PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador João Rebouças Agravo de Instrumento nº 0807169-36.2024.8.20.0000. Agravante: CHB – Companhia Hipotecária Brasileira (em liquidação extrajudicial). Advogado: Dr. Jubson Telles Medeiros de Lima e Dr. Diogo Pinto Negreiros. Agravado: Giovanni Franco de Paula Rosário. Advogados: Dr. Daniel Rodrigues Rivas de Melo e Dra.
Maria Luiza de Araújo Lima Leite. Relator: Desembargador Dilermando Mota (em substituição)
DECISÃO
Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto pela CHB – Companhia Hipotecária Brasileira (em liquidação extrajudicial) em face de decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Obrigação de fazer c/c Indenização por Danos Morais proposta por Giovanni Franco de Paula Rosário deferiu o pedido de urgência formulado pelo recorrido “determinando o levantamento da hipoteca efetivada na fração ideal da unidade habitacional 703 do empreendimento denominado Ilusion Praia Residence”.
Após interposição de Embargos de Declaração, o mesmo juízo deu provimento aos embargos e determinou que se expeça ofício ao Tabelião Público do Sétimo Ofício de Notas da Comarca de Natal/RN no sentido de “eventuais custas cartorárias devem ser arcadas pela NAUTTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA – ME”. Em suas razões alega a parte agravante que os bens adquiridos pelo agravado são de natureza comercial, não residencial, o que afasta a aplicação da Súmula 308 do STJ.
Relata que “a alienação fiduciária é registrada na matrícula mãe do empreendimento desde 27/07/2016 perante o R.3 da matrícula 34.865, a qual foi objeto de transição para a matrícula individualizada da unidade 703 após regularização da documentação que ocorreu em dezembro de 2022”. Expõe que o pedido do agravado resta prejudicado tendo em vista que o contrato formalizado por ele e a Nautillus foi posterior ao gravame da alienação fiduciária, “expurgando a possibilidade de boa-fé, somando ao fato de que sua aquisição não está incluído no Sistema Financeiro de Habitação, caracterizando a não aplicação da Súmula 308/STJ”.
Assegura que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que a referida Súmula não é aplicável nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, “considerando como válida a manutenção do gravame em imóveis de natureza comercial”. Assevera existir claro perigo de irreversibilidade da decisão concessiva de tutela, uma vez que a CHB perdeu imediatamente a garantia que lhe foi dada pela Nautilus através do contrato de financiamento.
Destaca que eventual improcedência da demanda tornará irreversível o provimento liminar, pois a propriedade já estará transferida ao Agravado, com possibilidade, inclusive, de alienação a terceiros de boa fé. Por fim, requer que “seja concedido LIMINARMENTE o efeito suspensivo com a finalidade de revogar a decisão que que autorizou a transferência da unidade 703 do empreendimento Ilusion Residence, matricula 68.084 do Sétimo Ofício de Notas de Natal/RN, determinando que o Tabelião restabeleça os gravames da alienação fiduciária na referida matrícula”.
No mérito, pede a confirmação da medida de urgência.
É o relatório.
Decido. Presente os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. O cerne do presente recurso consiste em avaliar a pretensão de sobrestamento do decisum de primeira instância que autorizou a baixa do gravame existente sobre a unidade imobiliária 703 do empreendimento Ilusion Residence, adquiridas pelo agravado à empresa Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda, mas com garantia fiduciária à companhia recorrente.
No processo de origem, consta que o autor adquiriu da ré (Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda), por meio de contrato de “promessa de compra e venda”, a unidade 703, do empreendimento denominado “Ilusion Residence”, tendo quitado todo o preço acertado e que se encontra hipotecado em favor da CHB. Constam documentos de quitação da referida unidade no Id 112774153 – do processo de origem (0874552-97.2023.8.20.5001).
Todavia, apesar de ter efetuado a quitação do valor acordado, não foi possível realizar a transferência do bem junto ao cartório competente, vez que o imóvel está gravado com hipoteca em favor da CHB – Companhia Hipotecária Brasileira. Sobre o argumento de que a unidade adquirida pelo agravado tem natureza comercial, as alegações da recorrente são insuficientes para, liminarmente, imprimir convencimento diverso daquele firmado em primeiro grau de jurisdição sobre a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso dos autos.
Em análise a documentação acostada nos autos, entendo que a previsão apontada pelo agravante, por si só, não afasta a natureza mista do imóvel objeto da lide, na medida em que se trata o mesmo de flat, não sendo demonstrado, concretamente, a utilização comercial de tal imóvel. Logo, no presente caso, evidencia-se que o imóvel em questão (apart-hotel/flat) tem natureza mista, conforme as descrições postas no memorial de Incorporação do Ilusion Praia Residence (Id 25163541), as quais trazem indicações de apartamentos no empreendimento para os níveis onde se encravam as unidades imobiliárias objeto da lide.
Nesse contexto, em que pese anotar a característica “não residencial” do empreendimento, é evidente que as unidades vendidas ostentam finalidade mista, não havendo nos autos qualquer elemento de prova que aquelas adquiridas pela parte agravada tenham destinação comercial. Sendo assim, ao caso deve ser aplicada a Súmula 308 do STJ, que dispõe: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Logo, o comprador não pode ser prejudicado com a existência de possíveis pendências financeiras existentes entre a empresa Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda (vendedora do bem) e a instituição que concedeu a hipoteca para a empresa (CHB – Companhia Hipotecária Brasileira), por isso, não deve ser penalizado com a restrição hipotecária, já que cumpriu integralmente com o contrato de compra e venda.
Nesse sentido, cito precedentes dos Tribunais Pátrios e desta Egrégia Corte já decidiu: “Apelação - Fornecimento de Água - Flat – Ausência de prova de que as unidades são destinadas ao exercício de atividade empresarial - Categoria residencial. Moradia é o local que se habita, quer essa habitação se faça temporária ou permanentemente - Não se faz transfigurar em outro tipo o imóvel residencial consistente de unidades condominiais denominadas flats, nos quais os habitantes, além de residirem, contam com serviços mantidos pelo condomínio para trazer facilidades à vida diária.
Recursos desprovidos.” (TJSP – AC nº l 0018954-46.2008.8.26.0477 – Relator Desembargador Lino Machado - 30ª Câmara de Direito Privado – j. em 01/12/2016). “EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BAIXA NO GRAVAME DO IMÓVEL QUITADO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE QUE O IMÓVEL EM QUESTÃO POSSUI UTILIZAÇÃO COMERCIAL.
DECISÃO
QUE DEFERIU A RETIRADA DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE.
DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJRN – AI nº 0804761-09.2023.8.20.0000 – Relator Desembargador Expedito Ferreira - 1ª Câmara Cível – j. em 25/11/2023). Diante disso, as unidades de um condomínio tipo flats, ainda que alugada, continua sendo um local de moradia, seja provisória/temporária ou permanente, diferentemente da hipótese em que a unidade é destinada à atividade empresarial, não havendo nos autos nenhum elemento nesse sentido.
No caso dos autos, no grau de superficialidade da cognição sumária típico desse momento processual, já é possível perceber que o recorrido conseguiu demonstrar que quitou integralmente o imóvel, o que obsta o pedido do recorrente. Face ao exposto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo.
Intime-se o agravado para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, no prazo legal, facultando-lhe juntar cópias das peças que entender convenientes.
Intime-se. Natal, data na assinatura digital. Desembargador Dilermando Mota Relator em substituição
