Execução de Título Extrajudicial 0822536-11.2019.8.20.5001 - TJRN

Execução de Título Extrajudicial 0822536-11.2019.8.20.5001 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO Autor: CONDOMINIO AHEAD CAPIM MACIO Réu: RENATA MARIA DE DEUS NERES DE SOUZA DECISÃO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 21ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto 315, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo nº 0822536-11.2019.8.20.5001 Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (159) Vistos, etc. Volvendo os autos, evidencio que a presente execução versa sobre a cobrança de taxas condominiais inadimplidas, referentes ao apartamento nº 803 do CAHEAD CAPIM MACIO, abarcando o período de 08/2015 a 01/2017. Como sabido, as obrigações condominiais assumiram no direito pátrio a feição de obrigação real ou propter rem. Abstraindo a controvérsia doutrinária acerca da natureza jurídica da obrigação propter rem, certo é que ela decorre da titularidade de um direito real e, como tal, impõe ao seu titular a satisfação de uma obrigação vinculada à própria coisa. Segundo o jurista Serpa Lopes, a quem nos filiamos, as obrigações propter rem “recaem sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, com o qual se encontram numa vinculação tão estreita, que o seguem a título de acessórios, inseparáveis” (Curso de Direito Civil, Obrigações em Geral, 2ª ed, Freitas Bastos, vol. II, p. 66) Dessarte, escudada na existência de um direito real sobre a coisa, a obrigação real reveste-se das mesmas características daquele. Dentre outras, vale aqui registrarmos - vez apta a aclarar a questão jurídica que nestes autos pulula - o caráter da ambulatoriedade. Significa dizer que a obrigação propter rem segue a mesma sorte do bem, tal como o acessório segue a sorte do principal. "Ambulant cum domino", ou seja, " deslocam-se com o dono". Forma silogística, em se tratando de ambulatórias, as obrigações condominiais acompanham, sem titubeio, o destino do bem, transmitindo-se, portanto, com a própria coisa. Assim, designadas como obrigações reais, as dívidas condominiais se aderem a cada unidade imobiliária, transmitindo-se automaticamente ao novo proprietário. Dessume-se dai que o adquirente do bem imóvel será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais em atraso, assumindo, assim, o passivo deixado pelo alienante. Esta foi a opção do legislador do Código Civil de 2002, ao estabelecer no seu art. 1.345, in verbis: Art. 1.345 - "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Realce-se que a lei civilista apenas assentou o entendimento da jurisprudência nacional que reiteradamente propalara a natureza propter rem das obrigações condominiais, imputando ao adquirente de bem imóvel a responsabilidade pelo adimplemento de dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. Assim, perfectibilizada a transferência da propriedade, assumirá o adquirente a qualidade de proprietário e, igual modo, a condição de devedor. Sem embargo a engano, ao estabelecer que os débitos condominiais acompanham o bem alienado, o dispositivo em comento encerra eficaz instrumento legislativo apto a evitar manobra do devedor recalcitrante de se esquivar das dívidas condominiais outrora contraídas. Tem-se, portanto, independentemente da vontade dos sujeitos envolvidos, que o vínculo obrigacional acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas, pouco importando que o bem tenha sido cedido, à título gratuito ou oneroso, locado, usurpado ou transferido sucessivas vezes, pois a obrigação propter rem o acompanhará. Trata-se, por assim, dizer, de obrigação da “própria da coisa” ou, noutros termos, assumida “por causa da coisa". Assim, ao responsabilizar o adquirente pelo pagamento das obrigações condominiais pretéritas à aquisição, a mens legis busca, com cirúrgica precisão, resguardar os interesses dos condomínios. E é exatamente a ambulatoriedade, inerente às obrigações propter rem, que favorece o condomínio na cobrança das contribuições devidas pelos condôminos decorrentes da administração e manutenção do bem comum. E não se esgota aí o alcance do caráter ambulatorial das obrigações propter rem. Além da função conservatória que, como visto, consiste em conservar incólume a obrigação, quer do adquirente, quer do antigo proprietário, de pagar a dívida condominial, agrega-se-lhe, ainda, a função assecuratória, permitindo que o próprio imóvel sirva para garantir o pagamento da prefalada dívida. Incontrastavelmente, a responsabilidade do adquirente evita que o condomínio seja prejudicado pela alienação, na medida em que continuará a ter, na figura do novo proprietário, alguém facilmente localizável e, mais ainda, que incorporou um valioso bem ao seu patrimônio, qual seja o próprio imóvel, que pode ser penhorado para o pagamento das dívidas condominiais. As Cortes Superiores do nosso país há décadas assentaram esse entendimento. Aliás, desde os idos de 1989, o Superior Tribunal de Justiça já afirmara que "O condômino, em face da obrigação propter rem, pode ter sua unidade penhorada para satisfazer execução movida contra o condomínio"(STJ, REsp 1654, 4ª Turma, julgado em 11.12.1989). E de lá para cá, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não só manteve essa linha de entendimento, mas notoriamente evoluiu e, colocando em merecida posição de destaque o princípio da instrumentalidade da formas, admitiu que a proprietária de imóvel locado, o qual fora penhorado em razão de inadimplemento de taxas condominiais, viesse a integrar a relação processual já na adiantada fase de cumprimento de sentença, sem que tal constitua afronta a coisa julgada. Em brilhante voto, entendeu a Ministra Nancy Andrighi, que " Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação. E, partindo da premissa de que, em última análise, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, deve-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. (REsp 1.829.663, SP, data do julgamento 05.11.2019)(destaque intencional) Noutro trecho do julgado, menciona, ipsis litteris: "Em julgamento de recurso repetitivo, a 2ª Seção desta Corte firmou a tese de que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto."(REsp 1.345.331/RS, 2ª Seção, DJE 20/04/2015) (destaque necessário) Na oportunidade, ressaltou o Min. Luis Felipe Salomão, relator dos autos, no corpo de seu voto, que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou, ainda, pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Não somente, a 4ª Turma desta Corte – ainda que analisando questão relativa à responsabilidade da promitente vendedora por despesas condominiais referentes ao período em que o bem esteve na posse do promitente comprador em razão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda na qual foi reintegrada na posse do imóvel – ao interpretar o retrocitado precedente repetitivo da Segunda Seção, consignou que o Min. Relator teria reconhecido a faculdade do condomínio de propor a ação de cobrança de cotas condominiais contra aquele dentre os quais possuam liame jurídico com a unidade habitacional, sendo ele o proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante, ocupante do imóvel etc., tendo em vista, exatamente, o intuito de fazer prevalecer o interesse da massa condominial, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas (AgInt no REsp 1.229.639/PR, 4ª Turma, DJe 20/10/2016)." Conclui-se, pelo exposto, que no vertente caso a ação executiva pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha relação jurídica com o bem imóvel, ainda que não seja o proprietário gerador dos débitos, podendo o condomínio escolher quem mais prontamente possa satisfazer a obrigação. "A natureza das despesas condominiais permite mais, que a ação de cobrança seja ajuizada diretamente contra o locatário ou o comodatário, se assim for de interesse do condomínio" (Loureiro, Francisco Eduardo, in Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 / coordenador Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, p. 1.277). A excelência das obrigações reais ou propter rem é de tal envergadura que, inclusive já consolidado entendimento nos Tribunais pátrios, apta a excepcionar o regime da impenhorabilidade, realce-se, naquelas hipóteses em que o bem imóvel é com esta cláusula gravado ou quando serve de moradia ao devedor. Pacificado, outrossim, pela jurisprudência pátria que o condomínio tem preferência até mesmo quando concorre com o credor titular de garantia real sobre imóvel. O entendimento restou consagrado na Súmula 478 do STJ: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário." Dessarte, a toda evidência, a obrigação real condominial veste verdadeiramente a indumentária da realeza. O interesse prevalente no caso em disceptação é o da coletividade do condomínio de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo, repise-se, ao seu alvedrio, determinar aquele ou aqueles que irão figurar no polo passivo da demanda cognitiva ou executiva, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso em ação própria. Isto posto, pelos suprarrelatados fundamentos jurídicos, Defiro o pedido formulado pela parte exequente(ID 99572568), devendo ser chamada a integrar, ao lado da ora executada, a presente relação jurídico-processual, a Sra. RAMECA DO NASCIMENTO SILVA, ao tempo em que determino a adoção das seguintes providências: Cite-se a executada Rameca do Nascimento Silva para pagar, em 03(três) dias, contados do ato de citação (art.829 do CPC), o saldo exequendo, incluídas as custas da execução e honorários do advogado, os quais arbitro em 10% do valor da dívida em execução (art.827 do CPC). Em caso de pagamento integral neste prazo de 03(três) dias, o valor dos honorários advocatícios será reduzido pela metade (art.827, §1º do CPC), Porém, o valor dos honorários poderá ser elevado até 20%(vinte por cento), quando rejeitados os embargos à execução, podendo a majoração, caso não opostos os embargos, ocorrer ao final do procedimento executivo, levando em conta o trabalho realizado pelo advogado do exequente (art.827, §2º do CPC). No mesmo ato, intime-se o executado para: 1) que, no prazo dos embargos (15 dias), reconhecendo o débito, e não tendo condições de efetuar em três dias o pagamento integral do mesmo, efetue o depósito judicial de 30% do valor em execução e requeira o pagamento do restante, inclusive custas e honorários de 10% (dez por cento), em até 6 meses, acrescidas de correção monetária e contados juros de mora de 1% ao mês (art. 916 do CPC); No mesmo ato, intime-se a parte executada para: 1) que, no prazo dos embargos (15 dias), reconhecendo o débito, e não tendo condições de efetuar em três dias o pagamento integral do mesmo, efetue o depósito judicial de 30% do valor em execução e requeira o pagamento do restante, inclusive custas e honorários de 10% (dez por cento), em até 6 meses, acrescidas de correção monetária e contados juros de mora de 1% ao mês (art. 916 do CPC); 2) que, tendo bens penhoráveis, indique-os, no prazo de cinco dias a contar da citação, e diga onde se encontram, sob pena de multa de até 20% (vinte por cento) do valor atualizado do débito, sem prejuízos de outras sanções de natureza processual ou material, revertendo a multa em proveito do credor e exigível na própria execução (art.774, parágrafo único do CPC). 3) querendo, apresentar embargos, no prazo de 15(quinze) dias, advertindo-lhe, desde já, que o ajuizamento de embargos meramente protelatórios considerar-se-á conduta atentatória à dignidade da justiça (art.918, parágrafo único do CPC) e dará causa a imposição de multa em favor do exequente em valor de até 20% da execução (art. 774, parágrafo único do CPC); e que os embargos, em regra, não terão efeito suspensivo da execução (art. 919 do CPC). Decorrido o prazo de três dias contados da citação, sem a comprovação do pagamento, determino que o oficial, de posse da 2ª via do mandado de citação e penhora, penhore e avalie bens do devedor suficientes à garantia da execução (observando os termos do art. 835 do CPC e seus parágrafos). Recaindo a penhora sobre os bens arrolados no art. 840, inc.II do CPC, os mesmos serão depositados em poder do depositário judicial ou, em não existindo depositário judicial, os bens ficarão em poder da parte exequente(CPC, 840, § 1º), salvo se de difícil remoção ou se, em não o sendo, anua o exequente que sejam depositados em poder da parte executada(CPC. Art. 840,§ 2º). Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, proceda a intimação do cônjuge, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens (art.842 do CPC) e a intimação do terceiro, se o bem dado em garantia no título pertencer a este(art. 835, § 3º, CPC). Realizada a penhora, intime-se a parte executada(CPC, art. 841), bem ainda para, querendo, nos termos do art 847 do CPC, manifestar-se no prazo de 10(dez) dias. Intime-se, outrossim, a parte exequente para que providencie a averbação da penhora, se recair sobre imóveis ou automóveis, em 10 (dez) dias. No mesmo prazo, deverá providenciar o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados (art. 828, § 2º, CPC), sob as penas da lei (art. 828, § 5º, CPC), além de informar se tem interesse na adjudicação, alienação particular ou alienação em hasta pública (arts.876 e 879 do CPC). Nada sendo requerido pelo exequente, remetam-se os autos à Central de Arrematação. PERMANEÇAM, ainda, os presentes autos em Secretaria aguardando a manifestação da Construtora Colmeia S/A(ID 90284303 e 99279374). P.I. Cumpra-se. Natal/RN, 9 de maio de 2023 ELANE PALMEIRA DE SOUZA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

23/05/2023, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 13/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/03/2026

Expedição de Outros documentos.

Deferido em parte o pedido de CONDOMINIO AHEAD CAPIM MACIO

Outras Decisões

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de ALUIZIO HENRIQUE DUTRA DE ALMEIDA FILHO em 29/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de KENNEDY LAFAIETE FERNANDES DIOGENES em 29/10/2025 23:59.

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 15/10/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/10/2025

Expedição de Outros documentos.

Todas as movimentações(189)

legal

Todos os documentos(21)