Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0849319-74.2018.8.20.5001 Polo ativo MAURA LIMA DE SOUZA Advogado(s): MARCELO CAPISTRANO DE MIRANDA MONTE FILHO Polo passivo CAPUCHE SATELITE INCORPORACOES LTDA e outros Advogado(s): EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA, VICTOR BARROS BRAGA DOS ANJOS, MURILO SIMAS FERREIRA, LUCAS RAFAEL PESSOA DANTAS CARDOSO, JUBSON TELLES MEDEIROS DE LIMA, DIOGO PINTO NEGREIROS Apelações Cíveis n. 0849319-74.2018.8.20.5001 e n. 0835332-39.2016.8.20.5001 Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL E DE RESCISÃO CONTRATUAL CONEXAS. APELAÇÕES CÍVEIS. DESERÇÃO RECURSAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA SUPERVENIENTE DE INTERESSE PROCESSUAL. TEMA 1.095 DO STJ.CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA DE ANÁLISE JURÍDICA. TEMA 938 DO STJ. COBRANÇA ABUSIVA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. TEMA 1.095 DO STJ.. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA CHB PARCIALMENTE PROVIDO. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DA INCORPORADORA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em julgamento conjunto de ação revisional de contrato e ação de rescisão contratual relativas a contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, reconheceu a ilegalidade da capitalização de juros e a abusividade da cobrança da taxa de análise jurídica, condenando as rés à restituição em dobro dos valores pagos a esse título, bem como julgou improcedente o pedido de rescisão contratual formulado pela autora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se o recurso interposto pela incorporadora deve ser conhecido diante da ausência de recolhimento do preparo recursal; (ii) estabelecer se o recurso interposto pela compradora do imóvel padece de deserção ou violação ao princípio da dialeticidade; (iii) determinar se houve perda superveniente do interesse processual quanto às pretensões de rescisão contratual, manutenção do contrato, revisão de parcelas vincendas e preservação da posse do imóvel após a consolidação da propriedade fiduciária; (iv) definir se a utilização da Tabela Price e a capitalização mensal de juros configuram anatocismo ilícito no contrato submetido à Lei nº 9.514/97; (v) estabelecer se é abusiva a cobrança da taxa de análise jurídica e cabível a restituição em dobro; e (vi) determinar se houve cerceamento de defesa em razão da homologação do laudo pericial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso interposto pela incorporadora não pode ser conhecido, por deserção nos termos do art. 1.007 do CPC. 4. A demandante é beneficiária da gratuidade da justiça deferida nos autos originários. 5. A preliminar de violação ao princípio da dialeticidade não merece acolhimento, uma vez que as razões recursais impugnam de forma suficiente os fundamentos da sentença e permitem a identificação clara da controvérsia devolvida ao Tribunal. 6. A consolidação da propriedade fiduciária e a realização dos leilões extrajudiciais previstos na Lei nº 9.514/97 acarretam perda superveniente do interesse processual quanto aos pedidos de rescisão contratual, manutenção da relação contratual, revisão de parcelas vincendas e preservação da posse do imóvel, nos termos da tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.095. 7. A extinção superveniente da obrigação principal não impede o controle judicial de cláusulas contratuais pretéritas nem afasta eventual repetição de indébito decorrente de cobranças abusivas. 8. A ação possessória possui objeto e causa de pedir autônomos, inexistindo continência entre ela e as ações revisionais, configurando-se apenas conexão entre as ações ordinárias relativas ao mesmo contrato. 9. A alienação fiduciária disciplinada pela Lei nº 9.514/97 constitui regime jurídico especial que prevalece sobre as regras gerais do Código de Defesa do Consumidor quanto aos efeitos do inadimplemento e da resolução contratual. 10. O Código de Defesa do Consumidor incide subsidiariamente aos contratos submetidos à Lei nº 9.514/97 para fins de controle de cláusulas abusivas, observância da boa-fé objetiva e preservação do equilíbrio contratual. 11. A utilização da Tabela Price e da capitalização mensal de juros é admitida nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro Imobiliário, desde que haja previsão contratual expressa e autorização legal. 12. A conclusão pericial acerca da existência de capitalização composta não implica automaticamente anatocismo ilícito, sobretudo quando os juros cobrados observam os parâmetros pactuados contratualmente. 13. A perícia judicial não identificou amortização negativa abusiva, incorporação indevida de juros ao saldo devedor nem cobrança superior aos encargos contratados. 14. A mera oscilação inflacionária do IGP-M não autoriza sua substituição judicial retroativa por INCC ou IPCA. 15. A cobrança da taxa de análise jurídica transfere ao consumidor custo inerente à atividade econômica da fornecedora, configurando prática abusiva à luz dos arts. 39, V, e 51, IV, do CDC. 16. A restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de análise jurídica é cabível nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, limitada aos valores efetivamente pagos pelo consumidor. 17. Não há cerceamento de defesa quando a perícia judicial é regularmente produzida, com observância do contraditório, possibilidade de formulação de quesitos e apresentação de esclarecimentos complementares. 18. O simples inconformismo da parte com as conclusões do laudo pericial não caracteriza nulidade processual sem demonstração concreta de prejuízo. IV. DISPOSITIVO E TESE 19. Recurso não conhecido. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de recolhimento do preparo recursal após o indeferimento da gratuidade da justiça configura deserção e impede o conhecimento do recurso. 2. A consolidação da propriedade fiduciária e a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/97 acarretam perda superveniente do interesse processual quanto às pretensões de rescisão contratual, manutenção do contrato, revisão de parcelas vincendas e preservação da posse do imóvel. 3. A Lei nº 9.514/97 prevalece como regime jurídico especial para disciplinar os efeitos do inadimplemento em contratos garantidos por alienação fiduciária. 4. A utilização da Tabela Price e da capitalização mensal de juros não configura anatocismo ilícito quando houver previsão contratual expressa e autorização legal. 5. A incidência subsidiária do Código de Defesa do Consumidor permanece admissível para o controle de cláusulas abusivas em contratos submetidos à alienação fiduciária. 6. A mera elevação do índice IGP-M não autoriza sua substituição judicial retroativa sem prova concreta de abusividade. 7. A cobrança de taxa de análise jurídica em contrato de alienação fiduciária configura prática abusiva e impõe a restituição em dobro dos valores efetivamente pagos. 8. O regular exercício do contraditório na produção da prova pericial afasta alegação de cerceamento de defesa. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em acolher a preliminar suscitada de ofício e não conhecer do recurso de apelação interposto pela SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., por deserção. Pela mesma votação, também sem manifestação do Ministério Público, em conhecer parcialmente o recurso da demandante e integralmente o recurso da CHB, desprovendo o recurso da autora, provendo em parte o apelo da CHB, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por MAURA LIMA DE SOUZA, SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA – CHB contra a sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível da Comarca de Natal que, em julgamento conjunto das ações ordinárias conexas nº 0835332-39.2016.8.20.5001 e nº 0849319-74.2018.8.20.5001, após acolher os embargos de declaração, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de revisão do contrato nº 0835332-39.2016.8.20.5001 (1) reconhecendo a ilegalidade da capitalização de juros no contrato celebrado entre as partes; (2) a nulidade da cobrança da taxa de análise jurídica; (3) condenou solidariamente as rés à restituição em dobro do valor pago a esse título, acrescido de correção monetária pelo IPCA desde o efetivo prejuízo e juros moratórios de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905 de 28/06/2024), a partir da citação, (4) esclareceu que a condenação relativa à repetição do indébito referente à taxa de análise jurídica deveria ser apurada em liquidação de sentença, (5) condenou as demandadas nas custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação e (6) julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de rescisão do contrato nº 0849319-74.2018.8.20.5001, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade de justiça. 1 – RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR MAURA LIMA DE SOUZA. A demandante relata que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária e até setembro de 2016, cumpriu regularmente suas obrigações, quando passou a enfrentar dificuldades financeiras decorrentes de encargos abusivos, especialmente capitalização indevida de juros e reajustes excessivos. Discorre que ajuizou uma ação ordinária para revisar as cláusulas do contrato, na qual teria sido reconhecida a existências de cláusulas abusivas. Argumenta que a inadimplência decorreu de onerosidade excessiva causada pelas próprias apeladas, além de dificuldades relacionadas à cessão do crédito para a CHB e irregularidades fiscais atribuídas à incorporadora. Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sustentando que o Tema 1095 do STJ não impede a devolução parcial dos valores pagos quando constatadas cláusulas abusivas. Alega ainda abusividade na utilização do índice IGP-M como fator de correção monetária e requer, subsidiariamente, revisão contratual com recálculo dos encargos mediante utilização dos índices INCC e IPCA. Também suscita continência entre os processos nº 0835332-39.2016.8.20.5001, nº 0832139-79.2017.8.20.5001 e nº 0849319-74.2018.8.20.5001. No tocante ao cumprimento de sentença relativo à ação de reintegração de posse, pede que sejam observadas a gratuidade de justiça nela concedida, bem como a suspensão da exigibilidade dos honorários advocatícios e a necessidade de compensação de valores referentes à taxa de ocupação, alegando ter desocupado voluntariamente o imóvel e suportado despesas de manutenção e conservação. Por fim, requer o provimento da apelação para reformar a sentença, a fim de reconhecer o direito à rescisão contratual, com devolução de ao menos 80% dos valores pagos, ou, subsidiariamente, a manutenção do contrato; a aplicação do CDC; a continência entre ações conexas; a abusividade do índice IGP-M, com substituição pelo INCC e IPCA; bem como a compensação de valores relativos à taxa de ocupação. 1 – RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL A apelante argui, preliminarmente, que fazer jus aos benefícios da gratuidade de justiça e não é parte legítima para responder pelos efeitos da sentença haja vista que o contrato foi cedido à CHB. Defende ainda a legalidade das cláusulas contratuais autorizadas pela Lei nº 9.514/97 e a jurisprudência do STJ. Afirma inexistir prova de amortização negativa ou anatocismo abusivo. Quanto à taxa de análise jurídica, sustenta que a cobrança foi expressamente prevista no contrato e possui respaldo jurisprudencial, inexistindo abusividade e eventual restituição de valores deve ocorrer de forma simples. Por fim, requer a concessão da gratuidade da justiça, a declaração de sua ilegitimidades passiva ou a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos da inicial. 3 – APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. A apelante alega ausência superveniente de interesse de agir da autora, argumentando que houve consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, seguida de leilões extrajudiciais infrutíferos, circunstâncias que teriam extinguido a dívida e encerrado a relação contratual, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Defende que, diante da extinção da obrigação principal, a ação de revisão das cláusulas do contrato deveria ter sido extinta sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC. Invoca precedentes do STJ e do TJRN que reconhecem a perda superveniente do interesse processual em ações revisionais após a consolidação da propriedade fiduciária e frustração dos leilões extrajudiciais. Alega cerceamento de defesa, sustentando que a perícia judicial não respondeu adequadamente aos quesitos formulados pela defesa e que o Juízo homologou o laudo pericial sem permitir esclarecimentos técnicos complementares acerca da alegada capitalização de juros na Tabela Price. Ao final, requer “o conhecimento e provimento da apelação, para determinar a cassação integral do trecho da sentença proferida em referência aos pedidos e processo 0835332-39.2016.8.20.5001, determinado o julgamento sem resolução de mérito aos auspícios do art. 485, IV do CPC, ao citado trecho revisional, mantendo-se apenas o trecho de improcedência da ação nº 0849319-74.2018.8.20.5001. Subsidiariamente, caso não acatado os requerimentos do parágrafo anterior, se requer seja reconhecido por esse Egrégio Tribunal o cerceamento de defesa, reformando o julgamento de parcial procedência do processo 0835332-39.2016.8.20.5001, determinando o retorno dos autos ao juízo primevo, reabrindo-se a instrução processual, para que a perícia cumpra a integralidade do seu trabalho.” Nas contrarrazões, a CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL, aponta para a deserção do recurso apresentado por MAURA LIMA DE SOUZA e a necessidade de intimação para recolhimento em dobro do preparo. Alega, também, violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, requer o desprovimento do apelo. Nas contrarrazões, MAURA LIMA DE SOUZA requer o desprovimento do apelo das demandadas. A SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. não apresentou contrarrazões. A SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. e a COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA - CHB, foram intimadas na forma do art. 99, § 2.º, do CPC. O prazo de cinco dias da A SPE 1 decorreu sem resposta e a CHB informou que é beneficiária da gratuidade da justiça. Por decisão monocrática, indeferi o pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado pela SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e a intimei para recolher o preparo, sob pena de deserção. A CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL peticionou informando que MAURA LIMA DE SOUZA também não recolheu o preparo. A SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL deixou o prazo transcorrer sem recolher o preparo de seu recurso. Sem intervenção do Ministério Público. É o relatório. VOTO 1- PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DA SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, SUSCITADA DE OFÍCIO. A recorrente pugnou pela concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, alegando insuficiência financeira em razão do processamento de recuperação judicial. Intimada, nos termos do art. 99, §2º, do Código de Processo Civil, para comprovar a alegada hipossuficiência, deixou transcorrer o prazo sem manifestação. Posteriormente, foi proferida decisão indeferindo o benefício e determinando o recolhimento do preparo recursal, sob pena de deserção. Apesar da regular intimação, a recorrente novamente permaneceu inerte. Nos termos do art. 1.007 do CPC, a ausência de recolhimento do preparo implica deserção do recurso. Dessa forma, não conheço da apelação interposta por SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. Prejudicado, por consequência, o exame das teses meritórias deduzidas pela referida recorrente. 2 – PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR MAURA LIMA DE SOUZA, SUSCITADAS NAS CONTRARRAZÕES POR CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. 2.1 - DESERÇÃO A preliminar não merece acolhimento. Verifica-se que a recorrente MAURA LIMA DE SOUZA é beneficiária da gratuidade da justiça deferida nos autos originários, inclusive ratificada em sede de embargos de declaração. Assim, rejeito a preliminar de deserção. 2.2 – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE Também não assiste razão à recorrida. As razões recursais expõem de forma suficiente os fundamentos de irresignação, impugnando os capítulos da sentença reputados equivocados e formulando pedido de reforma do julgado. O princípio da dialeticidade deve ser interpretado em conformidade com os princípios da primazia do julgamento do mérito e da instrumentalidade das formas. Desse modo, sendo possível identificar claramente a controvérsia devolvida ao Tribunal, rejeito a preliminar. 2.3 – AUSÊNCIA DE INTERESSE SUPERVENIENTE A CHB sustenta perda superveniente do interesse processual da demandante na revisão das cláusulas do contrato em razão da consolidação da propriedade fiduciária e da realização infrutífera dos leilões extrajudiciais previstos nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. A preliminar merece acolhimento apenas parcial. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, firmou entendimento no sentido de que, nos contratos garantidos por alienação fiduciária regularmente registrada, a resolução contratual decorrente do inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97. No caso concreto, houve consolidação da propriedade fiduciária e conclusão do procedimento extrajudicial legalmente previsto. Assim, houve perda superveniente do interesse processual de MAURA quanto aos pedidos voltados (1) à rescisão do contrato; (2) à manutenção da relação contratual; (3) à revisão de parcelas vincendas; e (4) à preservação da posse do imóvel. Todavia, subsiste interesse processual da demandante quanto à discussão acerca de cobranças pretéritas alegadamente abusivas e à repetição de indébito eventualmente devida. Isso porque a consolidação da propriedade fiduciária nas mãos da credora fiduciária e consequente extinção superveniente da obrigação principal não impede o controle judicial de cláusulas contratuais pretéritas nem afasta eventual responsabilidade patrimonial decorrente de cobranças indevidas. Diante desses fundamentos, acolho parcialmente a preliminar suscitada pela CHB e não conheço do recurso de MAURA LIMA DE SOUZA quanto 1) à rescisão do contrato; (2) à manutenção da relação contratual; (3) à revisão de parcelas vincendas; e (4) à preservação da posse do imóvel. 3 - MÉRITO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço parcialmente do recurso de MAURA LIMA DE SOUZA e integralmente do recurso da CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. As insurgências recursais decorrem de complexo histórico processual envolvendo três demandas oriundas do mesmo contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, referente à unidade 303, bloco C, do empreendimento Sun Set. De fato, em 2016, MAURA LIMA DE SOUZA ingressou com a ação ordinária nº 0835332-39.2016.8.20.5001 com a pretensão de revisão das cláusulas contratuais reputadas abusivas, especialmente capitalização indevida de juros, utilização da Tabela Price e cobrança da taxa de análise jurídica. Em 2017 a COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA – CHB interpôs a Ação de Reintegração de Posse do imóvel nº 0832139-79.2017.8.20.5001 em razão da consolidação da propriedade fiduciária diante da inadimplência da devedora, discutindo os efeitos patrimoniais da retomada do imóvel. Em 2018, MAURA LIMA DE SOUZA ajuizou a ação ordinária n. 0849319-74.2018.8.20.5001 requerendo a rescisão do contrato cumulada com devolução das parcelas pagas. A ação de reintegração de posse foi julgada procedente em parte, condenando MAURA, a título de taxa de ocupação mensal, na quantia de R$ 60.493,41 (sessenta mil, quatrocentos e noventa e três reais e quarenta e um centavos, correspondente ao período entre 13/06/2017 até a efetiva desocupação do imóvel em 21/10/2019. Essa ação transitou em julgado, encontrando-se na fase de cumprimento de sentença. A ação de revisão das cláusulas do contrato foi sentenciada e o Juiz extinguiu o feito, sem resolução do mérito, por falta de interesse de agir devido a existência da ação de rescisão do mesmo contrato. MAURA recorreu desse julgado e esta 3ª Câmara Cível, mantendo voto de minha relatoria, anulou a sentença retornando os autos à origem. Posteriormente, as duas ações nº 0835332-39.2016.8.20.5001 e nº 0849319-74.2018.8.20.5001, foram julgadas conjuntamente e em fase de recurso. Nas suas razões recursais, MAURA LIMA DE SOUZA defende a existência de continência entre as ações nº 0835332-39.2016.8.20.5001, nº 0849319-74.2018.8.20.5001 e nº 0832139-79.2017.8.20.5001, ao argumento de que todas derivam do mesmo contrato de promessa de compra e venda com alienação fiduciária, almejando o julgamento conjunto, inclusive, para fins de observação da gratuidade da justiça deferida. Sem razão. A ação possessória nº 0832139-79.2017.8.20.5001 possui objeto próprio e autônomo, consistente na retomada da posse do imóvel após a consolidação da propriedade fiduciária, tendo, inclusive, transitado em julgado, encontrando-se em fase de cumprimento de sentença. Já as ações ordinárias nº 0835332-39.2016.8.20.5001 e nº 0849319-74.2018.8.20.5001 discutem pretensões revisionais e restitutórias decorrentes da mesma relação contratual. A hipótese revela conexão, nos termos do art. 55 do CPC, diante da identidade parcial de questões de fato e de direito. Não se configura continência prevista no art. 56 do CPC, pois inexiste identidade integral entre pedidos e causas de pedir, tampouco absorção de uma demanda pela outra. Além disso, a ação possessória possui causa de pedir específica fundada na consolidação da propriedade fiduciária e na retomada possessória, circunstância que afasta a alegada continência. Dessa forma, reconhece-se apenas a conexão entre as ações ordinárias nº 0835332-39.2016.8.20.5001 e nº 0849319-74.2018.8.20.5001, inexistindo continência entre elas e a demanda possessória. 3.1- DA APELAÇÃO INTERPOSTA POR MAURA LIMA DE SOUZA O recurso da demandante limita-se ao exame do contrato firmado entre as partes, quanto a incidência do CDC ao contrato, a alegada abusividade da capitalização de juros, da utilização da Tabela Price, do índice IGP-M, da cobrança da taxa de análise jurídica e às pretensões restitutórias decorrentes dessas cobranças. O contrato firmado entre as partes contém cláusula de alienação fiduciária regularmente constituída e registrada, tendo sido regularmente implementado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 após a inadimplência da devedora. Aplica-se, portanto, a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.095, segundo a qual: “Em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do contrato decorrente do inadimplemento do devedor deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97.” No caso, discute-se o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIOS E OUTROS PACTOS“ O contrato discutido nos autos, encontra-se submetido ao regime jurídico da Lei nº 9.514/1997, especialmente por prever financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária de bem imóvel.
Trata-se de negócio jurídico híbrido, envolvendo simultaneamente compra e venda do imóvel, concessão de crédito imobiliário e constituição de garantia fiduciária em favor da credora, mediante transferência da propriedade resolúvel do bem até a quitação integral da dívida. Nos termos dos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária em garantia confere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo o devedor fiduciante na posse direta do bem até o adimplemento da obrigação. Em caso de inadimplemento, a legislação estabelece procedimento próprio para constituição em mora, consolidação da propriedade fiduciária e realização de leilões extrajudiciais, conforme arts. 26 e 27 da referida lei. Assim, diferentemente dos contratos de promessa de compra e venda tradicionais, a extinção do vínculo contratual não ocorre mediante simples resolução contratual, mas por meio da execução extrajudicial da garantia fiduciária. Sob essa perspectiva, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no Tema Repetitivo nº 1.095, firmou entendimento de que, uma vez consolidada a propriedade fiduciária e realizados os leilões previstos na Lei nº 9.514/97, não se aplica automaticamente o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor para assegurar devolução integral ou automática das parcelas pagas, prevalecendo o regime especial da alienação fiduciária. Isso porque a Lei nº 9.514/97 possui disciplina própria acerca dos efeitos do inadimplemento e da satisfação do crédito fiduciário, constituindo norma especial em relação às disposições gerais do CDC. Todavia, embora prevaleça a legislação especial, a incidência subsidiária do Código de Defesa do Consumidor permanece admitida, sobretudo quanto ao controle de cláusulas abusivas, à observância da boa-fé objetiva, da transparência contratual, da função social do contrato e à vedação do enriquecimento sem causa. Ainda que o procedimento fiduciário seja válido, o Poder Judiciário pode revisar cláusulas que imponham desequilíbrio contratual excessivo, especialmente diante da vulnerabilidade técnica e econômica do consumidor em contratos de adesão dessa natureza. Nesse contexto, a alegação de abusividade contratual relacionada à capitalização de juros, ao índice de correção monetária (IGP-M) e à onerosidade excessiva pode ser objeto de controle jurisdicional, desde que tal análise não implique afastamento integral do procedimento executivo previsto na Lei nº 9.514/97. No caso, o Juízo de origem reconheceu a ilegalidade da capitalização de juros sob o fundamento de que o contrato teria sido celebrado fora do Sistema Financeiro Nacional. Todavia, a conclusão não encontra respaldo na prova técnica produzida. No caso em apreço, o contrato fora firmado sob a égide da Lei nº 9.514/1997, cujo art. 2º prevê que as companhias hipotecárias poderão operar pelo Financeiro Imobiliário, senão vejamos: “Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades” Mencionada lei de regência admite em seu artigo 5º, inciso III a capitalização dos juros, nos termos abaixo: “Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: (...) III - capitalização dos juros; O juízo de primeiro grau entendeu pela abusividade da capitalização de juros pela Tabela Price. A sentença deve ser reformada neste ponto. De fato, o laudo pericial judicial concluiu expressamente que o contrato objeto da demanda adota a Tabela Price com taxa de juros remuneratórios de 1% ao mês, financiamento em 117 parcelas e atualização monetária pelo IGP-M. Afirma o laudo que a Tabela Price está inserida no regime de capitalização composta, caracterizado pela incidência de “juros sobre juros”, uma vez que os juros de cada período são incorporados ao saldo devedor para cálculo dos encargos subsequentes. O perito foi categórico ao afirmar que “há capitalização dos juros na Tabela Price”, sustentando que os juros são continuamente incorporados ao saldo devedor anterior para incidência de novos juros nos períodos seguintes. Acrescenta que “no regime de capitalização composta, na qual está incluído o Sistema Price, os juros são sempre somados ou incorporados ao saldo devedor anterior, para render juros no período seguinte”. Ocorre que a conclusão pericial acerca da existência de capitalização não conduz automaticamente à ilegalidade do contrato. Isso porque o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça admite a utilização da Tabela Price e a capitalização mensal de juros nos contratos bancários e de financiamento imobiliário, desde que haja previsão contratual expressa e clara, como ocorre na hipótese. Todavia, isso não significa automaticamente a existência de anatocismo ilícito. A jurisprudência o STJ distingue a capitalização contratualmente pactuada do anatocismo ilegal, admitindo a utilização da Tabela Price e da capitalização mensal de juros em contratos bancários e de financiamento imobiliário, desde que haja previsão contratual expressa e autorização legal. Assim, embora exista capitalização composta inerente ao sistema Price, ela não é considerada ilícita, em regra, nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro Nacional e à Lei nº 9.514/97. Desse modo, à luz do entendimento jurisprudencial predominante, pode-se afirmar que há capitalização de juros no contrato, mas não necessariamente anatocismo ilegal, sobretudo porque o próprio laudo reconheceu que os juros foram cobrados conforme pactuado contratualmente. No caso concreto, o laudo também reconheceu que os juros cobrados estavam em conformidade com o pactuado contratualmente e que o sistema Price foi expressamente previsto no contrato. Além disso, constatou que cada prestação mensal era composta parcialmente por juros e parcialmente por amortização do principal, de modo que o saldo devedor seria integralmente quitado ao final do contrato, sem geração de resíduo final. A perícia identificou apenas irregularidade específica relacionada à aplicação do índice de correção monetária IGP-M, apontando que a credora deixou de aplicar índices negativos em determinados períodos especialmente nos meses de julho, agosto e setembro de 2014 o que teria ocasionado distorção na evolução do saldo devedor e das parcelas. Assim, a análise técnica do laudo permite concluir que: (i) o contrato efetivamente utiliza a Tabela Price; (ii) há capitalização composta de juros inerente ao sistema; (iii) a capitalização foi expressamente reconhecida pelo perito; (iv) isso não implica necessariamente nulidade do contrato, diante da orientação jurisprudencial do STJ; e (v) a principal irregularidade efetivamente constatada pela perícia refere-se à aplicação incorreta do IGP-M negativo em determinados períodos do financiamento. Além disso, inexiste demonstração de onerosidade excessiva, desequilíbrio contratual concreto ou cobrança de encargos superiores aos efetivamente pactuados. Dessa forma, ausente comprovação de anatocismo ilícito, de abusividade concreta dos encargos ou de violação objetiva ao equilíbrio contratual, revela-se indevido o reconhecimento judicial da nulidade da capitalização de juros, razão pela qual a sentença merece reforma para julgar improcedente o pedido revisional nesse particular. A apelante sustenta abusividade da utilização do IGP-M e requer sua substituição pelo INCC ou IPCA. Sem razão. A perícia identificou apenas oscilações inflacionárias relevantes em determinados períodos contratuais, sem apontar ilegalidade intrínseca da cláusula de correção monetária. A mera elevação do índice contratado não autoriza sua substituição judicial retroativa. Além disso, não houve demonstração técnica concreta do alegado excesso quantitativo decorrente exclusivamente da aplicação do índice pactuado. Assim, rejeita-se o pedido de substituição retroativa do IGP-M por INCC ou IPCA. No tocante à cobrança da taxa de análise jurídica, mantém-se integralmente a sentença. A exigência de referido encargo transfere ao consumidor custo inerente à própria atividade econômica da fornecedora e à formalização do contrato de financiamento imobiliário, sem demonstração de prestação autônoma, específica ou efetivamente destacável em benefício exclusivo da contratante. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada no Tema 938, reconhece a abusividade da transferência ao consumidor de despesas vinculadas à atividade interna da instituição financeira ou incorporadora, por violação aos princípios da boa-fé objetiva, transparência e equilíbrio contratual. Assim, configurada a cobrança indevida, impõe-se a restituição em dobro dos valores efetivamente pagos, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, especialmente porque não demonstrado engano justificável apto a afastar a repetição qualificada do indébito.
Trata-se de encargo vinculado à análise e formalização do contrato, sem demonstração de prestação autônoma, específica e individualizada. A cobrança coloca o consumidor em manifesta desvantagem excessiva, em afronta aos arts. 39, V, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. A restituição em dobro é cabível nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, limitando-se aos valores efetivamente pagos, vedando-se enriquecimento sem causa. Sobre a matéria, transcrevo aresto deste colegiado: “(...) Apelação interposta contra sentença que determinou a restituição integral da taxa de análise jurídica, reconhecendo a sucumbência recíproca e fixando o ônus sucumbencial na proporção de 40% (quarenta por cento) para a parte autora e 60% (sessenta por cento) para as rés.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a legalidade da cobrança da taxa de análise jurídica no contrato de alienação fiduciária; e (ii) definir se a restituição do indébito deve ocorrer em dobro e se deve ser limitada aos valores efetivamente pagos pela consumidora.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Nos termos do art. 51, IV, do CDC e do entendimento consolidado pelo STJ no REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), a cobrança da taxa de análise jurídica, vinculada à celebração do contrato de alienação fiduciária, configura prática abusiva, impondo-se sua restituição ao consumidor.4. A repetição do indébito em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, é cabível independentemente da demonstração de má-fé do fornecedor, conforme tese firmada pelo STJ no EAREsp 676.608/RS.5. Contudo, a restituição em dobro deve ser limitada às parcelas efetivamente pagas pela consumidora, sob pena de enriquecimento sem causa, considerando que nem todas as parcelas do financiamento foram quitadas.(...) DISPOSITIVO E TESE7. Recurso provido.Tese de julgamento:1. A cobrança de taxa de análise jurídica em contrato de alienação fiduciária configura prática abusiva e impõe sua restituição ao consumidor.2. A repetição do indébito em dobro independe da comprovação de má-fé do fornecedor, mas deve ser limitada aos valores efetivamente pagos.(...)”(APELAÇÃO CÍVEL, 0838121-64.2023.8.20.5001, Des. AMAURY DE SOUZA MOURA SOBRINHO, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 30/04/2025, PUBLICADO em 04/05/2025) Mantém-se, portanto, a sentença quanto à ilegalidade da cobrança de taxa de análise jurídica em contrato de alienação fiduciária, com base no Tema 938, do STJ. Quanto ao pedido de compensação dos valores relacionados à taxa de ocupação discutida no cumprimento de sentença da ação possessória nº 0832139-79.2017.8.20.5001, deixo de apreciá-lo nesta sede recursal por ausência de devolução específica da matéria nos limites objetivos das ações ora julgadas, bem como porque eventual compensação patrimonial deverá ser apreciada no juízo competente do cumprimento de sentença, observados os limites da coisa julgada formada naquele processo. 3.2- DA APELAÇÃO CÍVEL MOVIDA PELA COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA – CHB 3.2.1 - PREJUDICIAL DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. Reclama a CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL de que o Juízo de origem teria homologado o laudo pericial contábil sem que o Perito se manifestasse sobre impugnações apresentadas, circunstância que configuraria cerceamento de defesa e violação ao contraditório. A insurgência, contudo, não merece acolhimento. A prova pericial foi regularmente determinada na fase de saneamento do feito, justamente em razão da controvérsia instaurada acerca da existência de capitalização de juros, evolução do saldo devedor, legalidade dos encargos contratuais e eventual abusividade das cláusulas financeiras. O trabalho técnico foi elaborado por profissional habilitado, nomeado pelo Juízo, tendo sido oportunizado às litigantes a apresentação de quesitos, indicação de assistentes técnicos, manifestação sobre o laudo, bem como formulação de pedidos de esclarecimentos e complementações. Verifica-se, portanto, plena observância ao contraditório substancial e às garantias processuais previstas nos arts. 464 e seguintes do Código de Processo Civil. Nos termos dos arts. 370 e 371 do CPC, compete ao magistrado conduzir a instrução probatória e valorar os elementos constantes dos autos conforme o princípio do livre convencimento motivado. O simples inconformismo da parte com as conclusões periciais não caracteriza cerceamento de defesa. Rejeito, portanto, a objeção arguida. 3.2.2 - DA ANÁLISE DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO DO RECURSO DA APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA – CHB O recurso merece parcial provimento. Conforme já exposto, deve ser afastado o fundamento sentencial que reconheceu automaticamente a ilegalidade da Tabela Price. A perícia judicial concluiu expressamente pela inexistência de anatocismo ilícito, amortização negativa abusiva ou incorporação indevida de juros ao saldo devedor. A capitalização mensal encontra respaldo na Lei nº 9.514/97. Mantém-se, contudo, o reconhecimento da abusividade da taxa de análise jurídica e a respectiva restituição em dobro dos valores efetivamente pagos.
Diante do exposto, sem intervenção do Ministério Público, (i) não conheço do recurso interposto por SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, em razão da deserção; (ii) rejeito as preliminares de deserção e de violação ao princípio da dialeticidade suscitadas pela CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL; (iii) acolho parcialmente a preliminar de ausência superveniente de interesse processual arguida pela CHB, deixando de conhecer do recurso de MAURA LIMA DE SOUZA quanto às pretensões relativas à rescisão, manutenção da relação contratual, revisão de parcelas vincendas e manutenção da posse do imóvel; (iv) conheço parcialmente do recurso interposto por MAURA LIMA DE SOUZA, negando-lhe provimento; (v) conheço do recurso da COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA – CHB e dou-lhe parcial provimento para reformar em parte a sentença, afastando o reconhecimento da ilegalidade da capitalização de juros e da utilização da Tabela Price, julgando improcedente o pedido revisional correlato, mantendo a sentença quanto ao reconhecimento da abusividade da cobrança da taxa de análise jurídica e a condenação das rés à restituição em dobro dos valores efetivamente pagos a esse título, acrescidos de correção monetária e juros legais, na forma fixada na sentença; (vi) diante da sucumbência recíproca e da reforma parcial do julgado, redistribuo os ônus sucumbenciais na proporção de 70% (setenta por cento) para MAURA LIMA DE SOUZA e 30% (trinta por cento) para as demandadas, mantida a suspensão da exigibilidade em relação às partes beneficiárias da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC; e (vii) com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por MAURA LIMA DE SOUZA na ação nº 0849319-74.2018.8.20.5001, de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, permanecendo suspensa sua exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, bem como majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por SPE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, na ação revisional nº 0835332-39.2016.8.20.5001, de 10% para 15% sobre o valor da condenação, em razão do não conhecimento do recurso por deserção, deixando de majorar os honorários sucumbenciais em desfavor da CHB diante do parcial provimento de seu recurso. Proceda a Secretaria judiciária o apensamento dos recursos n. 0849319-74.2018.8.20.5001 e n. 0835332-39.2016.8.20.5001 para tramitação e julgamento conjunto. É como voto. Natal/RN data de assinatura no sistema. Desembargador Amílcar Maia Relator Natal/RN, 8 de Junho de 2026.