Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800343-64.2022.8.20.5108 Polo ativo GONCALO CHAVES LEITE NETO Advogado(s): GEORGHIA DE OLIVEIRA COSTA Polo passivo MUNICIPIO DE ENCANTO Advogado(s): Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DE IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DE CADASTRO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de inexistência de débito de IPTU cumulada com obrigação de fazer, ajuizada em face do Município de Encanto, na qual se pretendia o reconhecimento da validade de transferências de titularidade de imóveis do Loteamento Santa Maria, realizadas por contratos particulares de promessa de compra e venda, bem como a consequente atualização do cadastro imobiliário municipal e a declaração de inexigibilidade de débitos de IPTU posteriores às alienações ocorridas em 2020. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por julgamento citra petita, em razão de suposta omissão quanto à validade das transferências de titularidade dos imóveis e à obrigação de atualização cadastral pelo Município; e (ii) estabelecer se contratos particulares de promessa de compra e venda e requerimentos administrativos são suficientes para afastar a responsabilidade tributária do promitente vendedor e declarar a inexistência de débitos de IPTU posteriores à alienação dos imóveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrenta o ponto central da controvérsia ao analisar se os contratos de promessa de compra e venda são aptos a alterar o sujeito passivo da obrigação tributária relativa ao IPTU, inexistindo omissão capaz de caracterizar julgamento citra petita. 4. O art. 108 do Código Civil disciplina a validade formal do negócio jurídico, mas não dispensa o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis para a efetiva transferência da propriedade, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 5. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo, permanecendo o alienante como proprietário enquanto não realizado o registro, inclusive para fins tributários. 6. Os arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional autorizam o Município a eleger como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel a qualquer título. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em recurso repetitivo, reconhece a legitimidade concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para figurar como sujeitos passivos do IPTU, cabendo ao legislador municipal a escolha. 8. A simples comunicação administrativa da celebração de contrato particular de compra e venda não é suficiente para afastar a sujeição passiva do proprietário registral nem para impor a atualização do cadastro imobiliário em desconformidade com a legislação tributária. 9. A certidão negativa de débitos invocada para sustentar a inexistência dos débitos de IPTU teve seus efeitos suspensos por decisão judicial em ação civil pública, com trânsito em julgado, o que esvazia o fundamento recursal. IV. DISPOSITIVO 5. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108 e 1.245, caput e §1º; CTN, arts. 32, 34 e 123; CPC, art. 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 10.06.2009, DJe 18.06.2009 (Tema 122); STJ, REsp nº 1.803.148/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 23.04.2019, DJe 31.05.2019; STJ, AREsp nº 2.957.667/SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, j. 22.10.2025, DJEN 28.10.2025. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. Apelação interposta por Gonçalo Chaves Leite Neto contra a sentença da 1ª Vara da Comarca de Pau dos Ferros/RN que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória de inexistência de débito de IPTU cumulada com obrigação de fazer, movida em face do Município de Encanto. O apelante sustentou a nulidade da sentença por omissão quanto ao pedido de reconhecimento da validade das transferências de titularidade de imóveis e da obrigação do Município de atualizar o cadastro imobiliário, caracterizando julgamento citra petita. No mérito, defendeu a inexigibilidade de débitos de IPTU posteriores às alienações realizadas em 2020, comprovadas por contratos e requerimentos administrativos juntados aos autos, imputando ao Município omissão e má-fé na manutenção de sua titularidade sobre imóveis já transferidos. Requereu, ao final, a anulação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma, para declarar a inexistência dos débitos e determinar a atualização cadastral dos imóveis em nome dos atuais proprietários. Contrarrazões apresentadas, nas quais rebateu os principais pontos do recurso e pugnou por seu desprovimento. É o relatório. O primeiro ponto do recurso diz respeito à nulidade da sentença por não ter decidido sobre a validade das transferências de titularidade dos imóveis e de atualização cadastral efetuados junto ao fisco municipal. De fato, observa-se que a sentença não versou de forma direta sobre a validade da alteração cadastral realizada em resposta aos requerimentos apresentados pelo contribuinte com o objetivo de atualizar a titularidade dos imóveis, as unidades do loteamento Santa Maria. Entretanto, o juiz foi além da análise da validade de tais requerimentos, pois versou sobre o objetivo de tais pedidos administrativos. O objeto de tais requerimentos era a transferência de titularidade dos imóveis para os promitentes compradores, de modo a afastar a responsabilidade tributária do promitente vendedor, a parte autora, ora apelante. A sentença é válida e não pode ser considerada citra petita, pois tratou do ponto nodal para desenlace da controvérsia: se os contratos de promessa de compra e venda seriam suficientes para alterar o sujeito passivo da obrigação tributária relativa ao IPTU dos respectivos imóveis. Portanto, a questão preliminar relativa à nulidade da sentença deve ser rejeitada. O pleito autoral tem como pedido central que seja reconhecida a validade das transferências de titularidade dos imóveis comercializados pela parte autora, as unidades imobiliárias do Loteamento Santa Maria. Associado a isso, foi formulado pedido declaratório de inexistência de débito dos lançamentos de IPTU dos exercícios financeiros seguintes a dezembro de 2020. Como fundamento apresentado, a parte apelante afirmou que os contratos de promessa de compra e venda são suficientes para operar a transferência de domínio de imóveis cujo valor é inferior a 30 salários mínimos, na forma do art. 108 do Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Contudo, o referido dispositivo legal apenas versa sobre a validade do negócio jurídico que prescreve forma legal solene para os negócios jurídicos que versam sobre direitos reais sobre imóveis, excetuando a necessidade de escritura pública para os imóveis de valor inferior ao referido patamar legal. Assim, para alcançar o efeito de alteração do domínio no plano da eficácia, é necessário o registro público da escritura pública na forma do art. 1.245 do Código Civil. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Nesse contexto, os art. 32 e 34 do Código Tributário Nacional[1] são específicos ao definir a hipótese de incidência da regra matriz do imposto de propriedade predial e territorial urbana como sendo a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel. A definição do contribuinte, então, está associada à identificação do proprietário do imóvel, do titular do seu domínio útil, ou do possuidor a qualquer título. Nessa perspectiva, a Fazenda Pública Municipal tem o direito de escolher o sujeito passivo da relação tributária quando do lançamento do IPTU/TLP, tendo em vista a possibilidade legal de considerar responsável pelo pagamento do tributo qualquer um que tenha a aludida relação com o imóvel, de modo a não inviabilizar a cobrança da exação em função de circunstâncias e vicissitudes fácticas descoladas da situação registral do domínio dos imóveis. Esse entendimento está consolidado no Superior Tribunal de Justiça, inclusive no Tema nº 122 dos Recursos Repetitivos, conforme citações, a seguir: TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08. (REsp n. 1.111.202/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 10/6/2009, DJe de 18/6/2009.) (grifo acrescido) TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). POSSIBILIDADE DE OPÇÃO PELO LEGISLADOR MUNICIPAL. ISENÇÃO FISCAL. EMPRESAS CONSTRUTORAS. LEI MUNICIPAL 308/1999. INVIABILIDADE DE EXAME DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA 280/STF 1. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.111.202/SP, submetido ao rito do art. 543-C do CPC/1973, confirmou a pacificada jurisprudência do STJ, de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo ao legislador municipal eleger quaisquer deles. 2. O Tribunal de origem, no enfrentamento da matéria, concluiu que "a Lei Municipal 308/99 concedeu a isenção de pagamento de tributos às empresas que viessem a construir no Município, e não às empresas loteadoras" (fl. 170, e-STJ). Nesse contexto, rever o entendimento adotado na origem demanda a análise de legislação local, o que é vedado em Recurso Especial, nos termos da Súmula 280/STF. 3. Recurso Especial não conhecido. (REsp n. 1.803.148/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 31/5/2019.) PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. CONTRIBUINTE DO IPTU. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. O art. 34 do Código Tributário Nacional atribui a condição de contribuinte do IPTU ao proprietário, ao titular do domínio útil ou ao possuidor do imóvel a qualquer título, cabendo ao Município a escolha do sujeito passivo. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está pacificada no sentido de que tanto o proprietário registrado no Cartório de Registro de Imóveis quanto o possuidor a qualquer título possuem legitimidade para figurar no polo passivo de execução fiscal relativa à cobrança de IPTU, conforme decidido em sede de recurso representativo de controvérsia (REsp n. 1.110.551/SP e REsp n. 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, DJe de 18/6/2009). 3. O registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis não transfere a propriedade do bem, que permanece com o promitente vendedor até a lavratura e registro da escritura definitiva, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 4. Incidência da Súmula n. 83 do STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.957.667/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 22/10/2025, DJEN de 28/10/2025.) Então, se os imóveis foram apenas objeto de instrumento particular de compra e venda, somente seria possível excluir a empresa promitente vendedora da condição de sujeito passivo da obrigação tributária a partir do efetivo registro do título translativo no cartório imobiliário, na forma do art. 1.245, caput e §1º, do CC c/c art. 123, do CTN[2]. Registrado o título no cartório de imóveis competente, a condição de titular do domínio passaria a ser atribuída exclusivamente aos adquirentes dos imóveis, encerrando, assim, a responsabilidade solidária da parte alienante em relação à aludida obrigação tributária, o que não foi demonstrado ter ocorrido no caso. Sendo assim, não é possível reconhecer a transferência de titularidade do domínio entre promitente vendedor e compradores com base em contrato particular de compra e venda. Além disso, a partir do fundamento apresentado, a mera articulação de requerimento administrativo a informar a formalização de contrato particular de compra e venda, a provocar a atualização do cadastro fiscal, não é suficiente para alterar a regra legal que é definidora do sujeito passivo e responsável tributário pelo imposto territorial urbano. Quanto à pretensão de declaração de inexistência de débito com base apenas em certidão negativa, os fundamentos recursais não foram suficientes para fragilizar a ilação sentencial que constatou a carência de validade da referida certidão. Transcrevo o fundamento da sentença, a seguir: No entanto, conforme se extrai dos autos da Ação Civil Pública n. 0800989-11.2021.8.20.5108, em decisão ID 67465814 foi deferido o pedido liminar para suspender os efeitos da certidão negativa de débitos municipais n. 01/2020, oriunda da Secretaria de Tributação do Município do Encanto (id 66378860) conforme requerido pelo Município. Ademais, a secretária foi condenada por ato de improbidade administrativa em razão do ato praticado, conforme se extrai da sentença de ID 112527695 dos autos n. 0800989-11.2021.8.20.5108. Já houve o trânsito em julgado da sentença. Logo, a decisão judicial retira a base do argumento do requerente quanto à inexistência dos débitos amparado na referida certidão. Firme nesses fundamentos, o recurso de apelação merece ser desprovido, mantendo a sentença recorrida que aplicou o regramento normativo adequado ao caso.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso e por majorar os honorários sucumbenciais de 10% para 12% (AgInt nos EREsp 1539725/DF[3]). Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com o propósito exclusivo de rediscutir a decisão da Câmara (art. 1.026, §2º, do CPC). Data do registro eletrônico. Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora [1] Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. [...] Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. [2] Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. [3] "É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso." Natal/RN, 23 de Fevereiro de 2026.