Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0133510-60.2012.8.20.0001 Polo ativo JANINE DE SOUZA ALMEIDA e outros Advogado(s): RODRIGO CAVALCANTI, BRUNO DANTAS FONSECA, MARIO SERGIO PEREIRA PEGADO DO NASCIMENTO, EDNALDO PATRICIO DA SILVA, JAIME DE MORAIS VERAS JUNIOR, EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA Polo passivo R. ROCHA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS EIRELI - EPP e outros Advogado(s): MARIO SERGIO PEREIRA PEGADO DO NASCIMENTO, EDNALDO PATRICIO DA SILVA, JAIME DE MORAIS VERAS JUNIOR, RODRIGO CAVALCANTI, BRUNO DANTAS FONSECA, EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível Apelação Cível nº: 0133510-60.2012.8.20.0001. Apte/apeda: Janine de Souza Almeida. Advogados: Rodrigo Cavalcanti e Bruno Dantas Fonsêca. Apte/apeda: R. Rocha Construções e Empreendimentos Eireli. Advogado: Eugêcio Pacelli de Araújo Gadelha. Apte/apeda: Cameron Construtora S.A. Advogados: Jaime de Morais Veras Júnio, Ednaldo Patrício da Silva e Mário Sérgio Pereira Pegado do Nascimento. Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro. EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. CONSTRUTORA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. INCONFORMISMO DAS PARTES. I - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELAS CONSTRUTORAS DEMANDADAS. EMPRESA QUE COMERCIALIZOU O EMPREENDIMENTO À AUTORA. POSTERIOR TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS. PARCERIA ENTRE AS CONSTRUTORAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRELIMINAR REJEITADA. II - MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRIVAÇÃO DO BEM. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. INDENIZAÇÃO CABÍVEL DURANTE O PERÍODO EM MORA. UTILIZAÇÃO DO INPC PARA A CORREÇÃO DOS VALORES RESTITUÍDOS, POR SER O ÍNDICE QUE MELHOR REFLETE A PERDA ECONÔMICA DO VALOR DA MOEDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DA EXCESSIVA DEMORA NA CONCLUSÃO DO IMÓVEL. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interposta por Janine de Souza Almeida, por R. Rocha Construções e Empreendimentos Eireli e pela Cameron Construtora S.A contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Obrigação de Entregar Coisa Certa c/c Pedido de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por Janine de Souza Almeida em desfavor da R. Rocha Construções e Empreendimentos Eireli e da Cameron Construtora S.A, julgou a lide nos seguintes termos: “Isto posto, julgo procedente em parte o pedido, extinguindo o feito com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do Novo Código de Processo Civil. Condeno R ROCHA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS e CAMERON CONSTRUTORA LTDA ao pagamento em favor de Janine de Souza Almeida das seguintes verbas: a) indenização por danos materiais a título de alugueis compensatórios no valor mensal de R$ 550,00 entre o período de junho de 2010 a dezembro de 2012, devendo deste valor ser compensando a quantia já levantada judicialmente pela autora, bem como descontado o valor a mais percebido indevidamente pela demandante (período de janeiro a abril de 2013), quando já existia o "habite-se"; b) indenização no valor de 2% (dois por cento) do valor total pago pela autora a título de multa penal pelo atraso na entrega do imóvel; e c) indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 seis mil reais), corrigida pelo INPC desde a publicação da presente sentença, e acrescida de juros de mora de 1% a partir da citação.” Em suas razões recursais, Janine de Souza Almeida alega, em síntese, que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a R. Rocha Construções e Empreendimentos, na data de 27 de dezembro de 2007, para comprar um apartamento no empreendimento Residencial Villa Jardins. Assevera que de acordo com o item 5 do instrumento contratual, o imóvel seria entregue em 24 (vinte e quatro) meses após a celebração da avença, ou seja, em 27 de dezembro de 2009. Informa que “chegado o prazo de 2 meses da celebração do acordo e prazo para entrega da unidade habitacional, a requerente fora surpreendida com o fato de que o imóvel não estava sendo erguida, sem qualquer previsão de entrega, o que ensejou na procura da primeira requerida a fim de que explicasse o motivo de tal atraso.” Justifica que esperou mais de 6 (seis) meses para o imóvel ser entregue, o que não ocorreu. E, como tinha casado e estava residindo na casa de parentes, resolveu alugar um imóvel pelo preço mensal de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) durante o prazo de 12 (doze) meses. Afirma que procurou a R. Rocha Construções e Empreendimentos objetivando resolver os problemas de forma amigável, de forma que aceitou uma proposta de acordo para que a construtora realizasse o pagamento de R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais) referente ao mencionado aluguel até a entrega da obra. Acrescenta que a construtora jamais pagou o valor dos aluguéis. Defende que foi comunicada que o controle financeiro da obra ficaria a cargo da Cameron Construtora S.A. Narra que as construtoras rés, em suas respectivas peças contestatórias, informaram que a obra estava concluída e entregue para moradia. Por tal razão, o magistrado de primeiro grau determinou a realização de uma inspeção a ser realizada por Oficial de Justiça para verificar a real situação do imóvel. Sustenta que o Oficial de Justiça disse que “apesar de não ter entrado, visto guarita, pessoas etc, que achava que havia alguém morando ali pelo fato de ter um apartamento com plantas e uma cortina.”, fato que foi determinante para que o magistrado concluísse que o edifício havia sido entregue. Preconiza que o juízo a quo desconsiderou o conjunto probatório dos autos, pois invalidou documento exarado por um tabelião ao afirmar que o imóvel, sem água, guarita, estacionamento, área comum e quase demais itens do memorial descritivo não entregues, estaria pronto para morar. Salienta que a existência da expedição de habite-se não se sobrepõe aos demais fatos e provas trazidas aos autos. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso a fim de que as multas e aluguéis sejam pagos, uma vez que o imóvel ainda não foi entregue. Por sua vez, a R. Rocha Construções e Empreendimentos afirma, em sede de preliminar, que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista que a responsabilidade do empreendimento imobiliário, Residencial Villa Jardins, é de responsabilidade exclusiva da Cameron Construtora S.A, em razão da cessão da obra. Narra que a multa de 2% (dois por cento) fixada na sentença somente tem cabimento na hipótese de atraso no pagamento das parcelas mensais e sucessivas referentes ao preço do imóvel. Sustenta que a parte autora embasa o pedido de reparação por danos morais (lucros cessantes) no tempo em que ficou privada de usar o apartamento, acontece que não houve comprovação de proposta de locação do imóvel, razão pela qual é impossível mensurar o suposto dano. Justifica que o abalo moral não foi comprado, além de que o mero descumprimento contratual não é capaz de gerar o dever de indenizar. Destaca que o valor da indenização deve ser reduzido, caso a condenação por danos morais seja mantida. Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença. A Cameron Construtora S.A, por seu turno, também narra que não pode figurar no polo passivo da ação, pois jamais assinou qualquer tipo de contrato com a autora. Justifica que apenas arrecadava os pagamentos para melhorar a gestão financeira da obra, não havendo interferência na execução do empreendimento. Relata que o atraso na obra ocorreu por caso fortuito ou motivo de força maior em virtude da greve dos trabalhadores da construção civil e do período de inverno no momento da fase de acabamento do imóvel. Alterca que a correção monetária deve ser aplicada por meio do Índice Nacional de Construção Civil – INCC, tendo em vista que a obra já foi concluída. Esclarece que os documentos apresentados pela autora não servem para comprovar o dano material alegado. Menciona que o suposto atraso na entrega do imóvel não é apto a gerar dano moral. Requer o conhecimento e provimento do recurso a fim de que a sentença seja reformada. As contrarrazões foram apresentadas por Janine de Souza Almeida (Id. 7344748 – Págs.1/4), pela R. Rocha Cosntruções e Empreendimentos Ltda (Id. 4344748 – Págs. 6/9) e pela Cameron Construtora S.A (Id. 7344749 e 7344751). A 6ª Procuradoria de Justiça, em substituição legal a 14ª Procuradoria de Justiça, declinou de intervir no feito (Id. 7344752). É o relatório. VOTO PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA R. ROCHA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS E PELA CAMERON CONSTRUTORA As apelantes, R. Rocha Construções e Empreendimentos e Cameron Construtora, suscitaram a preliminar sob enfoque argumentando que não possuem legitimidade para figurarem no polo passivo da demanda. A primeira empresa afirmou que a responsabilidade do empreendimento era de exclusividade da Cameron Construtora, diante da existência de termo de cessão da obra. Já a segunda alegou que nunca firmou qualquer contrato com a parte autora, Sra. Janine de Souza Almeida, devendo a R. Rocha Construções e Empreendimentos ser responsabilizada. Adianto que o pleito das apelantes (R. Rocha Construções e Empreendimentos e Cameron Construtora) não merece ser acolhido, porquanto nos termos do parágrafo único do artigo 7º, bem como dos artigos 14 e 18 do Código de Defesa ao Consumidor, há que ser reconhecida a responsabilidade solidária das empresas. A propósito, cito precedentes desta Câmara Cível: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELA EMPRESA APELANTE. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO NEGOCIAL ENTRE AS PARTES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA RECONHECIDA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 7, PARÁGRAFO ÚNICO, 14 E 18 DO CÓDIGO DE DEFESA AO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CARACTERIZADO. RISCO DO EMPREENDIMENTO. HIPÓTESE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. CONHECIMENTO E NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.” (Apelação Cível nº 2015.009263-8, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Vivaldo Pinheiro, julgado em 15/10/2019) (destaquei). “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. 1 - PREJUDICIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA NA APELAÇÃO. DOCUMENTO DEMONSTRANDO A EXISTÊNCIA DE PARCERIA ENTRE A EMPREENDEDORA E A CONSTRUTORA. POLO PASSIVO CORRETAMENTE INDICADO. OBJEÇÃO REJEITADA. 2 – ANÁLISE DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO DO RECURSO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DEVIDAMENTE DEMONSTRADO. FORTES CHUVAS E GREVE NO SETOR QUE NÃO CONFIGURA CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. RISCO DO NEGÓCIO. DANOS MATERIAIS EVIDENCIADOS. CONTRATOS DE ALUGUERES APORTADOS AO PROCESSO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS GASTOS DESEMBOLSADOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (Apelação Cível nº 2018.007383-3, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Amílcar Maia, julgado em 16/04/2019) (destaquei). Além disso, esta Câmara Cível já se posicionou pela legitimidade da R. Rocha Construções e Empreendimentos Ltda para responder, de forma solidária com a Cameron Construtora Ltda, pelos prejuízos decorrentes de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias do Residencial Villa Jardins. Nessa perspectiva: EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESSARCIMENTO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE CONCESSÃO ANTECIPADA DOS EFEITOS PARCIAIS DA TUTELA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA APELANTE. EMPRESA QUE COMERCIALIZOU O EMPREENDIMENTO AO AUTOR. PARTICIPANTE DA CADEIA DE CONSUMO NA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DO EMPREENDIMENTO. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. REJEIÇÃO. MÉRITO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROVIMENTO. CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ EM LUCROS CESSANTES A TÍTULO DE ALUGUÉIS QUE DEVEM CORRESPONDER À MÉDIA DO ALUGUEL QUE O COMPRADOR DEIXARIA DE PAGAR OU QUE PODERIA O IMÓVEL TER RENDIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 35 DESTA CORTE DE JUSTIÇA. VALOR DE R$ 550,00 (QUINHENTOS E CINQUENTA REAIS) QUE JÁ HAVIA SIDO ESTABELECIDO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2014.009598-5 E BASEADO NOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO COLACIONADOS. DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO QUE DEVE SER MAJORADO EM OBSERVÂNCIA ÀS PARTICULARIDADES DO CASO E EM OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0141178-48.2013.8.20.0001, Des. Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 18/05/2022, PUBLICADO em 19/05/2022) (destaquei). Assim, rejeito a preliminar suscitada pelas construtoras apelantes. Avanço ao mérito. MÉRITO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos. Saliento que as insurgências serão analisadas conjuntamente, porquanto guardam similitude e pontos convergentes. Impende ressaltar que a relação contratual celebrada entre as partes é eminentemente de consumo, visto que, de um lado, as construtoras de imóveis se configuram como fornecedoras de serviços e, de outro, a compradora é enquadrada como consumidora, nos moldes estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor. Ao analisar os autos, noto que a autora celebrou com a R. Rocha Construções e Empreendimentos Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, cujo objetivo era a compra de um imóvel localizado no Condomínio Residencial Villa Jardins, Torre P, Apartamento 201 em 03 de setembro de 2007, conforme demonstra o documento de Id. 7344740 - Págs. 28/29). Posteriormente, por meio de uma cessão de direitos de obra, a Cameron Construtora S.A assumiu as obrigações referentes ao contrato, de acordo com o aditivo contratual nº 03 (Id. 7344743 - Pág. 64). Conforme expressa disposição contida no quadro resumo, a obra seria entregue em dezembro de 2009 (Id. 7344740 - Pág. 32), sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo previsto para a conclusão da obra, de acordo com a cláusula sétima (Id. 7344740 - Pág. 34), senão vejamos: “CLÁUSULA SÉTIMA – DA ENTREGA DA UNIDADE VII – O prazo de conclusão da obra e entrega da unidade referida na cláusula anterior estão descritos no item 5 do QUADRO RESUMO. § 1º – A VENDEDORA poderá prorrogar a entrega do bem imóvel por mais 180 (cento e oitenta) dias contados do fim do prazo fixado no item 5 do QUADRO RESUMO [...]” (destaquei). Sendo assim, considerando a cláusula de tolerância expressa no instrumento contratual, o imóvel deveria ser finalizado até junho de 2010. Sucede que, de acordo com o habite-se juntado aos autos, o empreendimento somente foi concluído em 20 de dezembro de 2012. A Cameron Construtora S.A, por sua vez, rechaça os termos da sentença, afirmando que o atraso foi ocasionado pela greve dos trabalhadores da construção civil, além do fato de que a fase de acabamento do empreendimento coincidiu com o período de inverno. Entendo que as justificativas apresentadas são fatos previsíveis e estão dentro do risco do negócio, não configurando caso fortuito ou de força maior capaz de afastar a responsabilidade. Nesse sentido, cito jurisprudência deste Egrégio Tribunal: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INOCORRÊNCIA. PARTE APELANTE QUE FIRMOU O CONTRATO SUB JUDICE. REJEIÇÃO. MÉRITO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROVAS CONTIDAS NOS AUTOS QUE DEMONSTRAM O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA EMPRESA CONTRATADA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. EXCESSO DE CHUVAS. SITUAÇÃO INERENTE AO RISCO DO PRÓPRIO NEGÓCIO. MODIFICAÇÕES NO PROJETO ARQUITETÔNICO DE MENOR MONTA E QUE NÃO SÃO SUFICIENTES PARA DAR ENSEJO AO ATRASO NA OBRA. MATERIAIS NECESSÁRIOS À CONSTRUÇÃO JÁ INCLUÍDOS NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO, SUBTRAÍDO DO MONTANTE QUE JÁ FOI UTILIZADO NA OBRA. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS PELOS MESES DE ATRASO. DANOS MORAIS OCORRENTES. QUANTUM INDENIZATÓRIO QUE COMPORTA REDUÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO. RESTITUIÇÃO CABÍVEL TAMBÉM EM RELAÇÃO AO VALOR DESPENDIDO PELO ORA APELADO COM O LAUDO PERICIAL. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. HONORÁRIOS RECURSAIS.” (Apelação Cível nº 0813420-20.2015.8.20.5001, Relatora Desembargadora Judite Nunes, 2ª Câmara Cível, julgado em: 13/11/2019) (destaquei). Assim, considerando que a mora contratual foi ocasionada exclusivamente por culpa das construtoras, devem elas responder pelas consequências jurídicas daí decorrentes, sobretudo em relação aos lucros cessantes e aos danos morais. Em relação aos lucros cessantes, nos casos de atraso na entrega de imóvel, é presumido o prejuízo sofrido pela privação do bem durante o período de mora, tendo em vista que não se cogita alguém investir vultuosa quantia se não for para fazer do bem a sua moradia/local de trabalho ou obter dele um retorno financeiro por intermédio da renda proveniente dos aluguéis. Esse é o entendimento do STJ: "EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS CUMULADA COM LUCROS CESSANTES ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento, em recurso repetitivo, de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27/9/2019 (Tema 996). Incidência da Súmula 568 do STJ. 4. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 5. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1761193/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 13/04/2021) (destaquei). No que diz respeito à aplicação da multa de 2% (dois por cento) em desfavor da R. Rocha Construções e Empreendimentos Eireli, levando em consideração a inexistência de cláusula penal moratória pelo não cumprimento de obrigação pela promitente vendedora, havendo apenas penalidade em desfavor da promissária compradora em mora (cláusula décima sétima), a sentença agiu acertadamente ao reverter a multa em favor desta. Vale destacar que o ato de reverter a cláusula penal pactuada exclusivamente em razão da mora da compradora encontra respaldo na jurisprudência do STJ que, ao julgar o Tema 971, por meio do REsp 1.631.485/DF, firmou a tese de que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. No tocante ao índice de correção monetária a ser aplicado para corrigir os valores a serem restituídos, registro que deve ser utilizado o INPC, já que é o índice que melhor reflete a perda econômica do valor da moeda. Esse é o entendimento desta Câmara Cível: “EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. EMPREENDIMENTO FINANCIADO PELO PROGRAMA DE GOVERNO MINHA CASA MINHA VIDA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO DA EMPREENDEDORA COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INOCORRÊNCIA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. MERO AGENTE FINANCIADOR. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL VERIFICADO. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATO DAS PARCELAS PAGAS. UTILIZAÇÃO DO INPC PARA A CORREÇÃO DOS VALORES RESTITUÍDOS, POR SER O ÍNDICE QUE MELHOR REFLETE A PERDA ECONÔMICA DO VALOR DA MOEDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA À CONCESSÃO DA GRATUIDADE EM FAVOR DA PARTE RÉ E PARA SUBSTITUIR O ÍNDICE DO IGPM PARA INPC PARA A CORREÇÃO DOS VALORES RESTITUÍDOS.” (Apelação Cível nº 0806573-65.2016.8.20.5001, Relator Desembargador Amaury Moura Sobrinho, 3º Câmara Cível, julgado em: 05/07/2022) (destaquei). Quanto aos danos morais, destaco que, conforme posição reiterada na jurisprudência, o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, o dever de indenizar. Todavia, considero que a conduta da construtora gerou frustração e incerteza, afinal, a obra estava prevista para ser entregue em dezembro de 2009, mas demorou mais de três anos para ser finalizada. Essa ponderação está em sintonia com a jurisprudência do STJ: “EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. ATRASO. INDENIZAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSE. IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. No caso concreto, a comprovação, pela Corte de origem, de atraso de mais de 2 (dois) anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização. 3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. 4. Rever os argumentos trazidos no recurso especial quanto à possibilidade de cobrança das despesas de condomínio com base no contrato firmado demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos e cláusula contratual, o que encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. É inviável a análise de matéria alegada apenas nas razões do regimental por se tratar de evidente inovação recursal. 6. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 693.206/RJ, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/3/2018, DJe de 22/3/2018) (destaquei). Nessa perspectiva, sopesando os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, o valor do bem adquirido, a condição socioeconômica da parte autora e da demandada, verifico justo manter o valor da condenação a título de danos morais em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Ressalto, por fim, que se reputa fundamentada, segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, a decisão em que “o órgão judicante explicite as razões que entendeu suficientes à formação de seu convencimento e não que se manifeste sobre todos os argumentos apresentados pela parte” (EDAC. no RE 524.552/RJ). Esse é o sentido do Tema 339/STF: “O art. 93, IX, da CF exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão” (AI 791.292 QO-RG, rel. min. Gilmar Mendes, j. 23-6-2010, P, DJE de 13-8-2010, Tema 339). A sentença, portanto, avaliou de forma correta os elementos fáticos e jurídicos apresentados pelas partes, dando à causa o justo deslinde que se impõe. Face ao exposto, conheço e nego provimento aos recursos. Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios, em desfavor das demandadas, para 12% (doze) por cento sobre o valor atualizado da condenação. Deixo de majorar os honorários contra a parte autora, tendo em vista que, na origem, não foi condenada ao pagamento da referida obrigação. É como voto. Natal, data da assinatura eletrônica. Desembargador Vivaldo Pinheiro Relator 09 Natal/RN, 14 de Outubro de 2024.