Apelação Cível 0800149-16.2023.8.20.5145 - TJRN

Apelação Cível 0800149-16.2023.8.20.5145 - TJRN | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - ATO ORDINATÓRIO ATO ORDINATÓRIO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta/RN Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA - RN - CEP: 59164-000 Contato: (84)3673-9445/Email:[email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo nº: 0800149-16.2023.8.20.5145 Ação: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Com permissão do Provimento n.º 252 de 18/12/2023 da Corregedoria de Justiça do Estado do RN e autorização do(a) Dr(a). MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA, Juiz(a) de Direito da 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta/RN, INTIME-SE a parte executada por seu advogado para, no prazo de 05 (cinco) dias, informar no processo os dados bancário do requerido visando a devolução do montante depositado em juízo. Nísia Floresta, 6 de agosto de 2025 ROSILENE GONÇALVES DE OLIVEIRA Mat. 205.926-6 POR ORDEM DO MM.JUIZ DE DIREITO

07/08/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO Processo: 0800149-16.2023.8.20.5145. REQUERENTE: JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA, ANTONINO MINEO REQUERIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT DECISÃO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA - RN - CEP: 59164-000 Contato: (84) 3673-9445 Trata-se de Cumprimento de Sentença relativa a condenação da parte demandada em sede de Ação Ordinária. Quedando-se inerte o devedor (ID 151266025), postula o exequente pela penhora on line dos referidos valores através do sistema SISBAJUD. É a síntese do necessário. Decido: Com fulcro no art. 854 do CPC, determino o bloqueio dos valores necessários ao cumprimento da sentença condenatória, no montante de R$ 16.667,22 (dezesseis mil seiscentos e sessenta e sete reais e vinte e dois centavos), além da multa de 10% (dez por cento) e honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento), da fase de cumprimento de sentença - Súmula 517 do STJ. O valor total deve ser bloqueado na conta única de titularidade da parte promovida (CNPJ 3.405.336/0001-86). Junte-se o protocolo junto ao Banco Central. Aguarde-se o bloqueio da verba e, ficando indisponíveis os ativos financeiros, intime-se o executado, para em 5 (cinco) dias, se manifestar nos moldes do art. 854, §3º do CPC. Não apresentada manifestação, converta-se a indisponibilidade em penhora, independentemente de lavratura de termo. Posteriormente, transfira-se o valor bloqueado para conta vinculada do juízo, para, sem seguida, ser expedido alvará para levantamento da quantia (art.854, §5º do CPC). Após a expedição de alvará, retornem os autos conclusos para extinção do cumprimento de sentença. Nísia Floresta/RN, 14 de maio de 2025. MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

11/06/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0800149-16.2023.8.20.5145. REQUERENTE: JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA, ANTONINO MINEO REQUERIDO: CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT DESPACHO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA - RN - CEP: 59164-000 Ação: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Intime-se o devedor por seu advogado(a) constituído(a) (art. 513, §2º do CPC) para pagar a quantia indicada na memória de cálculos de ID 145782032, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de incidência de multa no valor de 10% (dez por cento) e honorários advocatícios também na razão de 10% (dez por cento) – art. 523, § 1º, CPC. Registre-se que, havendo pagamento parcial do débito exequendo, incidirá a multa e honorários advocatícios supra mencionados sobre o valor restante. Findado o prazo para pagamento espontâneo pelo devedor, advirta-se desde que já que se iniciará o prazo de 15 (quinze) dias para que apresente impugnação ao cumprimento de sentença. P. I. Expedientes. Nísia Floresta/RN, 20 de março de 2025. MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

21/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: JUCILENE ALVES DA ROCHA e outros (4) Requerido: CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT DESPACHO Tendo em vista o trânsito em julgado de Id 145105517, Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA - RN - CEP: 59164-000 Ação: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Processo nº: 0800149-16.2023.8.20.5145 INTIME-SE a parte demandante, por seu advogado, para, no prazo de 05 (cinco) dias, requerer o que entender de direito, sob pena de arquivamento dos autos. Decorrido o prazo com manifestação, VENHAM-ME os autos conclusos. Sem manifestação, ARQUIVE-SE. P. I. Nísia Floresta/RN, 12 de março de 2025. MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

13/03/2025, 00:00

Remessa (por julgamento definitivo do recurso)

11/03/2025, 17:17

Remessa (em diligência)

11/03/2025, 17:16

Trânsito em julgado

11/03/2025, 17:15

Decurso de Prazo

12/02/2025, 10:30

Decurso de Prazo

12/02/2025, 10:30

Decurso de Prazo

12/02/2025, 10:30

Decurso de Prazo

12/02/2025, 10:30

Decurso de Prazo

12/02/2025, 10:30

Decurso de Prazo

12/02/2025, 07:11

Decurso de Prazo

12/02/2025, 03:16

Decurso de Prazo

12/02/2025, 03:16

Documentos

Intimação

•07/08/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT ADVOGADO: IURI DOS SANTOS LIMA E SOUSA AGRAVADO(s): JUCILENE ALVES DA ROCHA e outros (4) ADVOGADA: GISELLE COUTINHO FREITAS DECISÃO Intimação - Gabinete da Vice-Presidência AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800149-16.2023.8.20.5145 Cuida-se de agravo em recurso especial (Id. 28250745) interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso especial. Contrarrazões apresentadas (Id. 28355747). É o relatório, no essencial. O recurso não comporta conhecimento. É que a decisão impugnada negou seguimento ao apelo ante a aplicação do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), submetido ao rito dos recursos repetitivos. Desse modo, o recurso cabível para impugnar a decisão agravada não seria o agravo no recurso especial previsto no art. 1.042 do Código de Processo Civil (CPC), senão o agravo interno, previsto no art. 1.021 do CPC, endereçado a este Tribunal de Justiça, já que fora negado seguimento ao recurso especial outrora oferecido (art. 1.030, I, §2º, do CPC). Ressoa evidente, pois, o equívoco do peticionário, de modo a impedir o seguimento do recurso, uma vez que a irresignação deveria ter motivado o manejo do agravo interno do 1.021, CPC, com fundamento exclusivo no artigo supracitado, e não do agravo no recurso especial, inequivocamente incabível, na espécie. Ressalto, outrossim, a impossibilidade de aplicação do princípio da fungibilidade, eis que inexiste qualquer dúvida a respeito do recurso a ser interposto. Vejamos: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/STJ. DECISÃO QUE INADMITE RECURSO ESPECIAL FUNDAMENTADA EM REPETITIVO. APLICAÇÃO DO CPC/15. NÃO CABIMENTO DE AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ERRO GROSSEIRO. FUNGIBILIDADE RECURSAL. INAPLICABILIDADE. 1. Agravo em recurso especial que está sujeito às normas do Código de Processo Civil de 2015. 2. Nos termos do art. 1.030, I, "b", e § 2º c/c 1.042, "caput", do CPC/15, é cabível agravo interno contra decisão na origem que nega seguimento ao recurso especial com base em recurso repetitivo. 3. Nestes moldes, a interposição de agravo em recurso especial constitui erro grosseiro, porquanto inexiste dúvida objetiva, ante a expressa previsão legal do recurso adequado. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.018.085/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 26/5/2022.) - grifos acrescidos. Ante o exposto, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do agravo em recurso especial, por ser manifestamente inadmissível. Publique-se. Intime-se. Natal/RN, data do sistema. Desembargador GLAUBER RÊGO Vice-Presidente 8

19/12/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO RECORRENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT ADVOGADO: IURI DOS SANTOS LIMA E SOUSA RECORRIDO: JUCILENE ALVES DA ROCHA e outros (4) ADVOGADO: GISELLE COUTINHO FREITAS DECISÃO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800149-16.2023.8.20.5145 Trata-se de recurso especial (Id. 27253387) interposto com fundamento no art. 105, III, “a” e “c”, da Constituição Federal (CF). O acórdão impugnado (Id. 26631241) restou assim ementado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE NULIDADE DAS ASSEMBLEIAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS E RESPECTIVAS ATAS DE CONDOMÍNIO DE POOL IMOBILIÁRIO. DELIBERAÇÕES SEM A CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE NA FORMA DO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL DOS PROMITENTES COMPRADORES COM OS IMÓVEIS DEMONSTRADA. COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO COMERCIAL DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS E DA IMISSÃO NA POSSE REALIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES NA FORMA DO TEMA Nº 886 DO STJ. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO À CONVOCAÇÃO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA UMA DAS ASSEMBLEIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Por sua vez, a parte recorrente sustenta haver violação ao art. 1.354 do Código Civil, bem como incidência do Tema 886 do STJ. Preparo recolhido a tempo e modo (Id. 27253389). Contrarrazões apresentadas (Id. 27382735). É o relatório. Da análise do julgamento do REsp nº1345331/RS, apreciado sob o rito dos recursos repetitivos, verifico se tratar de nítida hipótese de negativa de seguimento, uma vez que o acórdão recorrido traz em seu bojo fundamentação exaustiva correlacionando o caso sub examine ao referido precedente obrigatório. Eis a ementa do referido Precedente Qualificado (Tema 886 do STJ): PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Sustenta o recorrente que não houve imissão de posse do imóvel e ciência do condomínio acerca da condição de proprietário dos recorrentes, o que ensejaria a validade da assembleia sem convocação dos recorridos, razão pela qual resta violado o art. 1.354 do CC, bem como inobservado o disposto no Tema 886 do STJ In casu, este Tribunal, ao apreciar de forma minudente os fatos, provas e fundamentos arguidos pelas partes, assim vaticinou: “Orienta o Tema nº 886 do STJ que a situação que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (STJ - REsp 1.345.331/RS, Rel.Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Portanto, há necessidade de que o Condomínio tenha ciência inequívoca da transação da unidade imobiliária e da imissão na posse pelo adquirente. No caso dos autos, tanto a prova documental quanto a testemunhal demonstram que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT tinha ciência inequívoca da venda das unidades imobiliárias para os demandantes e da imissão na posse da unidades adquiridas. De fato, demonstram os contratos particulares de compra e venda juntados às págs 71/97 e a Escritura Pública de Compra e Venda acostada às págs 98/100 que os demandantes de nacionalidade italiana, que ROBERTO AMADEO TURRA é titular registral do Ap nº 454, JUCILENE ALVES DA ROCHA é possuidora do Ap 205, CLAUDIO PAOLAZZO é possuidor da unidade 255, ADRIANO SPADA possuidor das unidades 131 e 133 e ANTONINO MINEO possuidor das unidades 253 e 341/343 (numerações atualizadas à pág 251) Essas unidades imobiliárias foram vendidas pela empresa “HOTELARIA E CONSTRUÇÕES GOSTOSA LTDA.” em nome de quem permanece a propriedade delas e que tem como sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO o qual também é sócio da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS que juntas possuem 136 unidades imobiliárias que correspondem a 90,10% das frações ideais do CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Na audiência de instrução e julgamento, cujos depoimentos das testemunhas transcrevo da sentença não remanescem dúvidas de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Tinha ciência da venda das unidades mobiliárias para os demandantes, bem como da imissão na posse pelos adquirentes, considerando que SÉRGIO BOFFA PEDRO é sócio da empresa vendedora das unidades imobiliárias para os demandantes e exerceu as atividades de Síndico, pessoa com quem os apelados mantinham contato, conforme depoimentos que seguem: (…) Nesse panorama, está comprovado que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINE não foram convocados para participarem das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Ao passo que ROBERTO AMEDEU TURRA não foi convocado para a Assembleia do dia 25/08/2022 e de acordo com o art. 1.335, inciso III, do Código Civil, são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. No caso em exame, existe um o documento de pág. 215 nominado de “POOL HOTELEIRO”, com a informação de que as unidades imobiliárias são disponibilizadas para locação de hóspedes e, da receita arrecadada pela unidade são abatidos impostos e as despesas de manutenção da unidade como condomínio, energia elétrica etc e o restante é distribuído ao proprietário a título de lucros, abatendo-se, também, honorários da empresa gestora do poll. Consta informação que além do proprietário receber o rendimento mensal, não teria que enviar dinheiro para custear as despesas de manutenção que seriam abatidas do rendimento gerado pela unidade imobiliária. Compreende-se, pelo informativo acima, que as despesas dos condôminos que aderem ao pool hoteleiro são descontadas do rendimento gerado pela unidade imobiliária, logo, referido documento leva a crer que os apelados estavam hábeis a votar. Diante desses fundamentos, não identifico equívoco na sentença que deve ser mantida sem alterações. Desse modo, estando o entendimento exposto no acórdão combatido em consonância com a orientação do STJ, é o caso de negar seguimento ao recurso, com base no art. 1.030, II, “b” do CPC. Ante o exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial (Tema 886 do STJ). Publique-se. Intimem-se. Natal/RN, data do sistema. Desembargador Glauber Rêgo Vice-Presidente 6

22/10/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA - 3ª CÂMARA CÍVEL SECRETARIA JUDICIÁRIA UNIFICADA DE 2º GRAU TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Avenida Jerônimo Câmara, 2000 - Nossa Senhora de Nazaré – Natal/RN – CEP: 59.060-300 Telefone: (84) 3673-8038 - Whatsapp: (84) 3673-8039 - E-mail: [email protected] Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800149-16.2023.8.20.5145 Polo ativo CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT Advogado(s): IURI DOS SANTOS LIMA E SOUSA Polo passivo JUCILENE ALVES DA ROCHA e outros Advogado(s): GISELLE COUTINHO FREITAS OAB/SP 157471 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE NULIDADE DAS ASSEMBLEIAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS E RESPECTIVAS ATAS DE CONDOMÍNIO DE POOL IMOBILIÁRIO. DELIBERAÇÕES SEM A CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE NA FORMA DO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL DOS PROMITENTES COMPRADORES COM OS IMÓVEIS DEMONSTRADA. COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO COMERCIAL DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS E DA IMISSÃO NA POSSE REALIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES NA FORMA DO TEMA Nº 886 DO STJ. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO À CONVOCAÇÃO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA UMA DAS ASSEMBLEIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT contra sentença da Juíza da 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta que, na ação ordinária, proposta por JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, julgou procedentes os pedidos da inicial, declarando a nulidade das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023, bem como as suas respectivas atas, condenando-o ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado. Nas razões do recurso, alega o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT, em suma, que: A - CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA, ANTONINO MINEO e JUCILENE ALVES DA ROCHA não comprovaram a condição de condôminos perante o empreendimento, razão pela qual não foram convocados para participarem das assembleias; B - ROBERTO AMEDEO TURRA, proprietário registral de uma das unidades imobiliárias foi notificado das assembleias pelos meios digitais, whatsapp e e-mail, únicos mecanismos de contato disponibilizados por ele para relacionamento com o condomínio; C – foram publicados editais internos de convocação das assembleias. Nesses termos, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando improcedentes os pedidos da inicial. Nas contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso. Sem opinamento do Ministério Público. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso. Pretende o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT reformar a sentença que anulou as Assembleias Ordinárias e Extraordinárias dos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023 e respectivas atas, por falta de notificação de JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO. A sentença deve ser mantida. De acordo com a Convenção, o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT é “um complexo habitacional, construído por um super-condomínio com área destinada a serviços e outra destinada ao uso dos chalés”. No art. 11 da Convenção está previsto que entende-se por condômino tanto o proprietário como o titular do direito de compra da unidade autônoma, estabelecendo-se no inciso IV do art. 13, o direito de cada condômino comparecer às assembleias gerais. A Convenção reproduz o disposto no § 2º do art. 1.334 e do art. 1335, inciso III, do Código Civil: “Art. 1.332 (…) (...) § 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”. Confessa o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, promitentes compradores não foram convocados para as assembleias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Justifica o apelante que referidos possuidores não comprovaram “suas obrigações enquanto Condômino, deixando de juntar os comprovantes de suas contribuições para com o rateio de despesas, além do que não acostaram qualquer solicitação ou protocolo, junto ao condomínio, dos contratos que comprovariam as aquisições e posse, o que lhes daria a condição de condôminos”. O argumento não se sustenta. Orienta o Tema nº 886 do STJ que a situação que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (STJ - REsp 1.345.331/RS, Rel.Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Portanto, há necessidade de que o Condomínio tenha ciência inequívoca da transação da unidade imobiliária e da imissão na posse pelo adquirente. No caso dos autos, tanto a prova documental quanto a testemunhal demonstram que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT tinha ciência inequívoca da venda das unidades imobiliárias para os demandantes e da imissão na posse da unidades adquiridas. De fato, demonstram os contratos particulares de compra e venda juntados às págs 71/97 e a Escritura Pública de Compra e Venda acostada às págs 98/100 que os demandantes de nacionalidade italiana, que ROBERTO AMADEO TURRA é titular registral do Ap nº 454, JUCILENE ALVES DA ROCHA é possuidora do Ap 205, CLAUDIO PAOLAZZO é possuidor da unidade 255, ADRIANO SPADA possuidor das unidades 131 e 133 e ANTONINO MINEO possuidor das unidades 253 e 341/343 (numerações atualizadas à pág 251) Essas unidades imobiliárias foram vendidas pela empresa “HOTELARIA E CONSTRUÇÕES GOSTOSA LTDA.” em nome de quem permanece a propriedade delas e que tem como sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO o qual também é sócio da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS que juntas possuem 136 unidades imobiliárias que correspondem a 90,10% das frações ideais do CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Na audiência de instrução e julgamento, cujos depoimentos das testemunhas transcrevo da sentença não remanescem dúvidas de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Tinha ciência da venda das unidades mobiliárias para os demandantes, bem como da imissão na posse pelos adquirentes, considerando que SÉRGIO BOFFA PEDRO é sócio da empresa vendedora das unidades imobiliárias para os demandantes e exerceu as atividades de Síndico, pessoa com quem os apelados mantinham contato, conforme depoimentos que seguem: “Testemunha Raffaele Galina – “Que tem uma unidade mas emprestou para sua testemunha, que comprou através de Gean Carlo, em 2012 ou 2013, que quando esteve no Cartório colocou na titularidade Alba Andrade de Souza. Que ao comprar o apartamento foi-lhe dito que ele não pagaria condomínio, que o hotel usa a unidade imobiliária e faz a administração em regime de pool. Que conhece sobre as dívidas e pagamentos realizados pelo hotel, que tiveram anos que teve reconhecimento de valores há anos atrás, cerca de 10 ou 11 anos atrás, chegando a receber os valores de 2 (dois) mil reais, 3 mil reais. Que quando passou a administração de Sr. Sérgio Boffa começou a receber contas. Que recebeu uma ata de assembleia por e-mail, que acredita que não recebeu a convocação. Que não teve um balanço como precisa ser feito, que recebeu um papel de Sr. Sergio. Que não concordou com a votação na Assembleia e que não concorda com o fundo de R$ 2.000.000,00 (dois milhões), que sabe que o Sr. Sérgio Boffa é sócio majoritário do hotel, que acredita que não teve proposta para a compra da unidade. Que sua unidade está no nome de Alda de Andrade de Souza. Que tem cadastro no condomínio, que o seu e-mail cadastrado é [email protected]. Que se recorda de ter recebido ata de assembleia, há uns dois anos atrás. Que não sabe dizer sobre e-mail entre Alda e o condomínio, pois não convive mais.” “Testemunha Aline Andrade de Queiroz – “Que é casada com José Garcia, que ele tem a unidade 66. Que frequentava muito o Praia Bonita e depois de se mudar para a Espanha, chegava a ir de férias ao Brasil. Que toma conta das coisas dele, pois ele não fala português e nunca receberam valores ou prestado contas. Que nunca foram convocados para Assembleia, que na época era Sr Sergio Boffa e Gean Carlos (na época sócio). Que chegaram a oferecer 200 mil reais para a compra do apartamento. Que não foi convocada e não sabia desse empréstimo de 3 milhões de reais, nem sabia sobre a dívida de 2 milhões para fundo de caixa do condomínio. Que desde o ano passado, quando soube da dívida, começaram a conversar por whatsapp. Que após passado tudo soube da dívida. Que nunca recebeu nenhum rendimento. Que não sabe dizer quais contatos estão cadastrados no condomínio, que o condomínio nunca buscou fazer cadastro. Que José Garcia comprou em 2009, que confiava no condomínio e no sócio Sr. Gean Carlo. Que se mudou em 2012 e 2016 chegou a voltar ao Brasil. Que o endereço nunca chegou a ser atualizado. Que o Sr. Sérgio Boffa mandou uma mensagem de texto, dizendo que queria falar com ela, no ano passado. Que foi a primeira vez que ele mandou mensagem. Que vai todo ano vai ao Brasil, que no ano passado passou a investigar o que estava acontecendo. Que em 2016 e 2023 foi ao Praia Bonita, que não foi requerido nenhum cadastro. Que no ano de 2016 foi juntamente com o seu esposo, Sr. José Garcia.” Depoimento Pessoal JUCILENE ALVES DA ROCHA Que em relação a unidade 205 não requereu a alteração de titularidade de condomínio. Que fez o negócio com o Sr. Boffa e que apenas foi feito o compromisso de compra e venda. Que na época da aquisição era o Sr. Boffa o síndico do condomínio. Que não pediu ao Condomínio a alteração de titularidade. Que possui o comprovante do negócio e o do pagamento. Que deixou a chave do Sr. Boffa, que se encarregou em ficar responsável pela administração do apartamento, onde ele alugaria o apartamento e com esse dinheiro ele pagaria os custos do apartamento e que ele nunca o repassou nada por isso. Que fez diretamente com Sr. Sérgio. Que várias outras pessoas ficaram do mesmo jeito que ela, que investiram e não fizeram certidão do imóvel. Que só fizeram pagar e deixaram ele como administrador. Que até um ano atrás, o Sr. Boffa tinha seus dados e contatos bem como de seu marido. Que a depoente que o levou para o Brasil. Que o Sr. Boffa começou a construção do hotel e comprou por investimento, que o Sr. Sérgio que ficava administrando e que sempre garantia. Que não assinou nada relativa a administração, que não se recorda o ano exato que adquiriu. Que faz aproximadamente 10 anos que tem esse imóvel e não reivindicava porque o Sr. Sérgio alegava prejuízos. Que em 2018 esteve no Brasil e usou o condomínio. Que não pagou a estadia, mas outras despesas (alimentação). Que resolveu ingressar na Justiça porque ele está cobrando valores muito altos, dos quais não concorda. Que a unidade 205 é apenas seu e o outro chalé é do seu marido e dela.” “Depoimento Pessoal ROBERTO AMADEO TURRA (...)Que o Sr. Boffa tinha todos os contatos dele e que mantinham contato as vezes por e-mail e por whatsapp. Que o e-mail era o profissional, pois é profissional liberal e utilizava este número. O e-mail é [email protected] e o telefone +39 3475025315. Que últimos 2 anos chegou a receber e-mail do Condomínio, que não se recorda do teor, porque recebe muitos e-mails por dia, que não se recorda se ter recebido convocação de assembleia por e-mail, nem por whatsapp, o qual usa rotineiramente e poderia ter visto. Não se recorda de outros contatos disponibilizados ao Condomínio. Que não pagava taxas de condomínio, pois as taxas de condomínio eram compensadas com a renda dos aluguéis da administração do hotel, que quando o Sr. Boffa o cobrou outros valores eles estranharam e ingressaram com uma ação. Que assinou há muitos anos contrato com o Sr Boffa, mas não se recorda a natureza. Que o Sr Boffa deve ter nos seus arquivos este contrato. Que comprou o apartamento a outro proprietário Sr. Gean Carlo e que não chegou a fazer acordo direto com o Sr. Boffa” “Depoimento Pessoal CLAUDIO PAOLAZZO – “Que esteve no Brasil em 2009, o edifício estava em construção, que era amigo de Sérgio Boffa, que fez essa aquisição confiando em Sr. Sérgio Boffa e depois que assinou o contrato não teve mais contato com o Sérgio Boffa. Que há cerca de 5 e 6 anos atrás o Sr. Boffa fazia reuniões com os proprietários, que sua cota era em ativos. Que esteve no Brasil algumas vezes em 2001, 2002, 2005, 2008 e 2009. Que comprou esse apartamento para passar uma parte de seu tempo, mas que houve uma mudança, que quis passar a unidade para o Sr. Sérgio Bofa, mas não conseguiu. Que tinha contato apenas com o Sr. Boffa, que ia ao seu escritório, que ultimamente o Sr. Boffa mandou audio não muito cortez em seu whatsapp, que seus contatos são fáceis pois é administrador público, que seus contatos estão até no Linked. Que não procurou formalizar sua aquisição no cartório pois não sabia que precisava.” No Termo de Audiência de Instrução e Julgamento consta a informação de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT arrolou SÉRGIO BOFFA PEDRO como testemunha mas desistiu de sua oitiva, portanto, não há provas documentais ou orais contrariando a informação de que o apelante tinha ciência da imissão de posse por JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, condição necessária para ocupar a posição de Condôminos. No que se refere à ciência da convocação de ROBERTO AMEDEU TURRA, afirma o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT que enviou a notificação da convocação por e-mail. Lendo o art. 63 da Convenção do Condomínio, neste consta que as reuniões ordinárias, extraordinária e especiais serão realizadas por convocação circular, assinada pelo Síndico, colocada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo a cada condômino com antecedência mínima de 08 (oito) dias da data fixada da sua realização. Analisando os documentos, não me deparei entre os e-mail’s de págs. 316/325, com a convocação de ROBERTO AMEDEU TURRA para participar da Assembleia Ordinária e Extraordinária prevista para acontecer no dia 25/08/2022. De acordo com a Ata dessa reunião, compareceram a empresa BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. Nessa reunião, foi deliberada a seguinte pauta: Situação distinta está materializada nas mesmas correspondências, em relação as reuniões dos dias 06 e 08/Jan/23. Nesse particular, verifico que no dia 29/12/2022 o gerente-geral do PRAIA BONITA RESORT & CONVENTIONS enviou para o endereço eletrônico “<[email protected]>” o “Assunto: Convocação Assembleia” contendo o seguinte teor à pág 316.: “Olá Sr Roberto Turra! Segue em anexo 02 convocações de Assembleia do condomínio Residencial Praia Bonita Beach & Lagoon Resort a serem realizadas nos dias 06 e 08/Jan/23, ambas às 14:00 hs (Horário Brasília)” Esse e-mail foi enviado no dia 29/12/2022 com convocação para assembleia no dia 06 e 08/Jan/23, verificando-se que a confirmação de sua leitura ocorreu no dia 03/01/2023 (pág 324). Apesar da ciência tardia e praticamente às vésperas da primeira assembleia, consta no Edital de Convocação a informação de que a reunião seria realizada às 14 horas do dia 06/01/2023 de forma híbrida (presencial e virtual), constando a disponibilização de um link de acesso e respectiva senha (https://us05web.zoom.us/j/82609339501?pwd=WVFvQ2kxbGJJU0JXbUg0RkZDd2RGZz09#success, aplicativo Zoom e senha Wru8vz”. Está anotado, ainda no referido Edital de Convocação que o condômino poderá entrar em contato antes da reunião para esclarecimentos e se fazer representar por procurador que deverá apresentar o instrumento de mandato para fins específicos. Portanto, não há provas de que ROBERTO AMEDEU TURRA foi convocada para participar da Assembleia de 25/08/2022, mas está comprovado que foi convocado para as reuniões de 06 e 08/Jan/23 das quais poderia participar por meio do link a ele informado ou por meio de procurador, mas não se fez presente por qualquer dos meios a ele franqueados. Referida Assembleia trataria da seguinte pauta: “1. FORMAÇÃO DA MESA COM ELEIÇÃO DOS COMPONENTES, PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA E DESIGNAÇÃO DO SECRETÁRIO QUE IRÁ REDIGIR A ATA; 2. APRESENTAÇÃO DOS ITENS DAS DESPESAS/CONTAS DA EMPRESA ADMINISTRADORA; 3. DECISÃO DO CRITÉRIO DOS ITENS E/OU PORCENTUAL QUE SERÃO REPARTIDOS ENTRE OS CONDÔMINOS E OS PARTICIPANTES DO POOL” Mais adiante, mostra a Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária iniciada às 14:00 e encerrada as 14:45 do dia 06/01/2023 que ao ato compareceram a BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. A Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária do dia 08/01/2023, demonstra que repetiu-se a mesma presença da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. “1. FORMAÇÃO DA MESA COM ELEIÇÃO DOS COMPONENTES, PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA E DESIGNAÇÃO DO SECRETÁRIO QUE IRÁ REDIGIR A ATA; 2. APRESENTAÇÃO DA TABELA FINAL DOS ITENS QUE CABEM AOS CONDÔMINOS E POOLISTAS DEFINIDA NA ASSEMBLEIA ANTERIOR 3. APRESENTAÇÃO DS CONTAS DO 2º SEMESTRE 2022 4. PREVISÃO DESPESAS/CUSTO ANO 2023 COM CRIAÇÃO DE FUNDO 5. NOMINAR SINDICO 2023” Consta ainda que no dia 20/01/2023 foi realizada outra reunião, conforme Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária com as mesmas participantes representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO, que teve como segunda pauta a “ VOTAÇÃO DAS PENALIDADES PREVISTAS NOS ARTIGOS 84,85 e 88 do CAPÍTULO XIV DA CONVENÇÃO CONFORME ATA DA ASSEMBLEIA REALIZADA DIA 06/JAN TRANSCRITA A SEGUIR(...)” Pondere-se que o art. 1.354, do Código Civil é imperativo ao dispor que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Nesse panorama, está comprovado que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINE não foram convocados para participarem das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Ao passo que ROBERTO AMEDEU TURRA não foi convocado para a Assembleia do dia 25/08/2022 e de acordo com o art. 1.335, inciso III, do Código Civil, são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. No caso em exame, existe um o documento de pág. 215 nominado de “POOL HOTELEIRO”, com a informação de que as unidades imobiliárias são disponibilizadas para locação de hóspedes e, da receita arrecadada pela unidade são abatidos impostos e as despesas de manutenção da unidade como condomínio, energia elétrica etc e o restante é distribuído ao proprietário a título de lucros, abatendo-se, também, honorários da empresa gestora do poll. Consta informação que além do proprietário receber o rendimento mensal, não teria que enviar dinheiro para custear as despesas de manutenção que seriam abatidas do rendimento gerado pela unidade imobiliária. Compreende-se, pelo informativo acima, que as despesas dos condôminos que aderem ao pool hoteleiro são descontadas do rendimento gerado pela unidade imobiliária, logo, referido documento leva a crer que os apelados estavam hábeis a votar. Diante desses fundamentos, não identifico equívoco na sentença que deve ser mantida sem alterações. Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento ao recurso, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa. É como voto. Juíza convocada Martha Danyelle Relatora Natal/RN, 26 de Agosto de 2024.

30/08/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT APELADO: JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA, ANTONINO MINEO Relator: AMILCAR MAIA Com permissão do art. 203, § 4º do NCPC e de ordem do(a) Secretário(a) Judiciário(a), INTIMO o(a) Senhor(a) Advogado(a) abaixo identificado(a), quanto ao Acórdão que segue, proferido nos autos do processo acima referenciado, disponibilizado no Diário da Justiça eletrônico (DJe), para os fins legais, sendo considerado publicado no primeiro dia útil subsequente ao dia da divulgação no DJe. Ato Judicial/Processual: Acórdão: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800149-16.2023.8.20.5145 Polo ativo CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT Advogado(s): IURI DOS SANTOS LIMA E SOUSA Polo passivo JUCILENE ALVES DA ROCHA e outros Advogado(s): GISELLE COUTINHO FREITAS OAB/SP 157471 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE NULIDADE DAS ASSEMBLEIAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS E RESPECTIVAS ATAS DE CONDOMÍNIO DE POOL IMOBILIÁRIO. DELIBERAÇÕES SEM A CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE NA FORMA DO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL DOS PROMITENTES COMPRADORES COM OS IMÓVEIS DEMONSTRADA. COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO COMERCIAL DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS E DA IMISSÃO NA POSSE REALIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES NA FORMA DO TEMA Nº 886 DO STJ. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO À CONVOCAÇÃO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA UMA DAS ASSEMBLEIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA - 3ª CÂMARA CÍVEL SECRETARIA JUDICIÁRIA UNIFICADA DE 2º GRAU Avenida Jerônimo Câmara, 2000 - Nossa Senhora de Nazaré – Natal/RN – CEP: 59.060-300 Telefone: (84) 3673-8038 - Whatsapp: (84) 3673-8039 - E-mail: [email protected] A T O O R D I N A T Ó R I O APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0800149-16.2023.8.20.5145 Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT contra sentença da Juíza da 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta que, na ação ordinária, proposta por JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, julgou procedentes os pedidos da inicial, declarando a nulidade das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023, bem como as suas respectivas atas, condenando-o ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado. Nas razões do recurso, alega o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT, em suma, que: A - CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA, ANTONINO MINEO e JUCILENE ALVES DA ROCHA não comprovaram a condição de condôminos perante o empreendimento, razão pela qual não foram convocados para participarem das assembleias; B - ROBERTO AMEDEO TURRA, proprietário registral de uma das unidades imobiliárias foi notificado das assembleias pelos meios digitais, whatsapp e e-mail, únicos mecanismos de contato disponibilizados por ele para relacionamento com o condomínio; C – foram publicados editais internos de convocação das assembleias. Nesses termos, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando improcedentes os pedidos da inicial. Nas contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso. Sem opinamento do Ministério Público. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso. Pretende o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT reformar a sentença que anulou as Assembleias Ordinárias e Extraordinárias dos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023 e respectivas atas, por falta de notificação de JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO. A sentença deve ser mantida. De acordo com a Convenção, o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT é “um complexo habitacional, construído por um super-condomínio com área destinada a serviços e outra destinada ao uso dos chalés”. No art. 11 da Convenção está previsto que entende-se por condômino tanto o proprietário como o titular do direito de compra da unidade autônoma, estabelecendo-se no inciso IV do art. 13, o direito de cada condômino comparecer às assembleias gerais. A Convenção reproduz o disposto no § 2º do art. 1.334 e do art. 1335, inciso III, do Código Civil: “Art. 1.332 (…) (...) § 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”. Confessa o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, promitentes compradores não foram convocados para as assembleias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Justifica o apelante que referidos possuidores não comprovaram “suas obrigações enquanto Condômino, deixando de juntar os comprovantes de suas contribuições para com o rateio de despesas, além do que não acostaram qualquer solicitação ou protocolo, junto ao condomínio, dos contratos que comprovariam as aquisições e posse, o que lhes daria a condição de condôminos”. O argumento não se sustenta. Orienta o Tema nº 886 do STJ que a situação que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (STJ - REsp 1.345.331/RS, Rel.Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Portanto, há necessidade de que o Condomínio tenha ciência inequívoca da transação da unidade imobiliária e da imissão na posse pelo adquirente. No caso dos autos, tanto a prova documental quanto a testemunhal demonstram que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT tinha ciência inequívoca da venda das unidades imobiliárias para os demandantes e da imissão na posse da unidades adquiridas. De fato, demonstram os contratos particulares de compra e venda juntados às págs 71/97 e a Escritura Pública de Compra e Venda acostada às págs 98/100 que os demandantes de nacionalidade italiana, que ROBERTO AMADEO TURRA é titular registral do Ap nº 454, JUCILENE ALVES DA ROCHA é possuidora do Ap 205, CLAUDIO PAOLAZZO é possuidor da unidade 255, ADRIANO SPADA possuidor das unidades 131 e 133 e ANTONINO MINEO possuidor das unidades 253 e 341/343 (numerações atualizadas à pág 251) Essas unidades imobiliárias foram vendidas pela empresa “HOTELARIA E CONSTRUÇÕES GOSTOSA LTDA.” em nome de quem permanece a propriedade delas e que tem como sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO o qual também é sócio da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS que juntas possuem 136 unidades imobiliárias que correspondem a 90,10% das frações ideais do CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Na audiência de instrução e julgamento, cujos depoimentos das testemunhas transcrevo da sentença não remanescem dúvidas de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Tinha ciência da venda das unidades mobiliárias para os demandantes, bem como da imissão na posse pelos adquirentes, considerando que SÉRGIO BOFFA PEDRO é sócio da empresa vendedora das unidades imobiliárias para os demandantes e exerceu as atividades de Síndico, pessoa com quem os apelados mantinham contato, conforme depoimentos que seguem: “Testemunha Raffaele Galina – “Que tem uma unidade mas emprestou para sua testemunha, que comprou através de Gean Carlo, em 2012 ou 2013, que quando esteve no Cartório colocou na titularidade Alba Andrade de Souza. Que ao comprar o apartamento foi-lhe dito que ele não pagaria condomínio, que o hotel usa a unidade imobiliária e faz a administração em regime de pool. Que conhece sobre as dívidas e pagamentos realizados pelo hotel, que tiveram anos que teve reconhecimento de valores há anos atrás, cerca de 10 ou 11 anos atrás, chegando a receber os valores de 2 (dois) mil reais, 3 mil reais. Que quando passou a administração de Sr. Sérgio Boffa começou a receber contas. Que recebeu uma ata de assembleia por e-mail, que acredita que não recebeu a convocação. Que não teve um balanço como precisa ser feito, que recebeu um papel de Sr. Sergio. Que não concordou com a votação na Assembleia e que não concorda com o fundo de R$ 2.000.000,00 (dois milhões), que sabe que o Sr. Sérgio Boffa é sócio majoritário do hotel, que acredita que não teve proposta para a compra da unidade. Que sua unidade está no nome de Alda de Andrade de Souza. Que tem cadastro no condomínio, que o seu e-mail cadastrado é [email protected]. Que se recorda de ter recebido ata de assembleia, há uns dois anos atrás. Que não sabe dizer sobre e-mail entre Alda e o condomínio, pois não convive mais.” “Testemunha Aline Andrade de Queiroz – “Que é casada com José Garcia, que ele tem a unidade 66. Que frequentava muito o Praia Bonita e depois de se mudar para a Espanha, chegava a ir de férias ao Brasil. Que toma conta das coisas dele, pois ele não fala português e nunca receberam valores ou prestado contas. Que nunca foram convocados para Assembleia, que na época era Sr Sergio Boffa e Gean Carlos (na época sócio). Que chegaram a oferecer 200 mil reais para a compra do apartamento. Que não foi convocada e não sabia desse empréstimo de 3 milhões de reais, nem sabia sobre a dívida de 2 milhões para fundo de caixa do condomínio. Que desde o ano passado, quando soube da dívida, começaram a conversar por whatsapp. Que após passado tudo soube da dívida. Que nunca recebeu nenhum rendimento. Que não sabe dizer quais contatos estão cadastrados no condomínio, que o condomínio nunca buscou fazer cadastro. Que José Garcia comprou em 2009, que confiava no condomínio e no sócio Sr. Gean Carlo. Que se mudou em 2012 e 2016 chegou a voltar ao Brasil. Que o endereço nunca chegou a ser atualizado. Que o Sr. Sérgio Boffa mandou uma mensagem de texto, dizendo que queria falar com ela, no ano passado. Que foi a primeira vez que ele mandou mensagem. Que vai todo ano vai ao Brasil, que no ano passado passou a investigar o que estava acontecendo. Que em 2016 e 2023 foi ao Praia Bonita, que não foi requerido nenhum cadastro. Que no ano de 2016 foi juntamente com o seu esposo, Sr. José Garcia.” Depoimento Pessoal JUCILENE ALVES DA ROCHA Que em relação a unidade 205 não requereu a alteração de titularidade de condomínio. Que fez o negócio com o Sr. Boffa e que apenas foi feito o compromisso de compra e venda. Que na época da aquisição era o Sr. Boffa o síndico do condomínio. Que não pediu ao Condomínio a alteração de titularidade. Que possui o comprovante do negócio e o do pagamento. Que deixou a chave do Sr. Boffa, que se encarregou em ficar responsável pela administração do apartamento, onde ele alugaria o apartamento e com esse dinheiro ele pagaria os custos do apartamento e que ele nunca o repassou nada por isso. Que fez diretamente com Sr. Sérgio. Que várias outras pessoas ficaram do mesmo jeito que ela, que investiram e não fizeram certidão do imóvel. Que só fizeram pagar e deixaram ele como administrador. Que até um ano atrás, o Sr. Boffa tinha seus dados e contatos bem como de seu marido. Que a depoente que o levou para o Brasil. Que o Sr. Boffa começou a construção do hotel e comprou por investimento, que o Sr. Sérgio que ficava administrando e que sempre garantia. Que não assinou nada relativa a administração, que não se recorda o ano exato que adquiriu. Que faz aproximadamente 10 anos que tem esse imóvel e não reivindicava porque o Sr. Sérgio alegava prejuízos. Que em 2018 esteve no Brasil e usou o condomínio. Que não pagou a estadia, mas outras despesas (alimentação). Que resolveu ingressar na Justiça porque ele está cobrando valores muito altos, dos quais não concorda. Que a unidade 205 é apenas seu e o outro chalé é do seu marido e dela.” “Depoimento Pessoal ROBERTO AMADEO TURRA (...)Que o Sr. Boffa tinha todos os contatos dele e que mantinham contato as vezes por e-mail e por whatsapp. Que o e-mail era o profissional, pois é profissional liberal e utilizava este número. O e-mail é [email protected] e o telefone +39 3475025315. Que últimos 2 anos chegou a receber e-mail do Condomínio, que não se recorda do teor, porque recebe muitos e-mails por dia, que não se recorda se ter recebido convocação de assembleia por e-mail, nem por whatsapp, o qual usa rotineiramente e poderia ter visto. Não se recorda de outros contatos disponibilizados ao Condomínio. Que não pagava taxas de condomínio, pois as taxas de condomínio eram compensadas com a renda dos aluguéis da administração do hotel, que quando o Sr. Boffa o cobrou outros valores eles estranharam e ingressaram com uma ação. Que assinou há muitos anos contrato com o Sr Boffa, mas não se recorda a natureza. Que o Sr Boffa deve ter nos seus arquivos este contrato. Que comprou o apartamento a outro proprietário Sr. Gean Carlo e que não chegou a fazer acordo direto com o Sr. Boffa” “Depoimento Pessoal CLAUDIO PAOLAZZO – “Que esteve no Brasil em 2009, o edifício estava em construção, que era amigo de Sérgio Boffa, que fez essa aquisição confiando em Sr. Sérgio Boffa e depois que assinou o contrato não teve mais contato com o Sérgio Boffa. Que há cerca de 5 e 6 anos atrás o Sr. Boffa fazia reuniões com os proprietários, que sua cota era em ativos. Que esteve no Brasil algumas vezes em 2001, 2002, 2005, 2008 e 2009. Que comprou esse apartamento para passar uma parte de seu tempo, mas que houve uma mudança, que quis passar a unidade para o Sr. Sérgio Bofa, mas não conseguiu. Que tinha contato apenas com o Sr. Boffa, que ia ao seu escritório, que ultimamente o Sr. Boffa mandou audio não muito cortez em seu whatsapp, que seus contatos são fáceis pois é administrador público, que seus contatos estão até no Linked. Que não procurou formalizar sua aquisição no cartório pois não sabia que precisava.” No Termo de Audiência de Instrução e Julgamento consta a informação de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT arrolou SÉRGIO BOFFA PEDRO como testemunha mas desistiu de sua oitiva, portanto, não há provas documentais ou orais contrariando a informação de que o apelante tinha ciência da imissão de posse por JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, condição necessária para ocupar a posição de Condôminos. No que se refere à ciência da convocação de ROBERTO AMEDEU TURRA, afirma o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT que enviou a notificação da convocação por e-mail. Lendo o art. 63 da Convenção do Condomínio, neste consta que as reuniões ordinárias, extraordinária e especiais serão realizadas por convocação circular, assinada pelo Síndico, colocada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo a cada condômino com antecedência mínima de 08 (oito) dias da data fixada da sua realização. Analisando os documentos, não me deparei entre os e-mail’s de págs. 316/325, com a convocação de ROBERTO AMEDEU TURRA para participar da Assembleia Ordinária e Extraordinária prevista para acontecer no dia 25/08/2022. De acordo com a Ata dessa reunião, compareceram a empresa BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. Nessa reunião, foi deliberada a seguinte pauta: Situação distinta está materializada nas mesmas correspondências, em relação as reuniões dos dias 06 e 08/Jan/23. Nesse particular, verifico que no dia 29/12/2022 o gerente-geral do PRAIA BONITA RESORT & CONVENTIONS enviou para o endereço eletrônico “<[email protected]>” o “Assunto: Convocação Assembleia” contendo o seguinte teor à pág 316.: “Olá Sr Roberto Turra! Segue em anexo 02 convocações de Assembleia do condomínio Residencial Praia Bonita Beach & Lagoon Resort a serem realizadas nos dias 06 e 08/Jan/23, ambas às 14:00 hs (Horário Brasília)” Esse e-mail foi enviado no dia 29/12/2022 com convocação para assembleia no dia 06 e 08/Jan/23, verificando-se que a confirmação de sua leitura ocorreu no dia 03/01/2023 (pág 324). Apesar da ciência tardia e praticamente às vésperas da primeira assembleia, consta no Edital de Convocação a informação de que a reunião seria realizada às 14 horas do dia 06/01/2023 de forma híbrida (presencial e virtual), constando a disponibilização de um link de acesso e respectiva senha (https://us05web.zoom.us/j/82609339501?pwd=WVFvQ2kxbGJJU0JXbUg0RkZDd2RGZz09#success, aplicativo Zoom e senha Wru8vz”. Está anotado, ainda no referido Edital de Convocação que o condômino poderá entrar em contato antes da reunião para esclarecimentos e se fazer representar por procurador que deverá apresentar o instrumento de mandato para fins específicos. Portanto, não há provas de que ROBERTO AMEDEU TURRA foi convocada para participar da Assembleia de 25/08/2022, mas está comprovado que foi convocado para as reuniões de 06 e 08/Jan/23 das quais poderia participar por meio do link a ele informado ou por meio de procurador, mas não se fez presente por qualquer dos meios a ele franqueados. Referida Assembleia trataria da seguinte pauta: “1. FORMAÇÃO DA MESA COM ELEIÇÃO DOS COMPONENTES, PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA E DESIGNAÇÃO DO SECRETÁRIO QUE IRÁ REDIGIR A ATA; 2. APRESENTAÇÃO DOS ITENS DAS DESPESAS/CONTAS DA EMPRESA ADMINISTRADORA; 3. DECISÃO DO CRITÉRIO DOS ITENS E/OU PORCENTUAL QUE SERÃO REPARTIDOS ENTRE OS CONDÔMINOS E OS PARTICIPANTES DO POOL” Mais adiante, mostra a Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária iniciada às 14:00 e encerrada as 14:45 do dia 06/01/2023 que ao ato compareceram a BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. A Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária do dia 08/01/2023, demonstra que repetiu-se a mesma presença da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. “1. FORMAÇÃO DA MESA COM ELEIÇÃO DOS COMPONENTES, PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA E DESIGNAÇÃO DO SECRETÁRIO QUE IRÁ REDIGIR A ATA; 2. APRESENTAÇÃO DA TABELA FINAL DOS ITENS QUE CABEM AOS CONDÔMINOS E POOLISTAS DEFINIDA NA ASSEMBLEIA ANTERIOR 3. APRESENTAÇÃO DS CONTAS DO 2º SEMESTRE 2022 4. PREVISÃO DESPESAS/CUSTO ANO 2023 COM CRIAÇÃO DE FUNDO 5. NOMINAR SINDICO 2023” Consta ainda que no dia 20/01/2023 foi realizada outra reunião, conforme Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária com as mesmas participantes representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO, que teve como segunda pauta a “ VOTAÇÃO DAS PENALIDADES PREVISTAS NOS ARTIGOS 84,85 e 88 do CAPÍTULO XIV DA CONVENÇÃO CONFORME ATA DA ASSEMBLEIA REALIZADA DIA 06/JAN TRANSCRITA A SEGUIR(...)” Pondere-se que o art. 1.354, do Código Civil é imperativo ao dispor que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Nesse panorama, está comprovado que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINE não foram convocados para participarem das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Ao passo que ROBERTO AMEDEU TURRA não foi convocado para a Assembleia do dia 25/08/2022 e de acordo com o art. 1.335, inciso III, do Código Civil, são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. No caso em exame, existe um o documento de pág. 215 nominado de “POOL HOTELEIRO”, com a informação de que as unidades imobiliárias são disponibilizadas para locação de hóspedes e, da receita arrecadada pela unidade são abatidos impostos e as despesas de manutenção da unidade como condomínio, energia elétrica etc e o restante é distribuído ao proprietário a título de lucros, abatendo-se, também, honorários da empresa gestora do poll. Consta informação que além do proprietário receber o rendimento mensal, não teria que enviar dinheiro para custear as despesas de manutenção que seriam abatidas do rendimento gerado pela unidade imobiliária. Compreende-se, pelo informativo acima, que as despesas dos condôminos que aderem ao pool hoteleiro são descontadas do rendimento gerado pela unidade imobiliária, logo, referido documento leva a crer que os apelados estavam hábeis a votar. Diante desses fundamentos, não identifico equívoco na sentença que deve ser mantida sem alterações. Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento ao recurso, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa. É como voto. Juíza convocada Martha Danyelle Relatora Natal/RN, 26 de Agosto de 2024. Advogado(a) Intimado(a): GISELLE COUTINHO FREITAS OAB/SP 157471 Natal/RN, 29 de agosto de 2024 STANLEY DE LIMA MENDONCA Servidor(a) da Secretaria Judiciária

30/08/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800149-16.2023.8.20.5145 Polo ativo CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT Advogado(s): IURI DOS SANTOS LIMA E SOUSA Polo passivo JUCILENE ALVES DA ROCHA e outros Advogado(s): GISELLE COUTINHO FREITAS EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE NULIDADE DAS ASSEMBLEIAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS E RESPECTIVAS ATAS DE CONDOMÍNIO DE POOL IMOBILIÁRIO. DELIBERAÇÕES SEM A CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS. IMPOSSIBILIDADE NA FORMA DO ART. 1.354 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL DOS PROMITENTES COMPRADORES COM OS IMÓVEIS DEMONSTRADA. COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO COMERCIAL DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS E DA IMISSÃO NA POSSE REALIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES NA FORMA DO TEMA Nº 886 DO STJ. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO À CONVOCAÇÃO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL PARA UMA DAS ASSEMBLEIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT contra sentença da Juíza da 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta que, na ação ordinária, proposta por JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, julgou procedentes os pedidos da inicial, declarando a nulidade das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023, bem como as suas respectivas atas, condenando-o ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado. Nas razões do recurso, alega o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT, em suma, que: A - CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA, ANTONINO MINEO e JUCILENE ALVES DA ROCHA não comprovaram a condição de condôminos perante o empreendimento, razão pela qual não foram convocados para participarem das assembleias; B - ROBERTO AMEDEO TURRA, proprietário registral de uma das unidades imobiliárias foi notificado das assembleias pelos meios digitais, whatsapp e e-mail, únicos mecanismos de contato disponibilizados por ele para relacionamento com o condomínio; C – foram publicados editais internos de convocação das assembleias. Nesses termos, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando improcedentes os pedidos da inicial. Nas contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso. Sem opinamento do Ministério Público. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso. Pretende o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT reformar a sentença que anulou as Assembleias Ordinárias e Extraordinárias dos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023 e respectivas atas, por falta de notificação de JUCILENE ALVES DA ROCHA, ROBERTO AMEDEU TURRA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO. A sentença deve ser mantida. De acordo com a Convenção, o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT é “um complexo habitacional, construído por um super-condomínio com área destinada a serviços e outra destinada ao uso dos chalés”. No art. 11 da Convenção está previsto que entende-se por condômino tanto o proprietário como o titular do direito de compra da unidade autônoma, estabelecendo-se no inciso IV do art. 13, o direito de cada condômino comparecer às assembleias gerais. A Convenção reproduz o disposto no § 2º do art. 1.334 e do art. 1335, inciso III, do Código Civil: “Art. 1.332 (…) (...) § 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”. Confessa o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, promitentes compradores não foram convocados para as assembleias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Justifica o apelante que referidos possuidores não comprovaram “suas obrigações enquanto Condômino, deixando de juntar os comprovantes de suas contribuições para com o rateio de despesas, além do que não acostaram qualquer solicitação ou protocolo, junto ao condomínio, dos contratos que comprovariam as aquisições e posse, o que lhes daria a condição de condôminos”. O argumento não se sustenta. Orienta o Tema nº 886 do STJ que a situação que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (STJ - REsp 1.345.331/RS, Rel.Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Portanto, há necessidade de que o Condomínio tenha ciência inequívoca da transação da unidade imobiliária e da imissão na posse pelo adquirente. No caso dos autos, tanto a prova documental quanto a testemunhal demonstram que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT tinha ciência inequívoca da venda das unidades imobiliárias para os demandantes e da imissão na posse da unidades adquiridas. De fato, demonstram os contratos particulares de compra e venda juntados às págs 71/97 e a Escritura Pública de Compra e Venda acostada às págs 98/100 que os demandantes de nacionalidade italiana, que ROBERTO AMADEO TURRA é titular registral do Ap nº 454, JUCILENE ALVES DA ROCHA é possuidora do Ap 205, CLAUDIO PAOLAZZO é possuidor da unidade 255, ADRIANO SPADA possuidor das unidades 131 e 133 e ANTONINO MINEO possuidor das unidades 253 e 341/343 (numerações atualizadas à pág 251) Essas unidades imobiliárias foram vendidas pela empresa “HOTELARIA E CONSTRUÇÕES GOSTOSA LTDA.” em nome de quem permanece a propriedade delas e que tem como sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO o qual também é sócio da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS que juntas possuem 136 unidades imobiliárias que correspondem a 90,10% das frações ideais do CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Na audiência de instrução e julgamento, cujos depoimentos das testemunhas transcrevo da sentença não remanescem dúvidas de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT. Tinha ciência da venda das unidades mobiliárias para os demandantes, bem como da imissão na posse pelos adquirentes, considerando que SÉRGIO BOFFA PEDRO é sócio da empresa vendedora das unidades imobiliárias para os demandantes e exerceu as atividades de Síndico, pessoa com quem os apelados mantinham contato, conforme depoimentos que seguem: “Testemunha Raffaele Galina – “Que tem uma unidade mas emprestou para sua testemunha, que comprou através de Gean Carlo, em 2012 ou 2013, que quando esteve no Cartório colocou na titularidade Alba Andrade de Souza. Que ao comprar o apartamento foi-lhe dito que ele não pagaria condomínio, que o hotel usa a unidade imobiliária e faz a administração em regime de pool. Que conhece sobre as dívidas e pagamentos realizados pelo hotel, que tiveram anos que teve reconhecimento de valores há anos atrás, cerca de 10 ou 11 anos atrás, chegando a receber os valores de 2 (dois) mil reais, 3 mil reais. Que quando passou a administração de Sr. Sérgio Boffa começou a receber contas. Que recebeu uma ata de assembleia por e-mail, que acredita que não recebeu a convocação. Que não teve um balanço como precisa ser feito, que recebeu um papel de Sr. Sergio. Que não concordou com a votação na Assembleia e que não concorda com o fundo de R$ 2.000.000,00 (dois milhões), que sabe que o Sr. Sérgio Boffa é sócio majoritário do hotel, que acredita que não teve proposta para a compra da unidade. Que sua unidade está no nome de Alda de Andrade de Souza. Que tem cadastro no condomínio, que o seu e-mail cadastrado é [email protected]. Que se recorda de ter recebido ata de assembleia, há uns dois anos atrás. Que não sabe dizer sobre e-mail entre Alda e o condomínio, pois não convive mais.” “Testemunha Aline Andrade de Queiroz – “Que é casada com José Garcia, que ele tem a unidade 66. Que frequentava muito o Praia Bonita e depois de se mudar para a Espanha, chegava a ir de férias ao Brasil. Que toma conta das coisas dele, pois ele não fala português e nunca receberam valores ou prestado contas. Que nunca foram convocados para Assembleia, que na época era Sr Sergio Boffa e Gean Carlos (na época sócio). Que chegaram a oferecer 200 mil reais para a compra do apartamento. Que não foi convocada e não sabia desse empréstimo de 3 milhões de reais, nem sabia sobre a dívida de 2 milhões para fundo de caixa do condomínio. Que desde o ano passado, quando soube da dívida, começaram a conversar por whatsapp. Que após passado tudo soube da dívida. Que nunca recebeu nenhum rendimento. Que não sabe dizer quais contatos estão cadastrados no condomínio, que o condomínio nunca buscou fazer cadastro. Que José Garcia comprou em 2009, que confiava no condomínio e no sócio Sr. Gean Carlo. Que se mudou em 2012 e 2016 chegou a voltar ao Brasil. Que o endereço nunca chegou a ser atualizado. Que o Sr. Sérgio Boffa mandou uma mensagem de texto, dizendo que queria falar com ela, no ano passado. Que foi a primeira vez que ele mandou mensagem. Que vai todo ano vai ao Brasil, que no ano passado passou a investigar o que estava acontecendo. Que em 2016 e 2023 foi ao Praia Bonita, que não foi requerido nenhum cadastro. Que no ano de 2016 foi juntamente com o seu esposo, Sr. José Garcia.” Depoimento Pessoal JUCILENE ALVES DA ROCHA Que em relação a unidade 205 não requereu a alteração de titularidade de condomínio. Que fez o negócio com o Sr. Boffa e que apenas foi feito o compromisso de compra e venda. Que na época da aquisição era o Sr. Boffa o síndico do condomínio. Que não pediu ao Condomínio a alteração de titularidade. Que possui o comprovante do negócio e o do pagamento. Que deixou a chave do Sr. Boffa, que se encarregou em ficar responsável pela administração do apartamento, onde ele alugaria o apartamento e com esse dinheiro ele pagaria os custos do apartamento e que ele nunca o repassou nada por isso. Que fez diretamente com Sr. Sérgio. Que várias outras pessoas ficaram do mesmo jeito que ela, que investiram e não fizeram certidão do imóvel. Que só fizeram pagar e deixaram ele como administrador. Que até um ano atrás, o Sr. Boffa tinha seus dados e contatos bem como de seu marido. Que a depoente que o levou para o Brasil. Que o Sr. Boffa começou a construção do hotel e comprou por investimento, que o Sr. Sérgio que ficava administrando e que sempre garantia. Que não assinou nada relativa a administração, que não se recorda o ano exato que adquiriu. Que faz aproximadamente 10 anos que tem esse imóvel e não reivindicava porque o Sr. Sérgio alegava prejuízos. Que em 2018 esteve no Brasil e usou o condomínio. Que não pagou a estadia, mas outras despesas (alimentação). Que resolveu ingressar na Justiça porque ele está cobrando valores muito altos, dos quais não concorda. Que a unidade 205 é apenas seu e o outro chalé é do seu marido e dela.” “Depoimento Pessoal ROBERTO AMADEO TURRA (...)Que o Sr. Boffa tinha todos os contatos dele e que mantinham contato as vezes por e-mail e por whatsapp. Que o e-mail era o profissional, pois é profissional liberal e utilizava este número. O e-mail é [email protected] e o telefone +39 3475025315. Que últimos 2 anos chegou a receber e-mail do Condomínio, que não se recorda do teor, porque recebe muitos e-mails por dia, que não se recorda se ter recebido convocação de assembleia por e-mail, nem por whatsapp, o qual usa rotineiramente e poderia ter visto. Não se recorda de outros contatos disponibilizados ao Condomínio. Que não pagava taxas de condomínio, pois as taxas de condomínio eram compensadas com a renda dos aluguéis da administração do hotel, que quando o Sr. Boffa o cobrou outros valores eles estranharam e ingressaram com uma ação. Que assinou há muitos anos contrato com o Sr Boffa, mas não se recorda a natureza. Que o Sr Boffa deve ter nos seus arquivos este contrato. Que comprou o apartamento a outro proprietário Sr. Gean Carlo e que não chegou a fazer acordo direto com o Sr. Boffa” “Depoimento Pessoal CLAUDIO PAOLAZZO – “Que esteve no Brasil em 2009, o edifício estava em construção, que era amigo de Sérgio Boffa, que fez essa aquisição confiando em Sr. Sérgio Boffa e depois que assinou o contrato não teve mais contato com o Sérgio Boffa. Que há cerca de 5 e 6 anos atrás o Sr. Boffa fazia reuniões com os proprietários, que sua cota era em ativos. Que esteve no Brasil algumas vezes em 2001, 2002, 2005, 2008 e 2009. Que comprou esse apartamento para passar uma parte de seu tempo, mas que houve uma mudança, que quis passar a unidade para o Sr. Sérgio Bofa, mas não conseguiu. Que tinha contato apenas com o Sr. Boffa, que ia ao seu escritório, que ultimamente o Sr. Boffa mandou audio não muito cortez em seu whatsapp, que seus contatos são fáceis pois é administrador público, que seus contatos estão até no Linked. Que não procurou formalizar sua aquisição no cartório pois não sabia que precisava.” No Termo de Audiência de Instrução e Julgamento consta a informação de que o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT arrolou SÉRGIO BOFFA PEDRO como testemunha mas desistiu de sua oitiva, portanto, não há provas documentais ou orais contrariando a informação de que o apelante tinha ciência da imissão de posse por JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINEO, condição necessária para ocupar a posição de Condôminos. No que se refere à ciência da convocação de ROBERTO AMEDEU TURRA, afirma o CONDOMINIO RESIDENCIAL PRAIA BONITA BEACH & LAGOON RESORT que enviou a notificação da convocação por e-mail. Lendo o art. 63 da Convenção do Condomínio, neste consta que as reuniões ordinárias, extraordinária e especiais serão realizadas por convocação circular, assinada pelo Síndico, colocada em local visível por todos e enviada por carta registrada ou sob protocolo a cada condômino com antecedência mínima de 08 (oito) dias da data fixada da sua realização. Analisando os documentos, não me deparei entre os e-mail’s de págs. 316/325, com a convocação de ROBERTO AMEDEU TURRA para participar da Assembleia Ordinária e Extraordinária prevista para acontecer no dia 25/08/2022. De acordo com a Ata dessa reunião, compareceram a empresa BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. Nessa reunião, foi deliberada a seguinte pauta: Situação distinta está materializada nas mesmas correspondências, em relação as reuniões dos dias 06 e 08/Jan/23. Nesse particular, verifico que no dia 29/12/2022 o gerente-geral do PRAIA BONITA RESORT & CONVENTIONS enviou para o endereço eletrônico “<[email protected]>” o “Assunto: Convocação Assembleia” contendo o seguinte teor à pág 316.: “Olá Sr Roberto Turra! Segue em anexo 02 convocações de Assembleia do condomínio Residencial Praia Bonita Beach & Lagoon Resort a serem realizadas nos dias 06 e 08/Jan/23, ambas às 14:00 hs (Horário Brasília)” Esse e-mail foi enviado no dia 29/12/2022 com convocação para assembleia no dia 06 e 08/Jan/23, verificando-se que a confirmação de sua leitura ocorreu no dia 03/01/2023 (pág 324). Apesar da ciência tardia e praticamente às vésperas da primeira assembleia, consta no Edital de Convocação a informação de que a reunião seria realizada às 14 horas do dia 06/01/2023 de forma híbrida (presencial e virtual), constando a disponibilização de um link de acesso e respectiva senha (https://us05web.zoom.us/j/82609339501?pwd=WVFvQ2kxbGJJU0JXbUg0RkZDd2RGZz09#success, aplicativo Zoom e senha Wru8vz”. Está anotado, ainda no referido Edital de Convocação que o condômino poderá entrar em contato antes da reunião para esclarecimentos e se fazer representar por procurador que deverá apresentar o instrumento de mandato para fins específicos. Portanto, não há provas de que ROBERTO AMEDEU TURRA foi convocada para participar da Assembleia de 25/08/2022, mas está comprovado que foi convocado para as reuniões de 06 e 08/Jan/23 das quais poderia participar por meio do link a ele informado ou por meio de procurador, mas não se fez presente por qualquer dos meios a ele franqueados. Referida Assembleia trataria da seguinte pauta: “1. FORMAÇÃO DA MESA COM ELEIÇÃO DOS COMPONENTES, PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA E DESIGNAÇÃO DO SECRETÁRIO QUE IRÁ REDIGIR A ATA; 2. APRESENTAÇÃO DOS ITENS DAS DESPESAS/CONTAS DA EMPRESA ADMINISTRADORA; 3. DECISÃO DO CRITÉRIO DOS ITENS E/OU PORCENTUAL QUE SERÃO REPARTIDOS ENTRE OS CONDÔMINOS E OS PARTICIPANTES DO POOL” Mais adiante, mostra a Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária iniciada às 14:00 e encerrada as 14:45 do dia 06/01/2023 que ao ato compareceram a BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. A Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária do dia 08/01/2023, demonstra que repetiu-se a mesma presença da BOA SORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e a HOTELARIA CONSTRUÇÃO GOSTOSA LTDA. ambas representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO totalizando a presença de 136 unidades que correspondem a 90,10% das frações ideais. “1. FORMAÇÃO DA MESA COM ELEIÇÃO DOS COMPONENTES, PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA E DESIGNAÇÃO DO SECRETÁRIO QUE IRÁ REDIGIR A ATA; 2. APRESENTAÇÃO DA TABELA FINAL DOS ITENS QUE CABEM AOS CONDÔMINOS E POOLISTAS DEFINIDA NA ASSEMBLEIA ANTERIOR 3. APRESENTAÇÃO DS CONTAS DO 2º SEMESTRE 2022 4. PREVISÃO DESPESAS/CUSTO ANO 2023 COM CRIAÇÃO DE FUNDO 5. NOMINAR SINDICO 2023” Consta ainda que no dia 20/01/2023 foi realizada outra reunião, conforme Ata da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária com as mesmas participantes representadas pelo sócio SÉRGIO BOFFA PEDRO, que teve como segunda pauta a “ VOTAÇÃO DAS PENALIDADES PREVISTAS NOS ARTIGOS 84,85 e 88 do CAPÍTULO XIV DA CONVENÇÃO CONFORME ATA DA ASSEMBLEIA REALIZADA DIA 06/JAN TRANSCRITA A SEGUIR(...)” Pondere-se que o art. 1.354, do Código Civil é imperativo ao dispor que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Nesse panorama, está comprovado que JUCILENE ALVES DA ROCHA, CLAUDIO PAOLAZZO, ADRIANO SPADA e ANTONINO MINE não foram convocados para participarem das Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos dias 25/08/2022, 06/01/2023 e 08/01/2023. Ao passo que ROBERTO AMEDEU TURRA não foi convocado para a Assembleia do dia 25/08/2022 e de acordo com o art. 1.335, inciso III, do Código Civil, são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. No caso em exame, existe um o documento de pág. 215 nominado de “POOL HOTELEIRO”, com a informação de que as unidades imobiliárias são disponibilizadas para locação de hóspedes e, da receita arrecadada pela unidade são abatidos impostos e as despesas de manutenção da unidade como condomínio, energia elétrica etc e o restante é distribuído ao proprietário a título de lucros, abatendo-se, também, honorários da empresa gestora do poll. Consta informação que além do proprietário receber o rendimento mensal, não teria que enviar dinheiro para custear as despesas de manutenção que seriam abatidas do rendimento gerado pela unidade imobiliária. Compreende-se, pelo informativo acima, que as despesas dos condôminos que aderem ao pool hoteleiro são descontadas do rendimento gerado pela unidade imobiliária, logo, referido documento leva a crer que os apelados estavam hábeis a votar. Diante desses fundamentos, não identifico equívoco na sentença que deve ser mantida sem alterações. Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento ao recurso, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa. É como voto. Juíza convocada Martha Danyelle Relatora Natal/RN, 26 de Agosto de 2024.

30/08/2024, 00:00

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Remessa (por julgamento definitivo do recurso)

Remessa (em diligência)

Trânsito em julgado

Decurso de Prazo

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