/RN e providenciasse a transferência do Imposto Predial e Territorial Urbano e das taxas correlatas para seu nome, sob pena de multa diária.
Requereu, ainda, a expedição de ofício ao cartório competente para averbação premonitória na matrícula do imóvel, bem como a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
É o relatório. Conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, I, c/c o art. 300, ambos do Código de Processo Civil, a concessão da tutela recursal exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso em exame, os elementos constantes dos autos não evidenciam, por ora, probabilidade do direito em grau suficiente para autorizar a reforma imediata da decisão agravada.
No que concerne à pretendida transferência da titularidade do Imposto Predial e Territorial Urbano e das taxas perante a Secretaria Municipal de Tributação, impõe-se reconhecer que a obrigação contratual assumida entre vendedor e comprador não se confunde, automaticamente, com a definição do sujeito passivo da obrigação tributária perante a Fazenda Pública. O art. 123 do Código Tributário Nacional dispõe que, salvo disposição de lei em contrário, as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.
Dessa forma, ainda que o contrato particular possa produzir efeitos obrigacionais entre os contratantes, inclusive para fins de ressarcimento, perdas e danos ou cumprimento específico, ele não basta, por si só, para impor ao Fisco municipal, em sede de tutela provisória, a alteração imediata da titularidade cadastral do imóvel. A controvérsia torna-se ainda mais sensível quando se observa que a própria narrativa da parte agravante evidencia que a regularização dominial do bem não foi concluída.
Ao contrário, o recurso foi interposto justamente com o propósito de compelir o agravado a praticar os atos que, segundo o recorrente, ainda seriam necessários à formalização da escritura e ao registro da transmissão imobiliária. Em se tratando de bem imóvel, a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.
Enquanto ausente o registro imobiliário, não se aperfeiçoa, perante terceiros, a mutação dominial plena, e nessa perspectiva, a manutenção de pendências fiscais em nome do agravante pode, em tese, revelar inadimplemento contratual da parte compradora, mas não autoriza, por si só, a imposição liminar de alteração cadastral perante a Administração Tributária, sobretudo quando a própria regularização registral ainda não foi concluída.
Além disso, a decisão agravada também não merece censura ao afastar, neste momento processual, a possibilidade de impor desde logo o registro do imóvel ou a prática de atos diretamente voltados a esse resultado. Isso porque a providência recursal agora requerida passa a orbitar, de forma destacada, em torno da outorga de escritura pública sem cláusulas restritivas, tema que, além de não ter sido deduzido no primeiro grau com a mesma conformação, pressupõe análise mais aprofundada acerca do conteúdo da minuta recusada, da extensão das obrigações contratuais assumidas pelas partes e da própria imputação da mora pela não formalização do título.
Em outras palavras, o agravo não se limitou a reproduzir os pedidos originários. Ele os reelaborou, acrescentando componente qualitativamente distinto, qual seja, a exigência de outorga de escritura pública em moldes específicos, sem determinadas cláusulas. Essa modificação impede que o Tribunal, em sede de tutela recursal, conheça do tema como se estivesse apenas revendo, em termos idênticos, a decisão agravada.
Ainda que se admita a plausibilidade da narrativa do agravante quanto ao descumprimento contratual imputado ao comprador, não se mostra juridicamente seguro, em cognição sumária, deferir medida que, além de alcançar terceiros estranhos à relação contratual imediata, como a Fazenda Municipal e o serviço registral, também depende da prévia superação de controvérsias relevantes acerca da escritura pública, do título hábil ao registro e da exata conformação da obrigação exigível.
Dessa forma, a decisão agravada, ao distinguir o plano obrigacional privado da eficácia do ajuste perante o Fisco e ao reconhecer a necessidade de título formal apto ao registro imobiliário, não se mostra teratológica, nem divorciada dos elementos atualmente constantes dos autos. Saliente-se, ainda, que a circunstância de os pedidos recursais não coincidirem integralmente com aqueles formulados na petição inicial do primeiro grau enfraquece, por si só, a pretensão de reforma liminar, porque retira do agravo a necessária correspondência estrita com o objeto efetivamente decidido no primeiro grau.
Não cabe ao Tribunal, em tutela de urgência recursal, apreciar pedido substancialmente redesenhado, sobretudo quando isso importa avançar sobre matéria não enfrentada pelo Juízo a quo na exata moldura em que agora foi apresentada.
Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela de urgência recursal.
Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao presente recurso no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe a juntada dos documentos que julgar necessários (art. 1.019, II, do Código de Processo Civil). Após, abra-se vista dos autos à Procuradoria de Justiça. Por fim, retornem-me os autos conclusos.
Publique-se. Intimem-se. Natal, data da assinatura no sistema. Juiz Convocado Roberto Guedes Relator 7
