PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 3ª TURMA RECURSAL Processo: RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0809932-33.2024.8.20.5004 Polo ativo BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZACAO Advogado(s): CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR Polo passivo CONDOMINIO SUN TOWERS Advogado(s): SAMUEL VILAR DE OLIVEIRA MONTENEGRO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS, CRIMINAIS E DA FAZENDA PÚBLICA 3ª TURMA RECURSAL – 3º GABINETE DA JUÍZA RELATORA RECURSO CÍVEL INOMINADO N° 0809932-33.2024.8.20.5004 ORIGEM: 1° JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE NATAL RECORRENTE: BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO ADVOGADO(A)/PROCURADOR(A): CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR RECORRIDO (A): CONDOMINIO SUN TOWERS ADVOGADO(A)/PROCURADOR(A): SAMUEL VILAR DE OLIVEIRA MONTENEGRO JUÍZA RELATORA: WELMA MARIA FERREIRA DE MENEZES
EMENTA: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. VINCULAÇÃO DO IMÓVEL AO PAGAMENTO DOS DÉBITOS. DESISTÊNCIA DO CONTRATO PELO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PERDA DA CAPACIDADE DE PAGAMENTO. ABANDONO DA POSSE E COMUNICAÇÃO AO VENDEDOR. ESPECIFICIDADE DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
DETENTOR DA CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO RESOLÚVEL DO IMÓVEL. CLARO INTERESSE EM CONSOLIDAR A POSSE E PROPRIEDADE DO BEM. DEMORA EXCESSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM IMITIR-SE NA POSSE. CONDUTA ABUSIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA SUPORTAR A COBRANÇA DA TAXA DO CONDOMÍNIO.
SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais relativos à ação de cobrança de cotas condominiais (id. 29430173). Nas razões, a parte recorrente defende que é inexigível a cobrança das cotas condominiais considerando sua condição de credor fiduciário sem imissão na posse.
2. Sem razão a recorrente. A solidariedade entre fiduciante e fiduciário é latente para o cumprimento da obrigação propter rem. Diga-se de passagem, que o contrato de alienação fiduciária possui como propósito o desdobramento da posse, onde o fiduciante (devedor), nesse contexto, se torna o possuidor direito e o fiduciário (credor), o possuidor indireto do bem, até a quitação integral da dívida garantida.
3. Logo, a dívida condominial vincula o imóvel à satisfação dela, e, por isso, pode ser alienado para o pagamento do débito, por exemplo, implicando em repercussão nos direitos do credor fiduciário, que, na condição de proprietário resolúvel, pode consolidar a propriedade plena, em face da inadimplência do financiamento pelo devedor fiduciante. Daí por que o interesse e a legitimidade para integrar a lide, dada a perspectiva real de perda do bem gravado por alienação fiduciária, o que justifica mantê-lo no polo passivo da demanda de cobrança, pois pode evitar a venda do imóvel de sua propriedade, p. ex., mediante a quitação do débito do condomínio, quando se sub-roga no crédito deste.
4. Nesse contexto fático e probatório, em que o credor fiduciário, ora recorrente, continua na condição de proprietário do imóvel, além disso, tomou conhecimento da desistência do negócio pelo devedor fiduciante, por falta de condição de pagamento, o qual, inclusive, abandonou o prédio e, desde então, está inadimplente, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o credor fiduciário, quanto sobre o devedor fiduciante.
5. De mais a mais, entende-se configurado o abuso de direito por parte do credor fiduciário que se coloca numa posição confortável em executar a garantia no momento que melhor lhe aprouver. Isto é, o recorrente, à época em que houve o abandono e a inadimplência do devedor fiduciário, era para ter promovido a imissão na posse ou a resolução judicial, mas se manteve inerte conforme alegado pela sua preposta em AIJ (id. 29429418).
6. Nesse sentido, concorda-se com a doutrina de Flávio Tartuce de que a demora em excessiva do credor fiduciário para iniciar o procedimento extrajudicial da execução da alienação fiduciária pode caracterizar situação abusiva, permitindo, assim, que o Condomínio cobre dele a taxa condominial. (TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano
31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 261 a 282). Precedentes da 2ª Turma Recursal (RECURSO INOMINADO CÍVEL, 0802206-07.2022.8.20.5124, Magistrado(a) FABIO ANTONIO CORREIA FILGUEIRA, 2ª Turma Recursal, JULGADO em 28/11/2024, PUBLICADO em 16/12/2024).
7. Portanto, os interesses do condomínio devem ser resguardados, a fim de possibilitar a própria manutenção do edifício, fazendo com que a obrigação propter rem prevaleça sobre o direito do credor fiduciário
8. Recurso conhecido e não provido.
ACÓRDÃO
ACORDAM os Juízes que integram a Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos. Com condenação em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Natal/RN, data da assinatura eletrônica.
WELMA MARIA FERREIRA DE MENEZES Juíza Relatora (documento assinado digitalmente na forma da Lei º 11.419/06)
RELATÓRIO
Sem relatório, com permissão do art. 38 da Lei n° 9.099/95.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, considerando que o recurso é tempestivo, bem como, a parte recolheu devidamente o preparo, conheço do recurso. Atribuo-lhe efeito meramente devolutivo, diante da ausência de demonstração concreta da presença de dano irreparável ou de difícil reparação. Voto conforme ementa e acórdão. Natal/RN, data da assinatura eletrônica. WELMA MARIA FERREIRA DE MENEZES Juíza Relatora Natal/RN, 29 de Abril de 2025.
