PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante Avenida Vereador Aildo Mendes da Silva, 1072, Loteamento Samburá, SÃO GONÇALO DO AMARANTE - RN - CEP: 59290-000 Contato: (84) 36739385 - Email: [email protected] Classe processual: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Processo n.º: 0803535-34.2025.8.20.5129 Polo ativo: WANIELE BEZERRA DE SOUZA ARAUJO e outros Polo passivo: MARIA LINDIANE DE SOUSA
DECISÃO
Trata-se de ação ordinária c/c tutela de urgência ajuizada por Waniele Bezerra de Souza Araújo e Marinaldo da Silva Araújo em face de Maria Lindiane de Sousa, todos com qualificação nos autos. Em síntese, aduzem a ocorrência de circunstâncias imprevisíveis e extraordinárias, além de condutas desleais da ré, que justificam a rescisão contratual de cessão sobre imóvel financiado, na modalidade contrato gaveta.
Acrescentaram que foram surpreendidos com a informação de venda do imóvel, com as exigências de que os depósitos fossem realizados diretamente em conta pessoal da ré e que refinanciassem o imóvel em seus nomes. Contudo, alegam que não possuem condições financeiras para arcar com os custos exigidos para o refinanciamento junto à Caixa Econômica Federal e, apesar das tentativas extrajudiciais de solução, não chegaram a um consenso quanto a rescisão contratual.
Com esse arrazoado, em sede de tutela de urgência, pugnam pela suspensão de qualquer ato de reintegração de posse, despejo ou alienação do imóvel; a proibição da ré de alienar, prometer venda ou negociar o imóvel com terceiros, bem como que seja compelida a enviar, até o julgamento, os boletos bancários da Caixa Econômica Federal aos Autores, para evitar inadimplemento e risco de leilão, sob pena de multa diária.
Subsidiariamente, pugna por autorização para efetuar o depósito judicial mensal das parcelas do financiamento. Foi deferida a justiça gratuita e postergada a apreciação da liminar (Id. 169881142). Por sua vez, a ré manifestou-se pelo indeferimento da tutela de urgência, por ausência dos requisitos legais (Id. 170819207). Ato contínuo, os autores, peticionaram requerendo o reconhecimento da intempestividade da manifestação da ré, o indeferimento dos benefícios da gratuidade judiciária e a análise do pedido de tutela de urgência (Id. 171417862).
É o breve relato.
Decido. De plano, defiro o pedido de habilitação da Defensoria Pública ao Id. 170819207. Destaco, por oportuno, que o referido órgão goza de prazo processual em dobro, bem como a sua manifestação acerca da tutela pleiteada pela parte autora não ocasiona nenhum prejuízo a parte, em razão da natureza própria da medida. Outrossim, o contraditório e a ampla defesa serão oportunizados em sede de contestação e réplica.
Desse modo, eventual análise acerca do preenchimento do benefício da gratuidade judiciária será analisado no momento processual cabível, notadamente, após réplica. No que tange à tutela de urgência, a teor do disposto no art. 300 do CPC, será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser concedida antecipadamente quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (§ 3º, do art. 300, do CPC).
Como se vê, os requisitos essenciais para o deferimento da tutela de urgência de natureza antecipatória são, cumulativamente, (1) a evidência da probabilidade do direito, (2) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, e (3) que a decisão seja reversível. A evidência da probabilidade do direito não é aquela que conduz à verdade plena, absoluta, o que só é viável após uma cognição exauriente, mas sim prova com boa dose de credibilidade, que forneça ao juiz elementos robustos para formar sua convicção (provisória).
O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo que justifica a antecipação da tutela antecipatória, por sua vez, é aquele risco de dano concreto (certo), e não hipotético ou eventual, decorrente de mero temor subjetivo da parte; bem como um dano atual, que está na iminência de acontecer ou acontecendo. Na hipótese dos autos, trata-se de tutela de urgência de natureza antecipada que visa resguardar a sua situação possessória e patrimonial dos autores enquanto perdurar a demanda.
Em juízo de cognição sumária, entendo que não se encontram suficientemente demonstrados os requisitos legais para a concessão da tutela. A relação jurídica existente entre as partes é um contrato particular de compra e venda em forma de repasse de imóvel financiado junto ao SFH (contrato gaveta), desde 2021 (Id. 160899621 e Id. 170819216). Desse modo, a ré é a inequívoca proprietária do imóvel em questão, ainda que tenha natureza jurídica resolúvel, obtida segundo contrato de financiamento, não podendo, ao menos neste juízo de cognição sumária, ser obstado o exercício do direito decorrente do título de propriedade, expressamente amparado pela lei..
Aliás, a situação em apreço amolda-se, em tese, ao instituto da assunção de dívida, segundo o qual um terceiro se obriga perante o credor a efetuar a prestação devida por outrem. O instituto da assunção é uma forma de transferência das obrigações a um terceiro, chamado de assuntor, e é considerado um negócio jurídico bilateral, visto que, para ser realizado é necessário a anuência do credor, para que o devedor transfira sua obrigação a outrem, fazendo com que a cessão seja eficaz, não podendo ser realizada sem a dita anuência (art. 299, CC).
Nos financiamentos imobiliários, em regra, a regularização da situação jurídica do cedente e do assuntor junto ao agente financeiro demanda a quitação do financiamento em nome do cedente, bem como a correlata liberação da garantia, com a subsequente formalização do contrato de compra e venda combinada com a aprovação de novo financiamento em nome do assuntor, supondo que este tenha a necessidade de realizar pagamentos parcelados e financiados pelo agente financeiro, com a constituição de nova garantia.
A prática dos chamados "contratos de gaveta" em compra e venda de imóvel mediada por financiamento por instituições financeiras é aquela pela qual o mutuário original transmite a terceiro o imóvel e a responsabilidade pelo pagamento da dívida contratada com o agente financeiro mutuante, sem a ciência e o consentimento do mesmo. O credor passa a receber os pagamentos sem necessariamente se dar conta de que foram realizados por terceiro.
O contrato firmado nestas condições pode prejudicar o credor mutuante, uma vez que este não teve a oportunidade de avaliar a renda e as condições de solvência do terceiro que assume a dívida. A prática pode prejudicar o próprio mutuário cedente, que corre o risco de ter seu nome inscrito em cadastros de proteção ao crédito caso o novo devedor se torne inadimplente, e pode prejudicar, ainda, o próprio assuntor que pode ser considerado parte ilegítima para pleitear administrativamente ou em juízo a revisão do contrato, a suspensão de execução extrajudicial do imóvel, entre inúmeras outras hipóteses, como a discutida na presente ação, em que o autor pleiteia a emissão de certidão de quitação do financiamento e a liberação da garantia real constante na matrícula do imóvel.
Nesses moldes, adentrando a narrativa fática, os autores alegam que, durante o período da pandemia, as parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal sofreram redução, entretanto, tal informação foi omitida pela ré. Após tal período, as parcelas do financiamento tornaram-se substancialmente elevadas, passando de R$ 307,99, em 20 de abril de 2021, para R$ 423,76, em 20 de agosto de 2021, o que inviabilizou o cumprimento integral das obrigações contratuais.
Acrescentaram que foram surpreendidos com a informação de venda do imóvel, com as exigências de que os depósitos fossem realizados diretamente em sua conta pessoal e que refinanciassem o imóvel em seus nomes. Contudo, não possuem condições financeiras para arcar com os custos exigidos para o refinanciamento junto à Caixa Econômica Federal. Apesar das tentativas extrajudiciais de solução, não chegaram a um consenso quanto a rescisão contratual.
Com efeito, a matéria em deslinde se confunde ao próprio mérito, uma vez que, na cláusula quinta, os contratantes estabeleceram que o comprador assumirá todas as obras e reforma necessária para a moradia do imóvel, isentando o vendedor de todos e quaisquer ônus financeiros ou de materiais necessários, além de regulamentação para quebra de contrato em caso de inadimplemento de 03 (três) prestações consecutivas, com perda dos valores pagos e das benfeitorias, conforme cláusula sétima.
Ademais, há regulamentação do arrependimento e desistência, com a fixação de multa para a parte que der causa a quebra de contrato, conforme cláusulas oitava à décima primeira (ID. 160899621 e Id. 170819216). Assim, ausente a probabilidade do direito. Por outro lado, o longo lapso entre os fatos narrados e a data da propositura da ação de origem, de modo que, ao menos nesse momento processual, conclui-se pela ausência do perigo da demora.
Para além das alegações apresentadas pelas partes, em razão da natureza contratual, mostra-se juridicamente inadequada a concessão de tutela que importe em suspensão absoluta de qualquer ato de reintegração de posse, despejo ou alienação do imóvel, haja vista o eventual interesse da Caixa Econômica Federal. Ademais, impõe-se a preservação do status quo, como medida de prudência judicial, até o completo esclarecimento da situação, resguardando-se a utilidade do provimento final e a efetividade da prestação jurisdicional, bem como evitando o acirramento do litígio e a prática de atos irreversíveis.
Diante do exposto, ausentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC, INDEFIRO a tutela de urgência pleiteada ao Id. 160899609. À secretária judiciária deverá habilitar a Defensoria Pública no polo passivo, conforme requerido ao Id. 170819207. Nos termos do art. 334 do CPC, é determinado ao Juiz o aprazamento de audiência preliminar de conciliação ou de mediação para fins de abertura do processo civil comum.
Nestes termos, promova-se o aprazamento de audiência de conciliação ou de mediação, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, intimando-se a parte autora, bem como se citando a demandada, por mandado em até 20 (vinte) dias, contados da data aprazada. Advirta-se de que cabe às partes comparecer à audiência de conciliação, pessoalmente ou por meio de representante munido de procuração com poderes específicos para negociar a transigir, sendo a ausência injustificada considerada ato atentatório à dignidade da justiça, sancionada com multa de até 2% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa.
Finalmente, cientifique-se o demandado de que, em sendo o caso de aprazamento da audiência, poderá contestar a ação em 15 (quinze) dias, contados da conciliação, conforme art. 335, I, do CPC, ou, sendo o caso de ser retirado o feito de pauta, de que deverá ser imediatamente intimado para oferecimento da contestação, em igual prazo. Infrutífera a tentativa de conciliação e decorrido o prazo para contestação, ou, ainda, caso apresentada a contestação e não realizada a audiência, intime-se a parte autora para se manifestar, em 15 (quinze) dias, conforme o caso:
I – Havendo revelia, deverá informar se quer produzir mais provas ou se concorda com o julgamento antecipado;
II – Havendo contestação, se o réu alegar fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito autoral, deverá se manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais;
III – Formulada reconvenção com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta pertinente. Após, intimem-se as partes para, no prazo comum de 10 (dez) dias, informarem se ainda têm provas a produzir, especificando-as, caso positivo. Caso se trate de provas documentais, as partes devem juntar os documentos no referido prazo, ouvindo-se a parte contrária em cinco dias. Após, faça-se conclusão para os fins do art. 354/357 do CPC.
Sem prejuízo, considerando a instituição dos Juízos 100% Digitais por intermédio da Resolução n.º 345 de 09 de outubro de 2020 do CNJ, e, dada a regulamentação local dada pela Resolução n.º 22 de 16 de junho de 2021 – TJ/RN, a qual admite modalidade de procedimento na qual todos os atos processuais, inclusive audiências e sessões de julgamento, serão realizadas sem necessidade de comparecimento presencial das partes ou dos advogados e procuradores, mediante manifestação de vontade destes, INTIMEM-SE as partes para que informem nestes autos, no prazo de 10 (dez) dias, o seu interesse no trâmite exclusivamente eletrônico do feito, mediante adesão ao Juízo 100% Digital.
Caso ambas as partes envolvidas manifestem-se favoravelmente à adoção do Juízo 100% Digital, deverá a Secretaria inserir a movimentação em local próprio do Sistema PJe, cabendo às partes, já no ato da sua manifestação positiva, informar endereço eletrônico e linha telefônica móvel celular para fins de competentes comunicações processuais. Advirta-se de que, caso optem pelo Juízo 100% Digital, todos os atos processuais serão exclusivamente praticados por meio eletrônico e remoto por intermédio da rede mundial de computadores, de modo que se exigem das partes constantes atualizações dos seus canais eletrônicos de comunicação para fins de eventual envio de links e demais atos de intimação, cabendo retratação da escolha uma única vez, até a prolação da sentença, mediante petição incidental nos autos.
Saliente-se, enfim, que, até ulterior determinação específica do CNJ e/ou do Poder Judiciário Estadual, o horário de atendimento eletrônico é idêntico ao horário de atendimento presencial do Tribunal, de modo que o advogado que demonstrar interesse em ser atendido virtualmente pelo magistrado deve enviar mensagem ao e-mail desta unidade jurisdicional, conforme lista de endereços eletrônicos disponibilizada no sítio da unidade judiciária, ou realizar solicitação por meio de outro canal institucional disponibilizado para essa finalidade, com indicação do número do processo a que se refere o atendimento, nome completo do advogado, número da inscrição na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e número de telefone móvel.
Acaso as partes, apesar de intimadas, não manifestem a opção pela adoção ou não do Juízo 100% Digital, renove-se a intimação, no mesmo prazo de 10 (dez) dias, para assim manifestar-se, advertindo-as de que a repetição da inércia importará aceitação tácita (art. 3º, §4º, Resolução n.º 345 de 09 de outubro de 2020 do CNJ).
Cumpra-se seguidamente conforme o caso. SÃO GONÇALO DO AMARANTE/RN, data do sistema. MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juíza de Direito Designada (documento assinado digitalmente conforme Lei n.º 11.419/2006)
