Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelantes: RJ Participações e Outro Advogado: José Roberto de Oliveira Júnior
Apelados: Organização Martins Ltda e Outro Advogado: Francisco Assis da Cunha Relator: Desembargador Dilermando Mota EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO: NULIDADE DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE DECISÃO DE SANEAMENTO. PREJUÍZO NÃO EVIDENCIADO. MÉRITO: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. COMPRADOR RESPONSÁVEL POR NEGOCIAR E QUITAR ALGUNS DÉBITOS DO VENDEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO/NEGOCIAÇÃO DA TOTALIDADE DOS DÉBITOS. VENDEDOR QUE, À ÉPOCA DA VENDA, NÃO INFORMOU O VALOR ATUALIZADO DO DÉBITO, O QUAL ULTRAPASSA OS 4 MILHÕES PREVISTO NO CONTRATO. CONFIGURADO O INADIMPLEMENTO DE AMBOS CONTRATANTES. MULTA DEVIDA A AMBOS. COMPENSAÇÃO. ARTIGO 368 DO CÓDIGO CIVIL. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE. DEMONSTRAÇÃO DE CONSTRUÇÃO DE POSTO DE GASOLINA EM UM DOS IMÓVEIS ADQUIRIDOS. QUANTUM QUE SERÁ AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento à Apelação Cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0816082-44.2021.8.20.5001 Polo ativo ORGANIZACAO MARTINS LTDA. e outros Advogado(s): FRANCISCO ASSIS DA CUNHA Polo passivo RJ PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado(s): JOSE ROBERTO DE OLIVEIRA JUNIOR, DANIEL VICTOR DA SILVA FERREIRA Apelação Cível nº 0816082-44.2021.8.20.5001
Trata-se de Apelação Cível interposta por RJ PARTICIPACÕES LTDA e RUDOLF PORCINO REINALDO em face de sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara Cível da Comarca de Natal, que nos autos da Ação Ordinária nº 0816082-44.2021.8.20.5001, ajuizada por ORGANIZAÇÃO MARTINS LTDA e MARIA DALVA CORTES MARTINS, julgou procedente a pretensão autoral, rescindindo o contrato das partes, reintegrando os autores na posse do imóvel, condenando os réus ao pagamento de multa contratual. Foram rejeitados os embargos de declaração opostos pelos réus (ID 19404412). No seu recurso (ID 19404416), os Apelantes narram que “Trata-se, originalmente, de Ação de Rescisão Contratual proposta pela empresa Organização Martins Ltda, cujo objeto é um contrato de compra e venda firmado entre as partes em abril de 2020 para a alienação de um conjunto de imóveis comerciais, matrícula nº 1.559, um terreno irregular registrado sob a matrícula de nº 2.231, e da totalidade das quotas de capital social da empresa Posto Militão Ltda”. Informam que foi “acordado para aquisição dos bens a quantia de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais)”, cujo pagamento foi “a dividido em três distintas obrigações, contidas na cláusula terceira do instrumento. A primeira delas consistia na negociação com credores das dívidas elencadas no item 3.1 – A; a segunda na quitação dos débitos que seriam apresentados em planilha, conforme item 3.1 – B e 3.3; e a terceira no pagamento da quantia remanescente em doze parcelas iguais e sucessivas, item 3.1 – C”. Quanto à obrigação de quitação de débitos, aduzem que “a alínea 3.3 do contrato expressa claramente que a compradora poderá realizar os pagamentos na forma que melhor lhe conviesse, estando, inclusive, livre para estipular novos prazos e formas de pagamentos perante as instituições credoras”. Alegam que “é defeso à vendedora exigir da compradora conduta diversa daquela prevista em contrato. Ora, se esta firmou voluntariamente cláusula permitindo que os pagamentos fossem realizados pela compradora da forma que lhe conviesse, não pode, após a celebração do contrato, cobrar o cumprimento da obrigação em termos unilateralmente remodelados”. Com relação à obrigação de pagamento parcelado do valor remanescente, explicam que “estaria condicionada à liquidação dos valores dos débitos elencados em planilha, uma vez que apenas com a definição do montante em dívidas a ser quitado poder-se-ia estabelecer o valor remanescente a ser pago em prestações”. Atestam que “o contrato fora firmado sob a premissa de que os débitos da empresa vendedora somariam quantia inferior à quatro milhões, de maneira que seria necessário o pagamento complementar por meio de parcelas mensais”. Enfatizam que “os débitos apresentados em planilha pela apelada ultrapassam largamente o valor integral do contrato, de maneira que inexistiria a obrigação da apelante de arcar com qualquer quantia além daquelas concernentes às dívidas”. Apontam que “dentre os débitos apresentados pela vendedora para serem negociados e quitados pela compradora no tempo e na forma que melhor lhe conviesse, está aquele objeto da Ação de Execução nº 0000676-74.2005.8.20.0119, proposta pela empresa ELLO Distribuidora de Combustível S/A, que tramita na Vara Única da Comarca de Lajes”. Esclarecem que “apesar de não aparecer em planilha o número do processo supracitado, consta expressamente o processo de nº 0000377-92.2008.8.20.0119, em que tramitam Embargos à Execução apresentados pela apelada diante desta execução, de modo que o débito nela processado compõe, incontestavelmente, a relação de dívidas a serem pagas em sede de contrato”. Sustentam que “a apelada dispôs, na planilha enviada em junho de 2020, que o débito cobrado pela Ello estaria na monta de R$677.405,50 (seiscentos setenta e sete mil, quatrocentos e cinco reais e cinquenta centavos). Contudo, ao perquirir o processo, a apelante constatou que este valor, na realidade, correspondia ao débito em 2005. Fato comprovado pelos autos do processo de nº 0000676-74.2005.8.20.0119”, aduzindo que “ao atualizar o débito, o valor ultrapassa seis milhões de reais”. Destacam que “apenas o débito perante a Ello já soma valor superior ao total do contrato firmado entre as partes, de quatro milhões de reais”. Pontuam que os Apelados não garantiram o débito junto a Ello, uma vez que, analisando o processo de nº 0000448-31.2007.8.20.0119 (Embargos de Terceiro), “observa-se que os imóveis dados em garantia na execução foram, logo depois, vendidos pela Organização Martins”. Demonstram que “No julgamento da referida ação perante o tribunal de justiça do Rio Grande do Norte, fora reconhecida a existência de fraude a execução e declarada a má-fé da empresa vendedora”. Ressaltam que “a empresa apelada assegurou à apelante de que o débito estaria devidamente garantido, sabendo que havia vendido os imóveis dados em garantia, em tentativa de fraudar a execução, fato reconhecido pelo tribunal de justiça. O que apenas confirma a má-fé generalizada da autora”. Informam que “Outro débito cujo valor apontado em planilha não condiz com a real quantia em execução é o objeto do processo de nº 0009453.19.2007.4.05.8400, proposto pela Agência Nacional de Petróleo em face da empresa Parnamirim Auto Service”, e que “o débito em questão não é atualizado desde 2009, quando estava na monta de R$64.922,00”. Afirmam que, “considerando o que preceitua o contrato e que as dívidas elencadas na cláusula 3, itens 3.1-a, 3.1b e 3.1c seriam abatidas no valor do negócio e que estas equivalem ao dobro do preço negociado, resta indubitável que inexiste saldo a ser pago à requerente e consequentemente, descumprimento contratual”. Explicitam que “Não há que se falar, assim, em adimplemento integral dos encargos contratuais atribuídos à apelada, como disposto em sentença. Uma vez que não adimple verdadeiramente o contrato a parte que, nada obstante respeite as obrigações contratuais expressas, atua em sentido manifestamente contrário ao resultado útil do contrato”. Defendem que “a demora na quitação da integralidade dos débitos não gera, por si só, direito à rescisão contratual por parte da vendedora, que apenas poderia cobrar a multa e juros contratuais da diferença positiva entre suas dívidas e o valor do contrato, ou seja, do valor que a autora deveria receber”, não podendo “posteriormente ir contra clausula consensualmente fixada quando não houve qualquer mudança nas condições fáticas que justificasse o repentino descontentamento”. Salientam que realizou “o parcelamento de todas as dívidas da Organização Martins Ltda. junto à Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, dando início ao pagamento das respectivas parcelas, o qual apenas fora sustado com a apresentação do pedido de rescisão pela autora”, arcando, também com os honorários de corretagem, previstos no item 3.6 do contrato, no valor de R$ 160.000,00, despesas junto à CAERN no valor R$ 67.210,79, alegando que este encargo era de responsabilidade dos Apelados, nos termos da cláusula 6.1. Finalizam dizendo que “estava realizando o pagamento dos débitos, tendo procedido com o parcelamento de todas as dívidas existentes perante a fazenda nacional, segunda maior credora da recorrida e que, incontroversamente permeia 60% do valor do negócio”. Mencionam que “no imóvel adquirido funcionava um posto de combustível, o qual, pela falta de gerência da recorrida, contraiu vultuosas dívidas, resultando no seu fechamento”, o qual “estava completamente abandonado, restando somente escombros, uma precária estrutura metálica e um terreno”, tendo posteriormente realizada “construção de uma gigantesca estrutura e, hodiernamente, encontra-se naquele local um moderno posto de combustível, gerando emprego e renda para região”. Destacam que “em nenhum momento de sua peça exordial ou em manifestações posteriores nos autos a autora expôs ser a responsável pela reforma do bem, de maneira que consente com a narrativa da requerida. Sendo, assim, matéria incontroversa a realização de benfeitoria no imóvel por parte da empresa compradora”. Explicam que “em caso de resolução do contrato objeto da presente celeuma, será necessária a compensação da recorrente pelas benfeitorias realizadas no imóvel, haja vista que a cláusula 8 do instrumento, que dispõe que as benfeitorias realizadas pela compradora não serão incorporadas ao bem, gerando direito de indenização ou retenção”. Alegam que “o juízo de primeira instância constatou que não restaram demonstrados os reais valores devidos, porém deixou de observar que sem a definição do valor do débito, ou mesmo de sua existência, torna impossível a resolução da celeuma e a indicação de quem transgrediu o contrato, sendo esse o ponto nodal do debate que continuou indefinido”, salientando que “a recorrida sequer demonstrou a veracidade dos valores das dívidas apresentadas em inicial. De maneira que, em consulta aos processos de execução elencados, constata-se que os débitos estão em patamares muito superiores àqueles apresentados pela vendedora”. Argumentam que “não houve o devido saneamento do feito e a delimitação das questões de fato sobre as quais deveria recair a atividade probatória, o que resultou na incapacidade do magistrado de solucionar fundamentadamente a lide”, aduzindo que “somente pode especificar as provas que pretende produzir após a delimitação das questões controvertidas pelo Juiz, em cooperação com as partes, na fase de saneamento e organização do processo, viabilizando-se, então, que, de acordo com os fatos controvertidos sobre os quais”. Ao final, pede o provimento do recurso para que seja julgada improcedente a pretensão autoral. Subsidiariamente, requer a cassação da sentença, devendo os autos retornar à origem para que haja o saneamento do feito. Nas contrarrazões (ID 19404426), a parte Apelada rechaça as teses do recurso, pugnando pelo seu desprovimento. O Ministério Público entendeu que não era caso de intervenção (ID 20014440). É o relatório. VOTO Conheço do recurso, uma vez regularmente interposto. Inicialmente, rejeito a tese de nulidade da sentença por ausência de decisão de saneamento, isso porque foi oportunizada às partes a produção de provas, tendo, inclusive, sido realizada audiência de instrução. Além disso, frise-se que o próprio CPC já estabelece os ônus das partes (art. 373), motivo pelo qual o Apelante, na condição de réu, deve provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Dessa forma, não enxergo prejuízo em desfavor do Apelante apto a ensejar a nulidade da sentença. Nesse sentido a jurisprudência desta Corte: EMENTA: (...) PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA: AUSÊNCIA DE DECISÃO DE SANEAMENTO. PREJUÍZO INOCORRENTE. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO REALIZADA CONFORME REQUERIDO PELO RÉU. SENTENÇA PROFERIDA ENQUANTO A MAGISTRADA DE PRIMEIRO GRAU ESTAVA ESCALADA PARA O PLANTÃO JUDICIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL. ATO PRATICADO PELA JUÍZA NATURAL DO FEITO, E NÃO POR JUIZ PLANTONISTA. REJEIÇÃO. (...) (APELAÇÃO CÍVEL, 0823385-90.2018.8.20.5106, Desª. Lourdes de Azevedo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 09/10/2020, PUBLICADO em 13/10/2020) Cito precedente do STJ: “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inexiste nulidade processual quando ausente prejuízo às partes, (pas de nulitté sans grief) em observância ao princípio da instrumentalidade das formas no âmbito do direito processual. (...) O Tribunal local, diante das particularidades da causa, assentou que a não prolação de decisão de saneamento não gerou qualquer prejuízo às partes. (...) Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o Tribunal de origem entender adequadamente instruído o feito, declarando a prescindibilidade de produção probatória, por se tratar de matéria eminentemente de direito ou de fato já provado documentalmente” (AgInt no AREsp n. 1.675.648/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 28/9/2020, DJe de 1/10/2020) Dito isso, cinge-se o mérito recursal em perquirir eventual inadimplemento do contrato firmado entre as partes. Consoante relatado, as partes firmaram, em 15/04/2020, contrato de compra e venda de 02 (dois) imóveis e uma empresa (ID 19404052), no valor de R$ 4.000.000,00, o qual seria quitado na forma da cláusula 3.1, in verbis: “A PROMISSÁRIA COMPRADORA pagará, pela aquisição dos bens descritos na cláusula 1- a quantia de R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) da seguinte forma: A – Será negociado o débito da empresa Organização Martins LTDA junto a empresa ELLO e a ANP sendo este último objeto do processo judicial nº 0800222-71.2017.4.05.8403 em tramite na 11ª Vara Federal do RN; processos nº. 0000448-31.2007.8.20.0119 – ELLO Distribuidora de combustível Ltda, em tramite na vara única de lajes/RN; Processo nº. 0000053-88.2015.4.05.8403 – Execução Fiscal movida pela união, em trâmite na 11ª Vara Federal; processo nº. 0000554-22.2009.8.20.0119 – Agência Nacional de Petróleo – ANP, em trâmite na vara única de Lajes/RN; B – Como forma de pagamento a PROMISSÁRIA COMPRADORA se compromete a quitar os débitos dos sócios e das empresas, POSTO MILITÃO LTDA, CNPJ: 11.173.959/0001-45; ORGANIZAÇÃO MARTINS LTDA E SUAS FILIAIS (CNPJ nº. 08.468.795/0001-79; CNPJ nº 08.468.795./0004-11; CNPJ nº 08.468.795/0005-00); PARNAMIRIM AUTO SERVICE (CNPJ nº. 70.321.070/0001-27), junto as três esferas fiscais, à Receita Federal, além de débitos junto Banco do Brasil e Banco do Nordeste, oriundo de empréstimos; C – O valor remanescente, deverá ser pago em até 12 (doze) parcelas iguais, iniciando-se em até 30 (trinta dias) após a conclusão em conjunto dos seguintes atos: 1-transferência das quotas de capital social da empresa adquirida para quem a PROMISSÁRIA DEVEDORA indicar; 2- Entrega da posse dos bem; 3-da entrega da planilha detalhada de débitos que deverá ser apresentada pelos PROMITENTES VENDEDORES. As parcelas terão como parâmetro de vencimento, a data do pagamento da primeira parcela. Assim, as demais parcelas se vencerão a cada mês subsequente no dia correspondente ao pagamento da primeira parcela”. Destaco que a cláusula 3.2 prevê que os débitos relacionados ao “item – A” acima citado “poderão ser negociados pela Promissária Compradora, da forma que melhor convier, inclusive, podendo estipular novas condições de prazo, garantias e forma de pagamento”. Quanto à disposição contratual supracitada, é importante destacar que os contratos devem ser interpretados de acordo com os princípios da boa-fé e da função social. O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, impõe aos contratantes deveres de lealdade, cooperação e transparência. Portanto, a Promissária Compradora não pode usar a cláusula 3.2 para procrastinar indefinidamente a quitação dos débitos, o que configuraria abuso de direito e afronta ao equilíbrio contratual. A função social do contrato, conforme artigo 421 do Código Civil, exige que as disposições contratuais atendam não apenas aos interesses individuais, mas também aos valores sociais e à estabilidade das relações contratuais. Assim, a cláusula 3.2 deve ser interpretada de modo a garantir que a negociação dos débitos ocorra dentro de um prazo razoável e de forma diligente. Portanto, é imprescindível que a interpretação da cláusula 3.2 assegure a realização dos objetivos pactuados sem permitir que a Promissária Compradora se valha da flexibilidade para causar mora excessiva. Dessa forma, protege-se a segurança jurídica, a eficácia do contrato e os interesses dos Promitentes Vendedores, evitando prejuízos indevidos e desequilíbrios contratuais. Dito isso, antes do ajuizamento da demanda, os Apelantes encaminharam aos Apelados planilha de débitos com as seguintes rubricas (ID 19404347): Dívidas da Organização Martins: - Tributos federais (PGFN); - INSS (PGFN); - Tarifa de água (CAERN); - Impostos estaduais; - IPTU; - Execução nº 0000676-74.2005.8.20.0119 (proposta pela ELLO); - Processo nº 0100201-72.2018.8.20.0119 (proposta em desfavor da Rota Sul Comércio Derivados Petróleo Ltda); - Processo nº 0000554-22.2009.8.20.0119 (Execução Fiscal movida pela Agência Nacional de Petróleo). Dívidas da LJ Combustíveis - Processo nº 000568-98.2012 (ação monitória ajuizada pelo Banco Nordeste). Dívidas do Posto Militão - Processo nº 0000059-75.2009.8.20.0119 (ação monitória ajuizada por Severino Ribeiro Sobrinho); - Processo nº 0100201-72.2018.8.20.0119 (reintegração de posse ajuizada em desfavor da Rota Sul Comércio Derivados Petróleo Ltda); - Processo nº 0000567-16.2012.8.20.0119 (ajuizada pelo Banco Nordeste). Dívidas de Parnamirim Auto Service - Agência Nacional de Petróleo. Os Apelados, ao tomarem ciência, encaminharam notificação extrajudicial aos Apelantes (ID 19404056 - Pág. 02), manifestando-se pela aceitação parcial. Em resposta (ID 19404339), os Apelantes concordaram em retirar da planilha os seguintes débitos: dívida da LJ Combustíveis e o débito referente à ação monitória nº 0000059-75.2009.8.20.0119. Feitas tais considerações, passo ao exame da matéria de fundo. Compulsando os autos, verifico que os Apelantes demonstraram o parcelamento dos débitos correspondentes aos tributos federais e INSS junto à Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (ID 19404330 e 19404331). Sobre os débitos de consumo de água, o contrato prevê, em sua cláusula 6.1, que os vendedores (Apelados) “deverão entregar os imóveis com todas as despesas referentes à luz, água, condomínio, entre outras eventualmente existentes, quites a Promissária Compradora”. No caso, os Apelantes demonstraram que o imóvel referente ao Posto Militão possuía faturas anteriores em aberto de água, conforme extratos de ID 19404345, motivo pelo qual tal quantia deve ser suportada pelos Apelados. No que diz respeito às dívidas de IPTU e os tributos estaduais, a cláusula 3.1, “item – B”, do contrato prevê que, uma das formas de contraprestação dos Apelantes, será o pagamento dos “débitos dos sócios e das empresas, (...), Organização Martins Ltda e sua Filiais (...), junto as três esferas fiscais, à Receita Federal (...)”. Desse modo, mostra-se correta a contabilização dos referidos encargos na planilha de débitos. No entanto, é de se pontuar que os Apelantes não demonstraram a quitação integral dos referidos encargos ou mesmo o seu parcelamento. Com relação ao processo nº 0800222-71.2017.4.05.8403 (execução fiscal federal), verifica-se que foi extinto, em 2024, em razão da configuração da prescrição intercorrente, razão pela qual o débito perseguido na demanda se tornou inexigível. Frise-se que os Apelantes também não demonstraram quitação integral do débito ou o seu parcelamento. Sobre o processo nº 0000053-88.2015.4.05.8403 (execução fiscal federal), constato que, em 18/05/2020, houve determinação de suspensão em razão do parcelamento do débito, conforme consulta ao PJe da JFRN. Outrossim, a reintegração de posse nº 0100201-72.2018.8.20.0119 foi ajuizada pela Organização Martins Ltda (aqui Apelada) em desfavor da Rota Sul Comércio Derivados Petróleo Ltda e Outro, no intuito de se reaver o imóvel referente ao “Posto Militão”, tendo o réu, na reconvenção, formulado pedido indenizatório. Considerando que a situação acima não foi prevista no contrato objeto destes autos, eventual cobrança da indenização deve ser suportada exclusivamente pelos Apelados, haja vista inexistência de vinculação jurídica. No que tange ao processo nº 0000554-22.2009.8.20.0119 (execução fiscal de multa), verifico que não há nos autos prova de que os Apelantes tenham adimplido integralmente ou promovido o parcelamento do débito, tendo o exequente (Agência Nacional de Petróleo) informado que “não existe administrativamente qualquer ato que importe em suspensão da exigibilidade da dívida”. De igual modo, não há prova de que os Apelantes tenham negociado o débito objeto do processo nº 0000567-16.2012.8.20.0119, o qual se trata de execução de título extrajudicial, ajuizada pelo Banco do Nordeste, cujo título exequendo consiste num contrato de abertura de crédito, firmado com o Posto Militão Ltda, no qual se pactuou financiamento. Tal encargo, a meu ver, é de responsabilidade dos Apelantes, por força do “item – B” citado anteriormente. O raciocínio acima também se aplica ao débito oriundo da “Parnamirim Auto Service” junto à Agência Nacional de Petróleo. Sobre isso, também não se constata dos autos que houve a quitação do valor ou a sua negociação. Por outro lado, quanto ao processo nº 0000448-31.2007.8.20.0119 (embargos de terceiro), constata-se que, em 19/07/2021, a 2ª Câmara Cível desta Corte negou provimento ao recurso interposto pelos terceiros adquirentes (embargantes) dos imóveis da empresa Apelada, mantendo a sentença que julgou improcedente os embargos de terceiro, reconhecendo a existência de fraude à execução nº 0000676-74.2005.8.20.0119, ajuizada, em 2005, pela ELLO DISTRIBUIDORA em desfavor da Organização Martins Ltda e Outros, em razão da alienação do “Posto Militão” e outros terrenos. Destaco trechos do acórdão: “In casu, compartilho integralmente com o entendimento da Magistrada de Primeiro Grau no sentido de ter ocorrido fraude a execução (art. 792 do CPC), isso porque: 1) A empresa devedora ORGANIZAÇÃO MARTINS LTDA, mesmo diante de ação executória em seu desfavor e após ter indicado um bem à penhora como garantia da dívida, alienou o mesmo a terceiros sob o argumento de que seria para pagar o montante devido, contudo, inexistindo seja na execução (processo nº 0000676-74.2005.8.20.0119), seja no presente feito, indicação da origem do valor recebido na venda, sendo certo que não foi empregado para quitar o débito existente; 2) Os terceiros adquirentes do imóvel objeto da lide, ora embargantes, embora aleguem ter procurado o Cartório de Registro de Imóveis para ver a existência de possível ônus do bem que estava sendo adquirido, não teve o zelo de buscar um certidão da Comarca de Parnamirim/RN sobre possível processo em desfavor da empresa alienante (Organização Martins Ltda), onde neste caso poderia ter ciência da carta precatória relativa à penhora ou, ainda, de averiguar a situação na comarca em que ficava a empresa vendedora (Comarca de Lajes), tendo, apenas, se preocupado com a dívida relativo aos fornecedores que impediam o Posto de Combustível de funcionar, estando, aqui, evidenciada sua má-fé; 3) não se pode deixar de lado o direito do credor (Ello Distribuidora) que teve garantida sua execução com a penhora e, tão somente, por morosidade do Poder Judiciário (demora no cumprimento da carta precatória pela Comarca de Parnamirim/RN relativo ao mandado de penhora), não teve o registro da penhora realizado no Cartório antes mesmo da efetivação da venda, eis que esta ocorreu em 22 de maio de 2006 e a carta precatória enquanto a expedição da carta precatória se deu em 11 de janeiro de 2006. Portanto, da análise do caso concreto, entendo que a sentença não merece reparos, devendo ser mantido o desprovimento dos embargos de terceiros (...)” Registre-se que, em consulta à execução nº 0000676-74.2005.8.20.0119, o valor perseguido, inicialmente, totalizava R$ 677.405,50 (ID 63219160 - Pág. 03), em 2011 correspondia a R$ 1.631.785,75, conforme ID 63224336 (Pág. 06), e, em 2022, evoluiu para o montante de R$ 6.806.703,83, nos termos da petição de ID 79408441 (Pág. 09). Diante disso, entendo que os valores apresentados pelos apelantes são regulares e compatíveis com as exigências contratuais. A atualização dos débitos ao longo do tempo é um procedimento comum e necessário para refletir a real dimensão das obrigações financeiras, especialmente em processos de longa duração como os mencionados. O contrato firmado entre as partes previa claramente a necessidade de quitação de débitos específicos, e a evolução natural dessas dívidas, devido a juros e correções, deveria ser prevista e incorporada no cálculo final. Os valores apresentados pelos apelantes foram devidamente atualizados, demonstrando transparência e aderência às condições pactuadas, motivo pelo qual a insurgência dos apelados não se sustenta, pois não apresentam evidências concretas de erro ou manipulação nos cálculos dos apelantes. Outrossim, no processo de execução mencionado anteriormente, foi proferida decisão (ID 93177774), em 19/12/2022, informando que o exequente (ELLO) “abriu mão” dos bens dados em garantia, correspondentes aos lotes números 16 e 17, na quadra 1, integrantes do loteamento denominado “Andrea Karoliny, situados na Avenida Ayrton Sena, 2109, Parque dos Eucaliptos, Parnamirim (RN), tendo, ao final, deferido o pedido de penhora nos imóveis de matrículas 2.231 e 1.559. Destaque-se que os referidos imóveis penhorados foram objeto de negociação do contrato firmado entre as partes litigantes deste processo, conforme cláusula 1.1, itens A e B (ID 19404052 - Pág. 01/02). Considerando os elementos expostos anteriormente, verifica-se que tanto os apelantes quanto os apelados incorreram em inadimplemento de suas obrigações contratuais. Os apelados não entregaram os imóveis com todas as despesas quitadas e não apresentaram a planilha detalhada de débitos, enquanto os apelantes não comprovaram a quitação integral ou parcelamento de todos os débitos previstos no contrato. Portanto, deve-se reconhecer que ambas as partes descumpriram suas obrigações contratuais, o que implica na rescisão da avença, retornando-se ao status quo ante. Nesse contexto, concluo que ambas as partes fazem jus à multa contratual prevista na cláusula 7ª, a qual consiste num percentual 10% sobre o valor do contrato. Considerando a existência de créditos recíprocos, os valores referentes à multa devem ser compensados, nos termos do art. 368 do Código Civil: “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”. Demais disso, a cláusula 8ª do contrato estabelece expressamente o direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Os apelantes demonstraram na contestação que, em um dos imóveis adquiridos, foi construído o "Posto AFX", configurando-se como benfeitoria significativa e que, conforme o disposto no contrato, deve ser indenizada. De acordo com o princípio do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil Brasileiro, ninguém pode se enriquecer às custas de outrem sem justa causa. As benfeitorias realizadas pelos apelantes no imóvel adquiridos trazem melhorias que, com a rescisão do contrato, passarão a beneficiar exclusivamente os apelados. Em razão disso, é juridicamente correto e justo que os apelantes sejam indenizados pelas benfeitorias realizadas, conforme assegurado na cláusula contratual e em consonância com o mencionado princípio. A construção do "Posto AFX" é uma benfeitoria útil, que acrescenta valor ao imóvel e traz melhorias que perduram mesmo após a rescisão contratual. As benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo 96, § 2º, do Código Civil. A indenização por tais benfeitorias é assegurada, conforme prevê o artigo 1.219 do mesmo diploma legal, que estabelece que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel. Em razão disso, impõe-se reconhecer o direito dos apelantes à indenização pelas benfeitorias realizadas, notadamente a construção do "Posto AFX", cujo quantum deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, conforme disposto no artigo 509 do Código de Processo Civil, onde serão verificadas e quantificadas as benfeitorias realizadas, assegurando-se o justo ressarcimento, Cito precedente do STJ que adota tal entendimento: “O deferimento do pleito de indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da discriminação de forma correta. A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de especificar o quantum debeatur (apuração do valor da indenização)” (REsp n. 1.836.846/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/9/2020, DJe de 28/9/2020).
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso para julgar procedente o pedido de indenização pelas benfeitorias, cujo quantum será apurado em liquidação de sentença. Considerando a sucumbência recíproca, determino que as custas processuais e os honorários sucumbenciais devem ser suportados por ambas as partes, na proporção de 50% cada. Os honorários sucumbenciais permanecem em 10% sobre a condenação. Deixo de aplicar o art. 85, § 11, CPC, uma vez que a majoração dos honorários sucumbenciais pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente, não sendo cabível nos casos de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação (Tema 1059 do STJ). É como voto. Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 25 de Junho de 2024.