Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: EDNEUMA DAMIAO COSTA ADVOGADO(A)
AUTOR: GEYSON BEZERRA ALVES (RN012123)
REU: MRV Engenharia e Participações S/A ADVOGADO(A)
REU: LEONARDO FIALHO PINTO (RJ213595), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA (SP325150) SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0808433-08.2025.8.20.5124
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e pedido de tutela antecipada promovida por Edneuma Damião Costa em face de MRV Engenharia e Participações S/A, tendo por objeto a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial com devolução parcial dos valores pagos pela adquirente. Narrou que, em outubro de 2024, celebrou contrato de compra e venda referente à unidade imobiliária nº 606, Torre 01, do empreendimento Beach Plaza Residence, localizado no bairro de Ponta Negra, em Natal/RN. Informou que o valor total da operação foi de R$ 349.990,53. Relatou que o pagamento da entrada foi ajustado mediante três parcelas, nos valores de R$ 24.499,30, R$ 5.249,86 e R$ 5.249,86, todas quitadas nas datas indicadas nos extratos bancários anexados à inicial. Acrescentou que o saldo remanescente, correspondente a R$ 314.991,51, seria pago por meio de parcelas mensais com início em janeiro de 2025, distribuídas ao longo de 144 meses, em parcelas decrescentes. Afirmou que passou a enfrentar severas dificuldades financeiras, circunstância que tornou inviável a continuidade do cumprimento das obrigações assumidas no contrato. Em razão disso, informou que, em abril de 2025, solicitou à empresa ré a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, encaminhando comunicação por e-mail. Sustentou que, embora tenha formalizado o pedido de distrato, continuou recebendo ligações de cobrança, mesmo após informar à requerida sobre a solicitação de encerramento do vínculo contratual. Alegou que as retenções apresentadas pela empresa para efetivação do distrato seriam excessivas e desproporcionais. Asseverou que buscou solucionar a questão de forma amigável, sem sucesso, motivo pelo qual decidiu recorrer ao Poder Judiciário para obter a rescisão do contrato e a restituição dos valores desembolsados. Informou que, até a data do pedido de distrato, havia pago o montante total de R$ 51.566,66. Sustentou que seria razoável a retenção de parte desse valor pela vendedora, mas apenas em percentual limitado, pleiteando a devolução de 75% das quantias pagas, correspondente ao valor de R$ 38.675,00. Afirmou ainda que a incorporadora poderia disponibilizar novamente o imóvel para comercialização, sem sofrer prejuízo patrimonial. Acrescentou que pretendia obter a rescisão contratual desde logo, sem necessidade de aguardar o julgamento final da demanda, por não possuir condições financeiras de continuar pagando as prestações do imóvel. Também alegou que, após manifestar interesse em rescindir o contrato, não deveria permanecer sujeita à cobrança das parcelas futuras nem correr o risco de ter seu nome inscrito em cadastros de inadimplentes. Ao final, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Pediu, em caráter liminar, a rescisão do contrato por meio de tutela de evidência. Requereu também tutela de urgência para determinar que a ré se abstivesse de promover a inscrição de seu nome em órgãos de proteção ao crédito e suspendesse todas as cobranças decorrentes do contrato, sob pena de multa diária de R$ 500,00 em caso de descumprimento. Requereu a citação da demandada para apresentar defesa, a designação de audiência de conciliação por videoconferência e a inversão do ônus da prova. No mérito, postulou a procedência integral da ação para declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a requerida à restituição de 75% dos valores pagos, no montante de R$ 38.675,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 314.991,51. Instruiu a inicial com documentos. Gratuidade judiciária concedida na Decisão acostada no id. 153963029, após análise da documentação complementar trazida pela autora com a petição de id. 153715429. A tutela de urgência foi concedida na mesma Decisão, nos seguintes termos: “Assim, com base na probabilidade do direito invocado e no risco de dano, DEFIRO a tutela de urgência pretendida, para determinar a imediata rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, bem como para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, impedindo a requerida de promover qualquer cobrança extrajudicial ou judicial relacionada ao instrumento ora desfeito, sob pena de multa diária que arbitro em R$ 300,00 (trezentos) reais, até o limite do valor atribuído à causa, sem prejuízo de apuração da culpa efetiva pelo distrato e da análise do montante a ser retido por ocasião da sentença de mérito”. A requerida apresentou contestação no id. 156787061, sem preliminares. Na ocasião, a requerida sustentou inexistir falha na prestação de serviços. Argumentou que o simples envio de e-mail manifestando interesse no distrato não seria suficiente para concluir o procedimento, sendo necessária a assinatura e devolução do respectivo termo de distrato para a efetiva liberação da unidade imobiliária. Afirmou que a própria autora comprovou apenas o início do requerimento administrativo, sem concluir as etapas necessárias, acrescentando que a rescisão acabou sendo efetivada somente em razão da tutela deferida nos autos. Defendeu que a rescisão decorreu exclusivamente de dificuldades financeiras da autora, circunstância que, segundo a tese defensiva, não justificaria o desfazimento contratual nem autorizaria a restituição integral dos valores pagos. Alegou que cumpriu todas as obrigações assumidas no contrato e que o encerramento do negócio ocorreu por iniciativa exclusiva da compradora, razão pela qual seria legítima a retenção de parte dos valores desembolsados para compensação dos prejuízos decorrentes da ruptura do vínculo. A ré sustentou possuir direito à retenção das arras e demais valores pagos, afirmando que o contrato previa cláusula de retenção e que a legislação e a jurisprudência admitiriam a retenção de quantias em hipóteses de resolução por iniciativa do comprador. Alegou, ainda, que a autora foi orientada acerca da necessidade de formalização do distrato e do fornecimento de dados bancários para eventual restituição, defendendo a legalidade das retenções previstas contratualmente. Aduziu que a cláusula contratual expressamente previa a devolução de apenas 50% dos valores pagos em caso de resolução por descumprimento de obrigações atribuídas ao comprador, bem como a não devolução de determinadas despesas. Argumentou que arcou com diversos custos decorrentes da comercialização do imóvel e que não poderia suportar integralmente os prejuízos resultantes da desistência da adquirente. Por isso, pugnou pela manutenção da retenção de 50% dos valores pagos. Subsidiariamente, caso não fosse acolhida a retenção contratual de 50%, requereu a fixação de retenção de 25% dos valores pagos, por entender aplicável o percentual previsto na legislação específica sobre distratos imobiliários. Também se opôs ao pedido de inversão do ônus da prova, sustentando a ausência dos requisitos para sua concessão e defendendo a distribuição dinâmica do encargo probatório. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar de incompetência, a improcedência integral dos pedidos iniciais, a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios e, subsidiariamente, o reconhecimento do direito de retenção de 50% dos valores pagos ou, sucessivamente, de 25%, além do indeferimento da inversão do ônus da prova. A autora apresentou réplica à contestação no id. 156809272, rebatendo os argumentos defensivos e reiterando a procedência dos pedidos iniciais. Sustentou que a própria ré reconheceu a existência do pedido de distrato formulado pela demandante e, embora tenha defendido a retenção de 50% dos valores pagos, admitiu, subsidiariamente, a razoabilidade da retenção de 25%, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964. Argumentou, ainda, que o cumprimento da tutela de urgência somente ocorreu em 27/06/2025, apesar de o pedido de distrato ter sido realizado em 04/04/2025, circunstância que evidenciaria a resistência da requerida e justificaria a confirmação da tutela em sentença. No tocante à restituição dos valores pagos, a autora afirmou concordar com a retenção máxima de 25%, por entender que tal percentual já contempla eventual compensação por despesas administrativas suportadas pela ré, sustentando que retenção superior configuraria enriquecimento sem causa, especialmente porque a requerida retomará a disponibilidade do imóvel e poderá revendê-lo, recuperando integralmente sua margem de lucro. Para amparar sua tese, invocou precedentes do Superior Tribunal de Justiça acerca da possibilidade de controle judicial de cláusulas contratuais abusivas em relações de consumo. Defendeu, ainda, que a devolução das quantias pagas deve ocorrer em parcela única, invocando a Súmula 543 do STJ e julgados recentes daquela Corte Superior, sustentando ser indevido eventual parcelamento da restituição, por representar nova penalização ao consumidor e contrariar a orientação jurisprudencial consolidada. Ao final, requereu o reconhecimento da retenção máxima de 25% dos valores pagos, a procedência parcial da ação para declarar a rescisão contratual com restituição de 75% das quantias desembolsadas, devidamente corrigidas, a devolução em parcela única, o reconhecimento de que o cumprimento da tutela ocorreu apenas após o ajuizamento da demanda, o afastamento de alegações de prejuízo significativo da ré em razão da retomada do imóvel e a condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Designada audiência conciliatória, não houve acordo entre as partes (id. 156816975). Instadas sobre a necessidade de outras provas, as partes requereram o julgamento antecipado da lide (ids. 157068936 e 157247808). Era o importante para relatar. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Impende anotar que a lide em apreço comporta julgamento antecipado, por força do art. 355, I, do Código de Processo Civil, tendo em vista que somente há questões de direito a serem dirimidas, além do que os fatos já se encontram demonstrados pela documentação anexada aos autos, tudo à luz do princípio da persuasão racional (art. 371 do CPC). Cinge-se o mérito da causa em definir os efeitos patrimoniais decorrentes do distrato do instrumento de promessa de compra e venda firmado entre as partes, promovido por iniciativa da autora em razão de dificuldades financeiras supervenientes, especialmente quanto ao percentual de retenção dos valores pagos pela adquirente e ao montante a ser restituído pela incorporadora. Da interpretação sistemática das normas do ordenamento jurídico brasileiro aplicáveis à presente demanda, extrai-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, sujeitando-se às disposições do Código de Defesa do Consumidor(Lei nº 8.078/1990). A requerente é consumidora final dos serviços e do produto imobiliário ofertados pela requerida (art. 2º do CDC), ao passo que esta exerce atividade econômica de incorporação e comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto no art. 3º do mesmo diploma. Verifica-se que o contrato foi firmado em 31/10/2024, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964, acrescentando-lhe, entre outros dispositivos, o art. 67-A, segundo o qual: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga; § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. No caso concreto, a cláusula sétima do contrato (id. 151716875) prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de resolução contratual imputável ao comprador. Todavia, tal disposição não pode prevalecer integralmente diante da disciplina legal atualmente vigente. Isso porque o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece limites objetivos para as deduções admitidas, distinguindo expressamente as hipóteses de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação daquelas em que tal regime não esteja demonstrado. Embora a requerida sustente a legitimidade da retenção contratual de 50% (cinquenta por cento), não trouxe aos autos prova de que o empreendimento objeto da contratação esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação, circunstância indispensável para incidência do tratamento mais gravoso previsto na legislação especial. O ônus de tal demonstração incumbia à própria incorporadora, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, por se tratar de fato impeditivo ou modificativo do direito da autora. Registre-se que, embora o contrato indique que o empreendimento estaria enquadrado no regime de patrimônio de afetação, com referência ao Registro de Incorporação nº R-02/68.433 e à matrícula nº 68.433 do 7º Ofício de Registro de Imóveis de Natal/RN, não foi juntada certidão atualizada da matrícula ou documento registral equivalente apto a comprovar, de forma autônoma, a efetiva averbação do patrimônio de afetação perante o registro imobiliário competente. Assim, a mera declaração inserida no instrumento contratual não se mostra suficiente, por si só, para autorizar a aplicação do regime mais gravoso de retenção previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Ausente prova da submissão do empreendimento ao regime de afetação, revela- se abusiva a retenção contratual de 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, por extrapolar os limites estabelecidos pelo art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964. Nessa hipótese, a dedução a título de cláusula penal deve ficar limitada ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela adquirente, percentual que se mostra suficiente para compensar as despesas administrativas e operacionais decorrentes da resolução antecipada do negócio. Quanto ao montante efetivamente desembolsado, verifica-se que a autora comprovou o pagamento da quantia total de R$ 51.566,66 (cinquenta e um mil, quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), valor que, ademais, não foi objeto de impugnação específica pela requerida. Consequentemente, a restituição deve observar o índice eventualmente estipulado no contrato, com desconto apenas dos encargos previstos nos incisos I e II do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. No tocante à forma e ao prazo de restituição, incidem os §§ 6º e 7º do referido dispositivo legal. Assim, não estando demonstrado que a incorporação se submete ao patrimônio de afetação, o pagamento do valor remanescente deverá ocorrer em parcela única, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias contados do desfazimento do contrato. Caso, todavia, tenha ocorrido a revenda da unidade antes de transcorrido esse prazo, o valor remanescente devido à adquirente deverá ser pago em até 30 (trinta) dias contados da revenda. Assim, nos termos do art. 67-A, caput, inciso I e inciso II, da Lei nº 4.591/1964, a autora faz jus à restituição das quantias pagas diretamente à incorporadora, atualizadas na forma contratualmente prevista, autorizando-se apenas a dedução da integralidade da comissão de corretagem prevista no contrato e eventualmente paga e da cláusula penal limitada a 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente desembolsados. Por conseguinte, deve a requerida restituir à autora 75% (setenta e cinco por cento) das quantias pagas, observada a prévia dedução da comissão de corretagem efetivamente comprovada nos autos, tudo em conformidade com o regramento previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. Diante dessas considerações, impõe-se a confirmação da tutela de urgência anteriormente deferida, consolidando-se a rescisão contratual já efetivada e reconhecendo-se o direito da autora à restituição dos valores pagos, observados os parâmetros acima delineados. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida e condenar a ré à restituição, em favor da autora, de 75% (setenta e cinco por cento) das quantias efetivamente pagas em decorrência do instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade imobiliária objeto da lide, tomando-se por base o montante de R$ 51.566,66 (cinquenta e um mil, quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e seis centavos), facultada a dedução da integralidade da comissão de corretagem, desde que efetivamente prevista no contrato e pagamento comprovado nos autos, nos termos do art. 67-A, incisos I e II, da Lei nº 4.591/1964. Sobre os valores a serem restituídos deverá incidir correção monetária pelo índice contratualmente previsto, a partir de cada desembolso efetuado pela autora, bem como juros de mora a contar da citação. Não havendo índice de atualização ajustado, para o cálculo da correção monetária deverá ser aplicado o IPCA; Quanto aos juros de mora, deverá ser aplicada a taxa legal, correspondente à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central (artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1°, do Código Civil, com as alterações promovidas pela Lei nº.14.905, de 28 de junho de 2024). A restituição deverá observar o prazo legal aplicável, na forma da fundamentação, ou seja, em até 180 (cento e oitenta) dias contados do desfazimento do contrato, caso a unidade não tenha sido revendida, ou em até 30 (trinta) dias da revenda, caso esta já tenha ocorrido, sob pena de bloqueio. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se na forma determinada pelo Código de Normas da CGJ/RN. Intimações necessárias. No caso de serem opostos embargos, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias, caso seu eventual acolhimento implique a modificação da decisão embargada, nos termos do § 2º, do art. 1.023, do CPC, vindo os autos conclusos em seguida. Em caso de embargos manifestamente protelatórios, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do CPC. Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual providência em relação ao apelante, no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art. 1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§ 3º, art. 1.010, do CPC). Havendo pedido de cumprimento de sentença, deverá o autor acostar aos autos memorial com a metodologia utilizada, incluindo o índice de correção monetária adotado; os juros aplicados e as respectivas taxas; o termo inicial e o termo final dos juros e da correção monetária utilizados; a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso; e a especificação dos eventuais descontos obrigatórios realizados. Registro que a parte deverá utilizar, preferencialmente, a Calculadora Automática disponível no site do TJRN. Transitada em julgado: a) Havendo cumprimento espontâneo da sentença, através de depósito judicial instruído com a memória discriminada dos cálculos: a.1) expeçam-se alvarás em favor da parte vencedora e de seu advogado, autorizando o pagamento das quantias (condenação e honorários advocatícios) a que fazem jus; a.2) intime-se a parte vencedora para, no prazo de 5 (cinco) dias, querendo, impugnar o valor depositado; a.3) não havendo oposição, sejam os autos conclusos para declaração de satisfação da obrigação e extinção do processo (art. 526, § 3º do CPC); a.4) se houver impugnação, após liberada a quantia incontroversa, tornem os autos conclusos para decisão; b) Inexistindo pagamento espontâneo: b.1) nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas cautelas, ressalvando-se a possibilidade de reativação; b.2) Caso haja requerimento de cumprimento de sentença até 01 (um) ano da certidão de trânsito em julgado e, desde que acompanhado de memória discriminativa do débito, intime-se a parte devedora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar voluntariamente o crédito em que se especifica a condenação, conforme a planilha juntada, acrescido de custas, se houver, advertindo-a que: a) transcorrido o lapso sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação; e, b) não ocorrendo pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida e, também, de honorários de advogado, no mesmo patamar. Observe-se que o processo somente deverá ser concluso se houver algum requerimento de alguma das partes que demande decisão do Juízo de 1º grau. Parnamirim/RN, na data do sistema. Ana Karina de Carvalho Costa Carlos da Silva Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)