0804920-12.2023.8.20.5121

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Processo nº.: 0804920-12.2023.8.20.5121 Autora: LIANE SYBELLE GONDIM ALVES Réu: Incorplan - Incorporações Ltda. Sentença Trata-se de Embargos de Declaração com pedido de efeitos modificativos, opostos por INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA. contra a sentença de ID nº 192020715, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por LIANE SYBELLE GONDIM ALVES.

A sentença reconheceu que a autora adquiriu diretamente da requerida, em 04/11/2022, o lote nº 97 da Quadra 04 do empreendimento Fazenda Real III, quando ainda inexistia registro da incorporação imobiliária, que somente veio a ser regularizado no curso da demanda. Em razão disso, condenou a requerida ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, correspondente a 50% da quantia efetivamente recebida da autora, além de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00.

A embargante sustenta, em síntese, a existência de omissões e insuficiência de fundamentação quanto: (i) aos efeitos jurídicos do Termo de Ciência firmado pela autora; (ii) à interpretação teleológica e sistemática do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64; (iii) à denominada “derrotabilidade” da incidência da sanção diante das circunstâncias do caso; (iv) à proporcionalidade da penalidade e à vedação ao enriquecimento sem causa; (v) às consequências práticas da decisão, à luz da LINDB; e (vi) à caracterização concreta dos danos morais.

Requer o saneamento dos vícios e, atribuindo-se efeitos infringentes aos aclaratórios, a improcedência das pretensões anteriormente acolhidas. Requer, ainda, o prequestionamento dos dispositivos indicados na petição. A parte embargada foi intimada para se manifestar, mas deixou transcorrer o prazo sem apresentar contrarrazões. Os embargos foram certificados como tempestivos.

É o relatório.

Decido. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão sobre ponto ou questão acerca da qual deveria se pronunciar o julgador, bem como corrigir erro material. No caso, os vícios apontados não justificam a alteração do julgamento.

1. Termo de Ciência e incidência da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 Não procede a alegação de ausência de enfrentamento do Termo de Ciência firmado pela autora. A sentença embargada examinou expressamente a questão ao consignar que “não procede a alegação defensiva de que eventual ciência da autora acerca da situação registral afastaria a multa legal”, acrescentando que a exigência de prévio registro da incorporação constitui norma de ordem pública e que, por isso, “não [pode] ser afastada por declaração contratual ou termo de ciência”.

Portanto, não houve silêncio sobre a questão. Houve solução contrária à tese defendida pela requerida. A circunstância de a adquirente ter conhecimento da ausência do registro não altera a premissa jurídica adotada no julgamento: a infração considerada pela sentença decorreu da própria comercialização realizada pela incorporadora antes do registro exigido pela Lei nº 4.591/64. Nessa perspectiva, o Termo de Ciência pode demonstrar que a adquirente tinha conhecimento da situação registral, mas, segundo a fundamentação adotada no julgamento, não possui aptidão para tornar lícita a comercialização realizada em desacordo com requisito legal considerado cogente.

Também não há contradição interna nesse ponto. A sentença reconheceu expressamente que a finalidade da exigência legal compreende a proteção da segurança jurídica e da transparência das informações e, na sequência, concluiu que a ciência individual da adquirente não afasta a incidência da norma. O que pretende a embargante, ao invocar interpretação teleológica, boa-fé objetiva e a denominada derrotabilidade da norma, é obter conclusão jurídica diversa daquela expressamente adotada no pronunciamento embargado.

Tal pretensão extrapola os limites integrativos dos embargos de declaração.

2. Proporcionalidade, enriquecimento sem causa e consequências práticas da decisão A embargante sustenta ainda que a incidência da multa deveria ser afastada diante das peculiaridades do caso, especialmente porque a autora tinha ciência da situação registral, permaneceu no negócio, exerceu a posse do imóvel e teria usufruído de sua valorização, invocando os princípios da proporcionalidade, razoabilidade, vedação ao enriquecimento sem causa e os arts. 20 e seguintes da LINDB.

Também nesse ponto os argumentos não conduzem à modificação do julgado. A sentença adotou como premissa que a sanção decorre objetivamente da negociação realizada diretamente pela incorporadora antes do registro e consignou expressamente que a regularização posterior não descaracteriza a infração, pois esta se consumou no momento da comercialização realizada sem observância do requisito legal. Assim, as circunstâncias posteriores relativas à manutenção do contrato, à posse do imóvel ou à posterior regularização do empreendimento não alteram, dentro da linha decisória adotada, o fato gerador da sanção reconhecida na sentença.

Tampouco a invocação das consequências práticas da decisão autoriza, em sede de embargos declaratórios, a substituição da interpretação jurídica adotada por outra mais favorável à embargante. A fundamentação judicial deve considerar as consequências juridicamente pertinentes da solução adotada, mas isso não significa afastar comando legal cuja incidência foi reconhecida precisamente a partir dos fatos considerados provados no processo.

Portanto, as teses invocadas não evidenciam omissão, obscuridade ou contradição, mas inconformismo quanto à interpretação jurídica adotada, cuja revisão deverá ser buscada pela via recursal adequada.

3. Danos Morais. Quanto aos danos morais, cabe apenas esclarecer a fundamentação, sem modificação do resultado. A sentença não reconheceu o dano moral exclusivamente pela existência abstrata de inadimplemento contratual. Considerou a situação específica descrita nos autos: aquisição de imóvel diretamente da incorporadora quando o empreendimento ainda não possuía registro da incorporação, manutenção dessa situação irregular durante período prolongado e consequente insegurança quanto à regularização jurídica do empreendimento.

Registrou, ainda, que a regularização somente ocorreu posteriormente, no curso do processo. Foi nesse contexto que se entendeu ultrapassada a esfera do mero dissabor cotidiano, fixando-se a indenização em R$ 3.000,00. A embargante sustenta que a autora permaneceu vinculada ao negócio, exerceu a posse, edificou sobre o lote e não demonstrou restrição concreta decorrente da falta do registro. Tais circunstâncias traduzem argumentação destinada à revisão da valoração jurídica realizada na sentença, e não vício intrínseco do pronunciamento.

De todo modo, para fins de integração, esclareço que o dano extrapatrimonial reconhecido decorreu da situação de insegurança jurídica experimentada pela adquirente em razão da comercialização realizada diretamente pela incorporadora sem o registro legalmente exigido, situação que persistiu até a regularização ocorrida no curso da demanda. Esse conjunto de circunstâncias foi considerado, no caso concreto, suficiente para ultrapassar o mero inadimplemento contratual.

O esclarecimento ora prestado integra a fundamentação da sentença, sem produzir alteração em seu dispositivo.

4. Prequestionamento Por fim, o mero propósito de prequestionamento não dispensa a presença de alguma das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. De toda forma, ficam expressamente enfrentadas, nos limites necessários à solução dos embargos, as questões suscitadas pela embargante relativas aos arts. 113, 187, 422, 884 e 927 do Código Civil; arts. 20 e seguintes da LINDB; arts. 32 e 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64; e arts. 489, § 1º, IV, 1.022 e 1.025 do CPC, sem que sua invocação altere a conclusão anteriormente adotada.

O pedido de prequestionamento desses dispositivos consta expressamente dos aclaratórios.

Ante o exposto, NÃO ACOLHO os embargos de declaração opostos por INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA., por inexistirem omissão, obscuridade, contradição ou erro material capazes de alterar o julgamento, prestando apenas os esclarecimentos acima quanto à fundamentação relativa aos danos morais, sem efeitos infringentes. Mantém-se, em todos os seus demais termos, a sentença de ID nº 192020715. Dou esta por publicada.

Intimem-se.

Cumpra-se. Macaíba, data do sistema. Assinatura eletrônica (artigo 1º, III, "a", da Lei nº 11.419/06) MARINA MELO MARTINS ALMEIDA Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Contato: (84) 36739425 - E-mail: [email protected] Autos n. 0804920-12.2023.8.20.5121 Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Polo Ativo: LIANE SYBELLE GONDIM ALVES Polo Passivo: Incorplan - Incorporações Ltda. ATO ORDINATÓRIO Nos termos do art. 203, § 4º, do CPC e em cumprimento ao Provimento n. 252/2023 da Corregedoria Geral de Justiça, tendo em vista que foram opostos embargos de declaração, INTIMO a parte contrária, na pessoa do(a) advogado(a), para, querendo, manifestar-se no prazo de 5 (cinco) dias (CPC, art. 1.023, § 2º). 2ª Vara da Comarca de Macaíba, Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 21 de agosto de 2026.

PERLLA FERNANDES DE ARAUJO Chefe de Secretaria (assinatura eletrônica nos termos da Lei n. 11.419/2006)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Processo nº.: 0804920-12.2023.8.20.5121 Autora: LIANE SYBELLE GONDIM ALVES RÉ: Incorplan - Incorporações Ltda. Sentença

I –

RELATÓRIO. Trata-se de Ação de Indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedidos de obrigação de fazer, obrigação de não fazer e tutela provisória de urgência, ajuizada por LIANE SYBELLE GONDIM ALVES em face de INCORPLAN INCORPORAÇÕES LTDA. A autora sustenta que adquiriu diretamente da requerida, em 04 de novembro de 2022, o lote nº 97, quadra 04, integrante do empreendimento Fazenda Real III, afirmando que, à época da contratação, o empreendimento ainda não possuía o devido registro da incorporação imobiliária, em afronta à Lei nº 4.591/64.

Alega, ainda, que a ausência de regularização registral, somada a problemas de infraestrutura e à impossibilidade de obtenção da escritura pública, ocasionou danos materiais e morais, postulando, dentre outros pedidos, a condenação em multa de 2% sobre o valor do terreno pelo período do atraso da entrega do empreendimento; aplicação da multa do art. 35, § 5 º da Lei de Condomínio e indenização por danos morais no valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Foi deferida parcialmente tutela provisória para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais e impedir a negativação da autora, ID. 109871831. Citada, a requerida apresentou contestação (ID. 130979077), arguindo preliminares de prescrição, ilegitimidade ativa e ausência de interesse processual. No mérito, sustentou que a autora tinha pleno conhecimento da situação registral do empreendimento, que o lote foi adquirido muitos anos após a entrega do condomínio e que, no curso do processo, houve a regularização do empreendimento, com o registro da incorporação.

Realizada audiência de conciliação, não houve composição, ID. 152589058. Posteriormente, a requerida promoveu a juntada da certidão de registro da incorporação, bem como dos documentos administrativos de regularização do empreendimento, ID. 167030095. Foi proferida decisão de saneamento, ID. 164909520. Sobreveio Agravo de Instrumento interposto pela requerida, tendo o Tribunal de Justiça atribuído efeito suspensivo parcial para restabelecer apenas a exigibilidade do IPTU, taxa de coleta de lixo e taxas condominiais, mantendo os demais efeitos da tutela anteriormente deferida, ID. 171393436.

As partes apresentaram alegações finais. Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO. Rejeitadas as preliminares na decisão de saneamento, passa-se ao exame do mérito. II.1 – Da multa prevista no art. 35, §5º da Lei nº 4.591/64 A controvérsia reside em verificar se a comercialização do lote ocorreu em desconformidade com a Lei nº 4.591/64 e se tal circunstância gera o dever de indenizar. O demandante pugnou as seguintes pretensões: i) a necessidade do registro da incorporação do empreendimento pela parte ré; ii) aplicação da multa do art. 35, §5º da Lei nº 4.591/94; iii) a aplicação de multa de 2% por suposto inadimplemento do réu; iv) impedimento de comercialização e o desdobro dos lotes pela parte ré; v) indenização por danos morais em razão dos supostos prejuízos suportados.

Os documentos constantes dos autos, especialmente aqueles identificados sob os IDs. 109682905 e 130980282, demonstram que a autora adquiriu diretamente da incorporadora o imóvel objeto da demanda. Restou igualmente comprovado que, quando da celebração do contrato, o empreendimento ainda não possuía registro da incorporação imobiliária, providência que somente veio a ser efetivada no curso da presente ação.

O art. 32 da Lei nº 4.591/64 estabelece, de forma expressa, que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas após o prévio registro da incorporação. Trata-se de exigência legal destinada à proteção da segurança jurídica do adquirente e da transparência das informações relativas ao empreendimento. Constatada a comercialização em desacordo com a legislação, incide a sanção prevista no art. 35, §5º, da Lei nº 4.591/64.

Ao cotejar os documentos juntados aos autos, vê-se que os procedimentos para regularização do empreendimento só foram realizados em 15/05/2025, conforme consta no documento juntado pelo réu ao ID. 152536415, ou seja, em momento muito posterior ao início da comercialização dos lotes. A posterior regularização registral não afasta a incidência da penalidade, pois a infração legal consuma-se no momento da negociação realizada sem observância do requisito legal.

Não procede a alegação defensiva de que eventual ciência da autora acerca da situação registral afastaria a multa legal. A exigência de prévio registro da incorporação constitui norma de ordem pública, indisponível pelas partes, não podendo ser afastada por declaração contratual ou termo de ciência. Também não prospera a tese de impossibilidade de incidência da multa. Diversamente dos casos em que há mera cessão de direitos entre particulares, verifica-se que a autora celebrou contrato diretamente com a incorporadora, preenchendo precisamente a hipótese normativa prevista no art. 35, §5º, da Lei nº 4.591/64.

Assim, faz jus ao recebimento da multa correspondente a cinquenta por cento sobre a quantia efetivamente paga à incorporadora. II.2 – Da aplicação das penalidades de 2% em caso de atraso. De início, é imperioso frisar que cabe ao Juízo tão somente a análise da abusividade de cláusulas contratuais, podendo alterá-las em casos excepcionais de flagrante ilegalidade, sob pena de ferir o princípio da autonomia de vontade das partes, que regem os negócios jurídicos privados.

O pedido, contudo, não merece acolhimento. Em análise ao contrato de promessa de compra e venda acostado aos autos, constata-se que não há qualquer previsão contratual de cláusula penal estabelecendo multa de 2% ao mês em caso de atraso na entrega do empreendimento ou da infraestrutura. Ausente tal estipulação expressa, não é possível ao Judiciário suprir a vontade das partes, sob pena de violação ao princípio do pacta sunt servanda e de criação judicial de obrigação inexistente, o que não se coaduna com a legalidade contratual nem com os limites objetivos da lide.

Ressalte-se, ainda, que a parte autora já foi contemplada na presente decisão com a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64, que possui natureza objetiva e legal. Admitir cumulativamente uma multa contratual não prevista em cláusula expressa configuraria penalidade desproporcional, além de gerar enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. Dessa forma, ausente cláusula contratual específica e não configurada a hipótese legal de aplicação da sanção pretendida, indefere-se o pedido de aplicação de multa de 2% ao mês por atraso na entrega do loteamento.

II.3 – Do impedimento do desmembramento e comercialização de lotes. Em relação ao pedido autoral de suspensão do desmembramento de lotes do empreendimento, entendo que não há nos autos comprovação da irregularidade do desdobro. A respectiva licença de instalação e operação indica se tratar de empreendimento com o número de 465 lotes (ID. 152536415 – pág. 2), sendo que a parte autora adquiriu seu lote em 2022, ou seja, quando já havia autorização legal e administrativa para esse quantitativo de lotes, não havendo como sustentar violação à boa-fé objetiva ou alteração unilateral do objeto do contrato.

Ainda que tenha ocorrido modificação em relação à fase inicial da construção do empreendimento, não se demonstrou qualquer prejuízo concreto aos autores. Alegações genéricas sobre impactos urbanísticos ou estruturais não são suficientes para sustentar a suspensão do desdobramento ou eventuais reparações. Quanto à comercialização dos lotes, percebo que o empreendimento já se encontra registrado, não havendo motivos subsistentes à eventual proibição.

II.4 – Dos danos morais. A ausência de registro da incorporação imobiliária no momento da comercialização do imóvel não configura mero inadimplemento contratual. A conduta da requerida submeteu a autora à aquisição de imóvel cuja situação jurídica permanecia irregular, frustrando legítima expectativa de segurança quanto ao investimento realizado. Além disso, os elementos probatórios constantes dos autos demonstram que a autora suportou situação prolongada de incerteza acerca da regularização do empreendimento, circunstância apta a ultrapassar o mero dissabor cotidiano.

Embora posteriormente tenha ocorrido a regularização do empreendimento, tal providência não elimina os prejuízos extrapatrimoniais experimentados anteriormente. Considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes, a gravidade da conduta e o caráter pedagógico da condenação, mostra-se adequado fixar a indenização em R$ 3.000,00 (três mil reais).

III –

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por LIANE SYBELLE GONDIM ALVES, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a requerida ao pagamento da multa prevista no art. 35, §5º, da Lei nº 4.591/64, correspondente a 50% (cinquenta por cento) sobre a quantia efetivamente recebida da autora em razão da compra do lote objeto da presente demanda, valor a ser apurado em liquidação de sentença, acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação; b) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir desta sentença, com incidência de juros de mora na forma do art. 406 do Código Civil, observada a legislação vigente; Revogo a tutela provisória anteriormente concedida naquilo que se mostrar incompatível com o presente julgamento, preservando os efeitos já definidos pelo Tribunal de Justiça quando do julgamento do Agravo de Instrumento.

Em razão da sucumbência mínima da autora, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§2º e 3º, do Código de Processo Civil. Dou esta por publicada. Intimem-se. Transitado em julgado, sem requerimentos das partes, não havendo o pagamento das custas finais, comunique-se ao órgão oficial, arquivando-se os autos.

Cumpra-se. Macaíba, data do sistema. Assinatura eletrônica (artigo 1º, III, "a", da Lei nº 11.419/06) MARINA MELO MARTINS ALMEIDA Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Processo nº.: 0804920-12.2023.8.20.5121 Autor: LIANE SYBELLE GONDIM ALVES RÉ: Incorplan - Incorporações Ltda. Decisão Interlocutória- modificar no modelo Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Liane Sybelle Gondim Alves em face de Incorplan Incorporações Ltda., na qual foi deferida tutela provisória de urgência.

Contra tal decisão, foi interposto o Agravo de Instrumento nº 0819261-12.2025.8.20.0000, ao qual foi atribuído efeito suspensivo parcial à decisão judicial, pelo Egrégio TJRN, reestabelecendo a exigibilidade do IPTU, taxa de lixo e taxa condominial, mantendo-se os demais efeitos da liminar. Considerando que a ciência da decisão foi prestada diretamente às partes pelo Tribunal, dispensa-se nova intimação neste Juízo quanto a esse conteúdo.

Nos termos do art. 1.021, §2º, do CPC, passo ao juízo de retratação. Reexaminando a decisão agravada, verifico que, em razão da determinação proferida pelo Tribunal, impõe-se retratação parcial para ajustar os efeitos da tutela provisória concedida. Assim, retrata-se parcialmente a decisão agravada, exclusivamente para restabelecer a exigibilidade do IPTU, taxa de lixo e taxa condominial, nos termos do decisum proferido pelo TJRN no Agravo de Instrumento mencionado.

Mantêm-se inalterados todos os demais comandos da liminar, os quais permanecem produzindo efeitos regulares. Quanto à instrução probatória, não houve requerimento de produção de prova pericial ou testemunhal por nenhuma das partes, tendo a parte ré apenas colacionado documentos, com pedido de aproveitamento como prova emprestada. Diante disso, defiro o aproveitamento da prova emprestada/documental acostada pela parte ré, nos termos do art. 372 do CPC.

Intime-se a parte autora para, no prazo de 10 (dez) dias, manifestar-se sobre os documentos juntados. Decorrido o prazo, sem novos requerimentos, voltem os autos conclusos para sentença. Dou esta por publicada. Intimem-se. Providências necessárias a cargo da Secretaria Judiciária.

Cumpra-se. Macaíba, data registrada no sistema. Assinatura eletrônica (artigo 1º, III, "a", da Lei nº 11.419/06) MARINA MELO MARTINS ALMEIDA Juíza de Direito