Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0856929-64.2016.8.20.5001 Polo ativo GEYZA KELLY DUARTE COELHO Advogado(s): PRISCILA CRISTINA CUNHA DO O, CRISTIANE MATOS FONSECA GUERRA, MARA DAYANY ALMEIDA BRASIL Polo passivo ARTECASA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): MARIANA AMARAL DE MELO EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PLEITOS AUTORAIS E PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL. APELAÇÃO CÍVEL. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO (RESOLUÇÃO) CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 10%. POSSIBILIDADE DE RENEGOCIAÇÃO/REVENDA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. FIXAÇÃO EM ALUGUÉIS. PERÍODO DE MORA. TERMO FINAL. DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS APÓS A DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSUMIDORA. OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO IMPOSTA À ADQUIRENTE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXTRAORDINÁRIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO ENSEJA COMPENSAÇÃO INDENIZATÓRIA. PRECEDENTE DO STJ. REFORMA PARCIAL DO DECISUM QUE SE IMPÕE. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO APELO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e prover, em parte, o apelo interposto, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por Geyza Kelly Duarte Coelho em face da sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN que julgou improcedentes os pedidos iniciais e procedentes os pleitos postos em reconvenção, nos seguintes termos (Id. 5160197): “[...]
Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos da Ação Indenizatória com Pedido de Tutela de Urgência. Julgo PROCEDENTES os pedidos da reconvenção, para: Conceder o benefício de justiça gratuita à autora. Declarar a resolução contratual definitiva do contrato celebrado entre as partes; Revertendo à Reconvinte em definitivo a titularidade do imóvel; Determinar o direito da Ré/Reconvinte na retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total adimplido pela parte autora/reconvinda. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) do valor dado à causa, sopesados os critérios legais do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Contudo, em observância ao artigo 98, §3° deste mesmo Código, ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade as obrigações decorrentes da sucumbência da demandante. [...]” Irresignada com o resultado, a autora dele recorreu, aduzindo em suas razões recursais: a) que o inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imóvel foi confessado pela requerida, pelo que seria patente o direito de receber a integralidade dos valores pagos com as devidas atualizações; b) a caracterização do dano material em decorrência do atraso na entrega do bem, que obrigou a autora a continuar com os custos do pagamento de aluguel; c) a existência de dano material emergente pelo pagamento de taxas e tarifa relacionadas à aquisição do bem e; d) a existência de dano moral, in re ipsa, ensejado pela atraso na entrega. Ao final, pugnou pelo acolhimento da insurgência, com a consequente procedência de todos os pleitos inaugurais, quais sejam: a) a restituição integral dos valores pagos, ou subsidiariamente a devolução de 90%, devidamente atualizados; b) o pagamento dos aluguéis entre a data que deveria ter sido entregue o imóvel e a rescisão contratual; c) restituição do prejuízo material quanto ao dispêndio de taxas cartoriais, taxas bancárias e despesas condominiais e; d) a imposição de indenização por danos morais pelo atraso quanto à entrega do imóvel (Id. 5160201). Contrarrazões apresentadas ao Id. 51602056. Instado a se manifestar, o Órgão Ministerial, nos termos do art. 178 do CPC, declinou de sua intervenção no feito (Id. 18819933). É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, extrínsecos e intrínsecos, conheço do apelo. De início, tenho que a relação jurídico-material estabelecida entre as partes litigantes é dotada de caráter de consumo, fazendo subsumir a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, consoante traduz o artigo 3º, § 2º, do referido Código. Nesse sentido, prescrevem os dispositivos que "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviço como destinatário final", e que "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". Pois bem, cinge-se a controvérsia recursal em aferir o acerto do julgado a quo que, acolhendo o pedido de reconvenção da construtora, determinou a rescisão/resolução do contrato entabulado por culpa exclusiva da autora, determinando a devolução parcial dos valores por ela adimplidos no percentual de 75% (setenta e cinco por cento). Em breve contextualização fática, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado em 20/08/2013, para aquisição do imóvel descrito na origem, com prazo de conclusão da obra em fevereiro/2015, estabeleceu obrigação de pagamento de valor referente à “entrega das chaves” e do respectivo saldo devedor – por ordem de pagamento a vista ou por meio de financiamento bancário. Pois bem, ao que dos autos consta, a rescisão contratual teve por pressuposto a situação de inadimplência da autora/consumidora no que se refere ao pagamento das “chaves” e do respectivo saldo devedor, frustrado pela ausência de financiamento. Acerca da resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador, conforme posicionamento sumulado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça a seguir transcrito: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) É dizer, a restituição integral do que foi pago até a resolução contratual é devida apenas quando evidenciada a culpa exclusiva da construtora no desfazimento no negócio jurídico referido, não sendo este o caso dos autos. Entretanto, no caso de resolução contratual de compra e venda por culpa do comprador, o STJ já firmou o entendimento de que tem o vendedor direito de retenção de parte do valor pago. Nesse cenário, entende a eg. Corte Superior ser a retenção uma forma justa e razoável de indenizar à vendedora, ora Apelante, pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, entre outros. Já em relação ao percentual de retenção determinável, a jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INTERESSE PROCESSUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DIREITO POTESTATIVO DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. INDENIZAÇÃO DE DESPESAS GERAIS. ART. 11 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante ( Súmula 543/STJ)" - ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e dar parcial provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no REsp: 1883209 SP 2020/0166639-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021) No mesmo sentido, esta Câmara Cível já se manifestou: “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONFIGURADA A INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. A INADIMPLÊNCIA IMPLICA RESOLUÇÃO DO CONTRATO NOS TERMOS DO ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL. É DEVIDA A RETENÇÃO DOS VALORES COMO FORMA DE COMPENSAR O APELADO PELA FRUIÇÃO GRATUITA DO BEM E PELO DESGASTE DESTE EM RAZÃO DO USO. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ, AO APRECIAR O RESP 1.723.519/SP QUE REAFIRMOU O ENTENDIMENTO DE QUE, NAS HIPÓTESES DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR DEVE PREVALECER O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJRN – AC nº 0800179-20.2019.8.20.5136 – Relator Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Goes - 1ª Câmara Cível – j. em 16/10/2021 - destaquei). EMENTA: CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE DEMANDANTE. INADIMPLEMENTO QUE CONFIGURA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DIREITO À DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM FAVOR DO VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO DA EMPRESA À RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECEU O MONTANTE DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PERCENTUAL EM PATAMAR RAZOÁVEL. ALEGAÇÃO DE QUE OS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE PELO ADQUIRENTE NÃO PODEM SER DEVOLVIDOS EM DOBRO. INTELIGÊNCIA DO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. MÁ-FÉ CONFIGURADA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. PRECEDENTES. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE DEMANDADA. INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR. PRESENÇA DE CONTEÚDO COMPROBATÓRIO NESSE SENTIDO (ART. 373, I DO CPC). COMPRADOR QUE PERMANECEU INERTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS DURANTE 06 (SEIS) MESES. RESCISÃO PROVOCADA POR CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA TERCEIRA DO SEGUNDO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA FIRMADO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO DOLO PROCESSUAL ESPECÍFICO. TAXAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS COBRADOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. POSSIBILIDADE. ENCARGOS QUE PASSAM A SER DO COMPRADOR A PARTIR DA EFETIVA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.- Segundo o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.300.418/SC, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, datado de 13.11.2013, que culminou na elaboração da Súmula 543 do STJ, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do vendedor, autorizando-se a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso, motivo pelo qual não se considera abusivo qualquer dispositivo contratual que estipule valor nessas condições.[...] (APELAÇÃO CÍVEL, 0866311-42.2020.8.20.5001, Des. João Rebouças, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 19/04/2023, PUBLICADO em 19/04/2023) Entretanto, em que pese o percentual de retenção fixado na decisão de piso tenha sido estabelecido dentro dos parâmetros delineados na jurisprudência ora apontada, tenho que o arbitramento do percentual máximo, isto é, em 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido, não se justifica senão quando evidenciada as razões e situações de prejuízos experimentadas pela construtora com a rescisão, bem assim, de eventual impossibilidade de revenda do bem a terceiro. No caso concreto, a fundamentação do dano moral está justificada somente da frustração da expectativa da autora, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem tecer nota adicional ao mero atraso que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar verdadeiro dano moral. Mesma sorte não assiste a autora quanto ao pedido de indenização por meio do pagamento reparatório de alugueis pelo período que atraso da obra. Pois bem, a narrativa das partes e os documentos trazidos aos autos tornam incontroversa a extrapolação do referido prazo, eis que o imóvel somente foi entregue em 25/11/2015, ou seja, aproximadamente três meses após a data limite – incluída permissibilidade contratual de 180 (cento e oitenta) dias de atraso máximo –, e a Certidão de Habite-se expedida em 11/11/2015 (Id. 5160145). É de se reconhecer, portanto, que a Construtora recorrida deixou de cumprir a obrigação originalmente pactuada, ultrapassando em três meses o prazo máximo de entrega previsto, mesmo após prorrogação dos 180 (cento e oitenta) dias previstos contratualmente. Nesse norte, considerada a natureza objetiva da responsabilidade, e não tendo a Construtora logrado êxito em evidenciar quaisquer das excludentes previstas no art. 14, §3º, do Código de Defesa do Consumidor, tampouco a existência de caso fortuito ou força maior (art. 393 do CC), é de ser reconhecida a mora da apelante a partir de 31/08/2015, e a consequente obrigação de reparar os danos dela decorrentes. De fato, o atraso injustificado na entrega do imóvel gera a presunção relativa de prejuízo ao promissário-comprador, sendo possível impor à ré a reparação correspondente. Ora, é evidente que a impossibilidade de uso do bem, quer seja para moradia, para locação ou mesmo para comercialização do bem, gera uma potencial perda patrimonial ao adquirente que deverá arcar com os custos de locação de outro imóvel, ou deixa de auferir a renda decorrente do aluguel ou da venda do imóvel em atraso. Sobre esse aspecto, o art. 402 do Código Civil: "Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu o que razoavelmente deixou de lucrar." A esse respeito, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. (Tema 996). O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte tem súmula versando sobre lucros cessantes em atraso de obra: “Súmula 35: O atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda enseja a condenação da promitente vendedora no pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido.” Assim, considerando o inconteste atraso na entrega da obra, restou correta a determinação do Magistrado sentenciante para que a empresa ré pague à parte autora, os aluguéis de seu imóvel residencial, no valor mensal médio referido, durante o período de atraso da obra, cujos valores deverão ser atualizados pelo IPCA desde o respectivo vencimento e acrescidos de juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação. Ressalto, todavia, que após a disponibilização das chaves, ocasião em que seria possível que a autora adentrasse na posse do bem – desde que, claro, cumpridas as contraprestações avençadas –, inexiste o dever de indenização, nos termos do que vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. FIXAÇÃO EM ALUGUÉIS. PERÍODO DE MORA. TERMO FINAL. DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES. 1. Ação declaratória de obrigação de fazer cumulada com compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. Na hipótese de relação de consumo, impõe-se a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício. Precedentes. 5. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente. 6. Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar. Precedentes. 7. É cabível a indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel. Precedentes. 8. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.992.870/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 11/11/2022.) Quanto a responsabilidade pelo pagamento de eventuais taxas condominiais, assentou o Superior Tribunal de Justiça que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações dessa natureza se define, a priori, pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do Condomínio credor acerca da transação, o que se extrai do aresto do Recurso Especial nº 1.345.331, representativo de controvérsia: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. ( REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). Esse entendimento, contudo, por pressupor o adimplemento do preço por parte do comprador, não se aplica, de modo literal, à hipótese em que, disponível o imóvel à imissão na posse, não se concretiza em virtude de mora exclusiva do adquirente, o qual, por consequência lógica, responde pelos ônus decorrentes de sua desídia, inclusive pelas despesas condominiais. Dirigir essa dívida à Construtora seria premiar a inadimplência da consumidora, o que não se pode permitir, sob pena de violação ao princípio de que a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza. A mora do promissário comprador no pagamento do saldo devedor, ocasionando a postergação na entrega das chaves atrai para si a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, uma vez que a partir da averbação do habite-se o imóvel já estava disponível para imissão. No mesmo sentido, colaciono precedentes de outras Cortes Estaduais: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RECEBIMENTO DAS CHAVES. POSSE PLENA DO BEM. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DEMORA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DE ARCAR COM OS ENCARGOS CONDOMINIAIS DESDE A DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. 2. Conforme jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, o adquirente do imóvel só passa a responder pelas cotas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves e passa a deter a posse plena sobre o bem. 3. Nada obstante, restando comprovado nos autos que a demora na entrega da unidade imobiliária se deu por culpa exclusiva do promissário comprador, ao não quitar o saldo devedor do bem, mostra-se razoável que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais, desde a data em que o imóvel lhe fora disponibilizado, seja a ele atribuída. 4. Apelação cível conhecida e não provida. (TJ-DF 07118649720208070009 DF 0711864-97.2020.8.07.0009, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 22/09/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 05/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS EM PERÍODO ANTERIOR À EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. ATRASO NA IMISSÃO NA POSSE POR CULPA EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. No caso, o atraso na entrega das chaves do imóvel adquirido pelos autores não decorreu de culpa dos vendedores, mas, sim, em razão da própria inadimplência dos promitentes compradores, de modo que inviável, ante a vedação ao comportamento contraditório, afastar a sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais quanto ao período em que, inadimplentes, o bem já estava, de fato, emitida a carta de habitação, à disposição para imissão na posse, não concretizada unicamente por culpa exclusiva dos adquirentes. APELO ADESIVO DA PARTE RÉ PROVIDO. APELAÇÃO PRINCIPAL DOS AUTORES PREJUDICADA. (TJ-RS - AC: 50020805820198215001 RS, Relator: Rosana Broglio Garbin, Data de Julgamento: 26/08/2021, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 02/09/2021). Tal conclusão se extrai, inclusive, do disposto no artigo 395, do Código Civil, que preceitua: "responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado". Igualmente, descabido o pedido de restituição das taxas cartoriais e bancárias despendidas no trâmite de aquisição do financiamento, máxime porque quaisquer tratativas ou atos necessários a eventual disponibilização do financiamento são de responsabilidade própria de que o busca. É dizer, não existe qualquer liame fático o jurídico que ofereça subsídio a pretensão aqui posta, não havendo qualquer nexo de causalidade entre as taxas e o atraso na entrega do imóvel. Quanto à compensação por dano moral decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está adotando o entendimento que esta somente é devida em circunstâncias excepcionais, quando comprovado que, de fato, houve transtorno e sofrimento psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. No tocante aos danos morais, cumpre salientar que, nos termos do "entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis " (REsp 1.642.314⁄SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16⁄3⁄2017, DJe de 22⁄3⁄2017, n.g.). A moderna jurisprudência firmada no âmbito da Corte Superior é no sentido de que o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes compradores. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXTRAORDINÁRIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. 2. No caso, a inexistência de circunstância especial, que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso na entrega do imóvel, enseja a manutenção da decisão que afastou a indenização por danos morais. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1974656 MG 2021/0362940-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022) Tendo em vista que, no presente caso, a fundamentação do dano moral teve como justificativa somente a frustração da expectativa dos agravantes, que se privaram do uso do imóvel na data aprazada, sem tecer fundamentação adicional a justificar a angústia ou abalo psicológico de modo a configurar dano moral, a decisão ora guerreada deve ser mantida. Ressalto, novamente, que a alegação de que o atraso na entrega do bem interferiu diretamente na concessão do financiamento não encontra respaldo com os fatos e documentos informado aos autos, principalmente porque as simulações de financiamento foram realizadas quando a construtora ainda estava dentro do prazo para conclusão do empreendimento. Pelo exposto, conheço e dou provimento, em parte, ao apelo para, reformando a decisão de origem, acolher parte dos pedidos iniciais para: a) determinar retenção do que foi pago ao percentual de 10%, julgando, neste aspecto, portanto, improcedente o pleito formulado em sede de reconvenção, na qual pugnada a retenção de 25% destas quantias e; b) condenar a construtora apelada no pagamento de aluguéis a título de lucros cessantes, de 01/09/2015 até a disponibilização do imóvel em 25/11/2015. Por fim, com o provimento do recurso, ainda que em parte, rateio o ônus da sucumbência para condenar a parte autora no percentual de 80% dos referidos custos e 20% à construtora, no percentual fixado pelo Juízo a quo. É como voto. Natal/RN, data de registro no sistema. Desembargador Cornélio Alves Relator Natal/RN, 8 de Agosto de 2023.