Procedimento Comum Cível 0856148-08.2017.8.20.5001 - TJRN

Procedimento Comum Cível 0856148-08.2017.8.20.5001 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0856148-08.2017.8.20.5001. AUTOR: BRUNO ANTONIO FREIRE DE CARVALHO, ANA PAULA SILVA DE LIMA REU: MD RN MRV FRONTEIRAS CONSTRUÇÕES LTDA Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA I - RELATÓRIO Bruno Antônio Freire de Carvalho e Ana Paula Silva de Lima ajuizaram a presente ação de indenização por danos materiais e morais por atraso na entrega de imóvel em desfavor da MD RN MRV Fronteiras Construções LTDA, alegando, em síntese, que: a) em 05 de março de 2013, firmou com a demandada um contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito na exordial; b) cinco dias após a assinatura do contrato de compra e venda, a parte autora assinou um aditivo contratual que consistia na contratação da prestação de serviços de assessoria e intermediação da assinatura do contrato de financiamento; c) a construtora demandada informava ao demandante que viabilizaria e facilitaria o financiamento junto à instituição financeira, no caso o Banco do Brasil, mas o que era para demorar no máximo 30 (trinta) dias para assinar o contrato, levou vários meses, entendendo o demandante que a demandada estava protelando dolosamente a assinatura do contrato de mútuo para cobrar o INCC, conforme estipulava a Cláusula 4.1.6, do contrato; d) passados sete meses da assinatura com a demandada, o demandante assinou com o Banco do Brasil o contrato de mútuo, e, como consequência da demora, o valor financiado pulou de R$ 100.378,00 (cem mil e trezentos e setenta e oito reais) para a quantia de R$ 106.246,10 (cento e seis mil duzentos e quarenta e seis reais e dez centavos), uma diferença de R$ 5.868,10 (cinco mil oitocentos e sessenta e oito reais e dez centavos), a ser paga pela parte autora; e) não há no contrato prazo específico para a entrega do imóvel, e que, apesar de se encontrar adimplente com suas obrigações contratuais, ainda não recebeu as chaves do referido imóvel, sob a justificativa da demandada de que existe uma dívida relativa a juros. Assim, requereu liminarmente fosse a parte ré compelida a, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, entregar as chaves do imóvel, suspender os efeitos do contrato de compra e venda; abster-se de enviar cobranças e eventuais títulos a Cartório de Protesto, e inscrever seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. No mérito requereu a ratificação da tutela antecipada, a declaração de nulidade das cláusulas 5ª e 6ª, bem como do item “3.3” integrante da cláusula 3ª do contrato celebrado entre as partes; a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, a restituição, em dobro, da quantia paga a título de taxa de corretagem, a declaração de nulidade da cobrança do valor relativo ao INCC incidente sobre o valor remanescente do imóvel em razão da desídia da ré na intermediação da contratação do financiamento do bem e a consequente condenação da demandada à devolução, em dobro, do montante cobrado. Além disso, requereu a condenação da ré ao pagamento de multa contratual por atraso na entrega do imóvel, prevista na cláusula 4ª do instrumento celebrado entre as partes apenas em favor da demandada, estabelecendo-se como início da mora a data de 05 de abril de 2013; bem como a condenação da requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais e a declaração da nulidade da cobrança, em seu desfavor, da despesa identificada como “juros contratuais de fase de obra”. Foi indeferida a medida de urgência (Id. 22875101). Realizada audiência de conciliação (Id. 26382447), não houve acordo entre as partes. Devidamente citada, a ré apresentou sua defesa em Id. 27557161. Em tal peça, arguiu preliminarmente a improcedência liminar, diante da impossibilidade de restituição a título de taxa de corretagem e a prejudicial do mérito da prescrição em relação à devolução da taxa de corretagem. No mérito, aduziu, em suma, que o contrato dos autores consigna de forma clara e objetiva que o prazo de entrega da obra seria de 26 (vinte e seis) meses após o registro de contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a acionada e o agente financeiro, no cartório de registro de imóveis. E ainda, havia a informação clara e expressa de que o prazo poderia ser prorrogado em 180 dias. Logo, como o contrato de financiamento foi registrado em 20/09/2013, e o imóvel estava liberado para entrega em 12/08/2015, não houve mora por parte da ré. Além disso, a parte requerida informou que as chaves da unidade não foram entregues tendo em vista o inadimplemento dos autores com o pagamento das parcelas e valores acordados no contrato de compra e venda assinado. Ao final, requereu a improcedência da demanda. Foi ofertada a réplica (Id. 28459948), na qual a parte autora sustentou, entre outras matérias, a intempestividade da contestação apresentada pela ré e o defeito na representação processual da demandada. Promoveu-se o saneamento do feito, oportunidade na qual este juízo acolheu a preliminar de improcedência liminar dos pedidos relacionados às despesas de corretagem e, julgou liminarmente improcedente os pleitos de declaração de nulidade do item “3.3” da cláusula 3ª do contrato celebrado entre as partes e de restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem. Ademais, reconheceu a tempestividade da contestação apresentada pela ré, e fixou os pontos controvertidos (Id. 66792202). A parte autora opôs embargos de declaração (Id. 67478633), os quais foram rejeitados na Decisão de Id. 81860605. Em seguida, realizou-se uma audiência de instrução e julgamento (Id. 102909728), após o que a parte ré apresentou alegações finais, por memoriais (Id. 103738687). Não houve maior dilação probatória. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Não havendo preliminares pendentes de apreciação, estando presentes pressupostos processuais de existência, requisitos de validade do processo, bem como as condições da ação, passo a análise do mérito. Resta caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que em consonância com o disposto no Código de Defesa do Consumidor, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro - o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional e estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Examinando os autos, observo que a presente demanda tem como esteio uma relação de consumo, na qual figuram como consumidores os autores Bruno Antônio Freire de Carvalho e Ana Paula Silva de Lima, e como fornecedora, a MD RN MRV Fronteiras Construções LTDA. Desse modo, considera-se plenamente aplicável o Código do Consumidor ao caso sub judice. Sobre tal prisma, cumpre ressaltar que a cláusula 4.1.7 – que trata dos reajustes - é clara ao estabelecer que as parcelas citadas no item 4.1.1 serão fixas, ao passo que as parcelas mencionadas nos itens 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4 e 4.1.5, serão reajustadas mensalmente pelo INCC. Logo, conclui-se que a parte demandante tinha pleno conhecimento, ou deveria ter, de que as prestações mensais, o valor do financiamento e o saldo devedor receberiam correção pelo Índice Nacional da Construção Civil, a partir da assinatura do contrato até a efetiva quitação da avença. Portanto, aqui não cabe a alegação autoral de que fora pega de surpresa com a diferença entre o valor originário do ajuste e a importância final corrigida, vez que, antes de transacionar, a promovente deveria ter feito uma simulação de cálculo, de modo a aferir se verdadeiramente possuía condições financeiras de custear as prestações contratadas. Ora, se a autora quisesse efetuar o pagamento, sem a incidência do INCC, bastaria tê-lo quitado à vista com recursos próprios, o que não ocorreu. A despeito de todo o exposto, impende mencionar que o índice utilizado pela requerida (INCC) representa a taxa oficial para correção do saldo devedor de imóveis até a entrega das chaves, não havendo, pois, que se falar em incidência de encargos extorsivos ou vantagem exagerada em benefício das contratadas. Ao que se vê, a parte autora poderia ter constatado a possibilidade de evolução do seu débito através da simples leitura do instrumento contratual, dada a expressa previsão de correção do saldo devedor pelo INCC, até a entrega das chaves. Seguindo tal raciocínio, não enxergo presente nos autos qualquer elemento que indique a cobrança de valores desproporcionais pela ré, tampouco resta caracterizada a alegada vantagem indevida em prol da contratada, ao que se declara a validade do contrato em análise. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ.1. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE VALORES REFERENTES À ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DO CONTRATO, DESDE O ATO DE ASSINATURA ATÉ A APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. LEGALIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO EVIDENCIADA. INCIDÊNCIA DO MICROSSISTEMA PROTETIVO DO CONSUMIDOR QUE NÃO ELIDE A RESPONSABILIDADE DESTE PELO ADIMPLEMENTO DO VALOR PACTUADO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS REDIGIDAS DE MANEIRA CLARA E OBJETIVA. 2. IMPERIOSA REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUSSUCUMBENCIAIS. 3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - AC:03134285720168240038 Joinville 0313428-57.2016.8.24.0038, Relator: Raulino Jacó Brüning, Data de Julgamento: 19/09/2019, Primeira Câmara de Direito Civil). Ademais, não restou comprovado nos autos ter sido relapsa a parte requerida quanto a prestação de serviço de assessoria para a obtenção de financiamento imobiliário. Logo, a demora na liberação do financiamento e na entrega do imóvel não pode ser imputada à construtora ré. Quanto a alegação de houve atraso na entrega da obra, entendo que não merece prosperar, pois conforme o quadro resumo no item 5 (Id. 13613292 - Pág. 2), a previsão de entrega das chaves era de 26 (vinte e seis) meses após o registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóvel. Assim, como o registro se deu no dia 10 de outubro de 2013 (Id. 13613391 - Pág. 53), contados vinte e seis meses depois, chega-se a data de 10 de dezembro de 2015. Além disso, ao levar em consideração a cláusula de tolerância de 180 dias, é possível identificar a data 07/06/2016 como prazo limite para a entrega das chaves. Dessa forma, ao verificar os autos, a defesa informa que as chaves do imóvel dos autores estavam liberadas desde o dia 12/08/2015, ou seja, dentro do limite de dias estipulado contratualmente, porém, não foram entregues em razão do inadimplemento dos autores. Nesse ponto, cumpre destacar não ter sido essa data impugnada pela parte requerente, ao que tenho por incontroversa e definitiva. Logo, o atraso na entrega das chaves estava dentro da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista na cláusula quinta do contrato firmado entre as partes. Assim, considero que a cláusula que concede à construtora um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra não detém abusividade, eis que se trata de prazo razoável, diante das inúmeras possibilidades de fatos imprevisíveis que poderiam ocasionar o atraso neste espaço de tempo. Analisando os autos, verifica-se que não existem controvérsias acerca da legalidade das “despesas inerentes a fase de obras”, também conhecida como “Taxa de Evolução de Obra”, porquanto o que a parte autora invoca são as indevidas cobranças a si realizadas, a título de tal taxa, mesmo após o encerramento do prazo para a entrega do imóvel. De qualquer forma, aponte-se que não há dúvidas quanto à legalidade da cobrança do referido encargo durante a fase de construção de imóvel, conforme já pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, na decisão proferida nos Embargos de Divergência no RESP nº 670.117 - PB (2010/0182236-6). A denominada taxa de evolução de obra ou juros de construção consiste na obrigação imposta ao mutuário de arcar com os encargos mensais durante toda a fase de construção do imóvel, cobrança esta que somente deixa de ser promovida pelo agente financeiro quando este averiguar o cumprimento de certas condições, dentre elas, a conclusão total da obra e a regularização administrativa do imóvel perante os órgãos competentes. Desse modo, enquanto não atendidos todos os requisitos pactuados, o início da fase de amortização (a partir da qual o saldo devedor efetivamente começará a ser adimplido) não ocorrerá, subsistindo, no entanto, o ônus de o mutuário seguir arcando com os “juros de construção” até que a obra seja considerada finalizada pelo agente financeiro (in casu, o Branco do Brasil), ainda que extrapolado o prazo para a sua construção previsto no contrato de financiamento. Nesse sentido, em conformidade com o entendimento adotado pelo STJ, no supracitado REsp 670117/PR, somente se revela legítima a cobrança da “Taxa de Evolução de Obra” ao mutuário até o término do prazo contratual ou a efetiva entrega das chaves do imóvel, o que ocorrer primeiro. Afinal, se o prazo previsto no contrato para a construção do imóvel for cumprido ou as chaves do imóvel forem entregues dentro do referido prazo, não haverá do que se queixar o mutuário/adquirente do imóvel. Por outro lado, se houver o atraso na fase de construção, prorrogar-se-á a cobrança dos “juros de construção”, exigindo-se, assim, do mutuário/comprador do imóvel que continue com o pagamento desses valores indefinidamente. Com efeito, não há de se negar que, em decorrência da previsão contratual que obriga o mutuário a pagar os encargos na fase de construção, o atraso na construção do imóvel ou nos trâmites administrativos exigidos acaba sendo, no final das contas, arcado por aquele, mesmo que o comprador do imóvel em nada tenha contribuído para essa situação, ocorrendo, de fato, uma transferência da responsabilidade pela mora da vendedora/construtora. No caso em apreço, a parte autora afirma que ainda não recebeu as chaves do referido imóvel, sob a justificativa da demandada de que existe uma dívida relativa a juros. Logo, tendo a construção sido completada em 12 de agosto de 2015, estabeleço esta data como o limite para a cobrança dos "juros de construção" à parte autora. Assim sendo, tendo a construção sido finalizada, persistindo a continuação do pagamento da Taxa de Obra, deve ser imputada à demandada a responsabilidade pelo pagamento das parcelas relativas à “fase de obras”, em sua forma dobrada (art. 42, parágrafo único, do CDC), exigidas durante a etapa de conclusão do imóvel, lapso temporal este que aponto como sendo o de 12 de agosto de 2015, até maio de 2016, uma vez que a parte demandada não se desincumbiu em comprovar que a suspensão das cobranças referentes a “fase de obras” deu-se em momento anterior (artigo 373, II, do CPC). O posicionamento se encontra em consonância com o entendimento jurisprudencial, conforme o enxerto colacionado: Ementa: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DECOMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA.PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA PELACOBRANÇA. REJEITADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. IMÓVEL ENTREGUE FORA DOPRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. EXCESSO DE PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA.DEVOLUÇÃO DEVIDA. RECURSO DOS RÉUS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 1. A lide versa sobre relação de consumo, visto que a parte recorrida é fornecedora de serviços, cujo destinatário final é o recorrente consumidor, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.079, de 11 de setembro de 1990, Código deDefesa do Consumidor, de modo que a competência é da justiça estadual. Preliminar rejeitada. 2.PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. São solidariamente responsáveis pelo dever de indenizar todos os intervenientes na cadeia de fornecimento, conforme previsão do art. 7º, Parágrafo único, c/c art. 24,art. 25, § 1º e art. 34, todos do CDC, de forma que se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva em face da ausência de relação contratual e de responsabilização por inadimplemento contratual das recorrentes rés, porque fez parte da relação de consumo. Preliminar rejeitada. 3. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADEPASSIVA. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA PELA COBRANÇA. Não deve prosperar. Considerando que a autora financiou o imóvel no momento da construção, a cobrança de juros de obra é legítima, no entanto existe um prazo certo para que se deixe de existir, que é o do encerramento da construção, quando o contrato passa para a fase de amortização. Preliminar rejeitada. 4. O Código do Consumidor determina, ainda, no art. 47, que as cláusulas contratuais sejam interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, por serem pautadas nos princípios da transparência e da boa-fé. 5. Em face da inadimplência contratual, a ré é responsável pelo excesso de juros de obra que a autora teve de pagar junto à Caixa Econômica Federal, em razão do financiamento de imóvel habitacional, ainda no período de obras. O atraso na entrega da unidade habitacional e do habite-se, após a tolerância de 180 dias, por culpa exclusiva dos réus, atrasou o início da amortização do financiamento para compra do imóvel, causando prejuízo material. 6. A fase de construção do empreendimento deve ser encerrado pela construtora/incorporadora junto à Caixa Econômica Federal para que o contrato passe para a fase de amortização. É obrigação da construtora e não do consumidor entregar tal documento à instituição financeira. 7. A informação da ré de que houve mora do autor no pagamento do saldo devedor não coincide com as provas juntadas aos autos, porque a autora assinou Contrato de Mútuo junto a Caixa Econômica Federal em 10/05/2013, recebeu as chaves do imóvel, em fevereiro de 2014, mas continuou pagando juros de obra até outubro de 2014, quando na realidade já era para estar pagando as efetivas prestações do imóvel desde junho de 2013. 8. Preliminares rejeitadas. No mérito, Recurso dos réus CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. 9. Condeno os recorrentes vencidos (réus) ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% sobre o valor da condenação. 10. A Súmula de julgamento servirá como acórdão, conforme as regras do art. 46 da Lei nº9.099/95. (TJ-DF 07048395620178070003 DF 0704839-56.2017.8.07.0003, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 25/04/2018, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE: 02/05/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) "Juros contratuais de fase de obra. Cobrança que não é abusiva ou ilegal. Ilegalidade da cobrança repassada aos consumidores depois do prazo firmado para a entrega do bem. Ré que deve reembolsar os valores pagos pelos autores a partir da data de 1/4/11. Sentença mantida" (TJ/SP, 9ª Câmara de Direito Privado, apelação 1011161-48.2014.8.26.0309, des. rel. Edson Luiz de Queiróz, j. em 8.5.18). Esclareço que a parte autora faz jus ao ressarcimento dos valores pagos indevidamente pela Taxa de Evolução da Obra após o encerramento da fase de obras. Contudo, a restituição se dará na forma dobrada. Em relação aos demais pedidos (danos materiais e morais, multa contratual e lucros cessantes), é certo que todos decorrem do eventual descumprimento contratual da ré por atraso na entrega do imóvel, o que, como visto, não ocorreu na espécie, impondo-se, assim, a improcedência desses pedidos autorais. III - D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L Por tudo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, somente para CONDENAR a parte ré ao ressarcimento dos valores pagos indevidamente pela Taxa de Evolução da Obra após o encerramento da fase de obras, de forma dobrada e acrescido de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905, de 28/06/2024), a contar da citação (art. 405 do CC), bem como correção monetária pelo IPCA, a contar da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), a ser apurado em fase de liquidação de sentença. Diante da vedação expressa à compensação em caso de sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes, ou seja, o autor e o réu, ao pagamento de 50% sobre as custas processuais e honorários sucumbenciais, devidos aos procuradores da parte contrária, os quais fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido (art. 85, §§ 2º e 14º, CPC). Considerando que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita, suspendo a sua exigibilidade pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos moldes do Artigo 98, § 3º do CPC. P.R.I. Natal/RN, 31 de março de 2025. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06 Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

02/04/2025, 00:00

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Conclusos para julgamento

Recebidos os autos

Juntada de decisão

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para instância superior

Juntada de Petição de contrarrazões

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 16/10/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/10/2025

Decorrido prazo de IVAN ISAAC FERREIRA FILHO em 15/10/2025 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de Petição de apelação

Publicado Intimação em 16/09/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/09/2025

Publicado Intimação em 16/09/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/09/2025

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