PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante Avenida Vereador Aildo Mendes da Silva, 1072, Loteamento Samburá, SÃO GONÇALO DO AMARANTE - RN - CEP: 59290-000 Contato: (84) 36739385 - Email: [email protected] Classe processual: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo n.º: 0803391-60.2025.8.20.5129 Polo ativo: JOSE FERNANDES NETO Polo passivo: CARLOS ANDRE DA SILVA
DECISÃO
Trata-se de ação de imissão na posse proposta por JOSE FERNANDES NETO em desfavor de CARLOS ANDRE DA SILVA, todos devidamente já qualificados na inicial, sob os seguintes argumentos: Alegou que, na data de 31.05.2021, firmou Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda com Cessão de Transferência de Direitos e Obrigações com o Carlos André da Silva, tendo como objeto o repasse de um apartamento localizado no Condomínio Residencial Mirantes da Lagoa, com área privativa de 45,50 m², situado na Rua Manoel Patrício de Medeiros, nº 2100, Bloco 49, Apartamento 303, Bairro Jardins, São Gonçalo do Amarante/RN, pelo valor de R$ 21.300,00 (vinte e um mil e trezentos reais), sendo R$ 12.000,00 pagos à vista e R$ 9.300,00 destinados ao pagamento de débitos preexistentes relativos a parcelas em atraso do financiamento, IPTU, água e condomínio.
Aduziu que o imóvel objeto do contrato está financiado junto à Caixa Econômica Federal, conforme Contrato nº 8555538817901, no valor total de R$ 99.990,00 (noventa e nove mil, novecentos e noventa reais), estando registrado em nome da parte autora Esclareceu que, com a celebração do contrato, Carlos André da Silva se comprometeu expressamente a assumir todas as despesas do imóvel, incluindo as parcelas do financiamento, as taxas condominiais e o IPTU.
Ressaltou, ainda, que a Cláusula Terceira do contrato previa a rescisão tácita em caso de inadimplemento de três parcelas consecutivas, sendo o bem retomado pelo vendedor. Narrou, no entanto, que o Carlos André da Silva vem descumprindo reiteradamente as obrigações assumidas, acumulando débitos em nome da parte autora que totalizam R$ 5.383,10, conforme discriminado nos documentos anexos: IPTU (R$ 2.274,75), condomínio (R$ 1.444,97) e parcelas do financiamento (R$ 1.663,38).
Em razão disso, o nome do autor foi negativado nos cadastros de inadimplentes SPC e SERASA, gerando-lhe diversos constrangimentos. Relatou que, para agravar ainda mais a situação, o Autor tomou conhecimento de que Carlos André da Silva repassou o imóvel para um terceiro, a Sra. Ellyda Thycyanne Pereira da Silva, sem a sua anuência e em desobediência ao contrato firmado entre as partes. Destacou que o imóvel, atualmente, encontra-se desocupado e com o fornecimento de água suspenso por inadimplência, conforme comprovam os extratos de débitos anexados.
Informou que, ao tentar solucionar a situação de forma amigável, o Autor procurou pessoalmente Carlos André da Silva, que se recusou a assumir os valores devidos e não apresentou qualquer disposição para devolver o imóvel, mantendo-se inerte diante das cobranças e notificações que continuam sendo emitidas em nome do Autor. Por fim, destacou que o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal já se encontra em fase prévia de execução extrajudicial, tendo o Autor sido notificado para quitar o débito no prazo de 5 (cinco) dias úteis, sob pena de consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
Diante do inadimplemento contratual e da conduta negligente e abusiva do Réu, não restou alternativa ao Autor senão buscar a tutela jurisdicional do Estado, requerendo o desfazimento do negócio jurídico, a retomada da posse do imóvel e a reparação pelos danos materiais e morais sofridos Por fim, requereu, em fase de tutela de urgência de caráter antecipatório, a ordem de desocupação do imóvel com a imissão do autor na posse do bem.
Determinada a emenda à inicial ao Id. 164135553, o autor pugnou pela concessão do benefício da gratuidade judiciária, por preencher os requisitos legais, a inclusão de Éllyda Thycyanne Pereira da Silva no polo passivo e a apreciação do pedido de tutela de urgência (Id. 164534323). Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
DECIDO. Inicialmente, considerando que não há óbice para a concessão de gratuidade judiciária e o suposto repasse indevido do imóvel objeto dos autos à Sra. Éllyda Thycyanne Pereira da Silva, mostra-se necessária a sua inclusão no polo passivo, recebo a emenda à inicial, considerando que atende aos requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, encontrando-se presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de desenvolvimento válido e regular do processo, bem assim as condições da ação.
Com efeito, defiro o requerimento de justiça gratuita. No que tange à tutela de urgência, a teor do disposto no art. 300 do CPC, será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser concedida antecipadamente quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (§ 3º, do art. 300, do CPC).
Como se vê, os requisitos essenciais para o deferimento da tutela de urgência de natureza antecipatória são, cumulativamente, (1) a evidência da probabilidade do direito, (2) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, e (3) que a decisão seja reversível. A evidência da probabilidade do direito não é aquela que conduz à verdade plena, absoluta, o que só é viável após uma cognição exauriente, mas sim prova com boa dose de credibilidade, que forneça ao juiz elementos robustos para formar sua convicção (provisória).
O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo que justifica a antecipação da tutela antecipatória, por sua vez, é aquele risco de dano concreto (certo), e não hipotético ou eventual, decorrente de mero temor subjetivo da parte; bem como um dano atual, que está na iminência de acontecer ou acontecendo. Quanto à probabilidade do direito, consigne-se que a ação de imissão de posse tem natureza petitória, protegendo o direito à posse do titular do domínio, que jamais a exerceu, com base no direito de sequela previsto no art. 1.228, do Código Civil: Art. 1.228.
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Com efeito, a ação de imissão de posse é, tradicional e doutrinariamente, classificada como sendo de natureza real e petitória, tendo por objetivo a aquisição da posse fundada no direito de propriedade, assegurada em lei ou em contrato. É real, porque o bem é o objeto do pedido.
Quem tem ação de imissão na posse, portanto, tem direito à coisa, e não ao cumprimento de uma obrigação. Nesta medida, a ação de imissão de posse é ajuizada por quem adquire o domínio contra quem tem o dever de lhe transmitir a posse. Em outras palavras, a ação de imissão de posse somente se justifica quando o legítimo proprietário fica impedido de tomar a posse do bem, ou seja, é uma ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título.
Assim, o objetivo da imissão na posse é consolidar a propriedade. Destaco, por oportuno, que no contrato de cessão e transferência de imóvel financiado incide hipoteticamente no instituto da assunção de dívida, segundo o qual um terceiro se obriga perante o credor a efetuar a prestação devida por outrem. O instituto da assunção é uma forma de transferência das obrigações a um terceiro, chamado de assuntor, e é considerado um negócio jurídico bilateral, visto que, para ser realizado é necessário a anuência do credor, para que o devedor transfira sua obrigação a outrem, fazendo com que a cessão seja eficaz, não podendo ser realizada sem a dita anuência (art. 299, CC).
Nos financiamentos imobiliários, em regra, a regularização da situação jurídica do cedente e do assuntor junto ao agente financeiro demanda a quitação do financiamento em nome do cedente, bem como a correlata liberação da garantia, com a subsequente formalização do contrato de compra e venda combinada com a aprovação de novo financiamento em nome do assuntor, supondo que este tenha a necessidade de realizar pagamentos parcelados e financiados pelo agente financeiro, com a constituição de nova garantia.
A prática dos chamados "contratos de gaveta" em compra e venda de imóvel mediada por financiamento por instituições financeiras é aquela pela qual o mutuário original transmite a terceiro o imóvel e a responsabilidade pelo pagamento da dívida contratada com o agente financeiro mutuante, sem a ciência e o consentimento do mesmo. O credor passa a receber os pagamentos sem necessariamente se dar conta de que foram realizados por terceiro.
O contrato firmado nestas condições pode prejudicar o credor mutuante, uma vez que este não teve a oportunidade de avaliar a renda e as condições de solvência do terceiro que assume a dívida. A prática pode prejudicar o próprio mutuário cedente, que corre o risco de ter seu nome inscrito em cadastros de proteção ao crédito caso o novo devedor se torne inadimplente, e pode prejudicar, ainda, o próprio assuntor que pode ser considerado parte ilegítima para pleitear administrativamente ou em juízo a revisão do contrato, a suspensão de execução extrajudicial do imóvel, entre inúmeras outras hipóteses, como a discutida na presente ação.
Na situação dos autos, pelo contrato de Id. 16020434, a posse do imóvel foi cedida e transferida com todos os direitos e obrigações decorrentes para a parte ré Carlos André da Silva, contudo, em razão do não pagamento de obrigações vencidas, a parte autora ajuizou a presente demanda com o intuito de desocupação do imóvel, conforme previsto na cláusula terceira do referido contrato. Analisando a documentação apresentada, observo que o autor é o inequívoco proprietário do imóvel em questão, ainda que tenha natureza jurídica resolúvel, obtida segundo contrato de financiamento (ID num.160204351), não podendo nada a ele ser oposto, ao menos sumariamente, para impedir o exercício do direito demonstrado por esse título, dado que se trata de direito expressamente contemplado pela lei.
Restou demonstrado nos autos a relação jurídica existente entre o autor e André da Silva desde 31/05/2021 (Id. 160204334), diante do contrato particular de cessão e transferência de direitos sobre imóvel financiado junto ao SFH (contrato de gaveta), no qual consta expressamente na cláusula terceira que a falta de pagamentos das prestações de no máximo 03 (três) prestações por parte do comprador ocasionará a quebra do contrato de forma tácita.
Consta, ainda, que não sendo a situação do débito resolvida no máximo de 30 (trinta) dias após o vencimento das 03 (três) parcelas, o comprador sujeita-se à retomada da posse ao vendedor, perdendo todas os valores contidos no contrato em favor do então vendedor. Outrossim, consta que André da Silva deixou de adimplir as parcelas do financiamento e os demais cargos incidentes - obrigações assumidas na avença, como o pagamento do financiamento desde abril de 2025 (Id. 160204335); pagamento das taxas condominiais desde dezembro de 2024 (Id. 160204336); pagamento do IPTU, desde o ano de 2021 (Id. 160204339); e o pagamento das contas de água desde fevereiro de 2025 (Id. 160204344).
Nesse aspecto, aliás, foi informado o repasse do imóvel para Éllyda Thycyanne Pereira da Silva, inclusive, parte das despesas atrasadas do imóvel encontra-se em seu nome. Ademais, o autor comprovou ter sido inscrito no SPC/SERASA pela Caixa Econômica em 15/06/2025 (Id. 160204340), inclusive, com notificação extrajudicial de que o contrato encontrava-se em prévia execução extrajudicial (Id. 160204345), o que o fez negociar as parcelas do financiamento (Id. 160204335).
Por sua vez, o perigo de dano irreparável se verifica na perpetuação do alijamento do autor da propriedade por ele adquirida, sofrendo contínuo prejuízo patrimonial, em razão da recusa dos demandados em restituir o imóvel, ficando injustamente impedido de usufruir do bem. Logo, é evidente o direito da parte autora de se imitir na posse do imóvel que é de sua propriedade, ressaltando que eventual direito dos demandados não obsta, em linha de princípio, o direito da proprietário de boa-fé.
Nesses moldes, presentes que estão os pressupostos necessários à concessão da tutela de urgência, notadamente amparada na prova da propriedade do imóvel arrematado, impositivo o seu deferimento. Por tais motivos, presentes os requisitos do art. 300, CPC, DEFIRO o pedido liminar formulado para AUTORIZAR a imissão provisória do autor na posse do imóvel descrito em inicial. EXPEÇA-SE mandado de imissão na posse, determinando aos requeridos e eventuais terceiros que desocupem o bem no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de desocupação forçada.
Nos termos do art. 334 do CPC, é determinado ao Juiz o aprazamento de audiência preliminar de conciliação ou de mediação para fins de abertura do processo civil comum. Nestes termos, promova-se o aprazamento de audiência de conciliação ou de mediação, a ser realizada com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, intimando-se a parte autora, bem como se citando a demandada, em até 20 (vinte) dias, contados da data aprazada.
Nos atos de intimação deverão constar a informação de que cabe às partes comparecer à audiência de conciliação, pessoalmente ou por meio de representante munido de procuração com poderes específicos para negociar a transigir, sendo a ausência injustificada considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sancionada com multa de até 2% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa.
Finalmente, cientifiquem-se os demandados de que, em sendo o caso de aprazamento da audiência, poderá contestar a ação em 15 (quinze) dias, contados da conciliação, conforme art. 335, I, do CPC, ou, sendo o caso de ser retirado o feito de pauta, de que deverá ser imediatamente intimado para oferecimento da contestação, em igual prazo. Infrutífera a tentativa de conciliação e decorrido o prazo para contestação, ou, ainda, caso apresentada a contestação e não realizada a audiência, intime-se a parte autora para se manifestar, em 15 (quinze) dias, conforme o caso:
I – Havendo revelia, deverá informar se quer produzir mais provas ou se concorda com o julgamento antecipado;
II – Havendo contestação, se o réu alegar fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito autoral, deverá se manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais;
III – Formulada reconvenção com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta pertinente. Após, intimem-se as partes para, no prazo comum de 10 (dez) dias, informarem se ainda têm provas a produzir, especificando-as, caso positivo. Caso se trate de provas documentais, as partes devem juntar os documentos no referido prazo, ouvindo-se a parte contrária em cinco dias. Após, faça-se conclusão para os fins do art. 354/357 do CPC.
Sem prejuízo, considerando a instituição dos Juízos 100% Digitais por intermédio da Resolução n.º 345 de 09 de outubro de 2020 do CNJ, e, dada a regulamentação local dada pela Resolução n.º 22 de 16 de junho de 2021 – TJ/RN, a qual admite modalidade de procedimento na qual todos os atos processuais, inclusive audiências e sessões de julgamento, serão realizadas sem necessidade de comparecimento presencial das partes ou dos advogados e procuradores, mediante manifestação de vontade destes, INTIMEM-SE as partes para que informem nestes autos, no prazo de 10 (dez) dias, o seu interesse no trâmite exclusivamente eletrônico do feito, mediante adesão ao Juízo 100% Digital.
Caso ambas as partes envolvidas manifestem-se favoravelmente à adoção do Juízo 100% Digital, deverá a Secretaria inserir a movimentação em local próprio do Sistema PJe, cabendo às partes, já no ato da sua manifestação positiva, informar endereço eletrônico e linha telefônica móvel celular para fins de competentes comunicações processuais. Advirta-se de que, caso optem pelo Juízo 100% Digital, todos os atos processuais serão exclusivamente praticados por meio eletrônico e remoto por intermédio da rede mundial de computadores, de modo que se exigem das partes constantes atualizações dos seus canais eletrônicos de comunicação para fins de eventual envio de links e demais atos de intimação, cabendo retratação da escolha uma única vez, até a prolação da sentença, mediante petição incidental nos autos.
Saliente-se, enfim, que, até ulterior determinação específica do CNJ e/ou do Poder Judiciário Estadual, o horário de atendimento eletrônico é idêntico ao horário de atendimento presencial do Tribunal, de modo que o advogado que demonstrar interesse em ser atendido virtualmente pelo magistrado deve enviar mensagem ao e-mail desta unidade jurisdicional, conforme lista de endereços eletrônicos disponibilizada no sítio da unidade judiciária, ou realizar solicitação por meio de outro canal institucional disponibilizado para essa finalidade, com indicação do número do processo a que se refere o atendimento, nome completo do advogado, número da inscrição na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e número de telefone móvel.
Acaso as partes, apesar de intimadas, não manifestem a opção pela adoção ou não do Juízo 100% Digital, renove-se a intimação, no mesmo prazo de 10 (dez) dias, para assim manifestar-se, advertindo-as de que a repetição da inércia importará aceitação tácita (art. 3º, §4º, Resolução n.º 345 de 09 de outubro de 2020 do CNJ). Sem prejuízo das diligências, à secretária judiciária para incluir ÉLLYDA THYCYANNE PEREIRA DA SILVA no polo passivo no cadastro destes autos no PJE, conforme a qualificação indicada ao Id. 164534323.
Cumpra-se seguidamente conforme o caso. P.I. SÃO GONÇALO DO AMARANTE/RN, data do sistema. TATHIANA FREITAS DE PAIVA MACEDO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente conforme Lei n.º 11.419/2006)
