Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800671-04.2021.8.20.5116 Polo ativo MUNICIPIO DE TIBAU DO SUL Advogado(s): RAYANNE ANTUNES MAIA NEVES DA SILVA Polo passivo POTIGUAR SERVICOS ADMINISTRATIVOS E FINANCEIROS LTDA Advogado(s): GABRIELA MEDEIROS DE ARAUJO, THIAGO MODESTO PROTASIO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO MUNICIPAL. AVALIAÇÃO DISCREPANTE DA ATRIBUÍDA PELO PRÓPRIO MUNICÍPIO A IMÓVEL IDÊNTICO DO MESMO EMPREENDIMENTO E NO MESMO PERÍODO. AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA ISONOMIA TRIBUTÁRIA E DA CAPACIDADE CONTRIBUTIVA. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DO PROCEDIMENTO DO ART. 148 DO CTN. TEMA 1.113 DO STJ. TEMA 1.124 DO STF INVOCADO PELO APELANTE QUE TEVE JULGAMENTO DE MÉRITO CANCELADO E NÃO VERSA SOBRE BASE DE CÁLCULO. ALEGAÇÃO DE VALORIZAÇÃO DE IMÓVEL ADQUIRIDO "NA PLANTA" QUE NÃO JUSTIFICA A DISPARIDADE APURADA ENTRE AVALIAÇÕES REALIZADAS NO MESMO MÊS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível manejada por Município contra sentença que, em ação anulatória de débito fiscal, declarou a nulidade do lançamento de ITBI e reconheceu como devida quantia inferior, por reputar a avaliação fiscal discrepante daquela atribuída pelo próprio Fisco a imóvel idêntico do mesmo empreendimento, avaliado no mesmo período. O recorrente sustentou a regularidade da avaliação fiscal, ao argumento de que o imóvel adquirido “na planta” sofreu valorização natural até a escrituração, e invocou o Tema 1.124 do STF. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a avaliação fiscal atribuída pela Administração Tributária Municipal observa os parâmetros constitucionais e legais da base de cálculo do ITBI ou se padece de nulidade por arbitramento unilateral, ausência de procedimento administrativo próprio e tratamento desigual em relação a imóvel idêntico. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Tema 1.113 do STJ estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte se presume compatível com o mercado e que o Fisco somente pode afastá-lo mediante processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. 4. O ente municipal não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência, tabelas, médias mercadológicas ou parâmetros CUB/Sinduscon definidos unilateralmente, sem prévio exame da fidedignidade da declaração do contribuinte e sem contraditório administrativo. 5. A invocação do Tema 1.124 do STF não ampara o lançamento, pois o acórdão de mérito foi cancelado e o tema versa sobre fato gerador do ITBI na cessão de direitos imobiliários, matéria diversa da controvérsia relativa à base de cálculo do imposto em transmissão por compra e venda registrada. 6. A diferença de R$ 63.505,24 entre avaliações municipais realizadas no mesmo mês, relativas a unidades autônomas idênticas em metragem, características construtivas e fração ideal, sem justificativa técnica, viola a isonomia tributária e a capacidade contributiva. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 145, § 1º, e 150, II; CTN, art. 148; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.02.2022; STF, Tema 1.124, ARE 1.294.969. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. Apelação cível interposta pelo Município de Tibau do Sul contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por Potiguar Serviços Administrativos e Financeiros Ltda. na ação anulatória de débito fiscal para declarar a nulidade do lançamento do ITBI no valor de R$ 15.750,00 e reconhecer como devida a quantia de R$ 13.849,42 a título do imposto incidente sobre a aquisição do apartamento 211-C do condomínio Ile de Pipa Resort. A apelante foi condenada a pagar custas processuais e honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido pela autora. Alega a regularidade do lançamento, visto que, por se tratar de imóvel adquirido "na planta" em maio de 2019, com escrituração apenas em março de 2021, a valorização natural do bem (estimada entre 20% e 50% pelo Sinduscon) justificaria o valor avaliado pela Comissão Municipal. Invoca o Tema 1.124 do STF para sustentar que a avaliação deve considerar o momento do registro. Apresenta cálculo segundo os parâmetros CUB/Sinduscon que alcançaria R$ 529.496,00. Postula o provimento do apelo para julgar improcedente a pretensão. Em contrarrazões, a apelada destaca que o Tema 1.124 do STF teve seu julgamento de mérito cancelado em agosto de 2022 e que a hipótese atrai a incidência do Tema 1.113 do STJ. Sustenta que o Município não instaurou o procedimento previsto no art. 148 do CTN para arbitramento da base de cálculo. Pugna pelo desprovimento do apelo. É o relatório. O cerne da controvérsia consiste em definir se a avaliação fiscal de R$ 525.000,00, atribuída pela Administração Tributária Municipal ao apartamento 211-C do condomínio Ile de Pipa Resort, observa os parâmetros constitucionais e legais que disciplinam a base de cálculo do ITBI, ou se, ao contrário, padece dos vícios reconhecidos pela sentença. A questão reclama solução à luz do Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.02.2022), cujo enunciado vinculante repousa em três premissas: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Postas tais premissas, três argumentos recursais merecem refutação direta. Em primeiro lugar, a invocação do Tema 1.124 do STF não aproveita ao apelante por duplo fundamento. O acórdão de mérito do referido tema foi cancelado pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal em sessão virtual encerrada em 26 de agosto de 2022, com o acolhimento dos segundos embargos de declaração opostos pelo Município de São Paulo nos autos do ARE 1.294.969. A par disso, o tema versa sobre o fato gerador do ITBI na cessão de direitos imobiliários, matéria estranha à controvérsia destes autos, restrita à base de cálculo do imposto sobre transmissão por compra e venda já efetivada pelo registro. Em segundo lugar, o argumento da valorização natural do imóvel adquirido "na planta" não enfrenta a questão decisiva apurada pela sentença. A discrepância reconhecida pelo Juízo de origem não decorre do cotejo entre o valor de aquisição em 2019 (R$ 383.000,00) e o valor avaliado em 2021 (R$ 525.000,00). A sentença fundou-se em comparação entre duas avaliações realizadas pelo próprio Município no mesmo mês de maio de 2021, sob os mesmos critérios mercadológicos, aplicadas a dois apartamentos idênticos em metragem, características construtivas e fração ideal (apartamentos 211-C e 215-C do condomínio Ile de Pipa Resort). Enquanto o 215-C recebeu avaliação de R$ 461.494,76, o 211-C foi avaliado em R$ 525.000,00: diferença de R$ 63.505,24 sem qualquer justificativa técnica nos autos. Se a tese da valorização decorrente da compra na planta fosse pertinente, deveria aplicar-se de modo equânime a ambas as unidades autônomas do mesmo empreendimento, vendidas pela mesma incorporadora no mesmo período. Inexiste, contudo, nas razões recursais explicação para a disparidade, o que revela a ausência de critério técnico que macula o lançamento. Em terceiro lugar, o cálculo apresentado pelo apelante com base nos parâmetros CUB/Sinduscon confirma, em rigor, a tese da apelada. Tais parâmetros consubstanciam exatamente aquele "valor de referência estabelecido unilateralmente" pela Administração, que o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, reputou inadequado para o arbitramento prévio da base de cálculo. A Comissão de Avaliação Municipal, ao adotar tabelas e médias mercadológicas como ponto de partida, sem prévio juízo sobre a fidedignidade da declaração do contribuinte e sem instaurar o contraditório administrativo, incorreu na conduta vedada pelo precedente vinculante. Outrossim, a diferença de R$ 63.505,24 entre as avaliações de imóveis idênticos, no mesmo período, configura afronta direta ao princípio da isonomia tributária (art. 150, II da CF) e ao princípio da capacidade contributiva (art. 145, § 1º da CF). Contribuintes em situações equivalentes — adquirentes de unidades autônomas idênticas no mesmo empreendimento, no mesmo período — fazem jus a tratamento fiscal equivalente. A atuação do Fisco que aplica avaliações distintas a situações equivalentes, sem justificativa técnica, vulnera o substrato constitucional da tributação justa. Por derradeiro, descabe censurar a sentença por adotar como parâmetro a avaliação que o próprio Município conferiu ao imóvel 215-C. Em vez de acolher o valor declarado pela apelada na transação (R$ 383.000,00), o Juízo de origem optou pelo critério mais benéfico ao ente público, qual seja, o valor que o próprio Fisco considerou adequado para imóvel idêntico no mesmo período. A solução prestigiou a coerência interna da atuação administrativa municipal e, por consequência, não comporta reparo.
Ante o exposto, voto por desprover o apelo e majorar os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o proveito econômico obtido pela apelada, com fundamento no art. 85, § 11 do CPC. Natal/RN, data registrada no sistema. Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora Natal/RN, 15 de Junho de 2026.