Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800349-97.2019.8.20.5101 Polo ativo IRANEIDE DE ARAUJO SANTOS e outros Advogado(s): FRANCINALDO FERNANDES DOS SANTOS, THIAGO GARCIA, ELIO FELIX FERNANDES LOPES, LEONARDO SCHERMA NEPOMUCENO Polo passivo AOS CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): PAULO CESAR ALMEIDA DA COSTA, MARCIO ROBERTO MONTENEGRO BATISTA JUNIOR EMENTA: DIREITOS CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM REVISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CONSTITUIÇÃO DE PARCERIA EM EMPREENDIMENTO COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DO CDC. APLICAÇÃO DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS PREVISTA PELO CÓDIGO CIVIL. LIBERDADE DE CONTRATAR. PACTA SUNT SERVANDA. TERMO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS APRESENTADO PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. OBSERVÂNCIA AO REGRAMENTO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso, nos termos do voto do relator. Apelação cível interposta por Iraneide de Araújo Santos e Silvonaldo Alves dos Santos, em face de sentença que julgou improcedente a pretensão e os condenou a pagar custas e honorários advocatícios no valor de R$ 1.000,00. Alegam que: a) “mesmo com a expressa previsão contratual, a respeito de tributos, a parte demanda a cada mês tem feito constar em prestação de contas, efetuando respectivo desconto, no percentual de seis por cento (6%) a título de ‘ENCARGOS TRIBUTÁRIOS’”; b) sobre a operação de venda de lotes e sobre o recebimento de parcelas de lotes já vendidos, não há incidência de tributos”; c) “a própria administração do envolvido nisso já é reembolsada à parte ré por meio da TAXA ADMINISTRATIVA DE 5% (cinco por cento) prevista na mesma Cláusula 2.1.”; d) “a parte demandada fez constar como motivo para desconto de 6% tributos que não existem na operação”; e) “esse é um percentual (6%) que não é expresso em nenhum lugar do contrato, sendo seu estabelecimento ao bel prazer da parte demandada em detrimento da parte autora”; f) “para se respeitar o contrato, não poderia o IPTU onerar a parte autora”. Pugna, ao final, pelo provimento do apelo para condenar a parte apelada a ressarcir “os valores atrasados intitulados encargos tributários de cada mês desde março de 2016, bem como de IPTU, e ainda de parcelas de lotes pagas e não repassadas, com os devidos acréscimos”. Contrarrazões pelo desprovimento do apelo. A Procuradoria de Justiça declinou de opinar. Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com constituição de parceria em empreendimento comercial cujo objeto seria uma área de 25,47 ha de uma propriedade rural, a ser desmembrada e adequada ao projeto de loteamento. Alegam o descumprimento do contrato e pedem a condenação da empresa ré a devolver valores indevidamente descontados. Aplica-se o Código Civil à relação jurídica de promessa de compra e venda de imóvel realizada entre particulares, a afastar as regras especiais previstas no Código de Defesa do Consumidor, o que não impossibilita a revisão de eventuais abusividades existentes no contrato diante da lei Civil. De acordo com a Cláusula 2.1 da avença: O preço a ser pago pelo imóvel, ajustado entre as partes, é o correspondente a 40% (quarenta por cento) da receita auferida pela PROMITENTE COMPRADORA, com a venda dos lotes a serem desenvolvidos no referido espaço, a ser repassada mensalmente ao Promitente vendedor, deduzindo-se, antes da apuração do valor de tal repasse, as despesas incorridas com o tributos, taxas e encargos incidentes sobre a operação, bem como uma taxa convencional de administração, calculada à razão de 5% (cinco por cento) sobre a totalidade dos valores auferidos no empreendimento, tudo mediante relatório mensal de prestação de contas apresentado pela PROMITENTE COMPRADORA. Não restam dúvidas na redação da cláusula 2.1 que, antes da apuração do valor a ser repassado aos promitentes vendedores, serão deduzidas as despesas decorrentes de tributos, taxas e encargos incidentes sobre a operação, além de uma taxa convencional de administração, calculada à razão de 5% sobre a totalidade dos valores auferidos no empreendimento. Os termos de prestação de contas apresentados pela promissária compradora estão de acordo com a cláusula 2.1, já que em tais prestações de contas é feito o detalhamento das despesas descontadas do valor bruto auferido com a venda do respectivo lote, com o repasse após tais deduções do percentual de 40% aos promitentes vendedores. A Cláusula 5.1, “c” prevê que a promissária compradora se obriga a “pagar todos os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel a partir desta data, sendo que os anteriores serão de responsabilidade ao PROMITENTE VENDEDOR”. O item “e” da mesma Cláusula, impõe à promissária compradora a obrigação de “implementar o loteamento Nos termos estabelecidos na cláusula primeira, assumindo a responsabilidade administrativa, jurídica e financeira do empreendimento”. Toda a operação do loteamento quanto à responsabilidade administrativa, jurídica e financeira do empreendimento é feita e atribuída a empresa recorrida, que apenas solicita à parte autora que faça a conferência do relatório mensal de prestação de contas, para se efetivar os repasses. A obrigação de conferência dos relatórios mensais e prestações de contas apresentados pela promissária compradora está prevista na Cláusula 5.2, “c”. O desconto de 6%, conforme discriminado nos diversos relatórios de prestações de contas anexados, diz respeito aos “encargos tributários” sobre as operações de venda dos lotes, também previstos no pacto firmado entre as partes. Nos termos do art. 373, incisos I e II do CPC, o ônus da prova compete à parte autora, no que tange aos fatos constitutivos do seu direito e, ao réu, quanto aos fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito daquele. A parte autora não comprovou, de forma inequívoca, o descumprimento contratual.
Ante o exposto, voto por desprover o apelo e majorar os honorários recursais em R$ 200,00 (art. 85, § 11, CPC). Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, § 2º do CPC). Data do registro do sistema. Des. Ibanez Monteiro Relator Natal/RN, 15 de Julho de 2024.