Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - 0816303-13.2015.8.20.5106 Partes: THELMA TATIANA GOMES XAVIER x CIDADE ALTA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO CAUTELAR proposta por THELMA TATIANA GOMES XAVIER em face de CIDADE ALTA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMOVEIS S/A, todos qualificados nos autos. Narrou a autora que em dezembro de 2012 celebrou com as duas primeiras demandadas "Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia de pagamento e outras avenças", para aquisição do Lote nº 16 da Quadra nº 38 do Loteamento Campos do Conde Mossoró, pelo preço total de R$ 72.420,00, com promessa de entrega até janeiro de 2013. Alegou que o negócio foi intermediado pela terceira demandada (LOPES IMOBILIÁRIA), contratada com exclusividade pelas duas primeiras requeridas para promover a divulgação e as vendas do empreendimento. Relatou que pagou R$ 6.540,00 a título de comissão de corretagem, valor este não contemplado no referido contrato. Afirmou que no ato do fechamento do negócio, foi informada que o contrato seria enviado para a sede da empresa SP 08 em São Paulo/ SP para registro no sistema de gerenciamento de vendas e coleta das assinaturas dos diretores responsáveis, com previsão de recebimento de sua via do contrato em até 6 meses, o que não ocorreu. Acrescentou que, em meados de agosto de 2014, recebeu ligação do Diretor de Vendas da SP 08, que lhe informou não existir qualquer registro sobre a venda do referido lote para a autora, apresentando como alternativas a tentativa de devolução, pelas corretoras, da quantia paga a título de comissão de corretagem, ou a realização de nova venda do mesmo lote, pelo preço atualizado superior a R$ 80.000,00. Salientou que o loteamento estava com atraso nas obras, estando ainda na fase de instalação dos postes de energia elétrica, faltando serviços essenciais como iluminação, distribuição de energia e abastecimento de água, o que inviabilizaria a entrega do empreendimento. Com base nesses fatos, postulou medida cautelar para determinar a reserva do lote adquirido até a efetiva entrega do loteamento ou até a solução da lide, bem como a aplicação de multa mensal compensatória em valor idêntico ao da prestação que estaria pagando. No mérito, pediu a declaração de nulidade de cláusulas contratuais consideradas obscuras; condenação das demandadas à restituição em dobro da taxa de corretagem e da taxa cartorária; reconhecimento do contrato de compra e venda; nomeação de terceiro para concluir a prestação; pagamento de reparação pela desvalorização do imóvel; danos morais no valor de R$ 72.420,00; e honorários advocatícios na base de 20% sobre o valor da condenação. Foi concedida a tutela de urgência para determinar que as promovidas se abstivessem de vender o Lote 16 da Quadra 38 do Loteamento Campos do Conde Mossoró a qualquer outra pessoa, e regularizassem a venda no sistema de gerenciamento de vendas, além de suspender a exigibilidade das prestações devidas pela autora enquanto o loteamento não fosse entregue (ID 10342470). A empresa LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A (LOPES) apresentou contestação (ID 11198132), arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva para responder pela obrigação pretendida na inicial. Quanto ao mérito, sustentou que a corretagem é atividade lícita conforme o Código Civil, e que o pagamento de comissão foi ajustado de forma transparente, sendo devido ao corretor que conseguiu aproximação útil das partes. Argumentou que não cabe devolução em dobro por não se tratar de cobrança indevida e por ausência de má-fé. Requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ou, no mérito, a improcedência da demanda. As demandadas CIDADE ALTA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentaram contestação conjunta (ID 7015864), alegando preliminarmente a impossibilidade do pedido de antecipação de tutela, a necessidade de sobrestamento do feito em razão de decisão do STJ no REsp 1.551.956 referente à taxa de corretagem, e ilegitimidade passiva para restituição de valores pagos a título de corretagem. No mérito, sustentaram que o atraso na conclusão do loteamento ocorreu por fato de terceiro, especificamente a não conclusão da adutora pela CAERN (Companhia de Águas e Esgotos do Rio Grande do Norte), o que configuraria caso fortuito ou força maior, excludentes da responsabilidade civil. Argumentaram que, conforme a Lei nº 6.766/79, os loteadores têm prazo de até 4 anos para execução e finalização do empreendimento. Afirmaram que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, e que as perdas e danos materiais solicitados caracterizariam dano hipotético. Ao final, requereram a improcedência total dos pedidos. A autora apresentou réplica às contestações (ID 48955567). No evento de ID 79930274, foi indeferido o pedido de aditamento da inicial feito pela autora. As partes foram intimadas para especificar provas, tendo as requeridas SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 81072664) e LPS BRASIL (ID 81435175) manifestado pela desnecessidade de produção de outras provas, enquanto a autora requereu o julgamento antecipado da lide (ID 81928854). No ID 83105310, sobreveio informação da SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA sobre o processamento de sua recuperação judicial. No ID 97421379 a decisão saneadora rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas requeridas, aplicou o Código de Defesa do Consumidor com inversão do ônus probatório, e delimitou como pontos controvertidos: a) a existência da relação contratual entre as partes; b) a culpa exclusiva de terceiro pelo atraso no fornecimento de água para o condomínio; c) a extensão dos danos morais. Vieram os autos conclusos É o que havia a relatar. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Com o intuito de evitar futuros embargos declaratórios, esclareço que o julgador não se encontra obrigado a rebater, um a um, os argumentos alegados pelas partes, uma vez que atende os requisitos do § 1º, IV, do artigo 489 do Código de Processo Civil se adotar fundamentação suficiente para decidir integralmente a controvérsia, utilizando-se das provas, legislação, doutrina e jurisprudência que entender pertinentes à espécie. Considerando que as partes manifestaram não ter interesse na produção de outras provas, além daquelas já existentes nos autos, e que a matéria controvertida é predominantemente de direito, entendo cabível o julgamento antecipado da lide, conforme previsto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. O caso em análise caracteriza típica relação de consumo, uma vez que a parte autora enquadra-se no conceito de consumidora, por ser a destinatária final do produto (lote no empreendimento), enquanto as demandadas se enquadram como fornecedoras, na medida em que disponibilizam no mercado de consumo, de forma habitual e profissional, os produtos e serviços adquiridos pela autora. Desse modo, aplica-se ao caso a Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), inclusive quanto à inversão do ônus da prova, já deferida na decisão saneadora (ID 97421379), diante da verossimilhança das alegações e da hipossuficiência técnica e informacional da consumidora. II.I DAS PRELIMINARES II.I. I DA NECESSIDADE DE SOBRESTAMENTO DO FEITO As demandadas CIDADE ALTA e SP-08 argumentaram pela necessidade de sobrestamento do feito em razão do processamento do REsp nº 1.551.956/SP pelo STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, que tratava da legitimidade da cobrança de comissão de corretagem. Contudo, esse argumento perdeu seu objeto, uma vez que o referido recurso já foi julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, com o estabelecimento da tese de que: " (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)". (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” Assim, não há mais necessidade de sobrestamento do processo, podendo o mérito ser analisado à luz da tese firmada pelo STJ. II.II DO MÉRITO Quanto ao mérito, a controvérsia presente nos autos consiste em esclarecer se: 1) houve efetivamente a celebração do contrato de compra e venda do lote; 2) se é devida a restituição da comissão de corretagem; 3) se o atraso na entrega do empreendimento decorre de culpa exclusiva de terceiro; e 4) se há danos morais e materiais a serem indenizados. II.II.I Da relação contratual entre as partes Inicialmente, cumpre analisar a existência e validade do contrato de compra e venda do lote nº 16 da Quadra nº 38 do Loteamento Campos do Conde Mossoró. Dos documentos juntados aos autos, verifica-se que a autora apresentou cópia do "Contrato Particular de Escritura de Compra e Venda de Imóvel, com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento e Outras Avenças", bem como documentos complementares como "Resumo de Escritura", "Espelho de Escritura", "Proposta de Compra nº 22264", comprovantes de pagamento e planilha de cálculo, que evidenciam a celebração do negócio jurídico. As demandadas CIDADE ALTA e SP-08 não negaram expressamente a existência do contrato em sua contestação, tendo centrado sua defesa na alegação de caso fortuito ou força maior para justificar o atraso na entrega do empreendimento. Portanto, reconheço a existência da relação contratual entre a autora e as requeridas CIDADE ALTA e SP-08 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, conforme documentação apresentada nos autos. II.II.II Da comissão de corretagem A autora pleiteia a restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 6.540,00), argumentando que tais valores foram cobrados indevidamente, pois não contratou os serviços de corretagem, tendo se dirigido diretamente ao stand de vendas das demandadas. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), fixou tese no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". No caso em análise, verifica-se que, por um lado, a "Planilha de Cálculo" apresentada pela própria autora (ID 2716048) discrimina expressamente os valores referentes à comissão de corretagem, bem como os destinatários desses valores, o que indica que a autora tinha ciência prévia de que estaria pagando tal comissão. Por outro lado, a planilha de cálculo lhe foi apresentada apenas no momento da assinatura do contrato, quando já estava consumada a aproximação entre as partes. Observa-se ainda que, conforme admitido pela própria autora, ela se dirigiu diretamente ao stand de vendas do empreendimento, no qual foi atendida por corretores que ali trabalhavam com exclusividade para as demandadas CIDADE ALTA e SP-08. Não houve, portanto, uma efetiva intermediação no sentido de aproximação entre as partes por iniciativa autônoma dos corretores, mas sim um atendimento realizado dentro da estrutura de comercialização montada pelas próprias incorporadoras. Nesse cenário, embora os corretores tenham prestado serviços no processo de venda, estes atuavam como prepostos das incorporadoras em seu stand de vendas, caracterizando situação em que a comissão de corretagem deveria ser suportada pelas vendedoras e não pela compradora. Ademais, conforme documentação apresentada, o valor da comissão de corretagem não constou expressamente do contrato de compra e venda, tendo sido cobrado separadamente, em desacordo com o entendimento firmado pelo STJ que exige informação prévia e destacada de tal cobrança. Dessa forma, entendo que a cobrança da comissão de corretagem no presente caso foi indevida, fazendo jus a autora à sua restituição. Quanto ao pedido de restituição em dobro, o art. 42, parágrafo único do CDC estabelece que "o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável". Quanto à responsabilidade pela restituição, as requeridas CIDADE ALTA e SP-08 alegam que não são responsáveis pela devolução por não terem recebido tais valores. No entanto, conforme a sistemática do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o consumidor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º, do CDC. No caso, as construtoras/incorporadoras (CIDADE ALTA e SP-08) contrataram a imobiliária (LPS BRASIL) para comercializar com exclusividade os lotes do empreendimento, montando stand de vendas específico para esse fim. As três empresas integram, portanto, a cadeia de fornecimento e são solidariamente responsáveis pela devolução dos valores cobrados indevidamente a título de comissão de corretagem. Assim, condeno solidariamente as três demandadas à restituição em dobro do valor de R$ 6.540,00, pago pela autora a título de comissão de corretagem. II.II.III Do atraso na entrega do empreendimento As demandadas CIDADE ALTA e SP-08 alegam que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito ou força maior, especificamente a não conclusão da obra da adutora pela CAERN (Companhia de Águas e Esgotos do Rio Grande do Norte), o que teria obrigado as construtoras a buscar alternativas para o abastecimento de água do loteamento. O contrato previa a entrega do empreendimento até janeiro de 2013, conforme alegado pela autora e não impugnado especificamente pelas requeridas. Complementarmente, conforme a Lei nº 6.766/79, o prazo máximo para execução das obras de um loteamento é de 4 anos, o que, no caso, estenderia o prazo até dezembro de 2014. No entanto, conforme documentação apresentada pela autora e não contestada eficazmente pelas requeridas, até a data do ajuizamento da ação (junho de 2015), o loteamento ainda não havia sido concluído, estando em fase de instalação de postes de energia elétrica, sem contar com serviços essenciais como iluminação, distribuição de energia e abastecimento de água. Quanto à alegação de caso fortuito ou força maior pelo atraso da CAERN na construção da adutora, observo que tal circunstância não configura evento imprevisível ou irresistível capaz de afastar a responsabilidade das construtoras. Eventuais dificuldades com concessionárias de serviços públicos fazem parte do risco ordinário do negócio imobiliário, devendo ser previstas e gerenciadas pelas construtoras, que detêm expertise no setor. Nesse contexto, configurado está o inadimplemento contratual das requeridas CIDADE ALTA e SP-08, que descumpriram o prazo de entrega do empreendimento sem justificativa válida, o que gera o dever de indenizar os danos daí decorrentes. II.II.IV Dos danos materiais A autora pleiteia indenização por danos materiais correspondentes à desvalorização do imóvel, argumentando que a simples entrega do empreendimento seria capaz de alavancar o valor venal do lote no mercado. Contudo, a autora não apresentou elementos concretos que comprovem a efetiva desvalorização do imóvel ou o quantum dessa desvalorização. Ao contrário, conforme relatado na própria petição inicial, o Diretor de Vendas da SP-08 teria informado que o valor atualizado do lote seria superior a R$ 80.000,00, o que indicaria valorização em relação ao preço originalmente pago. No caso dos autos, não há elementos que permitam aferir de forma concreta a existência ou extensão de eventuais danos materiais sofridos pela autora em razão do atraso na entrega do empreendimento, razão pela qual o pedido de indenização por danos materiais não merece acolhimento. II.II.V Dos danos morais A autora pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 72.420,00, fundamentando seu pedido na frustração de expectativas e transtornos causados pelo atraso na entrega do empreendimento, bem como pela negativa das demandadas em reconhecer a existência do contrato de compra e venda. No entanto, no caso em análise, verifica-se situação excepcional que ultrapassa o mero descumprimento contratual. Além do expressivo atraso na entrega do empreendimento (mais de dois anos além do prazo contratual), houve negativa por parte das demandadas em reconhecer a própria existência do contrato, o que deixou a autora em situação de extrema insegurança jurídica e emocional. Conforme relatado na petição inicial e não contestado especificamente pelas requeridas, o Diretor de Vendas da SP-08 teria informado à autora que não havia registro da venda do lote em seu nome no sistema da empresa, oferecendo-lhe como alternativas a tentativa de devolução da comissão de corretagem ou a realização de nova compra pelo preço atual, superior ao originalmente pactuado. Essa situação claramente ultrapassa o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, configurando violação aos direitos da personalidade da autora, na medida em que foi privada da tranquilidade e segurança jurídica que esperava obter com a celebração do contrato, além de ter sido colocada em situação vexatória e discriminatória ao ser tratada como se não fosse legítima compradora do lote. Sobre o tema, sobreleva trazer à colação os seguintes precedentes do TJRN: EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS PROTETIVAS AOS DIREITOS DO CONSUMIDOR. ALEGADO CASO FORTUITO E/OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E MATÉRIA PRIMA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO EFETIVA. FORTUITO INTERNO, INERENTE À ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PREVISTO NO ART. 333, II, DO CPC/73. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE. INTELIGÊNCIA DO ART. 402, PARTE FINAL, DO CÓDIGO CIVIL. DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DO IMÓVEL. ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL. CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DO APELO. PRECEDENTES. As situações invocadas pela demandada para tornar justificado ou legitimado o atraso na entrega da obra, notadamente a escassez de mão de obra e de matéria prima, constituem fortuitos internos, ou seja, relacionados à própria atividade desempenhada pela empresa, de sorte que não podem, jamais, ser invocados em prejuízo do consumidor; Em caso de atraso na entrega de imóvel adquirido, para fins residenciais ou comerciais, é presumido o prejuízo sofrido pela privação do bem durante o período de mora, tendo em vista que não se cogita alguém investir vultuosa quantia se não for para fazer do bem a sua moradia, local de trabalho ou obter dele um retorno financeiro por meio da renda proveniente dos alugueis; O atraso injustificado na entrega de unidade residencial objeto de contrato de promessa de compra e venda causa ao promitente comprador abalos morais pela expectativa frustrada, de modo que é devida, nesses casos, a reparação por danos morais (AC n° 2013.007600-9, Relator Desembargador Virgílio Macêdo Jr., j. em 14.01.2014). (TJRN, Apelação Cível nº 2016.005526-2, 3ª Câmara Cível, Relator Des. AMÍLCAR MAIA, DJe 17/08/2016). Assim, reconheço a existência de dano moral indenizável no presente caso. Quanto ao valor da indenização, este deve ser fixado levando em consideração a gravidade do dano, as circunstâncias do caso concreto, as condições econômicas das partes, bem como o caráter compensatório e pedagógico da reparação. Considerando esses parâmetros, e tendo em vista a gravidade da conduta das demandadas, que negaram a própria existência do contrato após mais de dois anos de sua celebração, bem como o expressivo atraso na entrega do empreendimento, entendo como justo e razoável fixar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A responsabilidade por essa indenização recai exclusivamente sobre as demandadas CIDADE ALTA e SP-08, uma vez que a LPS BRASIL (LOPES) não teve participação na negativa do contrato ou no atraso da obra, limitando-se sua responsabilidade à questão da comissão de corretagem, conforme já reconhecido. III – DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autora, para: 1. RECONHECER a existência do contrato de compra e venda do Lote nº 16 da Quadra nº 38 do Loteamento Campos do Conde Mossoró, celebrado entre a autora e as demandadas Cidade Alta Construções E Empreendimentos Imobiliários LTDA e SP-08 Empreendimentos Imobiliários LTDA; 2. CONDENAR solidariamente as três demandadas a restituírem, em dobro, à autora o valor de R$ 6.540,00 (seis mil, quinhentos e quarenta reais), pago a título de comissão de corretagem, com atualização monetária pelo IPCA desde a data do desembolso e incidência de juros de mora correspondentes à diferença entre a Taxa Selic e o IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, a partir da citação até o efetivo pagamento; 3. CONDENAR as demandadas Cidade Alta Construções e Empreendimentos Imobiliários LTDA e SP-08 Empreendimentos Imobiliários LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com atualização monetária pelo IPCA a partir desta data (Súmula 362/STJ) e incidência de juros de mora correspondentes à diferença entre a Taxa Selic e o IPCA, nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil, a partir da citação; Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos materiais referentes à desvalorização do imóvel. Confirmo a tutela de urgência anteriormente concedida. Considerando a sucumbência mínima da autora, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos em definitivo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. MOSSORÓ/RN, data registrada no sistema. UEFLA FERNANDA DUARTE FERNANDES Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)