0806169-37.2024.8.20.5129

Órgão

2ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

PAX URBANISMO LTDA

Advogado

CAROLINA BARRETO FERNANDES DE LIMA (OAB 12759/RN)

Órgão

2ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

MARIA NAZARE MENDES DE ALCANTARA

Advogados

CAROLINA BARRETO FERNANDES DE LIMA (OAB 12759/RN), ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA (OAB 330657/SP), MARIA NAZARE MENDES DE ALCANTARA (OAB 453353/SP), ISABELLA LUMA DOMINGUEZ GONCALVES (OAB 518378/SP)

Órgão

2ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

CAROLINA BARRETO FERNANDES DE LIMA, PAX URBANISMO LTDA, ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA, VALESKA KAROLINE SILVA FARIAS, ISABELLA LUMA DOMINGUEZ GONCALVES, MARIA NAZARE MENDES DE ALCANTARA

Advogados

CAROLINA BARRETO FERNANDES DE LIMA (OAB 12759/RN), ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA (OAB 330657/SP), MARIA NAZARE MENDES DE ALCANTARA (OAB 453353/SP), ISABELLA LUMA DOMINGUEZ GONCALVES (OAB 518378/SP)

Alternativamente, requereu a devolução do patamar de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. Este Juízo proferiu decisão indeferindo o pedido de urgência (ID nº 63674886). Oportunizada audiência de conciliação, as partes não chegaram a um acordo (Id. 150678341). Citada, a ré apresentou contestação aduzindo não ter descumprido nenhum dever contratual. Pugnou pelo julgamento improcedente da pretensão exordial e, alternativamente, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, bem como dos valores devidos a título de IPTU, por ser a responsável pelo distrato, além do percentual da taxa de fruição por ter ocupado o imóvel sem a devida contraprestação e pela aplicabilidade da atualização contratual contida no aditivo assinado pela autora (ID nº 179364728).

Réplica à contestação (ID 158383534). Instadas a informarem as provas que pretendiam produzir, nada foi requerido. Sobreveio aos autos decisão em agravo de instrumento interposto pela parte autora, na qual a decisão liminar foi modificada para rescisão liminar do contrato com suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, obstando qualquer cobrança relativamente ao instrumento em questão, inclusive a anotação restritiva em nome da recorrente, autorizando a retomada do bem pela empresa recorrida para fins de comercialização a possíveis interessados (Id. 179364728).

É o breve relato.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO. 2.1. Do mérito. Inexistindo preliminares/prejudiciais pendentes de apreciação, passo a análise do mérito da demanda. Inicialmente, cumpre firmar que a relação travada nos autos é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o enquadramento da autora na condição de consumidora (arts. 2 e

17) e a requerida na condição de fornecedora de produto (art. 3), em atenção não apenas ao Estatuto Consumerista, mas também à teoria finalista mitigada adotada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que consagra como consumidor, além do destinatário final de produtos e serviços, a parte vulnerável da relação comercial. Assim sendo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece em seu bojo informações relevantes sobre as disposições de cláusulas contratuais e destaca que, em alguns casos, não sendo observadas as disposições legais, algumas delas poderão ser reconhecidas nulas, como no caso da abusividade, vide: Art.

51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; A abusividade das cláusulas contratuais mencionadas neste artigo fazem referência a uma das diversas formas na qual pode ser estabelecida sua nulidade quanto as especificidades do contrato. Ainda neste sentido o CDC menciona um outro caso que possibilita a decretação de nulidade de cláusula contratual quando esta estipular perda total das prestações adimplidas em face ao credor nos casos de resolução, a citar: Art.

53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Desse modo, há garantido pelo CDC condições mínimas e adequadas para que haja contrato particular regular entre as partes, além de assegurar ao consumidor direitos e garantias como parte vulnerável da relação.

Com relação ao contrato propriamente dito, o Código Civil Brasileiro é também responsável por estipular no âmbito jurídico os requisitos básicos e pertinentes em geral, determinando que: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Nesse sentido, o contrato, desde que não viole os limites sociais, sejam eles estipulados no CDC ou não, deverá sempre prevalecer em função do princípio da autonomia privada. Entretanto, a maioria dos contratos atualmente são de adesão (estipulados e formulados pela parte vendedora e apenas aceita pelo comprador vulnerável que necessita do objeto ou da prestação do serviço) e por isso é que o CDC e o CC tem papéis importantes na garantia de segurança ao consumidor.

Da rescisão contratual, estabelece o Código Civil que, caso não haja adimplemento da obrigação acordada por uma das partes, aquele que se sentir lesionado poderá requerer sua resolução ou o seu cumprimento, como destaca: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

À vista disso, a análise do contrato deverá ser sempre observada sob a luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, verificada sua natureza, cláusulas estabelecidas, legalidade dos termos contratuais e em consonância ao princípio da vulnerabilidade do consumidor. No caso dos autos, a autora afirmou que, após cessão de Giovanny Pereira Belarmino da Silva e Sara Aires da Silva Dias Belarmino realizada em 29/10/2021, firmou contrato particular de compromisso e venda do lote 1636, quadra 16 do empreendimento loteamento Jardim Botânico, pelo valor de R$ 43.850,00 (quarenta e três mil e oitocentos e cinquenta reais) (Ids. 138648206, 138648212 e 153078644).

Acrescentou, ainda, já ter adimplido o montante de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e sete centavos), com o último pagamento realizado em dezembro de 2024 (Ids. 138648212 e 138648216). Entretanto, devido a problemas financeiros por ela enfrentados, requereu administrativamente o distrato do contrato de compra e venda firmado entre ela e a parte ré, contudo, foi informada de que lhe seriam restituídos apenas R$ 8.825,52 do valor total pago.

Nesse cenário, entendo que merece prosperar a pretensão de resolução do contrato requerida em exordial, visto que é direito do consumidor estabelecido em cláusula contratual e que a autora já teria solicitado a rescisão via administrativa. Contudo, reconhecida a rescisão do contrato, há ainda uma outra divergência entre as partes quanto aos valores que lhe são devidos face a restituição e retenção dos valores já pagos pela autora.

Dessa forma, deve-se ser feita uma análise quanto ao valor arbitrado, bem assim quanto à aplicabilidade ou não da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Em sua exordial, a autora requer a restituição de, no mínimo, 90% (noventa por cento) do valor integral já pago à título do contrato de compra e venda ou, alternativamente de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento). Com efeito, o STJ declarou através de súmula o seguinte entendimento: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Sendo assim, como é a autora/compradora que manifestou o interesse pela rescisão contratual, entende-se que ela terá direito a ressarcimento parcial do valor que por ela já foi pago, devendo-se estipular ainda quanto seria essa parte que lhe é devida.

Neste sentido, no contrato firmado entre as partes, os valores devidos quando da rescisão contratual são estipulados da seguinte forma (Id. 138648206): CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – RESCISÃO [...] [...] Parágrafo primeiro: O descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo COMPRADOR, em especial a obrigação de pagar as parcelas do preço de aquisição do lote, na forma e prazos previstos nesta Promessa, caso a falha não seja sanada ou suprida depois de transcorridos 30 (trinta) dias consecutivos da notificação extrajudicial que a indicar, será motivo de rescisão deste contrato, caso em que a VENDEDORA fará jus à integralidade do sinal recebido, nos termos do artigo 418 do Código Civil, perdendo, ainda, o COMPRADOR, em benefício da VENDEDORA, os valores mencionados no Parágrafo Primeiro abaixo.

Parágrafo Primeiro. Sem prejuízo do disposto na Cláusula Décima Sétima, ocorrendo a rescisão desta Promessa motivada pelo COMPRADOR, serão devolvidas ao COMPRADOR as importâncias que tiverem sido pagas, deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já autorizada a reter: a) o valor das despesas de publicidade, calculadas em 5% (cinco por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; b) despesas e custos administrativos, calculadas em 15% (quinze por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; c) multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; d) encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; e e) custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios que se tenham tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo Segundo. Na hipótese desta cláusula, caso o COMPRADOR não forneça, imediatamente e por escrito, os dados bancários para realização do depósito mencionado, o pagamento ficará suspenso até que forneça tais informações. Parágrafo Terceiro. Do valor a ser restituído, serão descontados os valores referentes aos tributos e às taxas irrecuperáveis, devidos, vencidos e não pagos pelo COMPRADOR, exemplificativamente, mas sem se limitar, IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), tarifas de água, energia elétrica, multas de qualquer ordem, custas cartorárias, notificações, editais, baixas de registro, custos de registro e de notificação.

Parágrafo Quarto. Rescindido o contrato, a VENDEDORA se reintegrará na posse direta do(s) imóvel(is). Assim, eventual permanência do COMPRADOR no(s) imóvel(is), nesta hipótese, será considerada esbulho, pelo que, desde já, reconhece o COMPRADOR o direito da VENDEDORA em buscar a reintegração de posse do(s) imóvel(is), pelo meio processual estabelecido no artigo 926, do Código de Processo Civil, sendo válido e legítimo, outrossim, o mandado reintegratório liminar, sem a audiência do COMPRADOR.

Parágrafo Quinto. Por força do disposto no artigo 34, da Lei Federal nº 6.766/1979, somente serão indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis que tiverem sido levadas a efeito no(s) lote(s) com a prévia e expressa autorização dos Poderes Públicos competentes e em conformidade com as disposições contratuais e legais. Parágrafo Sexto. O COMPRADOR não terá direito a qualquer indenização ou retenção por benfeitorias voluptuárias realizadas no(s) imóvel(is), bem como por benfeitorias realizadas em desconformidade com este contrato e/ou com as exigências e/ou restrições urbanísticas impostas pelo Poder Público.

Parágrafo Sétimo. Sem prejuízo das demais penalidades estipuladas neste contrato, a VENDEDORA poderá optar por considerar rescindido o presente negócio ou, alternativamente, vencido antecipadamente todo o preço de aquisição do(s) imóvel(is) objeto deste contrato, caso em que o COMPRADOR deverá quitar o saldo do preço, devidamente corrigido monetariamente e acrescido dos juros contratuais, em até 15 (quinze) dias, nas seguintes hipóteses: a) na falta de pagamento do valor relativo a ARRAS/SINAL, pelo que será rescindido o presente instrumento; b) se o COMPRADOR não pagar 3 (três) parcelas do preço de aquisição do lote objeto deste contrato, consecutivas ou não, e deixar de purgar a mora; c) se o COMPRADOR constituir quaisquer ônus sobre os direitos aquisitivos objeto deste contrato; d) insolvência ou decretação de falência do COMPRADOR; e e) descumprimento, pelo COMPRADOR, de qualquer obrigação prevista neste contrato, salvo aquelas que tenham penalidades especialmente previstas. (...) CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – MULTA CONVENCIONAL.

Se outra penalidade mais específica não for prevista nesta Promessa, a infração de qualquer cláusula desta Promessa sujeitará o infrator à multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do Preço de aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independentemente e simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar pela rescisão da Promessa na forma acima disposta. (...)" (grifos acrescidos).

Posteriormente, as partes realizaram aditivo contratual (Id. 153078644) que previu: "(...) CLÁUSULA SÉTIMA (Da atualização contratual) – O contrato originário passará a vigorar sob os ditames da Lei de Loteamentos, alterada pela Lei nº 13.786/2018, notadamente, no que diz respeito à forma de resolução contratual e retenções legais autorizadas, onde será motivo de resolução deste contrato o descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo(a) COMPRADOR(A), em especial a descrita na cláusula acima.

Parágrafo primeiro. Ocorrendo a resolução deste instrumento motivada pelo(a) COMPRADOR(A), serão devolvidas a esse, as importâncias que tiverem sido pagas, atualizadas com base no índice efetivamente aplicado, deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já autorizada a reter, na forma do art. 32 e 32-A da Lei nº 6.766/79: a) a integralidade da comissão de corretagem; b) multa convencional, que abarca despesas administrativas e sinal (arras), correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; c) o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,75% (setenta e cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, para cada mês a partir da data da transmissão da posse, até sua efetiva restituição à VENDEDORA; d) tributos reais, tarifas, cotas condominiais ou associativas incidentes sobre o imóvel, e não pagos durante o período de vigência do contrato; e) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo(a) COMPRADOR(A); f) custas e emolumentos devidos em razão da restituição e/ou rescisão, notadamente quando se perfizer extrajudicialmente no âmbito do Registro de Imóveis (art. 32, Lei de Parcelamento do Solo Urbano); g) custas judiciais e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, desde que tenham se tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo segundo. O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 ( doze) meses após a formalização da resolução ou distrato contratual; ou, caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o referido prazo, o valor remanescente devido a(o) COMPRADOR(A) será pago em até 30 (trinta) dias da revenda (...) CLÁUSULA DÉCIMA – Permanecem inalteradas e em vigor todas as demais cláusulas do Contrato Originário de Compromisso de Compra e Venda de Lote que não tenham sido alteradas pelas pactuações deste instrumento ou que não disponham de encontro, permanecendo em vigência em conjunto com as alterações aqui entabuladas, em seu inteiro teor e forma, as quais são de inteira ciência das Partes." (grifos acrescidos).

Isto posto, requer a ré que seja dada legalidade as cláusulas do aditivo contratual, firmado em 11 de outubro de 2024 (Id. 153078644), atraindo a incidência da Lei Nº 13.786/2018, e, desse modo, legitimidade da retenção do percentual previsto sobre o valor das parcelas pagas pela promovente e, alternativamente, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valos pagos, incluindo os valores devidos à título de IPTU e de taxa de fruição.

Todavia, em exordial, a autora defende que cláusula contratual que prevê tal retenção é abusiva, e neste sentido requer que a restituição seja fixada em 90% do valor já pago a título do contrato de compra e venda, sendo considerada por ela a retenção de 10% pela empresa ré em detrimento de custas administrativas. Alternativamente, pugna a devolução do patamar de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento) dos valores pagos.

Antes de propriamente adentrarmos na controvérsia dos valores, cumpre asseverar que o instrumento contratual originário em debate fora celebrado em 15 de fevereiro de 2018, assim, foi firmado antes da entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018, que se deu em 28/12/2018, motivo pelo qual não se aplica esta lei ao caso em tela. Não obstante a parte autora tenha firmado a cessão contratual e o aditivo contratual em datas posteriores à entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018, em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, os quais orientam as cadeias normativas e se caracterizam como limite objetivo para a eficácia dos valores no sistema jurídico, as relações contratuais devem ser regidas pela lei vigente à época de sua celebração.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018) A CONTRATOS ANTERIORES. TERMO ADITIVO POSTERIOR PREJUDICIAL AO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO. DÉBITOS DE IPTU/TLP. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OPORTUNA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2º, DO CPC.

RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na ação de rescisão de contrato de compra e venda firmado em 7/3/2016, declarando a rescisão, afastando a cláusula arbitral e a incompetência territorial. 1.1. A sentença determinou a restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelos apelados, permitindo a retenção de 10% pela apelante, a restituição em parcela única, juros de mora a partir do trânsito em julgado, correção monetária desde cada desembolso, e afastou o dano moral.

Reconheceu, ainda, a prescrição trienal para comissão de corretagem e taxa SATI.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão cingem-se à: (i) aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e do termo aditivo posterior ao contrato, (ii) base de cálculo do percentual de retenção pela apelante, e (iii) dedução dos débitos de IPTU/TLP incidentes sobre o imóvel durante a posse dos apelados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...]

1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1ª Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).

4. Normas que tratam da rescisão e penalidades possuem natureza material e devem observar a lei vigente à época do contrato. 4.1. A aplicação da Lei do Distrato a contratos anteriores, ainda que por meio de termo aditivo firmado após sua vigência, viola os princípios da irretroatividade e segurança jurídica, especialmente se modifica aspectos essenciais da rescisão em prejuízo do consumidor. 4.2. Precedente: “[...]

2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato.

3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6º, §1º). 3.2.

O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1º, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência. [...].” (0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3ª Turma Cível, DJE: 5/3/2024.). 4.3.

O contrato original constitui ato jurídico perfeito consumado sob a lei anterior, e aditivos não podem prever cláusulas que destoem das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor (CDC, art. 51, §1º, II e III).

5. A base de cálculo para o percentual de retenção, em caso de rescisão por culpa do comprador em contratos sob o CDC firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser os valores efetivamente pagos pelo comprador. 5.1. A sentença, ao fixar a retenção em 10% sobre os valores pagos, está em consonância com o entendimento consolidado pelo STJ (Súmula n. 543). 5.2. STJ: “[...] Nos termos da Súmula 543/STJ, ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’. [...].” (REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJEN: 23/4/2025.). 5.3.

O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável e suficiente para cobrir despesas administrativas, sem configurar enriquecimento sem causa. 5.4. A retenção sobre o valor total do contrato, significativamente superior aos valores pagos, imporia ônus excessivo e desproporcional ao consumidor, configurando vantagem exagerada para a vendedora. 5.5. A inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 inviabiliza a aplicação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, que prevê retenção sobre o valor atualizado do contrato.

6. A dedução de débitos de IPTU/TLP pressupõe a comprovação pela vendedora da existência dos débitos e, se for o caso, do seu efetivo pagamento, sub-rogando-se no direito de reaver os valores. 6.1. No caso, a sentença rejeitou a cobrança de taxa de fruição e IPTU por se tratar de lote sem edificação e sem comprovação de obras mínimas de infraestrutura pela vendedora que permitissem a efetiva habitação ou fruição econômica pelos compradores. 6.2.

A alegação da apelante de erro no traslado da prova dos débitos de IPTU/TLP não autoriza a retenção sem a necessária comprovação nos autos. 6.3. Cabe à parte apelante/ré instruir a contestação com os documentos para provar suas alegações (CPC, art. 434). 6.4. Documentos apresentados apenas com a apelação não são admitidos sem comprovação de impossibilidade de juntada oportuna (CPC, art. 435, parágrafo único). 6.5.

Precedente Turmário: “[...] 3.1. De início, cumpre mencionar que, consoante o disposto no art. 435 do estatuto processual, é admitida a juntada extemporânea de prova documental para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por terem sido conhecidos, acessíveis ou disponíveis posteriormente à apresentação da petição inicial ou da contestação, devendo a parte, contudo, comprovar aludido motivo, consoante se extraí do preceptivo legal. 3.2.

A respeito da juntada de documentos novos em sede recursal, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: 'Documentos novos. A parte tem o dever de demonstrar que a finalidade da juntada visa a contrapor o documento a outro, ou a fato ou alegação surgida no curso do processo e depois de sua última oportunidade de falar nos autos. Não pode a juntada ser feita com o intuito de surpreender a parte contrária ou o juízo, ardilosa e maliciosamente, para criar no espírito do julgador, à última hora, a impressão de encerramento da questão, sem que a outra parte tenha tido igual oportunidade na dialética do processo.

Deve estar presente na avaliação do julgador, sempre, o princípio da lealdade processual, de sorte seja permitida a juntada de documento nos autos, apenas quando nenhum gravame houver para a parte contrária.' (Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais). [...].” (07045575220218070011, 2ª Turma Cível, DJE: 23/5/2023).

7. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Recurso improvido. Teses de julgamento: “1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes de sua vigência, ainda que haja termo aditivo posterior, por força dos princípios da irretroatividade e segurança jurídica.

2. Em rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, por culpa do comprador, celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, em percentual razoável (10%), conforme Súmula n. 543 do STJ.

3. A dedução de débitos de IPTU/TLP em rescisão contratual de lote urbano pressupõe a comprovação pela vendedora da existência e pagamento dos débitos e pode ser afastada caso o objeto seja lote sem edificação e não comprovada a disponibilização de infraestrutura para a efetiva fruição econômica pelo comprador.” (TJDFT, Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/06/2025, publicado no DJe: 26/06/2025.). (Grifos acrescidos).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÓRIA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. LEI 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. ATO JURÍDICO PERFEITO. ANTERIORIDADE À NOVA LEI DO DISTRATO. SÚMULA 543 DO STJ. APLICABILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO STJ.

SENTENÇA

PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Cuida-se de apelação interposta pela RÉ, vendedora de lote imobiliário, contra a sentença que, aplicando a súmula 543 do STJ, condenou a fornecedora à devolução imediata do montante despendido pela compradora, com retenção de apenas 10% dos valores pagos e de débitos de IPTU e taxas condominiais, se houver.

2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato.

3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6º, §1º). 3.2.

O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1º, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência.

4. A devolução de valores à consumidora deve ser, portanto, de forma parcial, porém imediata, conforme súmula 543 e Tema 577 do STJ. 4.1. A retenção por parte da vendedora também deve ser com base nos valores pagos pela compradora, e não no valor atualizado do contrato. 4.2. Ademais, em se tratando de terreno não edificado (lote), como é o caso dos autos, não é devida pela compradora a taxa de fruição.

5. Quanto ao percentual da taxa de retenção, deve ser mantido o de 10% sobre os valores pagos pela compradora, uma vez que a vendedora não comprovou que as despesas que obteve ou obterá para revender o terreno ultrapassam tal percentual.

6. No tocante à comissão de corretagem, não está expresso no contrato o seu valor, o que viola o dever de informação ao consumidor, razão pela qual não é devida a retenção pela vendedora.

7. Quanto ao termo inicial dos juros de mora fixado na sentença a partir da citação, a despeito de não impugnado pelas partes, deve ser retificado de ofício por ser matéria de ordem pública, e para fins de manter a harmonia com o entendimento ora proferido de não incidência da Lei 13.786/2018. 7.1. Nesse sentido, aplica-se ao caso o Tema 1.002 do STJ, segundo o qual “os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

8. Apelo conhecido e não provido. Honorários recursais majorados. (TJDFT, Acórdão 1817920, 0704687-08.2022.8.07.0011, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/02/2024, publicado no DJe: 05/03/2024.) Compromisso de compra e venda de imóvel – Lote de terreno, com casa erigida pelos compradores – Ação de rescisão contratual e reintegração de posse – Parcial procedência – Quantidade de parcelas quitadas não permite aplicar a teoria do adimplemento substancial, pois não atinge 38% dos valores devidos – Rescisão do negócio e reintegração da posse do imóvel em favor da vendedora são inevitáveis, diante da inadimplência admitida pelos compradores – Negócio celebrado antes da Lei 13.786/2018, inaplicável ao caso, devido à sua irretroatividade – Aditivos contratuais não atraem a incidência da nova lei – Percentual de retenção alterado para 20% dos valores pagos, em conformidade com o padrão jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça e o pedido expresso na inicial – Taxa de fruição exigível – Lote de terreno edificado e utilizado como moradia – Impostos e multas incidentes sobre o imóvel também devidos e devem ser abatidos do total a ser devolvido – Ausência de excesso ou abusividade na utilização da Tabela Price – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1000787-84.2023.8.26.0073; Relator (a): Mário Daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Avaré - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2024; Data de Registro: 19/08/2024) "Promessa de compra e venda de lote.

Parcelamento de solo urbano. Resolução do contrato. Culpa dos compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso do réu e da autora. Controvérsia que reside nos valores a serem devolvidos à autora compradora. Contrato assinado em momento anterior à lei do distrato. Aditivo contratual redigido posteriormente, cujas cláusulas são abusivas por colocar a parte vulnerável em evidente desvantagem excessiva.

Inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/18. Manutenção do percentual de retenção a 10% da quantia paga pela compradora. Deve-se considerar que a autora inadimpliu o contrato e, com isso, causou prejuízo ao credor/vendedor, que teve afetado seu fluxo de caixa e ficou inviabilizado de dispor do lote. Em contrapartida, inexiste prova concreta do prejuízo experimentado pelo réu/vendedor. Nessa toada, o percentual de retenção será mantido a 10% da quantia paga pela Autora, nos termos da sentença. comissão de corretagem.

Obtenção de resultado útil. Exigibilidade do débito. A aproximação das partes pelo corretor foi frutífera, e o resultado útil foi por ele obtido. Ainda que o negócio venha a ser desfeito, a corretagem é devida pela autora. Apelações não providas. (TJSP; Apelação Cível 1001145-72.2022.8.26.0400; Relator (a): Sandra Galhardo Esteves; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/06/2024; Data de Registro: 06/06/2024). (Grifos acrescidos).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO – O contrato firmado pelas partes é anterior à Lei nº 13.786/2018, de modo que a imediata aplicação de referida lei violaria o postulado da irretroatividade, previsto no artigo 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. ADITIVO CONTRATUAL FIRMADO EM 2019 COM VISTAS A ATRAIR A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – A existência de termo aditivo celebrado pelas partes, visando à incidência da Lei nº 13.786/2018, é irrelevante, pois é direito fundamental da parte consumidora contratante que a lei nova não prejudique o seu direito adquirido, nos termos do art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO – Incidentes, no caso, as normas atinentes ao Código de Defesa do Consumidor. Neste contexto, o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas – Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça. De modo a trazer razoabilidade e equilíbrio entre as partes, bem como atender aos parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos, deve-se manter o percentual fixado pelo juízo de origem em 20%, a título de retenção das quantias já pagas, pois tal montante se mostra suficiente para cobrir os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da avença, não havendo que se falar, assim, em qualquer outro tipo de compensação – CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA – Em caso de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, a respeito da quantia a ser devolvida, a correção monetária é devida a partir de cada desembolso e os juros de mora correm a partir do trânsito em julgado.

TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO OCUPADO – DESCABIMENTO – Embora se entenda que a taxa de fruição pode ser arbitrada de forma separada ao percentual de retenção de quantias já pagas pelo consumidor, o Colegiado tem sistematicamente entendido pelo seu não cabimento caso se trate de lote sem acessão ou benfeitoria, isto é, que não foi efetivamente ocupado pelo autor. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU E DEMAIS OBRIGAÇÕES "PROPTER REM" – É do consumidor adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e demais obrigações "propter rem" (inclusive as relacionadas aos serviços essenciais, tais como fornecimento de água e energia elétrica) que estejam em aberto até a efetiva desocupação do imóvel (entrega das chaves).

ÔNUS SUCUMBENCIAL – De acordo com o princípio da causalidade, é de se reconhecer a sucumbência recíproca, em igual proporção entre as partes, na razão de 50% para a autora e 50% para a requerida. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1113496-49.2021.8.26.0100; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/11/2023; Data de Registro: 23/11/2023). (Grifos acrescidos).

Nesse contexto, apesar do que menciona o contrato acima, observa-se que o valor de retenção proposto pela ré quando da rescisão impugnado pela parte autora revela-se abusivo, por impor desvantagem excessiva ao consumidor, incidindo a hipótese de nulidade prevista no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A interpretação conferida pelos tribunais ao referido dispositivo consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do adquirente, a retenção de parte dos valores pagos deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo, em regra, reputado legítimo o percentual compreendido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias adimplidas, por se mostrar suficiente para compensar as despesas administrativas suportadas pela vendedora, sem impor ônus excessivo ao consumidor.

Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 489 DO CPC. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. SÚMULA 284/STF PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO.

1. Não há falar em infringência ao art. 489 do CPC em relação a tema que não foi suscitado nos embargos de declaração perante a instância de origem.

2. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples transcrição do inteiro teor dos paradigmas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF.

3. Em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedentes.

4. Igualmente, não é devida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.

5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.628.443/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.). (Grifos acrescidos). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). (grifos acrescidos). Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO EXTRAJUDICIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR POR INADIMPLEMENTO.

RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE 20% SOBRE AS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. RETENÇÃO DE VALORES COMPROVADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E DESTACADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente compradora, que reconheceu a resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da adquirente, determinando a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 20% das parcelas quitadas. A apelante sustenta ausência de interesse de agir em razão de distrato extrajudicial firmado entre as partes, pleiteia ampliação das retenções contratuais, incidência de taxa de fruição, retenção de IPTU e comissão de corretagem, alteração do termo inicial dos juros moratórios e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ sete questões em discussão: (i) definir se o distrato extrajudicial firmado entre as partes afasta o interesse de agir da autora; (ii) estabelecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) determinar a adequação do percentual de retenção fixado na sentença; (iv) verificar a possibilidade de abatimento dos valores pagos administrativamente em razão do distrato; (v) estabelecer a legitimidade da cobrança de taxa de fruição, IPTU e comissão de corretagem; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; e (vii) verificar a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de ausência de interesse de agir deve ser rejeitada, pois a existência de distrato extrajudicial não impede a revisão judicial de cláusulas potencialmente abusivas em relação de consumo, permanecendo presente a utilidade e necessidade da tutela jurisdicional.

4. A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a adquirente figura como destinatária final do imóvel e a construtora como fornecedora de produto.

5. A desistência da compradora por impossibilidade financeira configura rescisão contratual por culpa do adquirente, assegurando-se a restituição parcial das parcelas pagas, descontado percentual razoável de retenção.

6. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos revela-se proporcional e adequado para ressarcir despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa, observando os princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva.

7. Os valores comprovadamente pagos pela construtora em razão dos distratos extrajudiciais devem ser integralmente abatidos do montante devido, sob pena de enriquecimento sem causa da compradora.

8. A cobrança de taxa de fruição é indevida em lote não edificado, pois a posse de terreno vago não gera proveito econômico equiparável à ocupação de imóvel construído.

9. A retenção dos valores referentes ao IPTU é legítima quando comprovada a transferência da posse à adquirente e houver previsão contratual expressa atribuindo-lhe a responsabilidade tributária.

10. A retenção da comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada acerca do valor do encargo, nos termos do Tema 938 do STJ, sendo indevida quando ausente transparência contratual.

11. Nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos fluem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do STJ.

12. A procedência parcial dos pedidos da autora impede a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da compradora.

IV.

DISPOSITIVO

13. Recurso conhecido e parcialmente provido. (APELAÇÃO CÍVEL, 0862069-98.2024.8.20.5001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 24/06/2026, PUBLICADO em 26/06/2026). (Grifos acrescidos). Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por promitente comprador visando à reforma parcial da sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, atribuiu ao autor a responsabilidade pelo IPTU e taxas condominiais desde a celebração do contrato e determinou a incidência dos juros de mora e da correção monetária a partir da citação. O apelante pleiteia a fixação de percentual de retenção em 10%, a redistribuição das despesas de IPTU e taxas condominiais com base na data da posse (22/10/2016) e a alteração do termo inicial dos juros e da correção monetária para a data de cada desembolso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que estipula retenção de 20% deve prevalecer sobre o parâmetro jurisprudencial de 25%; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais no período anterior à imissão na posse; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual prevendo retenção de 20% sobre os valores pagos pelo comprador deve prevalecer, por expressar a vontade das partes, respeitar o princípio do pacta sunt servanda e estar em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais do STJ.

4. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais recai sobre o comprador somente a partir da data de sua efetiva imissão na posse do imóvel (22/10/2016), sendo abusiva sua imputação retroativa ao momento da assinatura contratual.

5. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora incidentes sobre valores a serem restituídos em rescisão contratual promovida por iniciativa do promitente comprador devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, não da citação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

1. A cláusula contratual que estipula a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador deve prevalecer quando existente e expressa no instrumento.

2. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais é do comprador apenas a partir de sua imissão na posse do imóvel.

3. Os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores em contratos anteriores à Lei 13.786/2018 devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370; 371; 85, §11. CF/1988, art. 5º, XXXVI.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, S2, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019 (Tema 1002); STJ, Súmula 543; TJMT, Ap.

Cív. 10155437620198110002, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 19.06.2024; TJRN, Ap. Cív. 0800335-70.2020.8.20.5104, Rel. Des. Vivaldo Otávio Pinheiro, j. 15.05.2025.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e rejeitar a prejudicial de nulidade da sentença por cerceamento de defesa suscitada pela parte autora. Adiante, pela mesma votação, no mérito propriamente dito, dou provimento parcial a apelação cível interposta pela parte autora, nos termos do voto do relator, parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 0801266-61.2021.8.20.5129, Des.

AMAURY DE SOUZA MOURA SOBRINHO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 02/07/2025, PUBLICADO em 09/07/2025). (Grifos acrescidos). Em suma, percebe-se que, em regra geral e de acordo com as decisões proferidas anteriormente, estipula-se retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores já pagos pelo comprador. Sendo assim, tendo como parâmetro o valor total em relação ao valor pago e decisões proferidas pelos tribunais superiores, reconheço suficiente fixação do percentual de retenção em 25% e restituição de 75% a autora.

Com efeito, a resolução contratual decorreu exclusivamente da iniciativa da autora, motivada por dificuldades financeiras, inexistindo qualquer conduta ilícita ou inadimplemento imputável à empresa ré. Além disso, o vínculo contratual perdurou por período considerável, tendo a adquirente realizado pagamentos até dezembro de 2024, circunstância que evidencia a execução do contrato por longo lapso temporal.

Nessas condições, é razoável reconhecer que a resolução antecipada do negócio impôs à requerida despesas administrativas inerentes à contratação e ao desfazimento da avença, bem como a necessidade de reorganização de sua atividade empresarial, com a recolocação do lote no mercado e a reprogramação financeira do empreendimento. Tais consequências justificam a fixação da retenção no patamar máximo admitido pela jurisprudência consolidada para contratos submetidos ao regime anterior à Lei do Distrato, a fim de compensar os prejuízos ordinariamente suportados pela vendedora em razão da resolução contratual, sem importar enriquecimento sem causa, preservando o equilíbrio contratual e observando os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça.

Desse modo, com base nos extratos anexos, considerando que a parte autora teria pago o valor de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e sete centavos), referente ao lote 1636, quadra 16 do empreendimento loteamento Jardim Botânico, é devido à empresa ré o valor de R$ 6.444,59 (seis mil quatrocentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e nove centavos), a nível de retenção no percentual de 25%, e a título de restituição compete à parte autora o valor R$ 19.333,78. (Dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), referente a 75%.

Em outro aspecto, no que se refere ao pedido formulado pela parte demandada para que também sejam retidos os valores correspondentes ao IPTU incidente durante o período em que a autora permaneceu na posse do lote, bem como a título de taxa de fruição, verifica-se que a pretensão não merece acolhimento. Na hipótese dos autos, o imóvel objeto da demanda consiste em lote não edificado, razão pela qual a autora não pode ser responsabilizada pelo pagamento de IPTU ou de taxa de fruição sem a demonstração da efetiva transferência da posse direta do bem.

Ora, inexistindo prova de que o terreno tenha sido edificado ou explorado economicamente pela autora, não há qualquer proveito econômico que justifique a retenção dos valores pretendida pela ré, circunstância que afasta a legitimidade da cobrança. Nesse sentido, confira-se o entendimento jurisprudencial: Apelação cível. Ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. Culpa do promitente comprador.

Restituição parcial dos valores pagos. CDC.

I- Ao teor da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

II- Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, vem sendo admitida, pela jurisprudência do STJ, a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Na hipótese, deve prevalecer a retenção de 10% fixada na sentença, por ser adequada, proporcional e suficiente para indenizar a frustração do contrato.

III- São inacumuláveis as arras com a multa contratual, sob pena de configurar bis in idem.

IV- No que pertine ao pagamento dos impostos de IPTU/ITU, sabe-se que a responsabilidade do adimplemento destes decorre da obrigação propter rem. Na hipótese dos autos, tratando-se de contrato de compra e venda de lote sem edificação, verifico que não restou demonstrada nos autos a transferência da posse direta para o adquirente, razão pela qual não pode o mesmo ser responsabilizado pelas despesas tributárias.

V- O fato de a causa da rescisão recair sobre o autor, isso não lhe acarreta a sucumbência processual, nem mesmo com base no princípio da causalidade.

VI- Sagrando-se o autor/apelado vencedor na totalidade dos pedidos iniciais, compete à ré/apelante arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais, em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5400274-91.2021.8.09.0051, Rel. Des (a). Altair Guerra da Costa, 1a Câmara Cível, julgado em 10/10/2022, DJe de 10/10/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CONDENAÇÃO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - IPTU E IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA

SENTENÇA. - Decretada a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, a posse desse imóvel pelo promissário comprador confere à promitente vendedora o direito de receber a indenização, a título de fruição, pelo período em que o promissário comprador ficou na posse desse imóvel (STJ, AgInt no AREsp 1198893/MG) - Não é possível a cumulação da perda das arras com a imposição da cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (STJ REsp 1.617.652-DF) - O pagamento de IPTU e demais impostos incidentes sobre o imóvel será de responsabilidade do promitente comprador, se este tiver sido imitido na posse do imóvel - Nos casos de devolução de valores ao promissário comprador decorrentes de rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.(TJ-MG - AC: 10481160280402001 Patrocínio, Relator: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 28/04/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/05/2021) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO CONDICIONADA À EFETIVA VANTAGEM ECONÔMICA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 COM O CDC E O

CC. I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial do adquirente, para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

2. Fato relevante. Cobrança de taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de ocupação, independentemente de se tratar de lote sem edificação.

3. Fundamentos do agravo. Alegação de violação do art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 (Lei n. 13.786/2018), existência de cláusula contratual prevendo a taxa e invocação de precedente da Quarta Turma no sentido da possibilidade de cobrança em lote não edificado, observados os termos legais e contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é devida a indenização por fruição pela mera disponibilização do imóvel ao adquirente.

5. HÁ três questões em discussão: (i) saber se o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 institui presunção absoluta de fruição ou autoriza a cobrança automática da indenização em caso de distrato; (ii) saber se cláusula contratual pode legitimar a cobrança de taxa de fruição sem demonstração de efetivo proveito econômico; e (iii) saber se a existência de divergência jurisprudencial interna impõe a reforma da decisão monocrática amparada em precedente específico da Turma competente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A taxa de fruição possui natureza indenizatória, fundada na vedação ao enriquecimento sem causa, e pressupõe demonstração de vantagem patrimonial efetiva do comprador correlata ao prejuízo do vendedor pelo uso e gozo do bem.

7. Em lote não edificado, a mera posse de terreno vago não evidencia, por si só, proveito econômico, uso habitacional, exploração comercial ou fruição material apta a justificar cobrança equivalente a aluguel.

8. O art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não institui presunção absoluta de fruição nem autoriza cobrança automática da indenização em qualquer distrato; delimita critérios e limites quando configurado o fato gerador, exigindo demonstração de fruição econômica do bem.

9. A interpretação do art. 32-A deve ser sistemática com os arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e com o art. 884 do Código Civil, impedindo obrigações indenizatórias sem causa concreta e sem correspondência com benefício econômico efetivo ao consumidor.

10. A existência de cláusula contratual prevendo taxa de fruição em lote não edificado não legitima a cobrança sem demonstração de fruição, devendo a autonomia privada se submeter ao sistema de proteção do consumidor e à vedação ao enriquecimento sem causa.

11. Precedente específico da Turma competente firmou a indevida cobrança da taxa de fruição em lote não edificado mesmo após a Lei n. 13.786/2018, não havendo caráter vinculante em julgado divergente de outro órgão fracionário suficiente para afastar tal orientação.

12. Inexistindo argumentos novos ou demonstração de desacerto jurídico, mantém-se a decisão monocrática que afastou a taxa de fruição.

IV.

DISPOSITIVO

Agravo interno improvido, mantida a decisão que afastou a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. (AgInt no REsp n. 2.083.289/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.) (grifos acrescidos). DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

ERRO MATERIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que, após reconsiderar a aplicação da Súmula n. 182 do STJ, negou provimento ao agravo interno em razão da aplicação da Súmula n. 83 do STJ, mantendo a retenção de 25% e a taxa de fruição e afastando a indenização por benfeitorias irregulares, bem como da aplicação, por analogia, da Súmula n. 284 do STF por deficiência de fundamentação quanto à Lei n. 13.465/2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se houve erro material por premissa fática equivocada ao se aplicar a taxa de fruição em contrato de lote não edificado; e (ii) saber se ocorreu omissão quanto à análise da possibilidade de regularização das benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Configura erro material a premissa fática que equipara contrato de compra de lote não edificado a contrato de compra de imóvel erigido pelo vendedor, impondo taxa de fruição indevida, em desacordo com a jurisprudência consolidada do STJ.

5. Caracteriza omissão a ausência de análise específica sobre a possibilidade de regularização das benfeitorias, impondo-se a anulação parcial do julgado para que o Tribunal de origem aprecie o direito a indenização à luz da jurisprudência do STJ.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Embargos de declaração acolhidos com efeitos modificativos. Tese de julgamento: "1. Inexiste premissa válida para manter taxa de fruição na hipótese em que o contrato versa sobre lote não edificado, sendo indevida sua cobrança.

2. Na hipótese de omissão acerca da possibilidade de regularização de benfeitorias, os autos devem retornar à origem para que o tribunal examine a questão à luz da jurisprudência do STJ". Dispositivos relevantes citados : CPC, art. 1.022; CDC, arts. 4º, III, 51, IV, e 53, caput; CC, arts. 417 e 884, parágrafo único; Lei n. 6.766/1979, art. 34, § 1º. Jurisprudência relevante citada : STJ, AREsp n. 2.901.150/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, AREsp n. 2.945.103/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.635.486/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) Dessa forma, ausente prova da efetiva transferência da posse direta do imóvel à adquirente, revela-se indevida a retenção dos valores relativos ao IPTU.

Do mesmo modo, mostra-se incabível a cobrança de taxa de fruição, porquanto a jurisprudência pátria afasta sua incidência em relação a lote não edificado. Dessa maneira, impõe-se a procedência parcial dos pleitos autora, para fins de determinar a devolução de 75% (setenta e cinco cento) da quantia paga, devendo ser ressarcido o montante total de R$ 19.333,78 (dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), com os acréscimos legais, cujo cálculo da dívida deve ser realizado pelo IGPM por se tratar do critério de atualização monetária estabelecido entre as partes (Id. 138648206 - pág. 06).

3. Dispositivo

Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, confirmando a decisão proferida no Agravo de Instrumento de ID 179364728, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado (lote) em nome da autora; B) CONDENAR a parte ré ao pagamento de R$ 19.333,78 (dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), referente a 75% do valor das prestações pagas, devendo ser este valor pago em parcela única à parte autora a título de restituição, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IGPM desde a última parcela adimplida pela autora em dezembro de 2024 (súmula 43 do STJ), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde do trânsito em julgado desta decisão (Tema N.º 1.002 do STJ).

Considerando que ambas as partes foram vencedor e vencido, condeno ambas ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, rateando as despesas à razão de 70% (setenta por cento) para a parte ré e 30% (trinta por cento) para a parte autora, observada a suspensão da exigibilidade em face da autora, em virtude da gratuidade concedida. Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do CPC.

No caso de serem interpostos embargos, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC), vindo os autos conclusos em seguida. Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art. 1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§ 3º, art. 1.010, do CPC).

Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau. Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. SÃO GONÇALO DO AMARANTE/RN, data do sistema. TATHIANA FREITAS DE PAIVA MACEDO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

Alternativamente, requereu a devolução do patamar de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. Este Juízo proferiu decisão indeferindo o pedido de urgência (ID nº 63674886). Oportunizada audiência de conciliação, as partes não chegaram a um acordo (Id. 150678341). Citada, a ré apresentou contestação aduzindo não ter descumprido nenhum dever contratual. Pugnou pelo julgamento improcedente da pretensão exordial e, alternativamente, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, bem como dos valores devidos a título de IPTU, por ser a responsável pelo distrato, além do percentual da taxa de fruição por ter ocupado o imóvel sem a devida contraprestação e pela aplicabilidade da atualização contratual contida no aditivo assinado pela autora (ID nº 179364728).

Réplica à contestação (ID 158383534). Instadas a informarem as provas que pretendiam produzir, nada foi requerido. Sobreveio aos autos decisão em agravo de instrumento interposto pela parte autora, na qual a decisão liminar foi modificada para rescisão liminar do contrato com suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, obstando qualquer cobrança relativamente ao instrumento em questão, inclusive a anotação restritiva em nome da recorrente, autorizando a retomada do bem pela empresa recorrida para fins de comercialização a possíveis interessados (Id. 179364728).

É o breve relato.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO. 2.1. Do mérito. Inexistindo preliminares/prejudiciais pendentes de apreciação, passo a análise do mérito da demanda. Inicialmente, cumpre firmar que a relação travada nos autos é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o enquadramento da autora na condição de consumidora (arts. 2 e

17) e a requerida na condição de fornecedora de produto (art. 3), em atenção não apenas ao Estatuto Consumerista, mas também à teoria finalista mitigada adotada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que consagra como consumidor, além do destinatário final de produtos e serviços, a parte vulnerável da relação comercial. Assim sendo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece em seu bojo informações relevantes sobre as disposições de cláusulas contratuais e destaca que, em alguns casos, não sendo observadas as disposições legais, algumas delas poderão ser reconhecidas nulas, como no caso da abusividade, vide: Art.

51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; A abusividade das cláusulas contratuais mencionadas neste artigo fazem referência a uma das diversas formas na qual pode ser estabelecida sua nulidade quanto as especificidades do contrato. Ainda neste sentido o CDC menciona um outro caso que possibilita a decretação de nulidade de cláusula contratual quando esta estipular perda total das prestações adimplidas em face ao credor nos casos de resolução, a citar: Art.

53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Desse modo, há garantido pelo CDC condições mínimas e adequadas para que haja contrato particular regular entre as partes, além de assegurar ao consumidor direitos e garantias como parte vulnerável da relação.

Com relação ao contrato propriamente dito, o Código Civil Brasileiro é também responsável por estipular no âmbito jurídico os requisitos básicos e pertinentes em geral, determinando que: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Nesse sentido, o contrato, desde que não viole os limites sociais, sejam eles estipulados no CDC ou não, deverá sempre prevalecer em função do princípio da autonomia privada. Entretanto, a maioria dos contratos atualmente são de adesão (estipulados e formulados pela parte vendedora e apenas aceita pelo comprador vulnerável que necessita do objeto ou da prestação do serviço) e por isso é que o CDC e o CC tem papéis importantes na garantia de segurança ao consumidor.

Da rescisão contratual, estabelece o Código Civil que, caso não haja adimplemento da obrigação acordada por uma das partes, aquele que se sentir lesionado poderá requerer sua resolução ou o seu cumprimento, como destaca: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

À vista disso, a análise do contrato deverá ser sempre observada sob a luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, verificada sua natureza, cláusulas estabelecidas, legalidade dos termos contratuais e em consonância ao princípio da vulnerabilidade do consumidor. No caso dos autos, a autora afirmou que, após cessão de Giovanny Pereira Belarmino da Silva e Sara Aires da Silva Dias Belarmino realizada em 29/10/2021, firmou contrato particular de compromisso e venda do lote 1636, quadra 16 do empreendimento loteamento Jardim Botânico, pelo valor de R$ 43.850,00 (quarenta e três mil e oitocentos e cinquenta reais) (Ids. 138648206, 138648212 e 153078644).

Acrescentou, ainda, já ter adimplido o montante de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e sete centavos), com o último pagamento realizado em dezembro de 2024 (Ids. 138648212 e 138648216). Entretanto, devido a problemas financeiros por ela enfrentados, requereu administrativamente o distrato do contrato de compra e venda firmado entre ela e a parte ré, contudo, foi informada de que lhe seriam restituídos apenas R$ 8.825,52 do valor total pago.

Nesse cenário, entendo que merece prosperar a pretensão de resolução do contrato requerida em exordial, visto que é direito do consumidor estabelecido em cláusula contratual e que a autora já teria solicitado a rescisão via administrativa. Contudo, reconhecida a rescisão do contrato, há ainda uma outra divergência entre as partes quanto aos valores que lhe são devidos face a restituição e retenção dos valores já pagos pela autora.

Dessa forma, deve-se ser feita uma análise quanto ao valor arbitrado, bem assim quanto à aplicabilidade ou não da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Em sua exordial, a autora requer a restituição de, no mínimo, 90% (noventa por cento) do valor integral já pago à título do contrato de compra e venda ou, alternativamente de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento). Com efeito, o STJ declarou através de súmula o seguinte entendimento: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Sendo assim, como é a autora/compradora que manifestou o interesse pela rescisão contratual, entende-se que ela terá direito a ressarcimento parcial do valor que por ela já foi pago, devendo-se estipular ainda quanto seria essa parte que lhe é devida.

Neste sentido, no contrato firmado entre as partes, os valores devidos quando da rescisão contratual são estipulados da seguinte forma (Id. 138648206): CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – RESCISÃO [...] [...] Parágrafo primeiro: O descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo COMPRADOR, em especial a obrigação de pagar as parcelas do preço de aquisição do lote, na forma e prazos previstos nesta Promessa, caso a falha não seja sanada ou suprida depois de transcorridos 30 (trinta) dias consecutivos da notificação extrajudicial que a indicar, será motivo de rescisão deste contrato, caso em que a VENDEDORA fará jus à integralidade do sinal recebido, nos termos do artigo 418 do Código Civil, perdendo, ainda, o COMPRADOR, em benefício da VENDEDORA, os valores mencionados no Parágrafo Primeiro abaixo.

Parágrafo Primeiro. Sem prejuízo do disposto na Cláusula Décima Sétima, ocorrendo a rescisão desta Promessa motivada pelo COMPRADOR, serão devolvidas ao COMPRADOR as importâncias que tiverem sido pagas, deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já autorizada a reter: a) o valor das despesas de publicidade, calculadas em 5% (cinco por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; b) despesas e custos administrativos, calculadas em 15% (quinze por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; c) multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; d) encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; e e) custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios que se tenham tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo Segundo. Na hipótese desta cláusula, caso o COMPRADOR não forneça, imediatamente e por escrito, os dados bancários para realização do depósito mencionado, o pagamento ficará suspenso até que forneça tais informações. Parágrafo Terceiro. Do valor a ser restituído, serão descontados os valores referentes aos tributos e às taxas irrecuperáveis, devidos, vencidos e não pagos pelo COMPRADOR, exemplificativamente, mas sem se limitar, IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), tarifas de água, energia elétrica, multas de qualquer ordem, custas cartorárias, notificações, editais, baixas de registro, custos de registro e de notificação.

Parágrafo Quarto. Rescindido o contrato, a VENDEDORA se reintegrará na posse direta do(s) imóvel(is). Assim, eventual permanência do COMPRADOR no(s) imóvel(is), nesta hipótese, será considerada esbulho, pelo que, desde já, reconhece o COMPRADOR o direito da VENDEDORA em buscar a reintegração de posse do(s) imóvel(is), pelo meio processual estabelecido no artigo 926, do Código de Processo Civil, sendo válido e legítimo, outrossim, o mandado reintegratório liminar, sem a audiência do COMPRADOR.

Parágrafo Quinto. Por força do disposto no artigo 34, da Lei Federal nº 6.766/1979, somente serão indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis que tiverem sido levadas a efeito no(s) lote(s) com a prévia e expressa autorização dos Poderes Públicos competentes e em conformidade com as disposições contratuais e legais. Parágrafo Sexto. O COMPRADOR não terá direito a qualquer indenização ou retenção por benfeitorias voluptuárias realizadas no(s) imóvel(is), bem como por benfeitorias realizadas em desconformidade com este contrato e/ou com as exigências e/ou restrições urbanísticas impostas pelo Poder Público.

Parágrafo Sétimo. Sem prejuízo das demais penalidades estipuladas neste contrato, a VENDEDORA poderá optar por considerar rescindido o presente negócio ou, alternativamente, vencido antecipadamente todo o preço de aquisição do(s) imóvel(is) objeto deste contrato, caso em que o COMPRADOR deverá quitar o saldo do preço, devidamente corrigido monetariamente e acrescido dos juros contratuais, em até 15 (quinze) dias, nas seguintes hipóteses: a) na falta de pagamento do valor relativo a ARRAS/SINAL, pelo que será rescindido o presente instrumento; b) se o COMPRADOR não pagar 3 (três) parcelas do preço de aquisição do lote objeto deste contrato, consecutivas ou não, e deixar de purgar a mora; c) se o COMPRADOR constituir quaisquer ônus sobre os direitos aquisitivos objeto deste contrato; d) insolvência ou decretação de falência do COMPRADOR; e e) descumprimento, pelo COMPRADOR, de qualquer obrigação prevista neste contrato, salvo aquelas que tenham penalidades especialmente previstas. (...) CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – MULTA CONVENCIONAL.

Se outra penalidade mais específica não for prevista nesta Promessa, a infração de qualquer cláusula desta Promessa sujeitará o infrator à multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do Preço de aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independentemente e simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar pela rescisão da Promessa na forma acima disposta. (...)" (grifos acrescidos).

Posteriormente, as partes realizaram aditivo contratual (Id. 153078644) que previu: "(...) CLÁUSULA SÉTIMA (Da atualização contratual) – O contrato originário passará a vigorar sob os ditames da Lei de Loteamentos, alterada pela Lei nº 13.786/2018, notadamente, no que diz respeito à forma de resolução contratual e retenções legais autorizadas, onde será motivo de resolução deste contrato o descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo(a) COMPRADOR(A), em especial a descrita na cláusula acima.

Parágrafo primeiro. Ocorrendo a resolução deste instrumento motivada pelo(a) COMPRADOR(A), serão devolvidas a esse, as importâncias que tiverem sido pagas, atualizadas com base no índice efetivamente aplicado, deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já autorizada a reter, na forma do art. 32 e 32-A da Lei nº 6.766/79: a) a integralidade da comissão de corretagem; b) multa convencional, que abarca despesas administrativas e sinal (arras), correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; c) o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,75% (setenta e cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, para cada mês a partir da data da transmissão da posse, até sua efetiva restituição à VENDEDORA; d) tributos reais, tarifas, cotas condominiais ou associativas incidentes sobre o imóvel, e não pagos durante o período de vigência do contrato; e) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo(a) COMPRADOR(A); f) custas e emolumentos devidos em razão da restituição e/ou rescisão, notadamente quando se perfizer extrajudicialmente no âmbito do Registro de Imóveis (art. 32, Lei de Parcelamento do Solo Urbano); g) custas judiciais e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, desde que tenham se tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo segundo. O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 ( doze) meses após a formalização da resolução ou distrato contratual; ou, caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o referido prazo, o valor remanescente devido a(o) COMPRADOR(A) será pago em até 30 (trinta) dias da revenda (...) CLÁUSULA DÉCIMA – Permanecem inalteradas e em vigor todas as demais cláusulas do Contrato Originário de Compromisso de Compra e Venda de Lote que não tenham sido alteradas pelas pactuações deste instrumento ou que não disponham de encontro, permanecendo em vigência em conjunto com as alterações aqui entabuladas, em seu inteiro teor e forma, as quais são de inteira ciência das Partes." (grifos acrescidos).

Isto posto, requer a ré que seja dada legalidade as cláusulas do aditivo contratual, firmado em 11 de outubro de 2024 (Id. 153078644), atraindo a incidência da Lei Nº 13.786/2018, e, desse modo, legitimidade da retenção do percentual previsto sobre o valor das parcelas pagas pela promovente e, alternativamente, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valos pagos, incluindo os valores devidos à título de IPTU e de taxa de fruição.

Todavia, em exordial, a autora defende que cláusula contratual que prevê tal retenção é abusiva, e neste sentido requer que a restituição seja fixada em 90% do valor já pago a título do contrato de compra e venda, sendo considerada por ela a retenção de 10% pela empresa ré em detrimento de custas administrativas. Alternativamente, pugna a devolução do patamar de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento) dos valores pagos.

Antes de propriamente adentrarmos na controvérsia dos valores, cumpre asseverar que o instrumento contratual originário em debate fora celebrado em 15 de fevereiro de 2018, assim, foi firmado antes da entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018, que se deu em 28/12/2018, motivo pelo qual não se aplica esta lei ao caso em tela. Não obstante a parte autora tenha firmado a cessão contratual e o aditivo contratual em datas posteriores à entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018, em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, os quais orientam as cadeias normativas e se caracterizam como limite objetivo para a eficácia dos valores no sistema jurídico, as relações contratuais devem ser regidas pela lei vigente à época de sua celebração.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018) A CONTRATOS ANTERIORES. TERMO ADITIVO POSTERIOR PREJUDICIAL AO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO. DÉBITOS DE IPTU/TLP. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OPORTUNA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2º, DO CPC.

RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na ação de rescisão de contrato de compra e venda firmado em 7/3/2016, declarando a rescisão, afastando a cláusula arbitral e a incompetência territorial. 1.1. A sentença determinou a restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelos apelados, permitindo a retenção de 10% pela apelante, a restituição em parcela única, juros de mora a partir do trânsito em julgado, correção monetária desde cada desembolso, e afastou o dano moral.

Reconheceu, ainda, a prescrição trienal para comissão de corretagem e taxa SATI.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão cingem-se à: (i) aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e do termo aditivo posterior ao contrato, (ii) base de cálculo do percentual de retenção pela apelante, e (iii) dedução dos débitos de IPTU/TLP incidentes sobre o imóvel durante a posse dos apelados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...]

1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1ª Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).

4. Normas que tratam da rescisão e penalidades possuem natureza material e devem observar a lei vigente à época do contrato. 4.1. A aplicação da Lei do Distrato a contratos anteriores, ainda que por meio de termo aditivo firmado após sua vigência, viola os princípios da irretroatividade e segurança jurídica, especialmente se modifica aspectos essenciais da rescisão em prejuízo do consumidor. 4.2. Precedente: “[...]

2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato.

3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6º, §1º). 3.2.

O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1º, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência. [...].” (0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3ª Turma Cível, DJE: 5/3/2024.). 4.3.

O contrato original constitui ato jurídico perfeito consumado sob a lei anterior, e aditivos não podem prever cláusulas que destoem das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor (CDC, art. 51, §1º, II e III).

5. A base de cálculo para o percentual de retenção, em caso de rescisão por culpa do comprador em contratos sob o CDC firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser os valores efetivamente pagos pelo comprador. 5.1. A sentença, ao fixar a retenção em 10% sobre os valores pagos, está em consonância com o entendimento consolidado pelo STJ (Súmula n. 543). 5.2. STJ: “[...] Nos termos da Súmula 543/STJ, ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’. [...].” (REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJEN: 23/4/2025.). 5.3.

O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável e suficiente para cobrir despesas administrativas, sem configurar enriquecimento sem causa. 5.4. A retenção sobre o valor total do contrato, significativamente superior aos valores pagos, imporia ônus excessivo e desproporcional ao consumidor, configurando vantagem exagerada para a vendedora. 5.5. A inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 inviabiliza a aplicação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, que prevê retenção sobre o valor atualizado do contrato.

6. A dedução de débitos de IPTU/TLP pressupõe a comprovação pela vendedora da existência dos débitos e, se for o caso, do seu efetivo pagamento, sub-rogando-se no direito de reaver os valores. 6.1. No caso, a sentença rejeitou a cobrança de taxa de fruição e IPTU por se tratar de lote sem edificação e sem comprovação de obras mínimas de infraestrutura pela vendedora que permitissem a efetiva habitação ou fruição econômica pelos compradores. 6.2.

A alegação da apelante de erro no traslado da prova dos débitos de IPTU/TLP não autoriza a retenção sem a necessária comprovação nos autos. 6.3. Cabe à parte apelante/ré instruir a contestação com os documentos para provar suas alegações (CPC, art. 434). 6.4. Documentos apresentados apenas com a apelação não são admitidos sem comprovação de impossibilidade de juntada oportuna (CPC, art. 435, parágrafo único). 6.5.

Precedente Turmário: “[...] 3.1. De início, cumpre mencionar que, consoante o disposto no art. 435 do estatuto processual, é admitida a juntada extemporânea de prova documental para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por terem sido conhecidos, acessíveis ou disponíveis posteriormente à apresentação da petição inicial ou da contestação, devendo a parte, contudo, comprovar aludido motivo, consoante se extraí do preceptivo legal. 3.2.

A respeito da juntada de documentos novos em sede recursal, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: 'Documentos novos. A parte tem o dever de demonstrar que a finalidade da juntada visa a contrapor o documento a outro, ou a fato ou alegação surgida no curso do processo e depois de sua última oportunidade de falar nos autos. Não pode a juntada ser feita com o intuito de surpreender a parte contrária ou o juízo, ardilosa e maliciosamente, para criar no espírito do julgador, à última hora, a impressão de encerramento da questão, sem que a outra parte tenha tido igual oportunidade na dialética do processo.

Deve estar presente na avaliação do julgador, sempre, o princípio da lealdade processual, de sorte seja permitida a juntada de documento nos autos, apenas quando nenhum gravame houver para a parte contrária.' (Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais). [...].” (07045575220218070011, 2ª Turma Cível, DJE: 23/5/2023).

7. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Recurso improvido. Teses de julgamento: “1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes de sua vigência, ainda que haja termo aditivo posterior, por força dos princípios da irretroatividade e segurança jurídica.

2. Em rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, por culpa do comprador, celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, em percentual razoável (10%), conforme Súmula n. 543 do STJ.

3. A dedução de débitos de IPTU/TLP em rescisão contratual de lote urbano pressupõe a comprovação pela vendedora da existência e pagamento dos débitos e pode ser afastada caso o objeto seja lote sem edificação e não comprovada a disponibilização de infraestrutura para a efetiva fruição econômica pelo comprador.” (TJDFT, Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/06/2025, publicado no DJe: 26/06/2025.). (Grifos acrescidos).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÓRIA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. LEI 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. ATO JURÍDICO PERFEITO. ANTERIORIDADE À NOVA LEI DO DISTRATO. SÚMULA 543 DO STJ. APLICABILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO STJ.

SENTENÇA

PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Cuida-se de apelação interposta pela RÉ, vendedora de lote imobiliário, contra a sentença que, aplicando a súmula 543 do STJ, condenou a fornecedora à devolução imediata do montante despendido pela compradora, com retenção de apenas 10% dos valores pagos e de débitos de IPTU e taxas condominiais, se houver.

2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato.

3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6º, §1º). 3.2.

O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1º, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência.

4. A devolução de valores à consumidora deve ser, portanto, de forma parcial, porém imediata, conforme súmula 543 e Tema 577 do STJ. 4.1. A retenção por parte da vendedora também deve ser com base nos valores pagos pela compradora, e não no valor atualizado do contrato. 4.2. Ademais, em se tratando de terreno não edificado (lote), como é o caso dos autos, não é devida pela compradora a taxa de fruição.

5. Quanto ao percentual da taxa de retenção, deve ser mantido o de 10% sobre os valores pagos pela compradora, uma vez que a vendedora não comprovou que as despesas que obteve ou obterá para revender o terreno ultrapassam tal percentual.

6. No tocante à comissão de corretagem, não está expresso no contrato o seu valor, o que viola o dever de informação ao consumidor, razão pela qual não é devida a retenção pela vendedora.

7. Quanto ao termo inicial dos juros de mora fixado na sentença a partir da citação, a despeito de não impugnado pelas partes, deve ser retificado de ofício por ser matéria de ordem pública, e para fins de manter a harmonia com o entendimento ora proferido de não incidência da Lei 13.786/2018. 7.1. Nesse sentido, aplica-se ao caso o Tema 1.002 do STJ, segundo o qual “os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

8. Apelo conhecido e não provido. Honorários recursais majorados. (TJDFT, Acórdão 1817920, 0704687-08.2022.8.07.0011, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/02/2024, publicado no DJe: 05/03/2024.) Compromisso de compra e venda de imóvel – Lote de terreno, com casa erigida pelos compradores – Ação de rescisão contratual e reintegração de posse – Parcial procedência – Quantidade de parcelas quitadas não permite aplicar a teoria do adimplemento substancial, pois não atinge 38% dos valores devidos – Rescisão do negócio e reintegração da posse do imóvel em favor da vendedora são inevitáveis, diante da inadimplência admitida pelos compradores – Negócio celebrado antes da Lei 13.786/2018, inaplicável ao caso, devido à sua irretroatividade – Aditivos contratuais não atraem a incidência da nova lei – Percentual de retenção alterado para 20% dos valores pagos, em conformidade com o padrão jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça e o pedido expresso na inicial – Taxa de fruição exigível – Lote de terreno edificado e utilizado como moradia – Impostos e multas incidentes sobre o imóvel também devidos e devem ser abatidos do total a ser devolvido – Ausência de excesso ou abusividade na utilização da Tabela Price – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1000787-84.2023.8.26.0073; Relator (a): Mário Daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Avaré - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2024; Data de Registro: 19/08/2024) "Promessa de compra e venda de lote.

Parcelamento de solo urbano. Resolução do contrato. Culpa dos compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso do réu e da autora. Controvérsia que reside nos valores a serem devolvidos à autora compradora. Contrato assinado em momento anterior à lei do distrato. Aditivo contratual redigido posteriormente, cujas cláusulas são abusivas por colocar a parte vulnerável em evidente desvantagem excessiva.

Inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/18. Manutenção do percentual de retenção a 10% da quantia paga pela compradora. Deve-se considerar que a autora inadimpliu o contrato e, com isso, causou prejuízo ao credor/vendedor, que teve afetado seu fluxo de caixa e ficou inviabilizado de dispor do lote. Em contrapartida, inexiste prova concreta do prejuízo experimentado pelo réu/vendedor. Nessa toada, o percentual de retenção será mantido a 10% da quantia paga pela Autora, nos termos da sentença. comissão de corretagem.

Obtenção de resultado útil. Exigibilidade do débito. A aproximação das partes pelo corretor foi frutífera, e o resultado útil foi por ele obtido. Ainda que o negócio venha a ser desfeito, a corretagem é devida pela autora. Apelações não providas. (TJSP; Apelação Cível 1001145-72.2022.8.26.0400; Relator (a): Sandra Galhardo Esteves; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/06/2024; Data de Registro: 06/06/2024). (Grifos acrescidos).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO – O contrato firmado pelas partes é anterior à Lei nº 13.786/2018, de modo que a imediata aplicação de referida lei violaria o postulado da irretroatividade, previsto no artigo 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. ADITIVO CONTRATUAL FIRMADO EM 2019 COM VISTAS A ATRAIR A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – A existência de termo aditivo celebrado pelas partes, visando à incidência da Lei nº 13.786/2018, é irrelevante, pois é direito fundamental da parte consumidora contratante que a lei nova não prejudique o seu direito adquirido, nos termos do art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO – Incidentes, no caso, as normas atinentes ao Código de Defesa do Consumidor. Neste contexto, o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas – Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça. De modo a trazer razoabilidade e equilíbrio entre as partes, bem como atender aos parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos, deve-se manter o percentual fixado pelo juízo de origem em 20%, a título de retenção das quantias já pagas, pois tal montante se mostra suficiente para cobrir os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da avença, não havendo que se falar, assim, em qualquer outro tipo de compensação – CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA – Em caso de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, a respeito da quantia a ser devolvida, a correção monetária é devida a partir de cada desembolso e os juros de mora correm a partir do trânsito em julgado.

TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO OCUPADO – DESCABIMENTO – Embora se entenda que a taxa de fruição pode ser arbitrada de forma separada ao percentual de retenção de quantias já pagas pelo consumidor, o Colegiado tem sistematicamente entendido pelo seu não cabimento caso se trate de lote sem acessão ou benfeitoria, isto é, que não foi efetivamente ocupado pelo autor. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU E DEMAIS OBRIGAÇÕES "PROPTER REM" – É do consumidor adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e demais obrigações "propter rem" (inclusive as relacionadas aos serviços essenciais, tais como fornecimento de água e energia elétrica) que estejam em aberto até a efetiva desocupação do imóvel (entrega das chaves).

ÔNUS SUCUMBENCIAL – De acordo com o princípio da causalidade, é de se reconhecer a sucumbência recíproca, em igual proporção entre as partes, na razão de 50% para a autora e 50% para a requerida. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1113496-49.2021.8.26.0100; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/11/2023; Data de Registro: 23/11/2023). (Grifos acrescidos).

Nesse contexto, apesar do que menciona o contrato acima, observa-se que o valor de retenção proposto pela ré quando da rescisão impugnado pela parte autora revela-se abusivo, por impor desvantagem excessiva ao consumidor, incidindo a hipótese de nulidade prevista no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A interpretação conferida pelos tribunais ao referido dispositivo consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do adquirente, a retenção de parte dos valores pagos deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo, em regra, reputado legítimo o percentual compreendido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias adimplidas, por se mostrar suficiente para compensar as despesas administrativas suportadas pela vendedora, sem impor ônus excessivo ao consumidor.

Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 489 DO CPC. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. SÚMULA 284/STF PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO.

1. Não há falar em infringência ao art. 489 do CPC em relação a tema que não foi suscitado nos embargos de declaração perante a instância de origem.

2. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples transcrição do inteiro teor dos paradigmas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF.

3. Em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedentes.

4. Igualmente, não é devida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.

5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.628.443/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.). (Grifos acrescidos). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). (grifos acrescidos). Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO EXTRAJUDICIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR POR INADIMPLEMENTO.

RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE 20% SOBRE AS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. RETENÇÃO DE VALORES COMPROVADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E DESTACADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente compradora, que reconheceu a resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da adquirente, determinando a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 20% das parcelas quitadas. A apelante sustenta ausência de interesse de agir em razão de distrato extrajudicial firmado entre as partes, pleiteia ampliação das retenções contratuais, incidência de taxa de fruição, retenção de IPTU e comissão de corretagem, alteração do termo inicial dos juros moratórios e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ sete questões em discussão: (i) definir se o distrato extrajudicial firmado entre as partes afasta o interesse de agir da autora; (ii) estabelecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) determinar a adequação do percentual de retenção fixado na sentença; (iv) verificar a possibilidade de abatimento dos valores pagos administrativamente em razão do distrato; (v) estabelecer a legitimidade da cobrança de taxa de fruição, IPTU e comissão de corretagem; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; e (vii) verificar a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de ausência de interesse de agir deve ser rejeitada, pois a existência de distrato extrajudicial não impede a revisão judicial de cláusulas potencialmente abusivas em relação de consumo, permanecendo presente a utilidade e necessidade da tutela jurisdicional.

4. A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a adquirente figura como destinatária final do imóvel e a construtora como fornecedora de produto.

5. A desistência da compradora por impossibilidade financeira configura rescisão contratual por culpa do adquirente, assegurando-se a restituição parcial das parcelas pagas, descontado percentual razoável de retenção.

6. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos revela-se proporcional e adequado para ressarcir despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa, observando os princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva.

7. Os valores comprovadamente pagos pela construtora em razão dos distratos extrajudiciais devem ser integralmente abatidos do montante devido, sob pena de enriquecimento sem causa da compradora.

8. A cobrança de taxa de fruição é indevida em lote não edificado, pois a posse de terreno vago não gera proveito econômico equiparável à ocupação de imóvel construído.

9. A retenção dos valores referentes ao IPTU é legítima quando comprovada a transferência da posse à adquirente e houver previsão contratual expressa atribuindo-lhe a responsabilidade tributária.

10. A retenção da comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada acerca do valor do encargo, nos termos do Tema 938 do STJ, sendo indevida quando ausente transparência contratual.

11. Nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos fluem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do STJ.

12. A procedência parcial dos pedidos da autora impede a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da compradora.

IV.

DISPOSITIVO

13. Recurso conhecido e parcialmente provido. (APELAÇÃO CÍVEL, 0862069-98.2024.8.20.5001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 24/06/2026, PUBLICADO em 26/06/2026). (Grifos acrescidos). Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por promitente comprador visando à reforma parcial da sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, atribuiu ao autor a responsabilidade pelo IPTU e taxas condominiais desde a celebração do contrato e determinou a incidência dos juros de mora e da correção monetária a partir da citação. O apelante pleiteia a fixação de percentual de retenção em 10%, a redistribuição das despesas de IPTU e taxas condominiais com base na data da posse (22/10/2016) e a alteração do termo inicial dos juros e da correção monetária para a data de cada desembolso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que estipula retenção de 20% deve prevalecer sobre o parâmetro jurisprudencial de 25%; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais no período anterior à imissão na posse; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual prevendo retenção de 20% sobre os valores pagos pelo comprador deve prevalecer, por expressar a vontade das partes, respeitar o princípio do pacta sunt servanda e estar em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais do STJ.

4. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais recai sobre o comprador somente a partir da data de sua efetiva imissão na posse do imóvel (22/10/2016), sendo abusiva sua imputação retroativa ao momento da assinatura contratual.

5. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora incidentes sobre valores a serem restituídos em rescisão contratual promovida por iniciativa do promitente comprador devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, não da citação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

1. A cláusula contratual que estipula a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador deve prevalecer quando existente e expressa no instrumento.

2. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais é do comprador apenas a partir de sua imissão na posse do imóvel.

3. Os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores em contratos anteriores à Lei 13.786/2018 devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370; 371; 85, §11. CF/1988, art. 5º, XXXVI.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, S2, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019 (Tema 1002); STJ, Súmula 543; TJMT, Ap.

Cív. 10155437620198110002, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 19.06.2024; TJRN, Ap. Cív. 0800335-70.2020.8.20.5104, Rel. Des. Vivaldo Otávio Pinheiro, j. 15.05.2025.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e rejeitar a prejudicial de nulidade da sentença por cerceamento de defesa suscitada pela parte autora. Adiante, pela mesma votação, no mérito propriamente dito, dou provimento parcial a apelação cível interposta pela parte autora, nos termos do voto do relator, parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 0801266-61.2021.8.20.5129, Des.

AMAURY DE SOUZA MOURA SOBRINHO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 02/07/2025, PUBLICADO em 09/07/2025). (Grifos acrescidos). Em suma, percebe-se que, em regra geral e de acordo com as decisões proferidas anteriormente, estipula-se retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores já pagos pelo comprador. Sendo assim, tendo como parâmetro o valor total em relação ao valor pago e decisões proferidas pelos tribunais superiores, reconheço suficiente fixação do percentual de retenção em 25% e restituição de 75% a autora.

Com efeito, a resolução contratual decorreu exclusivamente da iniciativa da autora, motivada por dificuldades financeiras, inexistindo qualquer conduta ilícita ou inadimplemento imputável à empresa ré. Além disso, o vínculo contratual perdurou por período considerável, tendo a adquirente realizado pagamentos até dezembro de 2024, circunstância que evidencia a execução do contrato por longo lapso temporal.

Nessas condições, é razoável reconhecer que a resolução antecipada do negócio impôs à requerida despesas administrativas inerentes à contratação e ao desfazimento da avença, bem como a necessidade de reorganização de sua atividade empresarial, com a recolocação do lote no mercado e a reprogramação financeira do empreendimento. Tais consequências justificam a fixação da retenção no patamar máximo admitido pela jurisprudência consolidada para contratos submetidos ao regime anterior à Lei do Distrato, a fim de compensar os prejuízos ordinariamente suportados pela vendedora em razão da resolução contratual, sem importar enriquecimento sem causa, preservando o equilíbrio contratual e observando os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça.

Desse modo, com base nos extratos anexos, considerando que a parte autora teria pago o valor de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e sete centavos), referente ao lote 1636, quadra 16 do empreendimento loteamento Jardim Botânico, é devido à empresa ré o valor de R$ 6.444,59 (seis mil quatrocentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e nove centavos), a nível de retenção no percentual de 25%, e a título de restituição compete à parte autora o valor R$ 19.333,78. (Dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), referente a 75%.

Em outro aspecto, no que se refere ao pedido formulado pela parte demandada para que também sejam retidos os valores correspondentes ao IPTU incidente durante o período em que a autora permaneceu na posse do lote, bem como a título de taxa de fruição, verifica-se que a pretensão não merece acolhimento. Na hipótese dos autos, o imóvel objeto da demanda consiste em lote não edificado, razão pela qual a autora não pode ser responsabilizada pelo pagamento de IPTU ou de taxa de fruição sem a demonstração da efetiva transferência da posse direta do bem.

Ora, inexistindo prova de que o terreno tenha sido edificado ou explorado economicamente pela autora, não há qualquer proveito econômico que justifique a retenção dos valores pretendida pela ré, circunstância que afasta a legitimidade da cobrança. Nesse sentido, confira-se o entendimento jurisprudencial: Apelação cível. Ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. Culpa do promitente comprador.

Restituição parcial dos valores pagos. CDC.

I- Ao teor da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

II- Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, vem sendo admitida, pela jurisprudência do STJ, a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Na hipótese, deve prevalecer a retenção de 10% fixada na sentença, por ser adequada, proporcional e suficiente para indenizar a frustração do contrato.

III- São inacumuláveis as arras com a multa contratual, sob pena de configurar bis in idem.

IV- No que pertine ao pagamento dos impostos de IPTU/ITU, sabe-se que a responsabilidade do adimplemento destes decorre da obrigação propter rem. Na hipótese dos autos, tratando-se de contrato de compra e venda de lote sem edificação, verifico que não restou demonstrada nos autos a transferência da posse direta para o adquirente, razão pela qual não pode o mesmo ser responsabilizado pelas despesas tributárias.

V- O fato de a causa da rescisão recair sobre o autor, isso não lhe acarreta a sucumbência processual, nem mesmo com base no princípio da causalidade.

VI- Sagrando-se o autor/apelado vencedor na totalidade dos pedidos iniciais, compete à ré/apelante arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais, em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5400274-91.2021.8.09.0051, Rel. Des (a). Altair Guerra da Costa, 1a Câmara Cível, julgado em 10/10/2022, DJe de 10/10/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CONDENAÇÃO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - IPTU E IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA

SENTENÇA. - Decretada a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, a posse desse imóvel pelo promissário comprador confere à promitente vendedora o direito de receber a indenização, a título de fruição, pelo período em que o promissário comprador ficou na posse desse imóvel (STJ, AgInt no AREsp 1198893/MG) - Não é possível a cumulação da perda das arras com a imposição da cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (STJ REsp 1.617.652-DF) - O pagamento de IPTU e demais impostos incidentes sobre o imóvel será de responsabilidade do promitente comprador, se este tiver sido imitido na posse do imóvel - Nos casos de devolução de valores ao promissário comprador decorrentes de rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.(TJ-MG - AC: 10481160280402001 Patrocínio, Relator: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 28/04/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/05/2021) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO CONDICIONADA À EFETIVA VANTAGEM ECONÔMICA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 COM O CDC E O

CC. I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial do adquirente, para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

2. Fato relevante. Cobrança de taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de ocupação, independentemente de se tratar de lote sem edificação.

3. Fundamentos do agravo. Alegação de violação do art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 (Lei n. 13.786/2018), existência de cláusula contratual prevendo a taxa e invocação de precedente da Quarta Turma no sentido da possibilidade de cobrança em lote não edificado, observados os termos legais e contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é devida a indenização por fruição pela mera disponibilização do imóvel ao adquirente.

5. HÁ três questões em discussão: (i) saber se o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 institui presunção absoluta de fruição ou autoriza a cobrança automática da indenização em caso de distrato; (ii) saber se cláusula contratual pode legitimar a cobrança de taxa de fruição sem demonstração de efetivo proveito econômico; e (iii) saber se a existência de divergência jurisprudencial interna impõe a reforma da decisão monocrática amparada em precedente específico da Turma competente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A taxa de fruição possui natureza indenizatória, fundada na vedação ao enriquecimento sem causa, e pressupõe demonstração de vantagem patrimonial efetiva do comprador correlata ao prejuízo do vendedor pelo uso e gozo do bem.

7. Em lote não edificado, a mera posse de terreno vago não evidencia, por si só, proveito econômico, uso habitacional, exploração comercial ou fruição material apta a justificar cobrança equivalente a aluguel.

8. O art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não institui presunção absoluta de fruição nem autoriza cobrança automática da indenização em qualquer distrato; delimita critérios e limites quando configurado o fato gerador, exigindo demonstração de fruição econômica do bem.

9. A interpretação do art. 32-A deve ser sistemática com os arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e com o art. 884 do Código Civil, impedindo obrigações indenizatórias sem causa concreta e sem correspondência com benefício econômico efetivo ao consumidor.

10. A existência de cláusula contratual prevendo taxa de fruição em lote não edificado não legitima a cobrança sem demonstração de fruição, devendo a autonomia privada se submeter ao sistema de proteção do consumidor e à vedação ao enriquecimento sem causa.

11. Precedente específico da Turma competente firmou a indevida cobrança da taxa de fruição em lote não edificado mesmo após a Lei n. 13.786/2018, não havendo caráter vinculante em julgado divergente de outro órgão fracionário suficiente para afastar tal orientação.

12. Inexistindo argumentos novos ou demonstração de desacerto jurídico, mantém-se a decisão monocrática que afastou a taxa de fruição.

IV.

DISPOSITIVO

Agravo interno improvido, mantida a decisão que afastou a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. (AgInt no REsp n. 2.083.289/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.) (grifos acrescidos). DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

ERRO MATERIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que, após reconsiderar a aplicação da Súmula n. 182 do STJ, negou provimento ao agravo interno em razão da aplicação da Súmula n. 83 do STJ, mantendo a retenção de 25% e a taxa de fruição e afastando a indenização por benfeitorias irregulares, bem como da aplicação, por analogia, da Súmula n. 284 do STF por deficiência de fundamentação quanto à Lei n. 13.465/2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se houve erro material por premissa fática equivocada ao se aplicar a taxa de fruição em contrato de lote não edificado; e (ii) saber se ocorreu omissão quanto à análise da possibilidade de regularização das benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Configura erro material a premissa fática que equipara contrato de compra de lote não edificado a contrato de compra de imóvel erigido pelo vendedor, impondo taxa de fruição indevida, em desacordo com a jurisprudência consolidada do STJ.

5. Caracteriza omissão a ausência de análise específica sobre a possibilidade de regularização das benfeitorias, impondo-se a anulação parcial do julgado para que o Tribunal de origem aprecie o direito a indenização à luz da jurisprudência do STJ.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Embargos de declaração acolhidos com efeitos modificativos. Tese de julgamento: "1. Inexiste premissa válida para manter taxa de fruição na hipótese em que o contrato versa sobre lote não edificado, sendo indevida sua cobrança.

2. Na hipótese de omissão acerca da possibilidade de regularização de benfeitorias, os autos devem retornar à origem para que o tribunal examine a questão à luz da jurisprudência do STJ". Dispositivos relevantes citados : CPC, art. 1.022; CDC, arts. 4º, III, 51, IV, e 53, caput; CC, arts. 417 e 884, parágrafo único; Lei n. 6.766/1979, art. 34, § 1º. Jurisprudência relevante citada : STJ, AREsp n. 2.901.150/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, AREsp n. 2.945.103/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.635.486/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) Dessa forma, ausente prova da efetiva transferência da posse direta do imóvel à adquirente, revela-se indevida a retenção dos valores relativos ao IPTU.

Do mesmo modo, mostra-se incabível a cobrança de taxa de fruição, porquanto a jurisprudência pátria afasta sua incidência em relação a lote não edificado. Dessa maneira, impõe-se a procedência parcial dos pleitos autora, para fins de determinar a devolução de 75% (setenta e cinco cento) da quantia paga, devendo ser ressarcido o montante total de R$ 19.333,78 (dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), com os acréscimos legais, cujo cálculo da dívida deve ser realizado pelo IGPM por se tratar do critério de atualização monetária estabelecido entre as partes (Id. 138648206 - pág. 06).

3. Dispositivo

Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, confirmando a decisão proferida no Agravo de Instrumento de ID 179364728, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado (lote) em nome da autora; B) CONDENAR a parte ré ao pagamento de R$ 19.333,78 (dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), referente a 75% do valor das prestações pagas, devendo ser este valor pago em parcela única à parte autora a título de restituição, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IGPM desde a última parcela adimplida pela autora em dezembro de 2024 (súmula 43 do STJ), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde do trânsito em julgado desta decisão (Tema N.º 1.002 do STJ).

Considerando que ambas as partes foram vencedor e vencido, condeno ambas ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, rateando as despesas à razão de 70% (setenta por cento) para a parte ré e 30% (trinta por cento) para a parte autora, observada a suspensão da exigibilidade em face da autora, em virtude da gratuidade concedida. Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do CPC.

No caso de serem interpostos embargos, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC), vindo os autos conclusos em seguida. Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art. 1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§ 3º, art. 1.010, do CPC).

Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau. Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. SÃO GONÇALO DO AMARANTE/RN, data do sistema. TATHIANA FREITAS DE PAIVA MACEDO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

Alternativamente, requereu a devolução do patamar de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. Este Juízo proferiu decisão indeferindo o pedido de urgência (ID nº 63674886). Oportunizada audiência de conciliação, as partes não chegaram a um acordo (Id. 150678341). Citada, a ré apresentou contestação aduzindo não ter descumprido nenhum dever contratual. Pugnou pelo julgamento improcedente da pretensão exordial e, alternativamente, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, bem como dos valores devidos a título de IPTU, por ser a responsável pelo distrato, além do percentual da taxa de fruição por ter ocupado o imóvel sem a devida contraprestação e pela aplicabilidade da atualização contratual contida no aditivo assinado pela autora (ID nº 179364728).

Réplica à contestação (ID 158383534). Instadas a informarem as provas que pretendiam produzir, nada foi requerido. Sobreveio aos autos decisão em agravo de instrumento interposto pela parte autora, na qual a decisão liminar foi modificada para rescisão liminar do contrato com suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, obstando qualquer cobrança relativamente ao instrumento em questão, inclusive a anotação restritiva em nome da recorrente, autorizando a retomada do bem pela empresa recorrida para fins de comercialização a possíveis interessados (Id. 179364728).

É o breve relato.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO. 2.1. Do mérito. Inexistindo preliminares/prejudiciais pendentes de apreciação, passo a análise do mérito da demanda. Inicialmente, cumpre firmar que a relação travada nos autos é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o enquadramento da autora na condição de consumidora (arts. 2 e

17) e a requerida na condição de fornecedora de produto (art. 3), em atenção não apenas ao Estatuto Consumerista, mas também à teoria finalista mitigada adotada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que consagra como consumidor, além do destinatário final de produtos e serviços, a parte vulnerável da relação comercial. Assim sendo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece em seu bojo informações relevantes sobre as disposições de cláusulas contratuais e destaca que, em alguns casos, não sendo observadas as disposições legais, algumas delas poderão ser reconhecidas nulas, como no caso da abusividade, vide: Art.

51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; A abusividade das cláusulas contratuais mencionadas neste artigo fazem referência a uma das diversas formas na qual pode ser estabelecida sua nulidade quanto as especificidades do contrato. Ainda neste sentido o CDC menciona um outro caso que possibilita a decretação de nulidade de cláusula contratual quando esta estipular perda total das prestações adimplidas em face ao credor nos casos de resolução, a citar: Art.

53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Desse modo, há garantido pelo CDC condições mínimas e adequadas para que haja contrato particular regular entre as partes, além de assegurar ao consumidor direitos e garantias como parte vulnerável da relação.

Com relação ao contrato propriamente dito, o Código Civil Brasileiro é também responsável por estipular no âmbito jurídico os requisitos básicos e pertinentes em geral, determinando que: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Nesse sentido, o contrato, desde que não viole os limites sociais, sejam eles estipulados no CDC ou não, deverá sempre prevalecer em função do princípio da autonomia privada. Entretanto, a maioria dos contratos atualmente são de adesão (estipulados e formulados pela parte vendedora e apenas aceita pelo comprador vulnerável que necessita do objeto ou da prestação do serviço) e por isso é que o CDC e o CC tem papéis importantes na garantia de segurança ao consumidor.

Da rescisão contratual, estabelece o Código Civil que, caso não haja adimplemento da obrigação acordada por uma das partes, aquele que se sentir lesionado poderá requerer sua resolução ou o seu cumprimento, como destaca: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

À vista disso, a análise do contrato deverá ser sempre observada sob a luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, verificada sua natureza, cláusulas estabelecidas, legalidade dos termos contratuais e em consonância ao princípio da vulnerabilidade do consumidor. No caso dos autos, a autora afirmou que, após cessão de Giovanny Pereira Belarmino da Silva e Sara Aires da Silva Dias Belarmino realizada em 29/10/2021, firmou contrato particular de compromisso e venda do lote 1636, quadra 16 do empreendimento loteamento Jardim Botânico, pelo valor de R$ 43.850,00 (quarenta e três mil e oitocentos e cinquenta reais) (Ids. 138648206, 138648212 e 153078644).

Acrescentou, ainda, já ter adimplido o montante de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e sete centavos), com o último pagamento realizado em dezembro de 2024 (Ids. 138648212 e 138648216). Entretanto, devido a problemas financeiros por ela enfrentados, requereu administrativamente o distrato do contrato de compra e venda firmado entre ela e a parte ré, contudo, foi informada de que lhe seriam restituídos apenas R$ 8.825,52 do valor total pago.

Nesse cenário, entendo que merece prosperar a pretensão de resolução do contrato requerida em exordial, visto que é direito do consumidor estabelecido em cláusula contratual e que a autora já teria solicitado a rescisão via administrativa. Contudo, reconhecida a rescisão do contrato, há ainda uma outra divergência entre as partes quanto aos valores que lhe são devidos face a restituição e retenção dos valores já pagos pela autora.

Dessa forma, deve-se ser feita uma análise quanto ao valor arbitrado, bem assim quanto à aplicabilidade ou não da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Em sua exordial, a autora requer a restituição de, no mínimo, 90% (noventa por cento) do valor integral já pago à título do contrato de compra e venda ou, alternativamente de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento). Com efeito, o STJ declarou através de súmula o seguinte entendimento: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Sendo assim, como é a autora/compradora que manifestou o interesse pela rescisão contratual, entende-se que ela terá direito a ressarcimento parcial do valor que por ela já foi pago, devendo-se estipular ainda quanto seria essa parte que lhe é devida.

Neste sentido, no contrato firmado entre as partes, os valores devidos quando da rescisão contratual são estipulados da seguinte forma (Id. 138648206): CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – RESCISÃO [...] [...] Parágrafo primeiro: O descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo COMPRADOR, em especial a obrigação de pagar as parcelas do preço de aquisição do lote, na forma e prazos previstos nesta Promessa, caso a falha não seja sanada ou suprida depois de transcorridos 30 (trinta) dias consecutivos da notificação extrajudicial que a indicar, será motivo de rescisão deste contrato, caso em que a VENDEDORA fará jus à integralidade do sinal recebido, nos termos do artigo 418 do Código Civil, perdendo, ainda, o COMPRADOR, em benefício da VENDEDORA, os valores mencionados no Parágrafo Primeiro abaixo.

Parágrafo Primeiro. Sem prejuízo do disposto na Cláusula Décima Sétima, ocorrendo a rescisão desta Promessa motivada pelo COMPRADOR, serão devolvidas ao COMPRADOR as importâncias que tiverem sido pagas, deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já autorizada a reter: a) o valor das despesas de publicidade, calculadas em 5% (cinco por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; b) despesas e custos administrativos, calculadas em 15% (quinze por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; c) multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago, atualizado conforme o IGPM/FGV do período; d) encargos tributários incidentes sobre as parcelas efetivamente pagas; e e) custas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios que se tenham tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo Segundo. Na hipótese desta cláusula, caso o COMPRADOR não forneça, imediatamente e por escrito, os dados bancários para realização do depósito mencionado, o pagamento ficará suspenso até que forneça tais informações. Parágrafo Terceiro. Do valor a ser restituído, serão descontados os valores referentes aos tributos e às taxas irrecuperáveis, devidos, vencidos e não pagos pelo COMPRADOR, exemplificativamente, mas sem se limitar, IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), tarifas de água, energia elétrica, multas de qualquer ordem, custas cartorárias, notificações, editais, baixas de registro, custos de registro e de notificação.

Parágrafo Quarto. Rescindido o contrato, a VENDEDORA se reintegrará na posse direta do(s) imóvel(is). Assim, eventual permanência do COMPRADOR no(s) imóvel(is), nesta hipótese, será considerada esbulho, pelo que, desde já, reconhece o COMPRADOR o direito da VENDEDORA em buscar a reintegração de posse do(s) imóvel(is), pelo meio processual estabelecido no artigo 926, do Código de Processo Civil, sendo válido e legítimo, outrossim, o mandado reintegratório liminar, sem a audiência do COMPRADOR.

Parágrafo Quinto. Por força do disposto no artigo 34, da Lei Federal nº 6.766/1979, somente serão indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis que tiverem sido levadas a efeito no(s) lote(s) com a prévia e expressa autorização dos Poderes Públicos competentes e em conformidade com as disposições contratuais e legais. Parágrafo Sexto. O COMPRADOR não terá direito a qualquer indenização ou retenção por benfeitorias voluptuárias realizadas no(s) imóvel(is), bem como por benfeitorias realizadas em desconformidade com este contrato e/ou com as exigências e/ou restrições urbanísticas impostas pelo Poder Público.

Parágrafo Sétimo. Sem prejuízo das demais penalidades estipuladas neste contrato, a VENDEDORA poderá optar por considerar rescindido o presente negócio ou, alternativamente, vencido antecipadamente todo o preço de aquisição do(s) imóvel(is) objeto deste contrato, caso em que o COMPRADOR deverá quitar o saldo do preço, devidamente corrigido monetariamente e acrescido dos juros contratuais, em até 15 (quinze) dias, nas seguintes hipóteses: a) na falta de pagamento do valor relativo a ARRAS/SINAL, pelo que será rescindido o presente instrumento; b) se o COMPRADOR não pagar 3 (três) parcelas do preço de aquisição do lote objeto deste contrato, consecutivas ou não, e deixar de purgar a mora; c) se o COMPRADOR constituir quaisquer ônus sobre os direitos aquisitivos objeto deste contrato; d) insolvência ou decretação de falência do COMPRADOR; e e) descumprimento, pelo COMPRADOR, de qualquer obrigação prevista neste contrato, salvo aquelas que tenham penalidades especialmente previstas. (...) CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – MULTA CONVENCIONAL.

Se outra penalidade mais específica não for prevista nesta Promessa, a infração de qualquer cláusula desta Promessa sujeitará o infrator à multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do Preço de aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independentemente e simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar pela rescisão da Promessa na forma acima disposta. (...)" (grifos acrescidos).

Posteriormente, as partes realizaram aditivo contratual (Id. 153078644) que previu: "(...) CLÁUSULA SÉTIMA (Da atualização contratual) – O contrato originário passará a vigorar sob os ditames da Lei de Loteamentos, alterada pela Lei nº 13.786/2018, notadamente, no que diz respeito à forma de resolução contratual e retenções legais autorizadas, onde será motivo de resolução deste contrato o descumprimento de qualquer uma das obrigações assumidas pelo(a) COMPRADOR(A), em especial a descrita na cláusula acima.

Parágrafo primeiro. Ocorrendo a resolução deste instrumento motivada pelo(a) COMPRADOR(A), serão devolvidas a esse, as importâncias que tiverem sido pagas, atualizadas com base no índice efetivamente aplicado, deduzidas as seguintes despesas e penalidades, que a VENDEDORA fica desde já autorizada a reter, na forma do art. 32 e 32-A da Lei nº 6.766/79: a) a integralidade da comissão de corretagem; b) multa convencional, que abarca despesas administrativas e sinal (arras), correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; c) o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,75% (setenta e cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, para cada mês a partir da data da transmissão da posse, até sua efetiva restituição à VENDEDORA; d) tributos reais, tarifas, cotas condominiais ou associativas incidentes sobre o imóvel, e não pagos durante o período de vigência do contrato; e) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo(a) COMPRADOR(A); f) custas e emolumentos devidos em razão da restituição e/ou rescisão, notadamente quando se perfizer extrajudicialmente no âmbito do Registro de Imóveis (art. 32, Lei de Parcelamento do Solo Urbano); g) custas judiciais e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, desde que tenham se tornado necessários ao recebimento dos valores devidos.

Parágrafo segundo. O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência de 12 ( doze) meses após a formalização da resolução ou distrato contratual; ou, caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o referido prazo, o valor remanescente devido a(o) COMPRADOR(A) será pago em até 30 (trinta) dias da revenda (...) CLÁUSULA DÉCIMA – Permanecem inalteradas e em vigor todas as demais cláusulas do Contrato Originário de Compromisso de Compra e Venda de Lote que não tenham sido alteradas pelas pactuações deste instrumento ou que não disponham de encontro, permanecendo em vigência em conjunto com as alterações aqui entabuladas, em seu inteiro teor e forma, as quais são de inteira ciência das Partes." (grifos acrescidos).

Isto posto, requer a ré que seja dada legalidade as cláusulas do aditivo contratual, firmado em 11 de outubro de 2024 (Id. 153078644), atraindo a incidência da Lei Nº 13.786/2018, e, desse modo, legitimidade da retenção do percentual previsto sobre o valor das parcelas pagas pela promovente e, alternativamente, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valos pagos, incluindo os valores devidos à título de IPTU e de taxa de fruição.

Todavia, em exordial, a autora defende que cláusula contratual que prevê tal retenção é abusiva, e neste sentido requer que a restituição seja fixada em 90% do valor já pago a título do contrato de compra e venda, sendo considerada por ela a retenção de 10% pela empresa ré em detrimento de custas administrativas. Alternativamente, pugna a devolução do patamar de 85% (oitenta e cinco por cento) ou 80% (oitenta por cento) dos valores pagos.

Antes de propriamente adentrarmos na controvérsia dos valores, cumpre asseverar que o instrumento contratual originário em debate fora celebrado em 15 de fevereiro de 2018, assim, foi firmado antes da entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018, que se deu em 28/12/2018, motivo pelo qual não se aplica esta lei ao caso em tela. Não obstante a parte autora tenha firmado a cessão contratual e o aditivo contratual em datas posteriores à entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018, em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, os quais orientam as cadeias normativas e se caracterizam como limite objetivo para a eficácia dos valores no sistema jurídico, as relações contratuais devem ser regidas pela lei vigente à época de sua celebração.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria:

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018) A CONTRATOS ANTERIORES. TERMO ADITIVO POSTERIOR PREJUDICIAL AO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO. DÉBITOS DE IPTU/TLP. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OPORTUNA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2º, DO CPC.

RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na ação de rescisão de contrato de compra e venda firmado em 7/3/2016, declarando a rescisão, afastando a cláusula arbitral e a incompetência territorial. 1.1. A sentença determinou a restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelos apelados, permitindo a retenção de 10% pela apelante, a restituição em parcela única, juros de mora a partir do trânsito em julgado, correção monetária desde cada desembolso, e afastou o dano moral.

Reconheceu, ainda, a prescrição trienal para comissão de corretagem e taxa SATI.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão cingem-se à: (i) aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e do termo aditivo posterior ao contrato, (ii) base de cálculo do percentual de retenção pela apelante, e (iii) dedução dos débitos de IPTU/TLP incidentes sobre o imóvel durante a posse dos apelados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...]

1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1ª Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).

4. Normas que tratam da rescisão e penalidades possuem natureza material e devem observar a lei vigente à época do contrato. 4.1. A aplicação da Lei do Distrato a contratos anteriores, ainda que por meio de termo aditivo firmado após sua vigência, viola os princípios da irretroatividade e segurança jurídica, especialmente se modifica aspectos essenciais da rescisão em prejuízo do consumidor. 4.2. Precedente: “[...]

2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato.

3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6º, §1º). 3.2.

O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1º, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência. [...].” (0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3ª Turma Cível, DJE: 5/3/2024.). 4.3.

O contrato original constitui ato jurídico perfeito consumado sob a lei anterior, e aditivos não podem prever cláusulas que destoem das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor (CDC, art. 51, §1º, II e III).

5. A base de cálculo para o percentual de retenção, em caso de rescisão por culpa do comprador em contratos sob o CDC firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser os valores efetivamente pagos pelo comprador. 5.1. A sentença, ao fixar a retenção em 10% sobre os valores pagos, está em consonância com o entendimento consolidado pelo STJ (Súmula n. 543). 5.2. STJ: “[...] Nos termos da Súmula 543/STJ, ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’. [...].” (REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJEN: 23/4/2025.). 5.3.

O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável e suficiente para cobrir despesas administrativas, sem configurar enriquecimento sem causa. 5.4. A retenção sobre o valor total do contrato, significativamente superior aos valores pagos, imporia ônus excessivo e desproporcional ao consumidor, configurando vantagem exagerada para a vendedora. 5.5. A inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 inviabiliza a aplicação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, que prevê retenção sobre o valor atualizado do contrato.

6. A dedução de débitos de IPTU/TLP pressupõe a comprovação pela vendedora da existência dos débitos e, se for o caso, do seu efetivo pagamento, sub-rogando-se no direito de reaver os valores. 6.1. No caso, a sentença rejeitou a cobrança de taxa de fruição e IPTU por se tratar de lote sem edificação e sem comprovação de obras mínimas de infraestrutura pela vendedora que permitissem a efetiva habitação ou fruição econômica pelos compradores. 6.2.

A alegação da apelante de erro no traslado da prova dos débitos de IPTU/TLP não autoriza a retenção sem a necessária comprovação nos autos. 6.3. Cabe à parte apelante/ré instruir a contestação com os documentos para provar suas alegações (CPC, art. 434). 6.4. Documentos apresentados apenas com a apelação não são admitidos sem comprovação de impossibilidade de juntada oportuna (CPC, art. 435, parágrafo único). 6.5.

Precedente Turmário: “[...] 3.1. De início, cumpre mencionar que, consoante o disposto no art. 435 do estatuto processual, é admitida a juntada extemporânea de prova documental para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por terem sido conhecidos, acessíveis ou disponíveis posteriormente à apresentação da petição inicial ou da contestação, devendo a parte, contudo, comprovar aludido motivo, consoante se extraí do preceptivo legal. 3.2.

A respeito da juntada de documentos novos em sede recursal, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: 'Documentos novos. A parte tem o dever de demonstrar que a finalidade da juntada visa a contrapor o documento a outro, ou a fato ou alegação surgida no curso do processo e depois de sua última oportunidade de falar nos autos. Não pode a juntada ser feita com o intuito de surpreender a parte contrária ou o juízo, ardilosa e maliciosamente, para criar no espírito do julgador, à última hora, a impressão de encerramento da questão, sem que a outra parte tenha tido igual oportunidade na dialética do processo.

Deve estar presente na avaliação do julgador, sempre, o princípio da lealdade processual, de sorte seja permitida a juntada de documento nos autos, apenas quando nenhum gravame houver para a parte contrária.' (Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais). [...].” (07045575220218070011, 2ª Turma Cível, DJE: 23/5/2023).

7. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

8. Recurso improvido. Teses de julgamento: “1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes de sua vigência, ainda que haja termo aditivo posterior, por força dos princípios da irretroatividade e segurança jurídica.

2. Em rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, por culpa do comprador, celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, em percentual razoável (10%), conforme Súmula n. 543 do STJ.

3. A dedução de débitos de IPTU/TLP em rescisão contratual de lote urbano pressupõe a comprovação pela vendedora da existência e pagamento dos débitos e pode ser afastada caso o objeto seja lote sem edificação e não comprovada a disponibilização de infraestrutura para a efetiva fruição econômica pelo comprador.” (TJDFT, Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/06/2025, publicado no DJe: 26/06/2025.). (Grifos acrescidos).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÓRIA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. LEI 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. ATO JURÍDICO PERFEITO. ANTERIORIDADE À NOVA LEI DO DISTRATO. SÚMULA 543 DO STJ. APLICABILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1.002 DO STJ.

SENTENÇA

PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Cuida-se de apelação interposta pela RÉ, vendedora de lote imobiliário, contra a sentença que, aplicando a súmula 543 do STJ, condenou a fornecedora à devolução imediata do montante despendido pela compradora, com retenção de apenas 10% dos valores pagos e de débitos de IPTU e taxas condominiais, se houver.

2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato.

3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6º, §1º). 3.2.

O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1º, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência.

4. A devolução de valores à consumidora deve ser, portanto, de forma parcial, porém imediata, conforme súmula 543 e Tema 577 do STJ. 4.1. A retenção por parte da vendedora também deve ser com base nos valores pagos pela compradora, e não no valor atualizado do contrato. 4.2. Ademais, em se tratando de terreno não edificado (lote), como é o caso dos autos, não é devida pela compradora a taxa de fruição.

5. Quanto ao percentual da taxa de retenção, deve ser mantido o de 10% sobre os valores pagos pela compradora, uma vez que a vendedora não comprovou que as despesas que obteve ou obterá para revender o terreno ultrapassam tal percentual.

6. No tocante à comissão de corretagem, não está expresso no contrato o seu valor, o que viola o dever de informação ao consumidor, razão pela qual não é devida a retenção pela vendedora.

7. Quanto ao termo inicial dos juros de mora fixado na sentença a partir da citação, a despeito de não impugnado pelas partes, deve ser retificado de ofício por ser matéria de ordem pública, e para fins de manter a harmonia com o entendimento ora proferido de não incidência da Lei 13.786/2018. 7.1. Nesse sentido, aplica-se ao caso o Tema 1.002 do STJ, segundo o qual “os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

8. Apelo conhecido e não provido. Honorários recursais majorados. (TJDFT, Acórdão 1817920, 0704687-08.2022.8.07.0011, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/02/2024, publicado no DJe: 05/03/2024.) Compromisso de compra e venda de imóvel – Lote de terreno, com casa erigida pelos compradores – Ação de rescisão contratual e reintegração de posse – Parcial procedência – Quantidade de parcelas quitadas não permite aplicar a teoria do adimplemento substancial, pois não atinge 38% dos valores devidos – Rescisão do negócio e reintegração da posse do imóvel em favor da vendedora são inevitáveis, diante da inadimplência admitida pelos compradores – Negócio celebrado antes da Lei 13.786/2018, inaplicável ao caso, devido à sua irretroatividade – Aditivos contratuais não atraem a incidência da nova lei – Percentual de retenção alterado para 20% dos valores pagos, em conformidade com o padrão jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça e o pedido expresso na inicial – Taxa de fruição exigível – Lote de terreno edificado e utilizado como moradia – Impostos e multas incidentes sobre o imóvel também devidos e devem ser abatidos do total a ser devolvido – Ausência de excesso ou abusividade na utilização da Tabela Price – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1000787-84.2023.8.26.0073; Relator (a): Mário Daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Avaré - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2024; Data de Registro: 19/08/2024) "Promessa de compra e venda de lote.

Parcelamento de solo urbano. Resolução do contrato. Culpa dos compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso do réu e da autora. Controvérsia que reside nos valores a serem devolvidos à autora compradora. Contrato assinado em momento anterior à lei do distrato. Aditivo contratual redigido posteriormente, cujas cláusulas são abusivas por colocar a parte vulnerável em evidente desvantagem excessiva.

Inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/18. Manutenção do percentual de retenção a 10% da quantia paga pela compradora. Deve-se considerar que a autora inadimpliu o contrato e, com isso, causou prejuízo ao credor/vendedor, que teve afetado seu fluxo de caixa e ficou inviabilizado de dispor do lote. Em contrapartida, inexiste prova concreta do prejuízo experimentado pelo réu/vendedor. Nessa toada, o percentual de retenção será mantido a 10% da quantia paga pela Autora, nos termos da sentença. comissão de corretagem.

Obtenção de resultado útil. Exigibilidade do débito. A aproximação das partes pelo corretor foi frutífera, e o resultado útil foi por ele obtido. Ainda que o negócio venha a ser desfeito, a corretagem é devida pela autora. Apelações não providas. (TJSP; Apelação Cível 1001145-72.2022.8.26.0400; Relator (a): Sandra Galhardo Esteves; Órgão Julgador: 12ª Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/06/2024; Data de Registro: 06/06/2024). (Grifos acrescidos).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO – O contrato firmado pelas partes é anterior à Lei nº 13.786/2018, de modo que a imediata aplicação de referida lei violaria o postulado da irretroatividade, previsto no artigo 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. ADITIVO CONTRATUAL FIRMADO EM 2019 COM VISTAS A ATRAIR A INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – A existência de termo aditivo celebrado pelas partes, visando à incidência da Lei nº 13.786/2018, é irrelevante, pois é direito fundamental da parte consumidora contratante que a lei nova não prejudique o seu direito adquirido, nos termos do art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO – Incidentes, no caso, as normas atinentes ao Código de Defesa do Consumidor. Neste contexto, o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas – Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça. De modo a trazer razoabilidade e equilíbrio entre as partes, bem como atender aos parâmetros adotados por esta Câmara em casos análogos, deve-se manter o percentual fixado pelo juízo de origem em 20%, a título de retenção das quantias já pagas, pois tal montante se mostra suficiente para cobrir os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da avença, não havendo que se falar, assim, em qualquer outro tipo de compensação – CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA – Em caso de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, a respeito da quantia a ser devolvida, a correção monetária é devida a partir de cada desembolso e os juros de mora correm a partir do trânsito em julgado.

TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL NÃO OCUPADO – DESCABIMENTO – Embora se entenda que a taxa de fruição pode ser arbitrada de forma separada ao percentual de retenção de quantias já pagas pelo consumidor, o Colegiado tem sistematicamente entendido pelo seu não cabimento caso se trate de lote sem acessão ou benfeitoria, isto é, que não foi efetivamente ocupado pelo autor. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU E DEMAIS OBRIGAÇÕES "PROPTER REM" – É do consumidor adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e demais obrigações "propter rem" (inclusive as relacionadas aos serviços essenciais, tais como fornecimento de água e energia elétrica) que estejam em aberto até a efetiva desocupação do imóvel (entrega das chaves).

ÔNUS SUCUMBENCIAL – De acordo com o princípio da causalidade, é de se reconhecer a sucumbência recíproca, em igual proporção entre as partes, na razão de 50% para a autora e 50% para a requerida. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1113496-49.2021.8.26.0100; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/11/2023; Data de Registro: 23/11/2023). (Grifos acrescidos).

Nesse contexto, apesar do que menciona o contrato acima, observa-se que o valor de retenção proposto pela ré quando da rescisão impugnado pela parte autora revela-se abusivo, por impor desvantagem excessiva ao consumidor, incidindo a hipótese de nulidade prevista no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A interpretação conferida pelos tribunais ao referido dispositivo consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de resolução contratual por iniciativa do adquirente, a retenção de parte dos valores pagos deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo, em regra, reputado legítimo o percentual compreendido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias adimplidas, por se mostrar suficiente para compensar as despesas administrativas suportadas pela vendedora, sem impor ônus excessivo ao consumidor.

Nesse sentido: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 489 DO CPC. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA ORIGEM. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. SÚMULA 284/STF PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO.

1. Não há falar em infringência ao art. 489 do CPC em relação a tema que não foi suscitado nos embargos de declaração perante a instância de origem.

2. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples transcrição do inteiro teor dos paradigmas. Aplicação analógica da Súmula 284/STF.

3. Em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedentes.

4. Igualmente, não é devida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.

5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.628.443/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.). (Grifos acrescidos). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL.

DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). (grifos acrescidos). Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. REJEIÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO EXTRAJUDICIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR POR INADIMPLEMENTO.

RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE 20% SOBRE AS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. RETENÇÃO DE VALORES COMPROVADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA E DESTACADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença proferida em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente compradora, que reconheceu a resolução do contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento da adquirente, determinando a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 20% das parcelas quitadas. A apelante sustenta ausência de interesse de agir em razão de distrato extrajudicial firmado entre as partes, pleiteia ampliação das retenções contratuais, incidência de taxa de fruição, retenção de IPTU e comissão de corretagem, alteração do termo inicial dos juros moratórios e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ sete questões em discussão: (i) definir se o distrato extrajudicial firmado entre as partes afasta o interesse de agir da autora; (ii) estabelecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) determinar a adequação do percentual de retenção fixado na sentença; (iv) verificar a possibilidade de abatimento dos valores pagos administrativamente em razão do distrato; (v) estabelecer a legitimidade da cobrança de taxa de fruição, IPTU e comissão de corretagem; (vi) definir o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; e (vii) verificar a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de ausência de interesse de agir deve ser rejeitada, pois a existência de distrato extrajudicial não impede a revisão judicial de cláusulas potencialmente abusivas em relação de consumo, permanecendo presente a utilidade e necessidade da tutela jurisdicional.

4. A relação jurídica entre as partes possui natureza consumerista, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a adquirente figura como destinatária final do imóvel e a construtora como fornecedora de produto.

5. A desistência da compradora por impossibilidade financeira configura rescisão contratual por culpa do adquirente, assegurando-se a restituição parcial das parcelas pagas, descontado percentual razoável de retenção.

6. O percentual de retenção de 20% dos valores pagos revela-se proporcional e adequado para ressarcir despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa, observando os princípios da razoabilidade e da boa-fé objetiva.

7. Os valores comprovadamente pagos pela construtora em razão dos distratos extrajudiciais devem ser integralmente abatidos do montante devido, sob pena de enriquecimento sem causa da compradora.

8. A cobrança de taxa de fruição é indevida em lote não edificado, pois a posse de terreno vago não gera proveito econômico equiparável à ocupação de imóvel construído.

9. A retenção dos valores referentes ao IPTU é legítima quando comprovada a transferência da posse à adquirente e houver previsão contratual expressa atribuindo-lhe a responsabilidade tributária.

10. A retenção da comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada acerca do valor do encargo, nos termos do Tema 938 do STJ, sendo indevida quando ausente transparência contratual.

11. Nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos fluem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do STJ.

12. A procedência parcial dos pedidos da autora impede a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da compradora.

IV.

DISPOSITIVO

13. Recurso conhecido e parcialmente provido. (APELAÇÃO CÍVEL, 0862069-98.2024.8.20.5001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 24/06/2026, PUBLICADO em 26/06/2026). (Grifos acrescidos). Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por promitente comprador visando à reforma parcial da sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, atribuiu ao autor a responsabilidade pelo IPTU e taxas condominiais desde a celebração do contrato e determinou a incidência dos juros de mora e da correção monetária a partir da citação. O apelante pleiteia a fixação de percentual de retenção em 10%, a redistribuição das despesas de IPTU e taxas condominiais com base na data da posse (22/10/2016) e a alteração do termo inicial dos juros e da correção monetária para a data de cada desembolso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que estipula retenção de 20% deve prevalecer sobre o parâmetro jurisprudencial de 25%; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais no período anterior à imissão na posse; (iii) determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual prevendo retenção de 20% sobre os valores pagos pelo comprador deve prevalecer, por expressar a vontade das partes, respeitar o princípio do pacta sunt servanda e estar em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais do STJ.

4. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais recai sobre o comprador somente a partir da data de sua efetiva imissão na posse do imóvel (22/10/2016), sendo abusiva sua imputação retroativa ao momento da assinatura contratual.

5. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora incidentes sobre valores a serem restituídos em rescisão contratual promovida por iniciativa do promitente comprador devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, não da citação.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento:

1. A cláusula contratual que estipula a retenção de 20% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador deve prevalecer quando existente e expressa no instrumento.

2. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais é do comprador apenas a partir de sua imissão na posse do imóvel.

3. Os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores em contratos anteriores à Lei 13.786/2018 devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370; 371; 85, §11. CF/1988, art. 5º, XXXVI.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, S2, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019 (Tema 1002); STJ, Súmula 543; TJMT, Ap.

Cív. 10155437620198110002, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 19.06.2024; TJRN, Ap. Cív. 0800335-70.2020.8.20.5104, Rel. Des. Vivaldo Otávio Pinheiro, j. 15.05.2025.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e rejeitar a prejudicial de nulidade da sentença por cerceamento de defesa suscitada pela parte autora. Adiante, pela mesma votação, no mérito propriamente dito, dou provimento parcial a apelação cível interposta pela parte autora, nos termos do voto do relator, parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 0801266-61.2021.8.20.5129, Des.

AMAURY DE SOUZA MOURA SOBRINHO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 02/07/2025, PUBLICADO em 09/07/2025). (Grifos acrescidos). Em suma, percebe-se que, em regra geral e de acordo com as decisões proferidas anteriormente, estipula-se retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores já pagos pelo comprador. Sendo assim, tendo como parâmetro o valor total em relação ao valor pago e decisões proferidas pelos tribunais superiores, reconheço suficiente fixação do percentual de retenção em 25% e restituição de 75% a autora.

Com efeito, a resolução contratual decorreu exclusivamente da iniciativa da autora, motivada por dificuldades financeiras, inexistindo qualquer conduta ilícita ou inadimplemento imputável à empresa ré. Além disso, o vínculo contratual perdurou por período considerável, tendo a adquirente realizado pagamentos até dezembro de 2024, circunstância que evidencia a execução do contrato por longo lapso temporal.

Nessas condições, é razoável reconhecer que a resolução antecipada do negócio impôs à requerida despesas administrativas inerentes à contratação e ao desfazimento da avença, bem como a necessidade de reorganização de sua atividade empresarial, com a recolocação do lote no mercado e a reprogramação financeira do empreendimento. Tais consequências justificam a fixação da retenção no patamar máximo admitido pela jurisprudência consolidada para contratos submetidos ao regime anterior à Lei do Distrato, a fim de compensar os prejuízos ordinariamente suportados pela vendedora em razão da resolução contratual, sem importar enriquecimento sem causa, preservando o equilíbrio contratual e observando os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça.

Desse modo, com base nos extratos anexos, considerando que a parte autora teria pago o valor de R$ 25.778,37 (vinte e cinco mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e sete centavos), referente ao lote 1636, quadra 16 do empreendimento loteamento Jardim Botânico, é devido à empresa ré o valor de R$ 6.444,59 (seis mil quatrocentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e nove centavos), a nível de retenção no percentual de 25%, e a título de restituição compete à parte autora o valor R$ 19.333,78. (Dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), referente a 75%.

Em outro aspecto, no que se refere ao pedido formulado pela parte demandada para que também sejam retidos os valores correspondentes ao IPTU incidente durante o período em que a autora permaneceu na posse do lote, bem como a título de taxa de fruição, verifica-se que a pretensão não merece acolhimento. Na hipótese dos autos, o imóvel objeto da demanda consiste em lote não edificado, razão pela qual a autora não pode ser responsabilizada pelo pagamento de IPTU ou de taxa de fruição sem a demonstração da efetiva transferência da posse direta do bem.

Ora, inexistindo prova de que o terreno tenha sido edificado ou explorado economicamente pela autora, não há qualquer proveito econômico que justifique a retenção dos valores pretendida pela ré, circunstância que afasta a legitimidade da cobrança. Nesse sentido, confira-se o entendimento jurisprudencial: Apelação cível. Ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. Culpa do promitente comprador.

Restituição parcial dos valores pagos. CDC.

I- Ao teor da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

II- Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, vem sendo admitida, pela jurisprudência do STJ, a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Na hipótese, deve prevalecer a retenção de 10% fixada na sentença, por ser adequada, proporcional e suficiente para indenizar a frustração do contrato.

III- São inacumuláveis as arras com a multa contratual, sob pena de configurar bis in idem.

IV- No que pertine ao pagamento dos impostos de IPTU/ITU, sabe-se que a responsabilidade do adimplemento destes decorre da obrigação propter rem. Na hipótese dos autos, tratando-se de contrato de compra e venda de lote sem edificação, verifico que não restou demonstrada nos autos a transferência da posse direta para o adquirente, razão pela qual não pode o mesmo ser responsabilizado pelas despesas tributárias.

V- O fato de a causa da rescisão recair sobre o autor, isso não lhe acarreta a sucumbência processual, nem mesmo com base no princípio da causalidade.

VI- Sagrando-se o autor/apelado vencedor na totalidade dos pedidos iniciais, compete à ré/apelante arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais, em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC. Apelação conhecida e desprovida. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5400274-91.2021.8.09.0051, Rel. Des (a). Altair Guerra da Costa, 1a Câmara Cível, julgado em 10/10/2022, DJe de 10/10/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CONDENAÇÃO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE - RETENÇÃO - POSSIBILIDADE - IPTU E IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA

SENTENÇA. - Decretada a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, a posse desse imóvel pelo promissário comprador confere à promitente vendedora o direito de receber a indenização, a título de fruição, pelo período em que o promissário comprador ficou na posse desse imóvel (STJ, AgInt no AREsp 1198893/MG) - Não é possível a cumulação da perda das arras com a imposição da cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (STJ REsp 1.617.652-DF) - O pagamento de IPTU e demais impostos incidentes sobre o imóvel será de responsabilidade do promitente comprador, se este tiver sido imitido na posse do imóvel - Nos casos de devolução de valores ao promissário comprador decorrentes de rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.(TJ-MG - AC: 10481160280402001 Patrocínio, Relator: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 28/04/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/05/2021) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO CONDICIONADA À EFETIVA VANTAGEM ECONÔMICA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 COM O CDC E O

CC. I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial do adquirente, para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

2. Fato relevante. Cobrança de taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de ocupação, independentemente de se tratar de lote sem edificação.

3. Fundamentos do agravo. Alegação de violação do art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 (Lei n. 13.786/2018), existência de cláusula contratual prevendo a taxa e invocação de precedente da Quarta Turma no sentido da possibilidade de cobrança em lote não edificado, observados os termos legais e contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é devida a indenização por fruição pela mera disponibilização do imóvel ao adquirente.

5. HÁ três questões em discussão: (i) saber se o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 institui presunção absoluta de fruição ou autoriza a cobrança automática da indenização em caso de distrato; (ii) saber se cláusula contratual pode legitimar a cobrança de taxa de fruição sem demonstração de efetivo proveito econômico; e (iii) saber se a existência de divergência jurisprudencial interna impõe a reforma da decisão monocrática amparada em precedente específico da Turma competente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A taxa de fruição possui natureza indenizatória, fundada na vedação ao enriquecimento sem causa, e pressupõe demonstração de vantagem patrimonial efetiva do comprador correlata ao prejuízo do vendedor pelo uso e gozo do bem.

7. Em lote não edificado, a mera posse de terreno vago não evidencia, por si só, proveito econômico, uso habitacional, exploração comercial ou fruição material apta a justificar cobrança equivalente a aluguel.

8. O art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não institui presunção absoluta de fruição nem autoriza cobrança automática da indenização em qualquer distrato; delimita critérios e limites quando configurado o fato gerador, exigindo demonstração de fruição econômica do bem.

9. A interpretação do art. 32-A deve ser sistemática com os arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e com o art. 884 do Código Civil, impedindo obrigações indenizatórias sem causa concreta e sem correspondência com benefício econômico efetivo ao consumidor.

10. A existência de cláusula contratual prevendo taxa de fruição em lote não edificado não legitima a cobrança sem demonstração de fruição, devendo a autonomia privada se submeter ao sistema de proteção do consumidor e à vedação ao enriquecimento sem causa.

11. Precedente específico da Turma competente firmou a indevida cobrança da taxa de fruição em lote não edificado mesmo após a Lei n. 13.786/2018, não havendo caráter vinculante em julgado divergente de outro órgão fracionário suficiente para afastar tal orientação.

12. Inexistindo argumentos novos ou demonstração de desacerto jurídico, mantém-se a decisão monocrática que afastou a taxa de fruição.

IV.

DISPOSITIVO

Agravo interno improvido, mantida a decisão que afastou a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. (AgInt no REsp n. 2.083.289/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.) (grifos acrescidos). DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

ERRO MATERIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que, após reconsiderar a aplicação da Súmula n. 182 do STJ, negou provimento ao agravo interno em razão da aplicação da Súmula n. 83 do STJ, mantendo a retenção de 25% e a taxa de fruição e afastando a indenização por benfeitorias irregulares, bem como da aplicação, por analogia, da Súmula n. 284 do STF por deficiência de fundamentação quanto à Lei n. 13.465/2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se houve erro material por premissa fática equivocada ao se aplicar a taxa de fruição em contrato de lote não edificado; e (ii) saber se ocorreu omissão quanto à análise da possibilidade de regularização das benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Configura erro material a premissa fática que equipara contrato de compra de lote não edificado a contrato de compra de imóvel erigido pelo vendedor, impondo taxa de fruição indevida, em desacordo com a jurisprudência consolidada do STJ.

5. Caracteriza omissão a ausência de análise específica sobre a possibilidade de regularização das benfeitorias, impondo-se a anulação parcial do julgado para que o Tribunal de origem aprecie o direito a indenização à luz da jurisprudência do STJ.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE

6. Embargos de declaração acolhidos com efeitos modificativos. Tese de julgamento: "1. Inexiste premissa válida para manter taxa de fruição na hipótese em que o contrato versa sobre lote não edificado, sendo indevida sua cobrança.

2. Na hipótese de omissão acerca da possibilidade de regularização de benfeitorias, os autos devem retornar à origem para que o tribunal examine a questão à luz da jurisprudência do STJ". Dispositivos relevantes citados : CPC, art. 1.022; CDC, arts. 4º, III, 51, IV, e 53, caput; CC, arts. 417 e 884, parágrafo único; Lei n. 6.766/1979, art. 34, § 1º. Jurisprudência relevante citada : STJ, AREsp n. 2.901.150/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, AREsp n. 2.945.103/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026. (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.635.486/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) Dessa forma, ausente prova da efetiva transferência da posse direta do imóvel à adquirente, revela-se indevida a retenção dos valores relativos ao IPTU.

Do mesmo modo, mostra-se incabível a cobrança de taxa de fruição, porquanto a jurisprudência pátria afasta sua incidência em relação a lote não edificado. Dessa maneira, impõe-se a procedência parcial dos pleitos autora, para fins de determinar a devolução de 75% (setenta e cinco cento) da quantia paga, devendo ser ressarcido o montante total de R$ 19.333,78 (dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), com os acréscimos legais, cujo cálculo da dívida deve ser realizado pelo IGPM por se tratar do critério de atualização monetária estabelecido entre as partes (Id. 138648206 - pág. 06).

3. Dispositivo

Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, confirmando a decisão proferida no Agravo de Instrumento de ID 179364728, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para: a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado (lote) em nome da autora; B) CONDENAR a parte ré ao pagamento de R$ 19.333,78 (dezenove mil trezentos e trinta e três reais e setenta e oito centavos), referente a 75% do valor das prestações pagas, devendo ser este valor pago em parcela única à parte autora a título de restituição, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IGPM desde a última parcela adimplida pela autora em dezembro de 2024 (súmula 43 do STJ), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde do trânsito em julgado desta decisão (Tema N.º 1.002 do STJ).

Considerando que ambas as partes foram vencedor e vencido, condeno ambas ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, rateando as despesas à razão de 70% (setenta por cento) para a parte ré e 30% (trinta por cento) para a parte autora, observada a suspensão da exigibilidade em face da autora, em virtude da gratuidade concedida. Restam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do CPC.

No caso de serem interpostos embargos, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC), vindo os autos conclusos em seguida. Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art. 1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§ 3º, art. 1.010, do CPC).

Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau. Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. SÃO GONÇALO DO AMARANTE/RN, data do sistema. TATHIANA FREITAS DE PAIVA MACEDO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)