Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0101170-37.2016.8.20.0126 Polo ativo L & L IMOVEIS LTDA - EPP Advogado(s): GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, HEITOR MAIA E SILVA SOUTO Polo passivo JOSE LENILDO SOARES NUNES Advogado(s): ALYSON ALVES DE LIMA Apelação Cível n. 0101170-37.2016.8.20.0126 Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DE IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE MATERIAL. TEMA 1.173/STJ. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por L & L Imóveis Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar solidariamente as rés à restituição de valores pagos pelo autor em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, afastando danos morais. A apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de responsabilidade solidária, inexistência de recebimento de valores e, subsidiariamente, direito de retenção e modificação do termo inicial dos juros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a imobiliária intermediadora possui legitimidade passiva para responder à demanda; (ii) estabelecer se há responsabilidade material da corretora pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o autor e a incorporadora. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, considerando as alegações da petição inicial, sendo adequada a manutenção da imobiliária no polo passivo diante da imputação de participação na cadeia negocial. A responsabilidade do corretor de imóveis não é presumida, sendo excepcional e condicionada às hipóteses fixadas pelo STJ no Tema 1.173, que exigem prova de envolvimento na incorporação/construção, integração em grupo econômico ou confusão patrimonial. A atuação da imobiliária limita-se à intermediação do negócio, consistente na aproximação das partes, não se equiparando à atividade de incorporação ou construção do empreendimento. Não há prova de que a imobiliária tenha recebido valores, participado diretamente do inadimplemento contratual ou praticado conduta que extrapole a corretagem. A ausência de comprovação das hipóteses excepcionais impede a responsabilização solidária da corretora, sob pena de indevida ampliação da responsabilidade civil na cadeia imobiliária. A exclusão da responsabilidade material da imobiliária torna prejudicados os pedidos subsidiários relativos à retenção de valores e ao termo inicial dos juros. Mantém-se a condenação apenas em relação à incorporadora, responsável pelo inadimplemento contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A legitimidade passiva da imobiliária intermediadora é aferida pelas alegações iniciais, nos termos da teoria da asserção. O corretor de imóveis não responde automaticamente pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento da incorporadora, salvo nas hipóteses excepcionais fixadas pelo STJ. A mera intermediação imobiliária não gera responsabilidade solidária na ausência de prova de atuação além da corretagem ou vínculo estrutural com o empreendimento. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e prover em parte o recurso para reformar parcialmente a sentença, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por L & L IMÓVEIS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Santa Cruz/RN que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por JOSÉ LENILDO SOARES NUNES, também em desfavor de MONTE CARMELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP que, após rejeitar os embargos de declaração, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar as demandadas, solidariamente, à restituição do valor de R$ 9.909,26 (nove mil, novecentos e nove reais e vinte e seis centavos), afastando, contudo, a indenização por danos morais, nos termos que seguem: “Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do, CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, para condenar as demandas a, solidariamente, ressarcir a parte autora o importe de R$ 9.909,26 (nove mil, novecentos e nove reais e vinte e seis centavos), além de eventuais outras quantias por ela despendidas ou compensadas as quantias já devolvidas, cujo pagamento deverá ser feito em parcela única, no prazo de 30 (trinta) dias. Os valores devem ser acrescidos de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905, de 28/06/2024), a contar da citação (art. 405 do CC), bem como correção monetária pelo IPCA, a contar da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ). Por fim, condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Santa Cruz/RN, 08 de maio de 2025. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito” A L & L IMÓVEIS LTDA. recorre da sentença acima sustentando, em síntese: (i) ilegitimidade passiva, por ter atuado apenas como intermediadora; (ii) impossibilidade de condenação solidária, pois o contrato de promessa de compra e venda teria sido firmado entre o autor e a incorporadora/vendedora; (iii) inexistência de recebimento de valores; (iv) subsidiariamente, direito de retenção de 25% dos valores pagos; e (v) incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado. Nesses termos, pede o provimento do recurso para acolher a prejudicial de ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC, com a condenação do pelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Subsidiariamente, que seja julgado improcedente o pedido de condenação da apelante à devolução dos valores pagos, por não ter recebido qualquer quantia do Apelado ou ainda que seja reconhecido o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado, e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos da jurisprudência do STJ. Requer a inversão do ônus da sucumbência, com a condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Nas contrarrazões, JOSE LENILDO SOARES NUNES alega que “a L&L Imóveis não apenas “aproximou as partes”. Foi responsável pelo lançamento do loteamento, pela divulgação pública do empreendimento, pela divisão dos lotes, pela fixação dos preços e, sobretudo, pela formalização dos contratos.” Acrescentando que “A L&L imóveis deve responder não só porque compôs a relação de consumo, mas porque deu causa ao dano quando vendeu o terreno já vendido para um terceiro.” Ao final, pugna pelo desprovimento do apelo. O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Restringe-se o mérito do recurso, à análise da legitimidade passiva da imobiliária que atuou como intermediadora na celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de sua responsabilidade pelos efeitos da sentença condenatória. A prejudicial não merece acolhimento. De fato, pela teoria da asserção, a legitimidade é aferida em abstrato, à vista das afirmações formuladas na petição inicial. No caso, o autor imputou à L & L Imóveis participação relevante na cadeia negocial e nos fatos geradores do dano alegado, portanto, é correta sua permanência no polo passivo para exame do mérito. No caso dos autos, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente entre o autor e a MONTE CARMELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., responsável pelo empreendimento imobiliário, sendo incontroverso que a empresa L & L IMÓVEIS LTDA. atuou como intermediadora da negociação, na qualidade de corretora de imóveis, sem figurar como parte contratual. Registre-se que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça por meio do REsp 2008545/DF, julgado sob o rito dos recursos repetitivos – Tema 1.173, firmou entendimento no sentido de que: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".(STJ - REsp n. 2.008.545/DF, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 8/10/2025, DJEN de 29/10/2025.) A tese repetitiva estabelece que a responsabilidade do corretor de imóveis é excepcional e condicionada, não se presumindo sua solidariedade com a construtora ou incorporadora. A ratio decidendi repousa na distinção entre a atividade de intermediação que se traduz na mera aproximação das partes e a atividade de incorporação/construção que consiste na execução do empreendimento. Assim, a responsabilização do corretor somente será admitida quando houver prova de atuação além da intermediação ou vínculo estrutural com o empreendimento, evitando a ampliação indevida da responsabilidade civil na cadeia imobiliária. Na hipótese, malgrado o demandante afirme que a L & L IMÓVEIS LTDA foi responsável pelo lançamento do loteamento, pela divulgação pública do empreendimento, pela divisão dos lotes, pela fixação dos preços, pela formalização dos contratos e que vendeu o terreno para um terceiro, não se extrai dos autos provas documentais ou orais que amparem as alegações. Com efeito, JOSÉ LENILDO SOARES NUNES acostou os seguintes documentos: 1 - ” CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, INTEGRANTE DO LOTEAMENTO MIRANTE DO ALTO II- SANTA CRUZ”firmado em 13.07.2011; 2 - RECIBOS DE PAGAMENTO DO BANCO BRADESCO; 3 – PROPOSTA PARA LAVRAR CONTRATO com timbre da L & L IMÓVEIS LTDA feita em nome dele; 4 – IMAGEM DO LOGOTIPO DA L & L IMÓVEIS LTDA. Realizada audiência de instrução e julgamento em fevereiro de 2024, nesta não houve produção de qualquer prova oral, constando anotado que: “em virtude do tempo transcorrido, a parte autora perdeu o contato com as testemunhas e desistiu da oitiva, inquira a parte ré sobre o interesse no depoimento pessoal da parte autora, demonstrando desinteresse para tanto.” Ao final, o Juízo determinou que fossem os autos conclusos para sentença, inexistindo objeção das partes. Concluo, portanto que, a mera atuação na publicidade do empreendimento, na aproximação das partes ou na formalização instrumental da negociação não equivale, por si, a atuação em incorporação, integração em grupo econômico ou confusão patrimonial. Conforme se apura, não se extrai demonstração de que a L & L Imóveis tenha recebido diretamente os valores pagos pelo autor. Inclusive, inexiste demonstração específica de que a imobiliária vendeu o mesmo terreno a terceiro, prova que seria capaz de deslocar sua conduta do campo da corretagem para o da responsabilidade contratual direta pelo inadimplemento do empreendimento. Logo, a partir dos elementos apresentados e à luz do entendimento vinculante do STJ, a mera intermediação não gera responsabilidade automática e não há indicação de qualquer das três hipóteses excepcionais que autorizariam a responsabilização quais sejam, (i) envolvimento na incorporação/construção; (ii) grupo econômico; (iii) confusão patrimonial. Assim, embora a recorrente seja parte legítima para responder à demanda, não restou provado enquadramento em qualquer das hipóteses excepcionais de sua responsabilização pela rescisão do negócio, de modo que ela não responde materialmente pelos efeitos condenatórios decorrentes do inadimplemento contratual atribuído à corré Monte Carmelo. Do contexto, a atuação da apelante limitou-se à mera intermediação imobiliária, o que não autoriza sua responsabilização solidária. Esse é o mesmo posicionamento da Jurisprudência do STJ: “(...) 1. Tratando-se de sociedade imobiliária que atua como mera intermediadora em negócio de promessa de compra e venda de imóvel, sua responsabilidade restringe-se, em regra, ao serviço de corretagem prestado, nos termos do art. 723 do Código Civil e da Lei nº 6.530/78. 2. Descabida a extensão automática da solidariedade da imobiliária pelas obrigações da construtora, notadamente quanto à entrega do imóvel, sob o fundamento genérico de participação na cadeia de consumo, quando não demonstrada falha específica no dever de informação, pertencimento ao mesmo grupo econômico ou integração efetiva à cadeia de fornecimento do produto imobiliário.(...)”(STJ - REsp n. 2.172.263/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) A manutenção da condenação implicaria indevida ampliação da responsabilidade civil, em desacordo com a orientação consolidada da Corte Superior. Desse modo, afastada integralmente a condenação material da L & L Imóveis, ficam prejudicados os pedidos subsidiários de: (i) retenção de 25% dos valores pagos; e (ii) fixação do termo inicial dos juros de mora em seu favor, pois, tais pleitos pressupunham manutenção, ainda que parcial, de obrigação de restituição imputada à apelante, o que não subsiste neste voto. Excluída a condenação da L & L Imóveis, deve ser igualmente afastada sua responsabilidade solidária pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados na sentença, mantendo-se a condenação imposta à corré Monte Carmelo Empreendimentos Imobiliários Ltda., única responsável pelo inadimplemento contratual reconhecido no decisum recorrido, nos termos delimitados pela sentença, a qual permanece hígida quanto a ela dada a ausência de recurso.
Diante do exposto, sem opinamento do Ministério Público, dou parcial provimento ao recurso para afastar a condenação da L & L Imóveis Ltda. na obrigação de restituir à parte autora, o importe de R$ 9.909,26 (nove mil, novecentos e nove reais e vinte e seis centavos) bem como de eventuais outras quantias despendidas, compensadas as já devolvidas, excluindo, por conseguinte, sua condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, restando prejudicados os pedidos subsidiários formulados pela recorrente relativos ao direito de retenção e ao termo inicial dos juros de mora. Mantenho a sentença, no mais, em relação à corré Monte Carmelo Empreendimentos Imobiliários Ltda., responsável pelo inadimplemento contratual reconhecido. É como voto. Natal/RN data de assinatura no sistema Desembargador Amílcar Maia Relator Natal/RN, 7 de Abril de 2026.