Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801088-59.2024.8.20.5145 Polo ativo COMDOMINIO BUZIOS STAR Advogado(s): DIANA IRIS PEREIRA DE SANTANA BARBOSA, ADRIANA ABRAAO LARIU Polo passivo GF CONSULTORIA E ASSESSORIA LTDA Advogado(s): GABRIEL TEIXEIRA BARBOSA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INOCORRÊNCIA. INSTALAÇÃO DE BANCADA E PRATELEIRAS EM VARANDA PRIVATIVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação Cível interposta pelo Condomínio Búzios Star contra sentença que julgou improcedente o pedido de obrigação de fazer para remoção de bancada de granito, prateleiras e fechamento com vidro instalados na varanda privativa de unidade habitacional, por entender o Juízo a quo que as benfeitorias não configuravam alteração da fachada externa do edifício. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em saber se a instalação de bancada, prateleiras e fechamento com vidro na varanda de unidade autônoma condominial constitui alteração da forma externa da fachada, vedada pelo art. 1.336, III, do Código Civil, e pela Convenção Condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O conceito jurídico de fachada abrange os elementos estruturais externos da edificação, tais como forma, cor, paredes externas, esquadrias e revestimentos, não se confundindo com o interior da varanda, que integra a unidade autônoma privativa do condômino. 4. As fotografias juntadas aos autos demonstram que as instalações questionadas estão integralmente dentro dos limites originais do apartamento, sem alteração de paredes, cores ou esquadrias externas, preservando a harmonia arquitetônica do condomínio. 5. A Convenção do Condomínio apelante é omissa quanto à instalação de bancadas e prateleiras em varandas, não contendo vedação expressa a tais benfeitorias, que se inserem no exercício regular do direito de propriedade assegurado pelo art. 1.335, I, do Código Civil. 6. A deliberação assemblear que nega autorização para a obra não pode proibir o que a lei e a convenção não vedam, sob pena de abuso de direito e de violação ao princípio da isonomia entre condôminos, especialmente quando outras unidades do mesmo condomínio possuem benfeitorias equivalentes. IV. DISPOSITIVO E TESE: 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese(s) de julgamento: “A instalação de bancadas, prateleiras e outros elementos funcionais no interior de varanda privativa, que não alterem a forma, a cor ou as esquadrias externas da edificação, não configura alteração da fachada nos termos do art. 1.336, III, do Código Civil e do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64, sendo exercício regular do direito de propriedade.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.335, I, e 1.336, III; Lei nº 4.591/64, art. 10; CPC, arts. 85, § 11, e 489, § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJRN, Agravo de Instrumento nº 0811351-65.2024.8.20.0000, Rel. Des. Cornélio Alves, Primeira Câmara Cível, j. 10.02.2025; TJRJ, Apelação nº 0043149-35.2019.8.19.0209, Rel. Desª. Cristina Tereza Gaulia, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 09.04.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.873.741/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 02/03/2026. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento à Apelação Cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Condomínio Búzios Star contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta que, nos autos da “Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela Antecipada” nº 0801088-59.2024.8.20.5145, por si ajuizada em desfavor de GF Consultoria e Assessoria Ltda, julgou improcedente a pretensão inicial e extinguiu sem resolução de mérito a reconvenção, nos termos do dispositivo decisório a seguir transcrito (ID 35510149): “Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Outrossim, JULGO EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO a reconvenção, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. Em razão da sucumbência, condeno a parte reconvinte/requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.” Em suas razões recursais (ID 35510152), a parte apelante alega, em síntese, que: i) a convenção do condomínio veda aos condôminos alterar a forma externa da fachada do imóvel; ii) em assembleia realizada em 13/04/2024 foi negada autorização para que a unidade 107 realizasse qualquer alteração na fachada/varanda externa; iii) a varanda, por ser área aberta e visível a todos, integra a fachada do condomínio e não pode sofrer alterações de forma, cor ou esquadrias; iv) as decisões das assembleias condominiais são soberanas e possuem força de lei para os condôminos; e v) é necessário coibir o descumprimento das normas condominiais pela parte apelada. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento da Apelação para que, reformando a sentença recorrida, seja a ação julgada procedente, determinando a restituição da fachada da unidade 107 ao status anterior, sob pena de multa diária. Devidamente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (ID 35510157). Ausentes as hipóteses do art. 178, do CPC/2015, desnecessária a intervenção do Ministério Público. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia posta em julgamento cinge-se em determinar se a instalação de bancada, prateleiras e fechamento com vidro na varanda de unidade autônoma do Condomínio Búzios Star, constitui alteração da forma externa da fachada do edifício, vedada pelo art. 1.336, III, do Código Civil, e pela Convenção Condominial, ou se, ao contrário, tais benfeitorias situam-se em área privativa do apartamento e, portanto, inserem-se no exercício regular do direito de propriedade assegurado pelo art. 1.335, I, do Código Civil. A irresignação não merece prosperar. Sobre o tema em foco, o conceito jurídico de fachada, nos termos do art. 1.336, III, do Código Civil e do art. 10 da Lei nº 4.591/64, abrange os elementos estruturais externos da edificação, tais como a forma, a cor, as paredes externas, as esquadrias e os revestimentos que compõem o conjunto arquitetônico do prédio. Dentro dessa perspectiva, a varanda, embora visível do exterior, integra a unidade autônoma privativa do condômino, não se confundindo com a fachada em sentido estrito. Por outro prisma, o que a lei e a convenção vedam são modificações que alterem a estrutura, a geometria, a cor ou o padrão estético externo do edifício, e não a colocação de mobiliário ou elementos funcionais no interior da área privativa. Na hipótese em julgamento, as fotografias dos autos (ID 35509182 ao ID 35509186; e IDs 35510139 e 35510140) demonstram que a bancada e as prateleiras estão integralmente dentro dos limites da varanda, sem ultrapassar o perímetro original do apartamento, sem alterar a cor das paredes, o desenho das esquadrias ou qualquer elemento estrutural externo. No ponto, registre-se que a própria decisão de primeiro grau, corroborada pelo Acórdão proferido por esta eg. Câmara Cível nos autos do Agravo de Instrumento nº 0811351-65.2024.8.20.0000 (ID 29253392), já havia destacado que “não houve mudança de cores das paredes ou dos azulejos que ornam com o restante do condomínio" e "não houve alteração da harmonia arquitetônica da edificação”. Noutro vértice, a Convenção do Condomínio Búzios Star (IDs 35509172 a 35509175), em sua cláusula 9ª, alínea “a”, veda a alteração da “forma externa da fachada”, mas é omissa quanto à instalação de bancadas e prateleiras em varandas, não havendo qualquer disposição expressa que proíba tais benfeitorias. Assim, nos termos do art. 1.335, I, do Código Civil, é direito do condômino “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, exercício que encontra limite apenas na alteração da forma externa da fachada, o que não ocorre no caso. A propósito, em situação assemelhada, colhe-se o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro: “Apelação Cível. Condomínio. Pretensão do condomínio autor de desfazimento de bancada, pia e churrasqueira na varanda do réu. Sentença de improcedência da ação principal e de procedência da reconvenção para restituir ao réu multa aplicada em razão da construção supostamente irregular. Subsunção aos ditames do Código Civil e ao disposto nas normas condominiais. Código Civil que, em seu art. 1.336, elenca os deveres dos condôminos, dentre os quais está a impossibilidade de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, pena de multa. Laudo pericial conclusivo no sentido da inocorrência de alterações na fachada da parte externa do imóvel em prejuízo à harmonia e à padronização do conjunto arquitetônico do condomínio, bem como de ligação irregular do esgoto. Pia, bancada e churrasqueira, esta inclusive móvel, que se encontram no interior do apartamento do réu, não interferindo ou prejudicando a fachada ou a área externa do prédio. Conexão do esgotamento da pia instalada na varanda que está ligada à rede de esgoto que atende à cozinha da mesma unidade. Inexistência de irregularidades, uma vez que o réu realizou obras em seu apartamento atendendo às normas técnicas de construção, apresentando a Anotação de Responsabilidade Técnica. Condomínio autor que não logrou êxito em demonstrar nos autos o fato constitutivo do seu direito, na forma do art. 373, I, do CPC. Manutenção da sentença. Majoração dos honorários sucumbenciais na ação principal e na reconvenção, na forma do § 11 do art. 85 CPC. Desprovimento do recurso.” (TJRJ - 0043149-35.2019.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). CRISTINA TEREZA GAULIA - Julgamento: 09/04/2024 - QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA CÍVEL)) Mantendo esse alinhamento: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. OBRA INTERNA DO APARTAMENTO. FACHADA. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. O Tribunal de origem, à luz do acervo fático dos autos, em especial a perícia judicial realizada, concluiu que a obra interna do apartamento não promoveu alteração da fachada do condomínio. Conclusão cuja revisão esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.873.741/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026.) Ademais, importa anotar que o condomínio apelante, aparentemente, confere tratamento desigual entre os condôminos que realizaram alterações equivalentes em suas varandas. As fotografias colacionadas pela parte ré (ID 35509208) demonstram que diversas outras unidades do empreendimento possuem churrasqueiras, bancadas e fechamento com vidro, ou seja, modificações da mesma natureza daquelas realizadas pela unidade 107. Além disso, a Ata de Assembleia Condominial realizada em 02/11/2019 (ID 35510141) registra a autorização expressa para alterações nos apartamentos 102, 112 e 113, incluindo a colocação de vidros nas varandas e a instalação de bancos em área contígua às unidades. O princípio da isonomia, que informa as relações condominiais, não permite que o síndico ou a assembleia tratem de forma distinta situações equivalentes. Vale dizer, se outros condôminos realizaram benfeitorias análogas, com ou sem autorização formal, não há justificativa razoável para impedir que a parte apelada também exerça o direito de usar e fruir de sua unidade privativa nos mesmos termos. A atuação seletiva do condomínio, ao coibir determinadas alterações enquanto tolera outras da mesma espécie, configura violação ao princípio da igualdade entre condôminos e desnatura a pretensão punitiva deduzida na inicial. Quanto à alegação de que a decisão da assembleia, que negou autorização para a alteração na unidade 107, seria soberana, o argumento não pode ser acolhido. A deliberação assemblear, ainda que dotada de força obrigatória entre os condôminos, encontra limites expressos na lei e nos direitos individuais de cada proprietário. Como já explicitado, o art. 1.335, I, do Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, direito que somente pode ser restringido nas hipóteses expressamente previstas na convenção ou na legislação. Neste viés, a assembleia não pode, por simples deliberação majoritária, proibir aquilo que a lei permite, sob pena de configurar abuso de direito. No caso concreto, a obra realizada pela parte apelada não viola qualquer disposição legal ou convencional. Conforme demonstrado, a instalação de bancada e prateleiras na varanda não constitui alteração da forma externa da fachada nos termos do art. 1.336, III, do CC, e a Convenção do Condomínio é omissa quanto a esse tipo de benfeitoria em varandas. Se a assembleia proíbe o que a convenção não veda e o que a lei não proíbe, a deliberação extrapola os limites do poder assemblear e invade indevidamente a esfera de direitos individuais do condômino, sobretudo porque as normas que restringem o direito de propriedade devem ser interpretadas restritivamente. A vedação contida na cláusula 9ª, alínea "a", da Convenção limita-se a proibir alterações na “forma externa da fachada”, não alcançando modificações internas na varanda privativa que não descaracterizem o conjunto arquitetônico. Pretender estender essa proibição a elementos funcionais instalados dentro da unidade autônoma significa ampliar o alcance da norma restritiva para além do que ela textualmente dispõe, o que não se admite. No mais, a deliberação assemblear, ainda que não anulada, não pode prevalecer quando colide com o exercício regular do direito de propriedade garantido por lei. A soberania assemblear não é um poder ilimitado, encontrando barreiras no ordenamento jurídico e nos direitos fundamentais dos condôminos. Com estas considerações, a manutenção do julgamento proferido na origem é medida que se impõe.
Ante o exposto, conheço e nego provimento à Apelação Cível, mantendo na íntegra a sentença recorrida. Em virtude do desprovimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios arbitrados na origem para o percentual de 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Natal/RN, data registrada no sistema. Desembargador Cornélio Alves Relator Natal/RN, 15 de Junho de 2026.