PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0819087-03.2025.8.20.0000 Polo ativo MUNICIPIO DE NATAL Advogado(s): Polo passivo C
2 - EMPREENDIMENTOS, CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA e outros Advogado(s): GEORGHIA DE OLIVEIRA COSTA, CAROLINE ANE DE OLIVEIRA BERTIPALHA, RAUL MENEZES DE PAIVA PACHECO Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. ALEGAÇÃO DE ERRO NA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO NOS PRÓPRIOS AUTOS APÓS EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de Instrumento contra decisão que acolheu pedido da arrematante e determinou o desfazimento da arrematação do imóvel penhorado, com fundamento no art. 903, I, do CPC. O Município sustenta que não houve erro na descrição do imóvel e que a desistência ou alegação de vício ocorreu muito após os prazos legais, devendo ser preservada a arrematação.
II. Questão em discussão
2. HÁ duas questões em discussão: (i) definir se a arrematação poderia ser desfeita nos próprios autos após o prazo de 10 dias do art. 903, §2º, do CPC e após a expedição da carta de arrematação; (ii) estabelecer se a alegação de vício na identificação do imóvel permite a invalidação da arrematação no caso concreto.
III. Razões de decidir
3. A arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável a partir da assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, conforme o art. 903, caput, do CPC.
4. O prazo de 10 dias do art. 903, §2º, do CPC para suscitar invalidade decorreu sem manifestação, impondo-se a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, conforme §3º.
5. Após a expedição da carta de arrematação, eventual pedido de invalidação deve ser formulado exclusivamente por ação autônoma, nos termos do art. 903, §4º, do CPC, e não nos próprios autos da execução.
6. O pedido de desistência apresentado pelo arrematante quase dez meses após a expedição da carta de arrematação não se enquadra nas hipóteses do art. 903, §5º, do CPC.
7. A controvérsia sobre suposta divergência na identificação do imóvel demanda instrução própria, sendo incabível o desfazimento sumário da arrematação nos autos da execução fiscal.
IV. Dispositivo
8. Recurso provido. __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 903.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em prover o recurso, nos termos do voto da relatora. Agravo de Instrumento interposto por MUNICIPIO DE NATAL, nos autos da execução fiscal ajuizada em desfavor do ESPÓLIO DE LUIZ FRANCISCO DOS SANTOS (processo nº 0515392-20.2002.8.20.0001), objetivando reformar a decisão do Juiz de Direito da Central de Avaliação e Arrematação, que acolheu o pleito da arrematante C
2 – EMPREENDIMENTOS, CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA para determinar o desfazimento da arrematação do imóvel penhorado, nos termos do art. 903, I, do CPC. Alegou que: “a decisão agravada viola a coisa julgada, pois a matéria relativa ao erro na identificação do imóvel já havia sido decidida e superada”; “o art. 903 estabelece que a arrematação será considerada perfeita, acabada e IRRETRATÁVEL quando o auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro”; “o § 5º do mesmo dispositivo aponta que o arrematante tem o prazo de 10 (dez) dias para manifestar sua desistência do leilão, contados a partir da carta de arrematação”; “a manifestação de desistência do arrematante nos autos é muito posterior aos 10 dias”; “enquanto a carta de arrematação é juntada aos autos em outubro de 2024, a primeira petição do arrematante é de junho de 2025, 10 MESES após”; “conforme até mesmo o que fora apontado na decisão de ID 140745559, o imóvel descrito no edital do leilão está CORRETO, pois igual ao estabelecido na ficha do imóvel”; “nota-se, inclusive, a descrição quanto à área PRIVATIVA do TERRENO e da CONSTRUÇÃO, as quais constam também no mandado de imissão na posse”; “o arrematante sabia que embora a área do terreno total fosse 553,51m², a área do terreno PRIVATIVA era de 165,78m², sendo a área construída PRIVATIVA de 78,37m²”; “essa foi a porção efetivamente penhorada, leiloada e arrematada”; “de fato, há 5 casas com a numeração 335, como foi apontado pelo Município através do documento de ID 140650242”; “apesar de mesma numeração, o imóvel arrematado foi especificado em Edital do Leilão”; “o equívoco houve apenas no momento do cumprimento do mandado de imissão na posse pelo Oficial, pois se tentou cumpri-lo em relação a casa errada (sequencial 92421027), quando o correto é o segundo dessa lista (sequencial 11008199), vizinho ao qual a oficiala de justiça diligenciou, que agora consta com número 335-A”; “a falta da letra ‘A’, que atualmente consta na parede do imóvel, não é prejudicial à arrematação ou a identificação do imóvel, pois este foi devidamente individualizado no auto de penhora e no edital, inclusive com a intimação da inquilina (ID 93227960) que, há época, residia no imóvel, nada se referindo ao imóvel de João Edilson (Sequencial 92421027)”; “ao se analisar a petição do arrematante de ID 154753689, nota-se que o equívoco foi dele próprio”; “o desmembramento já estava considerado na ficha do imóvel e no edital do leilão, pois especificou que a área privativa do terreno e de construção era menor, não podendo o arrematante achar que estava adquirindo área privativa de terreno de 553,51m², pois esta informação não constava no Edital”; “o equívoco flagrante foi do arrematante, que acreditou que estava adquirindo área superior, a despeito da descrição CORRETA do edital e da ficha do imóvel que apontavam áreas privativas inferiores, não sendo crível que ele tenha achado que estava comprando as duas casas”.
Pugnou pela concessão do efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para manter a arrematação do imóvel penhorado. Deferido o pleito de suspensividade. A parte agravada apresentou contraminuta em que postulou o desprovimento do agravo. Embora a decisão agravada tenha examinado o pedido de desistência da arrematação formulado pela arrematante C
2 – EMPREENDIMENTOS, CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. (ID 154753689), o desfazimento da arrematação teve por fundamento a invalidade do ato nos termos do art. 903, I, do CPC, por entender o juiz que “a descrição do bem imóvel penhorado e arrematado com sequencial nº 11008199 é diverso daquele informado pelo Oficial de Justiça, cujo sequencial é de nº 92421027, embora no mesmo endereço e mesmo proprietário”.
Sobre a perfectibilização e desfazimento da arrematação, dispõe o art. 903, caput e parágrafos, do CPC: Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos. § 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II - considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804 ;
III - resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução. § 2º O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1º, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação. § 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse. § 4º Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário. § 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:
I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º;
III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação. § 6º Considera-se ato atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante, devendo o suscitante ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa, a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a vinte por cento do valor atualizado do bem.
Em 26/06/2024 foi juntado o Auto de Arrematação devidamente assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (ID 124520936) de modo que naquela data se considerou perfeita. O prazo de 10 dias previstos no § 2º decorreu sem qualquer alegação de invalidade, o que acarretou a expedição da carta de arrematação e a ordem de imissão na posse, anexada aos autos em 02/10/2024 (ID 132631242), conforme previsão do § 3º.
O pleito de desistência foi formulado pelo arrematante somente em 13/06/2025. Por isso, consoante regra do § 4º, ainda que a imissão na posse não tenha se efetivado, o pedido de invalidação da arrematação apenas teria lugar em ação autônoma, com instrução própria, de sorte a examinar a controvérsia formada, considerando notadamente que o Município sustenta que o imóvel penhorado e arrematado condiz fielmente com aquele descrito no respectivo edital.
Consequentemente, descabe o desfazimento da arrematação nos próprios autos, nos termos dispostos na decisão agravada.
Ante o exposto, voto por prover o recurso para manter a arrematação. Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, §2º, do CPC). Data do registro eletrônico. Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora Natal/RN, 3 de Fevereiro de 2026.
